傅勇濤　馬超

多達(dá)150套商品房被開發(fā)商一房?jī)少u，甚至一房五賣，涉及資金1.4億元，而被騙的150名購(gòu)房者則來(lái)自全國(guó)19個(gè)省市區(qū)。1200余戶購(gòu)房者多達(dá)2億多元的團(tuán)購(gòu)預(yù)訂金被開發(fā)商挪作他用，資金鏈斷裂導(dǎo)致精裝商品房變?yōu)闋€尾樓。在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的咄咄怪事背后，暴露出的是商品房預(yù)售制度的漏洞和相關(guān)監(jiān)管的缺位。

海南警方對(duì)此案的偵辦已于近日結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在海南樓市有價(jià)無(wú)市、銀行貸款收緊的窘境下，一些房地產(chǎn)開發(fā)商陷入“高息攬金-輸血房企-無(wú)力回款”的泥潭難以自拔?！昂Ｄ蠘鞘袩帷北澈笫且贿B串的拷問(wèn)：商品房預(yù)售合同備案登記制度為何成為一紙空文？房管、國(guó)土、稅務(wù)等監(jiān)管部門為何變?yōu)椤氨犙巯埂保?/p>

資金鏈斷裂

開發(fā)商圈錢補(bǔ)窟窿

高息借款購(gòu)買土地、拿土地作抵押換取銀行貸款、一房多賣償還貸款和借款……原海南澄邁陽(yáng)光投資有限公司法人代表聶仲根在資金鏈吃緊的情況下，采取拆東墻補(bǔ)西墻的方式詐騙、圈錢、購(gòu)地的“連環(huán)計(jì)”，將其開發(fā)的“陽(yáng)光花苑”項(xiàng)目中150套房產(chǎn)多次抵押或出售。海南澄邁縣“陽(yáng)光花苑”小區(qū)150名業(yè)主驚呼“用大半輩子積蓄買來(lái)的房子戶主卻是別人！”

據(jù)警方人士透露，聶仲根在2008年成立海南澄邁陽(yáng)光投資有限公司和海南博亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，兩家公司的注冊(cè)資金都僅1000萬(wàn)元，他買地款絕大部分是高息借款籌集?！鞍凑?%的月息計(jì)算，一個(gè)月需要支付的利息多達(dá)900多萬(wàn)元?！?/p>

2010年2月，聶仲根在明知公司啟動(dòng)資金不足的情況下，指使其公司高管皮立明、許學(xué)軍等其他涉案人員，通過(guò)虛假注冊(cè)資本方式，夸大履行合同能力，大肆向銀行、小額信貸企業(yè)和私人借貸。因借貸數(shù)額和貸款產(chǎn)生的利息較高，聶仲根等人又采用隱瞞手段，將澄邁陽(yáng)光投資有限公司開發(fā)的陽(yáng)光花苑小區(qū)商品房出售，之后再以預(yù)售備案的方式抵押給借款人，或者是將已經(jīng)以預(yù)售備案的方式抵押給借款人的房子，又再次出售給他人，更有甚者一房多賣高達(dá)5次，造成一房多賣的嚴(yán)重后果。

記者了解到，在銀行貸款收緊，樓盤銷售不暢的情況下，聶仲根操縱陽(yáng)光投資有限公司利用一些擔(dān)保公司、投資公司來(lái)進(jìn)行融資。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些公司承諾給投資者的月息普遍在3%以上，這就意味著年息至少在30%以上，而房地產(chǎn)項(xiàng)目想要達(dá)到30%以上的年投資回報(bào)幾乎不可能。

“聶仲根從這些公司貸款，每天僅還利息就需要30萬(wàn)，房子賣得再快也很難填上高利貸的窟窿?！睋?jù)辦案民警介紹，陽(yáng)光投資公司開發(fā)的樓盤銷售情況并不理想，回籠資金乏力，但他是如何在明知資金回籠乏力的狀況下，利用兩家資質(zhì)偏差、實(shí)收資本為零的公司一步步圈地，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目呢？

——虛報(bào)注冊(cè)資本提高公司“身價(jià)”，高息攬金購(gòu)置土地，以土地為抵押向銀行貸款。據(jù)辦案民警王偵偵介紹，聶仲根在2011年通過(guò)中介公司虛報(bào)注冊(cè)資本4000萬(wàn)元，將注冊(cè)資本由原來(lái)的1000萬(wàn)元提高到5000萬(wàn)元，故意夸大了陽(yáng)光投資有限公司履行合同的能力。

——采取“一房多賣”，抵押房屋的方式，回籠資金償還債務(wù)和銀行貸款。記者采訪了解到，陽(yáng)光花苑的商品房售價(jià)每平方米9000元，聶仲根要求售樓人員將已經(jīng)出售的房屋，以每平方米4000元左右的團(tuán)購(gòu)價(jià)再次出售，每平方米至少凈賺8000元。此外，還將用于抵押給借款人的房產(chǎn)通過(guò)售樓處出售，涉及資金1.4億元又用于購(gòu)買土地、償還債務(wù)等。

——挪用商品房團(tuán)購(gòu)預(yù)訂金支付土地出讓金。由于缺少資金拿地，聶仲根旗下的海南博亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“博亞·龍灣”小區(qū)項(xiàng)目以團(tuán)購(gòu)的名義，向新疆1200余名購(gòu)房者收取兩億多元的“團(tuán)購(gòu)預(yù)訂金”，用于繳納該項(xiàng)目200畝土地所需的5400萬(wàn)元土地出讓金。然而，在簽訂商品房預(yù)定合同前，這個(gè)名為“熙岸高爾夫公寓二期”的商品房項(xiàng)目中的一宗土地已被聶仲根抵押給一家海南本地?fù)?dān)保公司，獲取資金用于償還其他項(xiàng)目貸款和后續(xù)開發(fā)。

開發(fā)商“五證全無(wú)”

官商勾結(jié)“開綠燈”

一位知情人士說(shuō)，本來(lái)資金緊張的聶仲根，在后續(xù)“造血”不能及時(shí)補(bǔ)給、對(duì)投資者的本息不能按時(shí)支付、眾多投資者追要所投的本金和利息時(shí)，在未辦理工程規(guī)劃許可證、人防建設(shè)審批手續(xù)、招投標(biāo)手續(xù)、建筑工程施工許可證和房屋預(yù)售許可證，也未取得圖紙審查合格證的情況下，就擅自開工建設(shè)和預(yù)售房屋了。

“五證全無(wú)”項(xiàng)目，為何能順利開售？多重詐騙又為何“順利無(wú)阻”？記者了解到，一些澄邁縣的干部為聶仲根的違法行為大開方便之門，國(guó)土、城建、稅務(wù)等諸多監(jiān)管部門對(duì)聶仲根實(shí)施詐騙的兩個(gè)項(xiàng)目監(jiān)管缺位，成了“睜眼瞎”。

據(jù)記者了解，海南省澄邁縣委原副書記盧勇、縣住房保障與房產(chǎn)管理局原局長(zhǎng)林中校在土地使用性質(zhì)變更、房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率調(diào)整、在審批辦理商品房預(yù)售許可證等事項(xiàng)中，多次收受聶仲根的賄賂，日前被海南省紀(jì)委“雙開”，移送司法機(jī)關(guān)處理?！斑@些職務(wù)犯罪或多或少都是在調(diào)查聶仲根的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，拔出‘蘿卜帶出來(lái)的‘泥?！币晃恢槿耸空f(shuō)。

此外，公司法人機(jī)構(gòu)不健全、運(yùn)營(yíng)機(jī)制和規(guī)范管理制度不成熟，導(dǎo)致陽(yáng)光投資有限公司和博亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成為聶仲根等高管斂財(cái)?shù)墓ぞ撸驹诤笃诮?jīng)營(yíng)時(shí)資金和人員管理混亂。警方偵查發(fā)現(xiàn)，聶仲根在陽(yáng)光投資有限公司和博亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中占股比例分別高達(dá)98%和95%，且均為法人代表?！皢T工挪用公司資金動(dòng)輒近百萬(wàn)元，多名員工利用公司融資平臺(tái)詐騙圈錢，公司儼然成為員工斂財(cái)?shù)摹谛卟??！鞭k案民警王偵偵說(shuō)。

目前海南樓市有價(jià)無(wú)市，一些小型房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈吃緊，依靠借錢圈地蓋房，回籠資金的已是舉步維艱。聶仲根對(duì)于各種來(lái)錢項(xiàng)目均是“欣然接受”。他私自將施工方保證金4000多萬(wàn)元挪用，拖欠175名農(nóng)民工工資近450萬(wàn)元。在無(wú)力支付工程款時(shí)，將十余套商品房抵押代替工程款，至今建筑企業(yè)的工程款仍有拖欠。

商品房預(yù)售登記制度

被開發(fā)商人為“架空”endprint

記者采訪了解到，造成眾多購(gòu)房者受騙的重要原因之一，是商品房預(yù)售登記制度和商品房網(wǎng)簽存在漏洞，開發(fā)商在房屋網(wǎng)簽過(guò)程中欺騙購(gòu)房者，推遲網(wǎng)簽或不進(jìn)行房屋預(yù)售登記。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，海南實(shí)施購(gòu)房“網(wǎng)簽”，其主要目的是為了防止開發(fā)商捂盤惜售，避免一房二賣。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大部分房企在對(duì)房屋的實(shí)際銷售過(guò)程中，普遍采取的辦法就是集中網(wǎng)簽，前期先跟購(gòu)房者簽訂紙質(zhì)合同。不及時(shí)網(wǎng)簽、誘導(dǎo)欺騙消費(fèi)者等系列不規(guī)范的市場(chǎng)行為存在已久。一些購(gòu)房者對(duì)記者說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房網(wǎng)簽“一頭霧水”，開發(fā)商為何推遲網(wǎng)簽和不進(jìn)行房屋預(yù)售登記也毫不知情。

“利用購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同與開發(fā)商集中網(wǎng)簽之前的時(shí)間差，成為聶仲根等人一房多賣詐騙的重要手段?！敝槿耸空f(shuō)，一些購(gòu)房者誤以為與開發(fā)商簽訂的合同已具備法律效力，對(duì)開發(fā)商是否應(yīng)履行到房屋管理部門備案登記備案的義務(wù)不知情或不在意，給個(gè)別開發(fā)商實(shí)施詐騙提供了機(jī)會(huì)。

“即使房子備案了，不代表就不能進(jìn)行抵押?！狈山缛耸勘硎?，網(wǎng)簽主要是防止存量房被二次轉(zhuǎn)移，并不是過(guò)戶，網(wǎng)簽后沒有形成物權(quán)關(guān)系，自然也無(wú)法對(duì)抵押起保護(hù)作用，聶仲根等人就是利用了這樣的漏洞將房屋出售后再抵押借貸。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)中商品房大多為期房，開發(fā)商擺個(gè)模型貼張海報(bào)就開始“賣概念”，一些投資客和剛需在預(yù)售階段很難獲得房屋銷售信息，對(duì)售樓人員提供的銷售記錄和相關(guān)許可證不具備辨別真假能力，更對(duì)開發(fā)商是否在合同簽署后進(jìn)行房屋預(yù)售登記和房屋產(chǎn)權(quán)歸屬性質(zhì)不清晰，由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)詐騙案件，近年來(lái)較為常見。

扎緊地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管的籠子

別讓消費(fèi)者再“霧里看花”

盡管已有較為完備的商品房合同備案制度，但市場(chǎng)上在售商品房多為期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要一至兩年時(shí)間。因此，類似海南這樣“一房二賣、一房多押”的房產(chǎn)糾紛案例，近年來(lái)在廣東、河南、山東等地時(shí)有發(fā)生。

一些業(yè)內(nèi)人士表示，雖說(shuō)為防范房地產(chǎn)開發(fā)商一房多賣，規(guī)定了商品房預(yù)售合同備案登記制度，但是對(duì)開發(fā)商中不按規(guī)定進(jìn)行商品房預(yù)售合同備案登記者，現(xiàn)行的政策、法規(guī)卻并未十分清晰的處罰規(guī)定。

如何加強(qiáng)商品房預(yù)售合同備案登記管理，避免多部門的監(jiān)管職能成為一紙空文？

部分房地產(chǎn)和法律領(lǐng)域?qū)＜艺J(rèn)為，應(yīng)加強(qiáng)商品房預(yù)售合同備案登記管理，完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，強(qiáng)化商品房銷售應(yīng)盡早擺脫“九龍治水”的分散局面，健全房地產(chǎn)公司管理內(nèi)控制度，使監(jiān)管形成合力，避免多部門的監(jiān)管職能成為一紙空文。

“加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售商品房的管理監(jiān)督力度是根治‘一房多賣的首要措施。”海南大學(xué)法學(xué)院教授童偉華表示，住建部門要提高商品房預(yù)售許可門檻，嚴(yán)格審批房屋預(yù)售許可證和嚴(yán)格監(jiān)督房屋預(yù)售、抵押登記，切實(shí)將資質(zhì)偏差、借錢圈地的房地產(chǎn)企業(yè)擋在門外。

海南川海律師事務(wù)所主任趙建平律師說(shuō)，參與項(xiàng)目審批的部門，都應(yīng)該建立全過(guò)程管理、責(zé)任倒查、終身負(fù)責(zé)的機(jī)制，使項(xiàng)目投訴和案件處理與職能部門績(jī)效考核掛鉤，彌補(bǔ)政府管理部門的缺位和失措，避免市場(chǎng)上“黑心房”大行其道。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東表示，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，將購(gòu)房預(yù)售款進(jìn)入政府監(jiān)管的開發(fā)商賬戶，促使開發(fā)商必須在項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后，才可按計(jì)劃支取商品房預(yù)售資金。

（摘自《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）endprint