沈從樂

幾乎所有人都替李澤楷松了一口氣—盡管盈科中心看起來并沒有賣出一個好價錢。

4月8日，李嘉誠次子李澤楷旗下的電訊盈科和盈科大衍地產(chǎn)發(fā)布聯(lián)合公告稱，以9.28億美元（約合72億港元）的價格將位于北京三里屯的盈科中心項目整體出售給房地產(chǎn)私募基金基匯資本，并計劃于8月28日前完成交易—這個從2008年起就開始叫賣的項目終于找到了買家。

的確，比起2013年底盈科中心66.57億港元的估值，這次交易的價格僅溢價8%，并且其4.2萬港元/平方米的平均售價也遠低于周邊物業(yè)的市場價格。

“這是一個合理的價格，雙方都能接受?！币灾薪榉缴矸輩⑴c此次交易的戴德梁行華北區(qū)投資及顧問服務部主管劉兵對《第一財經(jīng)周刊》說。

在三里屯太古里（當時還叫三里屯Village）2008年開業(yè)之前，盈科中心曾是該區(qū)域的重要地標，樓下的太平洋百貨是那里為數(shù)不多的大型商場，2007年曾實現(xiàn)盈利1284萬元。包括IBM、諾基亞、西安楊森、波音在內(nèi)的多家跨國公司也將北京辦公室選址于此。

然而，擁有更多國際潮流品牌的三里屯Village，讓略顯老舊的太平洋百貨失去了不少吸引力。由于經(jīng)營不善、租金增長等原因，太平洋百貨2009年首現(xiàn)虧損，次年虧損額已達到4851萬元。2011年租約到期后，太平洋百貨撤出盈科中心。如今，近4萬平方米的六層商業(yè)部分已空置近三年。

寫字樓也受到了一定影響。2010年前后，IBM、諾基亞、西安楊森等盈科中心寫字樓的大租戶相繼搬離。至2013年底，盈科中心的整體出租率已低至59%，2013年租金收入為2.36億港元，比2011年減少了2400萬港 元。

不過，在接盤方基匯資本眼中，盈科中心完全有能力重歸三里屯主流商圈。

其實，由于近一兩年北京寫字樓市場可租賃面積短缺，盈科中寫字樓和酒店式公寓出租情況尚屬良好。據(jù)媒體報道，盈科中心寫字樓的租金維持在300元/平方米/月的市價水平上，出租率為90%，波音公司也續(xù)租了6000平方米的寫字樓。此外，盈科中心服務式公寓的租金也在190元/平方米/月，接近市場平均水平。

“這個類型的項目是我們的強項，我們能在資產(chǎn)管理上發(fā)揮出物業(yè)的潛能?！被鶇R資本執(zhí)行合伙人、中國地區(qū)主管彭慶邦對《第一財經(jīng)周刊》說。

基匯資本由出身于香港地產(chǎn)世家建生國際的吳繼煒和吳繼泰兄弟在2005年創(chuàng)立，在以大中華和亞太地區(qū)為投資目標的業(yè)務方面，目前管理著四只房地產(chǎn)私募基金，管理的全球資產(chǎn)達85億美 元（約528億元）。

在上海南京東路353廣場的項目上，基匯資本曾展現(xiàn)了自己的運營能力。2006年，它以9億元盤下東海大樓的商業(yè)部分“東海商都”，投入4億元改造，更名為“353廣場”，并在2008年重新開業(yè)。彼時，南京東路大都還是國有食品、珠寶老店，東海廣場更是被稱為商業(yè)地產(chǎn)中的“百慕大”，但基匯資本通過引入Zara、Mango等快時尚品牌，將其變成了一個年輕時尚的購物中心，甚至盤活了整個小區(qū)域—蘋果此后也在353廣場對面開了旗艦店。2012年，基匯資本以24億元將353廣場出售給了麥格理集團與阿布扎比投資局的合資公司。

對于三里屯，基匯資本也不陌生。

據(jù)彭慶邦說，現(xiàn)為三里屯區(qū)域核心的太古里項目，就是基匯資本率先發(fā)現(xiàn)的。在原開發(fā)商國峰置業(yè)的計劃中，這19座由日本著名設計師隈研吾設計的商業(yè)建筑，將在建成后打散出售。而2006年剛剛在中國募集完第一支基金的基匯資本認為，項目整體經(jīng)營會有更大潛 力。

受當時股本規(guī)模的限制，基匯資本找到正打算進入內(nèi)地市場的太古地產(chǎn)，在2007年2月以48億元的價格共同收購了三里屯項目，其中太古地產(chǎn)持股80%，基匯資本占股20%。今年2月，基匯資本已將手上20%的股份賣給太古地產(chǎn)，退出該項目。根據(jù)太古地產(chǎn)2013年財報，目前三里屯太古里估值為102.39億港元（約合人民幣82億 元）。

此外，基匯資本在2006年9月還在三里屯區(qū)域買下一棟9層高的乙級辦公樓，并改造成擁有110間客房的精品酒店Hotel G。2010年又以約10億元的價格從漢斯手中收購了同樣位于三里屯商圈的高端服務式公寓萬國公寓，并在隨后的運營中將出租率從60%多提高到98%。

“在三里屯商圈，我們很清楚哪些品牌在這個地段比較適合，租金能拿到多少，營業(yè)額的狀態(tài)如何……這可以給盈科中心未來的發(fā)展提供一定的商業(yè)數(shù)據(jù)支持。”彭慶邦說。

對于地產(chǎn)項目，基匯資本的思路也不同于地產(chǎn)商。彭慶邦認為，如果是開發(fā)商拿下盈科中心，他們很難滿足于這么大一筆投資卻只能獲得管理租金收入的回報，所以拆散出售的可能性會更大，甚至會重新蓋樓。但基匯資本則會在整體資產(chǎn)管理的策略下改造盈科中心，改善和增強現(xiàn)金流，并在未來以REITs上市或者合并收購的方式整體退出。目前，基匯資本已全線退出的中國基金，回報率平均每年為20%至25%，投資周期為7至8 年。

在彭看來，相比太古里，盈科中心靠近東三環(huán)和地鐵站的位置更具優(yōu)勢。“團結(jié)湖地鐵站正在建設的一個出口，在盈科中心外面，它開通以后，會將一些三里屯的人流引導過來，人們在去三里屯的途中經(jīng)過盈科中心，也能有一定的幫助?！?/p>

不過，考慮到太古里已聚集的消費活力，有分析人士認為，盈科中心商業(yè)部分更應注重做寫字樓配套服務設施，而不是強調(diào)商場概念，比較適合開設主題性小型購物中心，或做珠寶、鐘表、名車等承租能力強的品牌展示中心。

“對未來的商業(yè)計劃我們是很有信心的?！迸響c邦說。由于收購尚未完成，他沒有透露更多的改造計劃，但他表示，會注入更多活力元素，對于商場部分，也會“發(fā)揮想象力”。

盈科中心唯一不會變的，或許只有名字—這是李澤楷出售的前提。endprint