蘭君

廈門昌林實業(yè)有限公司公司

前言：

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，市場競爭日趨激烈。各開發(fā)商為了在競爭中保持優(yōu)勢，取得更大的市場份額，就必須在增加產(chǎn)品附加值上做足文章，以實現(xiàn)利益最大化。另一方面我國購房者的消費心態(tài)和購房目的也發(fā)生了分化，許多購房者已沒有早前購房者買房后花上大半年時間自己裝修的激情與喜悅，而是想到裝修就會聯(lián)想到疲于奔命地找設(shè)計師、找施工隊、買各種材料、擔心價格欺詐和質(zhì)量安全問題等種種煩惱。三是政府有關(guān)部門基于提高住宅小區(qū)整體品質(zhì)、避免野蠻裝修等方面考慮也大力推行精裝修住宅。

目前廈門島內(nèi)在住宅用地出讓方面，就對擬建項目提出精裝修的要求，而島外很多項目房地產(chǎn)開發(fā)商也在精裝修方面下功夫，由點及面，因此精裝修住宅是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然結(jié)果。

一、精裝修的標準與定位：

什么是精裝修房，精裝修房是毛坯房、簡裝修房不斷改進、發(fā)展和完善的產(chǎn)品。一般指頂面有一定造型，地面采用品牌?；u、仿古磚、天然石材、木地板等中高檔材料鋪裝，廚房、衛(wèi)生間兩大重點區(qū)域經(jīng)過高品質(zhì)的精細裝修，并配有知名品牌的潔具、廚房電器及工廠化的櫥柜。住房整體上有一定的設(shè)計效果及風格，材料細膩環(huán)保，做工較為精致。

上述精裝修的標準較為寬泛，每一個具體的精裝修樓盤想要獲得商業(yè)上的成功，必須要有較為精準的定位。產(chǎn)品的定位主要依靠營銷部、設(shè)計部、成本部參與的市場調(diào)研所獲取的各種信息供經(jīng)營者決策。精裝修定位需與整個項目產(chǎn)品相匹配、與產(chǎn)品所在區(qū)域匹配、與潛在購房者的需求匹配同時需關(guān)注客戶的敏感點。精裝修定位的結(jié)果一般為每平方米建筑面積(或建筑凈面積)裝修成本額（平米指標）或天地墻裝飾用料及家具電器配置說明。

二、精裝修房成本控制要點：

1、定位階段：對精裝修標準的確定給予數(shù)據(jù)支持，通過選取主要房型（房型覆蓋比例以>80%為宜）測算每平米的裝修造價。隨著精裝項目的增加，數(shù)據(jù)和供應(yīng)商資源不斷積累，此項工作會越來越快捷和精準。測算要有一定的精度，工程量應(yīng)盡可能準確。

2、設(shè)計階段：產(chǎn)品定位后，設(shè)計單位要全面介入，深刻領(lǐng)會產(chǎn)品定位檔次。各專業(yè)工程盡可能在精裝修設(shè)計階段也參與(如空調(diào)、同層排水、熱水器等)，這樣避免后期為滿足裝修效果而進行大量的拆改工作量，導(dǎo)致后期成本不必要的增加。設(shè)計單位在設(shè)計選材時，盡可能考慮效果的同時，有多種品牌、同種檔次、同種系列的材料(品牌)備選，這樣施工簡便、成本控制可行，用戶后期維修提供保障。

3、招標階段：

3.1 合理劃分標段，科學(xué)規(guī)劃合同，精裝修標段劃分需考慮的問題比建安總包的標段劃分復(fù)雜，需考慮的因素除資質(zhì)、工期、項目管理能力等常規(guī)因素外，對于精裝修交付還應(yīng)考慮精裝修標段與建安總包標段的銜接問題，避免出現(xiàn)一家建安總包對應(yīng)多個精裝修隊伍，這會導(dǎo)致合同數(shù)量及現(xiàn)場管理工作量大幅度增加。

3.2 確定合理的材料或工程供應(yīng)方式，精裝修工程材料(工程)供應(yīng)一般有乙供、甲指乙供、甲供和甲分包。各種供應(yīng)方式各有優(yōu)缺點。

3.2.1 乙供方式管理簡單，施工單位積極性高，但甲方對材料的控制力弱，不利于成本控制，因此一般非主要材料、總價不高或?qū)ρb修成果觀感不產(chǎn)生直接影響的材料采用乙供方式，如砂漿、粘結(jié)劑、龍骨、細木工板、紙面石膏板、石板材等。對于乙供材料，甲方應(yīng)做好質(zhì)量控制工作，避免乙方使用劣質(zhì)材料影響工程質(zhì)量。

3.2.2 甲指乙供的實質(zhì)就是乙供，為彌補乙供方式甲方對材料控制力弱的缺點，而對乙供方式的一種改進。甲指可以指定材料品牌、規(guī)格、供應(yīng)商及材料單價中的一項或多項。目前很多公司采用甲指乙供的材料主要是價值量大的材料。對于甲指乙供材料，甲方應(yīng)協(xié)調(diào)好乙方與材料供應(yīng)商的關(guān)系，保護供應(yīng)商和精裝修施工單位的利益，保證供應(yīng)商能及時足額獲得貨款（招標文件及精裝修施工合同中應(yīng)有制約條款）同時為避免精裝修單位對材料供應(yīng)商的二次壓價應(yīng)允許精裝修施工單位在投標報價時對甲指乙供產(chǎn)品計取一定的利潤。

3.2.3 甲供與乙供相反，甲方對材料的控制力強，又能有效降低成本。因此大宗材料、對裝修質(zhì)量影響重大的材料都采用甲供方式。如墻地磚、潔具、廚電、乳膠漆等。因甲供方式對乙方的商業(yè)利益最為不利，因此過程中應(yīng)特別注意乙方對甲供材料的合理使用。應(yīng)對的辦法是招標文件明確要求精裝修施工單位投標時自報墻地磚的損耗率并結(jié)合現(xiàn)場施工實測數(shù)據(jù)確定合理的損耗（監(jiān)理公司、甲方項目部、設(shè)計部和成本部共同參與，對現(xiàn)場裝修損耗率進行確定)，促使投標單位根據(jù)自身情況填報合理的損耗率。乳膠漆雖然也在招標文件中規(guī)定了“空桶回收”制度，但實際執(zhí)行中效果不理想。因此到后來甲方僅指定品牌。同時招標文件也明確告知乙方可對甲供產(chǎn)品計收一定的利潤（在施工費中自行考慮）。

3.2.4 甲分包的實質(zhì)就是甲供，只不過甲供的是材料，甲分包除了材料外還需現(xiàn)場施工。甲分包的項目主要為櫥柜、戶內(nèi)門（含筒子板、貼臉線條及踢腳線）。甲分包項目精裝修總包可計收總包管理配合費。如何分配總包管理配合費是招標前需考慮清楚的。

乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不變的，不同的項目應(yīng)根據(jù)各自的特點和具體情況適當調(diào)整以取得最佳的管理效果。（比如木地板即可以甲指乙供，也可以甲供或甲分包）。

3.3 界面劃分，招標文件中應(yīng)對精裝修工程的界面有清晰明確的描述，讓投標單位能清楚地知道哪些是自己的工作范圍，哪些是建安總包的施工范圍。特別是裝修交房的項目，許多應(yīng)由建安總包施工的內(nèi)容也可以由精裝修單位施工，比如強弱電的穿線、開關(guān)面板安裝、天棚面及墻面的油漆膩子批白、樓地面找平層等。編制招標文件時應(yīng)綜合考慮成本、施工管理以及建安總包合同有關(guān)約定等因素切分界面。

3.4 清單編制與報價方式：根據(jù) GB50500《工程量清單計價規(guī)范》的規(guī)定，承發(fā)包雙方根據(jù)GB50500規(guī)范執(zhí)行有據(jù)可詢。但在實際操作中，我們也是按此規(guī)范要求對精裝修工程進行招標發(fā)包的。但執(zhí)行結(jié)果不是很理想，因此從實踐來看，以港式清單更為實用便捷。主要原因為：

3.4 國標清單編制及報價繁瑣、工作量大，且定額裝修分部與市場行情脫離情況較為嚴重。

3.5 港式清單及報價清晰、直觀，便于回標分析和統(tǒng)計各種數(shù)據(jù)。

3.6 控制價編制：建議選擇主要房型（房型覆蓋率>=80%）為樣本進行控制價編制。80%的房型覆蓋率能保證剩余20%的房型裝修總價浮動20%以內(nèi)時，整體報價浮動<=4%。

總結(jié)：精裝修工程樣板先行，裝修方面考慮各樓盤定位的同時，盡可能突出裝修風格和銷售亮點，從產(chǎn)品定位階段、設(shè)計階段、招投標階段、過程控制及結(jié)算等階段把好成本控制關(guān)，這樣公司的成本管理水平一定會處在同行的前列。