單英

（集安市國土局，吉林集安 134200）

前言：

本研究立足于我國土地管理實(shí)際工作，對(duì)我國土地管理的現(xiàn)狀和內(nèi)容展開了研討，列舉了我國土地管理工作中存在的制度不完善、價(jià)格機(jī)制不健全、土地儲(chǔ)備制度存在漏洞、隱形土地市場(chǎng)、征地不合理等問題，提供完善我國土地管理制度、健全土地市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下的土地儲(chǔ)備制度，統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地管理，靈活土地政策等方式，希望能夠?qū)ι顚哟握J(rèn)知我國土地管理實(shí)際，創(chuàng)新我國土地管理制度有所幫助。

1.土地管理的現(xiàn)狀

1.1 當(dāng)前我國土地管理的基本內(nèi)容

我國土地管理工作中主要的內(nèi)容包括：我國土地管理制度和法規(guī)的制定，各種法律和行政規(guī)范的執(zhí)行；對(duì)于土地信息進(jìn)行確定，并予以科學(xué)評(píng)價(jià)；對(duì)土地進(jìn)行登記和頒證工作，確定土地的所有人、使用者和相關(guān)關(guān)系人；統(tǒng)計(jì)土地相關(guān)信息，并予以及時(shí)整理和上報(bào)；及時(shí)制止土地違法事件，調(diào)節(jié)土地權(quán)屬和使用等方面產(chǎn)生的糾紛。

1.2 我國土地管理制度的基礎(chǔ)

我國土地管理制度是社會(huì)主義的土地制度，這是由一系列法律和制度所規(guī)定和保證的，從憲法上看，規(guī)定了我國國家制度，因此我國土地管理制度只能是社會(huì)主義公有制為主體的基本管理制度。同時(shí)，我國是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，因此，土地的使用推行有償使用的原則。我國奉行環(huán)境保護(hù)和糧食自給自足政策，因此，我國土地管理制度中有耕地保護(hù)和環(huán)境保護(hù)的相關(guān)表述和重點(diǎn)體現(xiàn)?？梢姡覈恋毓芾碇贫鹊幕A(chǔ)非常廣泛，新時(shí)期要在擴(kuò)大我國土地管理制度基礎(chǔ)，尊重基礎(chǔ)的實(shí)際要求基礎(chǔ)上，形成對(duì)我國土地管理制度更好地實(shí)踐。

1.3 我國土地管理制度的基礎(chǔ)性法律

《憲法》、《土地管理法》，《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)管理辦法》等法律和規(guī)范是我國土地管理制度的基礎(chǔ)性法律，這些法律為我國土地管理制度的建立起到了基礎(chǔ)性的支撐，給我國土地管理工作帶來指導(dǎo)，為我國土地管理制度的完善形成了手段，上述法律的全面執(zhí)行是繁榮土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地管理制度建設(shè)的根本。

2 現(xiàn)存于我國土地管理制度中常見的問題

2.1 我國土地產(chǎn)權(quán)制度還存在不完善的地方

一方面，當(dāng)前國有土地的產(chǎn)權(quán)主體還存在不明確、不清晰的問題，另一方面，我國土地登記制度存在不規(guī)范的問題。土地權(quán)利的劃分和界定不夠細(xì)化。

2.2 我國土地價(jià)格機(jī)制不健全。

當(dāng)前基準(zhǔn)地價(jià)不能真實(shí)反映土地價(jià)格水平。政府壟斷導(dǎo)致土地價(jià)格不合理。隱性土地交易影響土地價(jià)格。這些方面使得土地價(jià)格呈現(xiàn)上下浮動(dòng)較大，難于形成對(duì)發(fā)展的穩(wěn)定支撐。

2.3 土地儲(chǔ)備制度存在缺陷。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的雙重職能難以協(xié)調(diào)，土地收購價(jià)格機(jī)制混亂，融資風(fēng)險(xiǎn)較大。土地儲(chǔ)備需要大量資金。資金問題是制約土地收購儲(chǔ)備工作開展的最重要“瓶頸”。目前我國城市土地收購資金來源以銀行貸款為主，其他渠道資金來源較少。巨額貸款形成的高額利息給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)帶來巨大壓力，構(gòu)成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；銀行貸款期限與土地儲(chǔ)備運(yùn)營周期不一致，前者一般為半年到一年，后者一般為2～5年，在兩者不能銜接的時(shí)期如果受金融政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影

響使貸款來源不穩(wěn)定，容易造成資金鏈的中斷；如果土地市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和銀行都將面臨巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 土地存在隱形市場(chǎng)

當(dāng)前有存量土地非法交易和是農(nóng)用地非法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的實(shí)際情況出現(xiàn)，并且呈現(xiàn)屢禁不止，這會(huì)嚴(yán)重影響我國土地管理制度的建立和完善。

2.5 征地制度不合理

一些地方政府濫用征地權(quán)力，隨意征用農(nóng)村集體所有的土地，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理引發(fā)社會(huì)問題。

3.完善我國土地管理制度的措施

3.1 明晰土地的產(chǎn)權(quán)

要降低就土地收益處置和土地開發(fā)過程中的博弈過程，要給予土地所有權(quán)主體一個(gè)清晰地確定，厘清相關(guān)單位和部門的關(guān)系，真正給予土地產(chǎn)權(quán)的尊重和保護(hù)。

3.2 調(diào)整土地價(jià)格機(jī)制

建立土地價(jià)格變動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，經(jīng)常性地發(fā)布價(jià)格信息。加強(qiáng)土地市場(chǎng)制度建設(shè)和監(jiān)管力度，防止炒作和投機(jī)行為對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的沖擊。

3.3 完善土地儲(chǔ)備制度。

應(yīng)該在地方政府的授權(quán)和幫助下建立土地的市場(chǎng)，并對(duì)儲(chǔ)備狀態(tài)的土地資源加以開發(fā)和利用，以市場(chǎng)運(yùn)營的機(jī)制激活土地資源。建立土地儲(chǔ)備監(jiān)督評(píng)估體系，對(duì)土地收購儲(chǔ)備運(yùn)行的監(jiān)督。開拓土地資金的籌集渠道，以達(dá)到對(duì)土地儲(chǔ)備的盤活作用。

3.4 建立統(tǒng)一的土地市場(chǎng)

要利用農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的良機(jī)，形成農(nóng)村集體土地與城市建設(shè)用的共同使用，形成統(tǒng)一的土地市場(chǎng)可以盤活農(nóng)村建設(shè)用地，形成多方面共贏的局面。

結(jié)語：建立和完善土地管理制度是當(dāng)前土地工作的核心，要發(fā)揮土地管理制度的指導(dǎo)作用和中心價(jià)值，必要尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期的實(shí)際，這樣才能達(dá)到土地管理制度的完整性和功能性?，F(xiàn)實(shí)中要對(duì)土地管理制度的規(guī)范和確定的價(jià)值加以發(fā)揚(yáng)，形成管理、價(jià)格、機(jī)制、儲(chǔ)備、制度方面的重點(diǎn)思考，從長遠(yuǎn)的角度力促土地管理制度的完善，使其更能適應(yīng)發(fā)展的局勢(shì)和未來的趨向，以靈活的政策和防止實(shí)現(xiàn)對(duì)土地管理制度的體系構(gòu)建，打造土地管理制度和土地工作的新發(fā)展。

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