郁光巖

(寧夏新思維房地產開發(fā)公司，寧夏 銀川 750001)

0 引言

近年來，隨著我國經濟的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，住宅產業(yè)已經逐漸發(fā)展成為我國國民經濟的重要組成部分，住宅產業(yè)化是推進我國住宅產業(yè)健康發(fā)展的重要手段。

1 建立房地產企業(yè)內部技術創(chuàng)新的激勵機制

1.1 產權激勵

住宅產業(yè)相關企業(yè)技術創(chuàng)新的產權激勵對象應該包括所有與技術創(chuàng)新相關的利益群體。住宅產業(yè)相關企業(yè)參與技術創(chuàng)新活動的相關群體具體可以劃分為：權益層、經營層和操作層。清晰的企業(yè)產權界定可以給企業(yè)的權益層提供很強的技術創(chuàng)新激勵，因為當產權明確時，住宅產業(yè)相關企業(yè)的權益層擁有企業(yè)的所有權，為了不使企業(yè)在住宅產業(yè)化的發(fā)展過程中被兼并或淘汰，就必須不斷的進行技術創(chuàng)新，提高企業(yè)的核心競爭力。對于住宅產業(yè)相關企業(yè)經營層和操作層的產權激勵，需要考慮人力資本的產權。人力資本包括人力資本的所有權、支配權、處置權、使用權和收益權等。人力資本產權的各項權能既可以歸屬于單一主體，也可以歸屬于不同的主體。隨著經濟的發(fā)展特別是市場經濟的建立，各項權能更多地表現(xiàn)為分離形式，即各項權能分屬于不同主體；經過人力資本產權交易后，不同的產權權能由不同的產權主體行使，其中所有權雖仍屬于載體，使用權則己屬于他人。在各項權能由不同產權主體行使的情況下，人力資本所有權主體獲得的收益可能有兩種：一種，是固定的合同報酬(如工資)，它是使用權主體對所有權主體的使用權的支付，是使用權的實現(xiàn);另一種，是利潤分享，它是所有權主體所有權的充分實現(xiàn)。

1.2 企業(yè)文化激勵

心理學研究表明，人的動機激發(fā)行為，而動機是由他所體驗到的某種未滿足的需要或未達到的目的引起的。這種需要或目標可以是生理或物質上的，也可以是心理或精神上的。企業(yè)文化的塑造已經成為現(xiàn)代化企業(yè)精神激勵的重要手段。

實踐表明，有著良好文化的企業(yè)，人才的流失明顯低于那些不重視企業(yè)文化塑造的企業(yè)。當企業(yè)的文化和員工的價值觀一致時，當企業(yè)文化充分體現(xiàn)為對員工的尊重時，員工才會具備技術創(chuàng)新的激勵。企業(yè)文化激勵主要使技術創(chuàng)新者通過技術創(chuàng)新工作得到滿足感和成就感，以及通過一套信念和價值觀增加技術創(chuàng)新者對組織的認同，從而增加組織的凝聚力，加快技術創(chuàng)新的進程。如萬科的企業(yè)文化就是我國住宅企業(yè)的一面旗幟，萬科對內平等，對外開放，致力于建設“陽光照亮的體制”，把人才視為資本，倡導“健康豐盛的人生”，萬科的企業(yè)文化建設案例一直為業(yè)界所推崇。企業(yè)文化在其技術創(chuàng)新中起到了關鍵的激勵作用：一方面，萬科的企業(yè)文化激勵了其員工的技術創(chuàng)新，另一方面，員工的技術創(chuàng)新反過來不斷加深萬科的企業(yè)文化內涵，又使其員工更有技術創(chuàng)新的激勵。

1.3 高效的管理制度

住宅技術創(chuàng)新活動必須有良好的管理制度予以保障。住宅企業(yè)應該推行以績效為評判依據的多種分配制度，這樣做可以激勵包括技術創(chuàng)新人員在內的廣大員工的積極性和創(chuàng)造性。但必須注意，由于住宅產業(yè)是關系國計民生的行業(yè)，對住宅新技術的應用非常謹慎，因此住宅技術創(chuàng)新的效益實現(xiàn)需要較長的時間，對技術創(chuàng)新人員進行績效評價時，就必須根據項目進展情況進行評價。在構建管理制度時，也要考慮產權激勵對管理制度的制約，住宅新技術的創(chuàng)新不同于一般的發(fā)明創(chuàng)造，其開發(fā)、試驗、應用需要經過團隊合作才能完成，對創(chuàng)新人員進行個人績效考核時，必須考慮團隊績效的因素。同時必須對創(chuàng)新關鍵人員個人能力予以充分的承認，并對他們的個人成就實行有差別的獎勵。高效的管理制度支持住宅產業(yè)相關企業(yè)的技術創(chuàng)新活動，技術創(chuàng)新活動又通過創(chuàng)新者反饋給管理制度，使住宅產業(yè)相關企業(yè)的管理制度能夠不斷改善，以適應對住宅技術創(chuàng)新活動的支持。

1.4 有效的組織制度

技術創(chuàng)新最終要通過一定的組織制度來實現(xiàn)。住宅產業(yè)相關企業(yè)是由一系列職能部門構成的經濟組織，企業(yè)的組織結構必然影響著技術創(chuàng)新的效率與成敗。住宅產業(yè)相關產業(yè)的生產組織是生產管理和工程項目管理的結合，不同于制造業(yè)實行固定的企業(yè)生產管理。一方面，不同的組織結構以不同的方式影響技術創(chuàng)新活動；另一方面，不同的技術創(chuàng)新活動要求不同的組織結構。技術創(chuàng)新活動涉及多個職能部門，要求信息溝通渠道暢通，要求各部門協(xié)調一致。不同的組織結構對技術創(chuàng)新活動各有利弊，在進行組織結構設計時應結合住宅產業(yè)相關企業(yè)的實際情況，考慮產權激勵對組織機構的制約，采取有機組織機構，盡可能縮減組織層次，并適度分權。根據技術創(chuàng)新和創(chuàng)新人才的特點，進行適度的分權與授權，可以有效地調動技術創(chuàng)新人員的積極性和創(chuàng)新性，從而縮短住宅技術創(chuàng)新從提出到實施的周期，使相關的住宅產業(yè)相關企業(yè)更好地把握商機。

2 通過虛擬企業(yè)實現(xiàn)住宅企業(yè)組織形式的創(chuàng)新

虛擬住宅企業(yè)指的是住宅開發(fā)企業(yè)、建材企業(yè)、設備部品制造企業(yè)、項目策劃咨詢企業(yè)等住宅產業(yè)相關企業(yè)，為了適應住宅市場快速、多變的需求，采取優(yōu)勢組合策略，各自專門負責整個項目的子任務塊，在自己的優(yōu)勢領域獨立運作，并通過先進的通訊和網絡手段，進行彼此間的協(xié)調合作，以并行的開發(fā)、生產、銷售多樣化、個性化的住宅產品，以滿足顧客要求的企業(yè)組織模式。

虛擬住宅企業(yè)結構比較松散，各成員企業(yè)地位平等，沒有隸屬關系，但需要一個對整個項目進行協(xié)調管理的盟主企業(yè)。一個企業(yè)可以同時屬于住宅產業(yè)集團或虛擬住宅企業(yè)。由于我國住宅產業(yè)的實際情況并不利于住宅產業(yè)集團的快速組建，尤其是加入WTO 后，住宅產業(yè)領域逐漸受到外來企業(yè)的沖擊，形成具有較大規(guī)模的住宅產業(yè)集團難度較大。而虛擬住宅企業(yè)的優(yōu)勢就是其只要求信息的組合，而企業(yè)的完整物質實體不是必要條件，因而，相對而言更適合中國現(xiàn)在住宅產業(yè)化發(fā)展的實際情況。

3 通過敏捷制造方式改善住宅產品的工業(yè)化生產

針對住宅產業(yè)而言，在住宅產品的生產過程中，如果能顯著的提高產品的供貨時間，也就意味著資金能夠更加迅速的回籠，對于企業(yè)的發(fā)展和資金風險的規(guī)避都能發(fā)揮極大的作用。要在住宅產業(yè)化的進程中，充分發(fā)揮敏捷制造的優(yōu)勢，首先要求住宅企業(yè)自身必須對客戶的需求有準確的把握和判斷，才能及時的進行產品生產和改進，這就要求企業(yè)自身能夠有足夠的技術支撐，能夠通過信息技術和網絡技術對市場信息進行及時地采集和分析。所以，住宅企業(yè)要想在產業(yè)化的實施過程中利用敏捷制造縮短產品的生產周期，實現(xiàn)資金的快速周轉，就必須在市場信息收集的技術研發(fā)方面增加投入，為敏捷制造的施行創(chuàng)造必要的硬件條件。

4 結束語

總之，住宅產業(yè)是我國國民經濟的重要組成部分，住宅產業(yè)化是推進我國住宅產業(yè)健康發(fā)展的重要手段，實現(xiàn)住宅產業(yè)化能夠提高住宅產品的質量、滿足人民群眾對住宅產品的需求、優(yōu)化資源配置、拉動經濟全面快速發(fā)展、提高住宅產品的生產效率。

［1］鄧志旺.我國住宅產業(yè)化發(fā)展的路徑選擇[J].商業(yè)時代，2007(19).

［2］朱道才.歐美住宅產業(yè)現(xiàn)代化及啟示[J].特區(qū)經濟，2006(04).