徐旻

中國的房地產(chǎn)業(yè)終究淪為了一個世界級的笑話。

摸著石頭過河的改革開放終于被領(lǐng)導者們領(lǐng)悟到應該是摸著磚頭過河，于是房地產(chǎn)業(yè)被政府舉世無雙地列為支柱產(chǎn)業(yè)。政商緊密聯(lián)手拆遷被城市居民和農(nóng)民“侵占”的一片片國有土地，中國年輕的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種怪異的只漲不跌的景象，地產(chǎn)商采取一種白癡而野蠻的商業(yè)模式（拿地-建設-銷售）賺得壇滿缽滿，而大地上只留下了一幢幢外形相似質(zhì)量低劣的垃圾建筑。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)難道注定只能沿用這種傻瓜模式末路狂奔直到崩盤？這似乎是個無解的問題，因為貴為行業(yè)領(lǐng)袖的萬科地產(chǎn)多年來也只是在物業(yè)管理上做了一些不痛不癢的所謂差異化。

自從2010年4月7日政府頒布《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）之后，由于文件中首次措辭嚴厲的明確了“對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”這樣的條款，房地產(chǎn)企業(yè)的上市和增發(fā)都基本一直陷于停頓。

但就是在這樣對房地產(chǎn)業(yè)空前限制的大背景之下，在2011年8月29日一家以住宅銷售為主的地產(chǎn)公司卻成功借殼上市，這家公司是以什么樣獨特的商業(yè)模式打動了證監(jiān)會而順利通過審批呢？

1998年7月成立的廊坊市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（華夏幸福的前身）只是一家非常普通的區(qū)域性房地產(chǎn)公司，花了幾年時間在廊坊地區(qū)開發(fā)了“華夏花園”住宅小區(qū)，同時自己也成立了獨立的物業(yè)管理公司進行地產(chǎn)服務方面的拓展，一切都波瀾不驚地有序向前推進。

命運的巨大改變來自于當?shù)卣囊患埼袝?002年6月廊坊市政府決定設立廊坊開發(fā)區(qū)固安工業(yè)園區(qū)，同意固安縣政府、廊坊開發(fā)區(qū)委托華夏幸?？毓蓪O公司三浦威特對固安園區(qū)進行經(jīng)營管理，具體工作內(nèi)容為三浦威特進行河北固安工業(yè)園區(qū)（面積60平方公里）的開發(fā)建設工作，包括基礎(chǔ)設施建設、招商引資專業(yè)化服務、土地整理、園區(qū)綜合服務等內(nèi)容，委托期限為50年，該項委托具有排他性，從此華夏幸福走上了一條獨特的園區(qū)開發(fā)經(jīng)營和房地產(chǎn)開發(fā)兩大業(yè)務融合發(fā)展的道路。

國內(nèi)當時的工業(yè)園區(qū)都是由政府主導開發(fā)建設，前期首先進行園區(qū)立項、土地整理、基礎(chǔ)設施建設工作，然后政府還要進行全國范圍的招商引資工作，企業(yè)同意入駐后自行完成土地買賣、廠房建設、購置機器等工作，最終政府獲得土地出讓收入、稅收等收益。這種政府一包到底的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式一方面要求當?shù)卣谇捌谕度氪罅控斄?、物力以及人力，另一方面當?shù)卣残枰哂蟹浅Ｃ魑膽?zhàn)略定位和招商引資能力，對于國內(nèi)絕大多數(shù)財政困難和人才欠缺的地方政府來說這是一個艱難的任務，因此這一紙委托書讓華夏幸福探索出了一個國內(nèi)開發(fā)區(qū)開發(fā)經(jīng)營的均衡而高效的商業(yè)模式。

固安工業(yè)園區(qū)開發(fā)成功之后， 2007年5月華夏幸福又受政府之托開始開發(fā)經(jīng)營大廠潮白河工業(yè)區(qū)。“大廠潮白河工業(yè)區(qū)”位于北京CBD正東30公里、風景秀麗的潮白河東岸，地處京津冀經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的中心地帶，毗鄰燕郊，西接通州，與京城隔水相望。

華夏幸福這次依然與國內(nèi)外知名的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃公司、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃公司、城市規(guī)劃設計公司進行合作，確立了大廠潮白河工業(yè)區(qū)未來的兩大核心發(fā)展產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)，同時確定了“現(xiàn)代裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱河綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、城市核心區(qū)”四大功能分區(qū)，用國際化的視角勾勒出園區(qū)每一階段的未來。

通過固安和大廠潮白河兩個工業(yè)區(qū)的開發(fā)經(jīng)營讓華夏幸福逐步形成了一整套成熟的運營模式：全資子公司九通投資負責尋找、論證具有投資價值的區(qū)域，與地方政府訂立開發(fā)協(xié)議，與國內(nèi)外頂級的咨詢機構(gòu)合作，從區(qū)位條件、資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等角度對區(qū)域進行系統(tǒng)分析，提出區(qū)域的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展規(guī)劃、空間規(guī)劃等方案，公司的招商團隊進行招商引資，吸引相關(guān)企業(yè)的入駐；全資子公司華夏新城利用整個集團強大的開發(fā)實力和融資能力，進行園區(qū)的土地整理、基礎(chǔ)設施建設、公共設施建設等基建工作；全資子公司華夏基業(yè)可承接園區(qū)入駐企業(yè)的工業(yè)廠房建設；全資子公司幸福物業(yè)對于入園企業(yè)提供“全程無憂管家式”的服務，待園區(qū)正常運作后，給政府提供物業(yè)管理、公共項目維護及公用事業(yè)服務；全資子公司京御地產(chǎn)參與園區(qū)土地一級市場和二級市場的開發(fā)，同時在園區(qū)周邊區(qū)域內(nèi)尋找適合開發(fā)的大片土地進行住宅及商業(yè)開發(fā)。

在整個開發(fā)過程中，大部分資金由華夏幸福進行墊付，政府初期并不需要投入太多的資金，只需協(xié)調(diào)解決項目推進過程中的問題，后期則根據(jù)項目進度分期付款，其付款額度由入駐企業(yè)的投資額來決定，華夏幸福與政府按照一定比例進行分成。

最終，華夏幸福在國內(nèi)創(chuàng)立了一個“市場化運作，多元化投入；企業(yè)化經(jīng)營，專業(yè)化招商；標準化管理，市場化服務”的新型工業(yè)區(qū)開發(fā)經(jīng)營模式。

2009年9月，華夏幸福又一次成功拓展事業(yè)版圖，接受懷來縣人民政府委托，對以懷來縣東花園鎮(zhèn)為主的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)范圍（面積121.72平方公里）進行開發(fā)建設。

2011年借殼上市后，看似最笨的地產(chǎn)商華夏幸福迅速將“園區(qū)+地產(chǎn)”模式由河北擴張到多個地區(qū)。2011年新增7個產(chǎn)業(yè)新城，2012年新增5個產(chǎn)業(yè)新城，已將業(yè)務擴展至大北京區(qū)域、沈陽區(qū)域、山東區(qū)域、環(huán)上海區(qū)域，初步完成了在全國的戰(zhàn)略布局。

中國房地產(chǎn)的泡沫愈演愈烈，喪鐘將要敲響，多年掠奪式的發(fā)展模式終將結(jié)束，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商們會發(fā)現(xiàn)腳下的土地在急速崩塌，而一大批類似華夏幸福一樣努力創(chuàng)新和探索的公司將昂然崛起，中國房地產(chǎn)業(yè)的未來版圖也將由他們來重新描繪。