張宏偉同策咨詢研究中心總監(jiān)、廣州觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

5月12日，中國人民銀行副行長劉士余召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，劉士余表示，“個(gè)人住房貸款有經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定功能，是黨中央、國務(wù)院民生工作的重要組成部分。要充分認(rèn)識其在未來城市化建設(shè)進(jìn)程、拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長三駕馬車的重要地位，不僅僅是為房地產(chǎn)行業(yè)。請各位回去給黨委傳達(dá)，這不是我個(gè)人意見，是央行黨委會(huì)的意見。必須講政治，事關(guān)百姓的切身利益?！?/p>

央行房貸政策層面開始“講政治”，主要是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)處于觸底階段，需要房地產(chǎn)適度拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。那么，央行都開始“講政治”了，對于房地產(chǎn)市場來講，是不是也應(yīng)該“講政治”？

同策咨詢認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段，尤其是目前，正處于深化改革的攻堅(jiān)階段，改革推進(jìn)過程中勢必會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)增速的降低，所以，宏觀經(jīng)濟(jì)仍然需要一個(gè)行業(yè)適度拉動(dòng)增長，以抵消改革階段帶來的負(fù)面作用。而此時(shí)，房地產(chǎn)市場就顯示出改革階段繼續(xù)拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長的“過渡性”經(jīng)濟(jì)體的市場特征。以最近調(diào)控政策走向來看，去年11月份以來各地限購政策從嚴(yán)。但是，至今為止各地頻頻爆出限購松綁的消息，多地呈現(xiàn)出“明緊暗松”的特征。在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策會(huì)保持定向?qū)捤傻淖藨B(tài)，繼續(xù)扮演拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色。因此，只要2014年市場和房價(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布定向?qū)捤傻姆康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策就不會(huì)被叫停。預(yù)計(jì)在今年年底或明年年初，樓市調(diào)控政策應(yīng)該也不會(huì)有繼續(xù)從嚴(yán)的措施出臺。

但是，定向?qū)捤傻臉鞘姓{(diào)控政策勢必會(huì)引起量升價(jià)穩(wěn)，進(jìn)而是量價(jià)齊升，這又增加了普通老百姓購房成本。因此，房地產(chǎn)市場仍然要“講政治”。同策咨詢認(rèn)為:

第一、房地產(chǎn)“講政治”要抑制過多投資投機(jī)性需求，防止過多的外來性需求影響市場，造成市場大起大落，通過調(diào)控措施使住宅市場回歸以居住需求為主。

第二、房地產(chǎn)“講政治”要引導(dǎo)市場供給更多的中小套型商品住宅，以滿足更多的首套自住型家庭需求，而不是供應(yīng)過多高端樓盤房源，讓普通老百姓望而卻步。

第三、房地產(chǎn)“講政治”，對于底層老百姓最重要的就是要積極發(fā)揮對于保障性住房建設(shè)與推進(jìn)作用，增加實(shí)際供應(yīng)量，落實(shí)住房雙軌制，讓保障房發(fā)揮保障中低收入者居住問題的作用。

據(jù)媒體報(bào)道，國家發(fā)改委官網(wǎng)消息，5月16日至17日，全國經(jīng)濟(jì)體制改革工作會(huì)議在京召開，會(huì)議要求狠抓落實(shí)，確保完成2014年經(jīng)濟(jì)體制改革九大重點(diǎn)任務(wù)，其中房地產(chǎn)稅改革和住房保障赫然在列。就住房保障來講，充分發(fā)揮對于保障性住房建設(shè)與推進(jìn)作用，增加實(shí)際供應(yīng)量，落實(shí)住房雙軌制，讓保障房發(fā)揮保障中低收入者居住問題的作用就顯得非常重要。當(dāng)前來講，全國各地保障性住房、各類保障性住房標(biāo)準(zhǔn)在放寬。但是，保障性住房仍面臨分配、保障性住房融資、盈利模式、建設(shè)進(jìn)度等問題。當(dāng)前大幅放寬保障性住房申請門檻，貌似受惠面更廣了，更多人可以選擇保障性住房了，而實(shí)際上保障性住房供應(yīng)量短期內(nèi)根本就沒有那么大，申請上或住上保障房就像中“彩票”。

因此，保障性住房標(biāo)準(zhǔn)放寬不能只給老百姓“畫餅”，應(yīng)充分利用多渠道的“政策性”資金優(yōu)勢，確保保障性住房建設(shè)的實(shí)際成效，尤其是實(shí)際的市場供應(yīng)量。最終能夠有效落實(shí)住房雙軌制，充分發(fā)揮保障中低收入者居住問題的作用。