馬光遠(yuǎn)

很多城市都可以和呼和浩特一樣，完全可以光明正大地明確取消限購(gòu)，讓市場(chǎng)真正發(fā)揮作用。

6月20日全國(guó)首個(gè)明文取消限購(gòu)的呼和浩特市，在6月25日以“兩個(gè)字打印錯(cuò)誤”為由撤回的取消限購(gòu)的通知，并在6月27日重新發(fā)文予以確認(rèn)。這意味著，呼和浩特市成為全國(guó)第一個(gè)明確發(fā)文取消限購(gòu)的城市。

事實(shí)上，在呼號(hào)浩特之前，已經(jīng)有包括天津、沈陽、南寧、廣州等10多個(gè)城市嘗試放松限購(gòu)，這些城市的共同做法是沒有公開發(fā)文，而是內(nèi)部傳達(dá)。一些城市頻頻嘗試突破限購(gòu)的限制，根本原因是時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了庫(kù)存高企，銷量下滑，價(jià)格下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前5個(gè)月中國(guó)商品房銷量暴跌，一線房企前5月普遍只完成全年銷售任務(wù)的30%左右；一些城市屢屢爆出天量庫(kù)存的新聞，無論是前期降價(jià)的杭州，還是悄然松動(dòng)限購(gòu)的沈陽，去庫(kù)存周期都超過了驚人的30個(gè)月。以這次發(fā)文取消限購(gòu)的呼和浩特為例，作為一個(gè)常住人口只有200萬的城市，其在2014年初其庫(kù)存達(dá)到1760萬平，高居全國(guó)首位，而價(jià)格官方統(tǒng)計(jì)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月停漲。

很顯然，地方通過各種方式嘗試突破限購(gòu)，目的不外乎刺激房市，讓房地產(chǎn)重歸繁榮。但是，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過剩、房?jī)r(jià)高企、流動(dòng)性偏緊、實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷等情況，以為放松限購(gòu)房地產(chǎn)可以重回昔日的輝煌無疑癡人說夢(mèng)。對(duì)于這一輪調(diào)整，筆者多次特別提醒所有人真誠(chéng)面對(duì)四個(gè)基本事實(shí)：一、這次價(jià)格調(diào)整和任何調(diào)控政策無關(guān)，而是市場(chǎng)的自發(fā)反應(yīng)；二、流動(dòng)性緊張是導(dǎo)致一線城市和熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下降的誘因，但流動(dòng)性緊張的狀況短期不會(huì)改變；三、中國(guó)樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生了里程碑意義的變化，總體供應(yīng)短缺的歷史已經(jīng)終結(jié)，除個(gè)別城市外，大部分城市面臨的問題已經(jīng)不是短缺，而是過剩；四、在經(jīng)歷4萬億的狂歡盛宴之后，中國(guó)樓市已經(jīng)接近珠穆朗瑪峰的峰頂，期待救市回到以前的狂歡已經(jīng)不可能。無論是目前的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)的流動(dòng)性，還是供求的基本面，都不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)單邊上漲。特別是在去庫(kù)存壓力特別大的情況下，放松限購(gòu)消化庫(kù)存的作用有限，而在房?jī)r(jià)預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)的情況下，投資性需求接近底部。面對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整，不切實(shí)際的期待政府再次放水救市，讓市場(chǎng)再回到以前單邊上漲的狀態(tài)。很顯然，這是一種很傻很天真的想法，這種想法的流行，恰恰說明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的青澀和不成熟。事實(shí)上，在目前情況下，無論是放松限購(gòu)，還是降準(zhǔn)，都無法逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的趨勢(shì)。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，開發(fā)商和地方政府都應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)的判斷更加清醒，更加理性。事實(shí)上，就限購(gòu)政策而言，之前除了“北上廣深”一線城市嚴(yán)格執(zhí)行之外，絕大多數(shù)的城市在執(zhí)行上本來就有很大的靈活性，放松與否對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響并不大。面對(duì)庫(kù)存和流動(dòng)性緊張的壓力，最好的選擇是順應(yīng)市場(chǎng)，通過價(jià)格調(diào)整，在價(jià)格合理的情況下，讓居住需求者入市。價(jià)格的調(diào)整對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)而言，都是行業(yè)健康發(fā)展的常態(tài)，無論是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)，還是對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)而言，房?jī)r(jià)的調(diào)整，房地產(chǎn)回歸理性長(zhǎng)遠(yuǎn)而言都有益。

就限購(gòu)政策本身而言，除北上廣深等一線城市，絕大多數(shù)城市住房供應(yīng)短缺的歷史不再，限購(gòu)政策失去了原來的意義。在這種情況下，筆者認(rèn)為很多城市都可以和呼和浩特一樣，完全可以光明正大地明確取消限購(gòu)，讓市場(chǎng)真正發(fā)揮作用。無需偷偷摸摸，更無需叫停。

責(zé)任編輯 張惠清