未來10年中國的樓市將是冰火兩重天，天價(jià)與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在，可投資房產(chǎn)的城市將逐年減少，最后聚焦在幾十個(gè)中心城市的中心區(qū)，大多數(shù)城市尤其是人口外流城鎮(zhèn)的房產(chǎn)將完全喪失投資價(jià)值。

面對近期樓市趨冷，解禁呼聲和解禁浪潮此起彼伏，人們自然會問：哪些城市的房價(jià)還將在調(diào)整后重拾升勢？

也許大家還記得去年11月在上海某論壇討論中國樓市的“變局”，我和任志強(qiáng)首次有了分歧，他還是一如既往地樂觀，而我基于樓市投資的“金字塔定律”和“中心價(jià)值論”認(rèn)為，未來10年中國的樓市將是冰火兩重天，天價(jià)與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在，可投資房產(chǎn)的城市將逐年減少，最后聚焦在幾十個(gè)中心城市的中心區(qū)，大多數(shù)城市尤其是人口外流城鎮(zhèn)的房產(chǎn)將完全喪失投資價(jià)值。

其實(shí)，評價(jià)城市的標(biāo)準(zhǔn)可以有三個(gè)維度：宜居，宜商，宜賓。在統(tǒng)計(jì)上，宜居城市看戶籍人口，宜商城市看常住人口和流動(dòng)人口，宜賓城市看流動(dòng)人口。但凡流動(dòng)高于常住人口、常住高于戶籍人口的區(qū)域，房價(jià)堅(jiān)挺并將在調(diào)整后繼續(xù)上升。以此為標(biāo)準(zhǔn)，一份關(guān)于財(cái)力50強(qiáng)城市的人口吸引力排行榜如此說明：2013年人口凈流入的城市已下降到了44個(gè)，其中23個(gè)是直轄市或省會城市。

換一個(gè)維度看企業(yè)平均年薪的差異，中國的城市以此為標(biāo)準(zhǔn)分為三級：6萬元以上的；3—6萬元區(qū)間的；3萬元以下。再以薪酬——消費(fèi)——房價(jià)為參照，就業(yè)人口的流動(dòng)存在著從“三低城市”向“三高城市”轉(zhuǎn)移的趨勢，低薪城市人口外流，高薪城市人口流入。盡管一些媒體驚呼高房價(jià)驅(qū)使著人們開始“逃離北上廣”，但這一說法并沒有相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持，真實(shí)情況是“逃離”少于涌入，“三高城市”依然具有較高的人口吸引力。

從經(jīng)濟(jì)總量來看，一是北上廣深四個(gè)城市的GDP占比超過了15%；二是中國35個(gè)城市的GDP占比超過了50%；三是多數(shù)研究者認(rèn)同的10大城市群涵蓋了129個(gè)地級市，占地152.53平方公里?？?cè)丝谡急仍?0%以上，GDP占比超過73%，國土面積占比不到16%。這樣的趨勢表明，越來越多的人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)積聚在越來越少的區(qū)域。由此判斷，未來10—15年間，中國城市化的進(jìn)程將會導(dǎo)致90%的城市人口集中在10%-15%的國土上，85%以上的區(qū)域幾乎成為“無人區(qū)”。當(dāng)然，這并不是中國特色，而是主流國家城市化的一個(gè)實(shí)踐。美國的三大城市群為大紐約、大洛杉磯和五大湖區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量合計(jì)占比接近70%。日本的三大城市群為大東京、阪神工業(yè)區(qū)和大名古屋，經(jīng)濟(jì)總量合計(jì)占比也接近70%，而中國的三大城市群，也就是長三角、珠三角和渤海灣區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量占比只不過約為37%。

中國的城市化是一次史無前例的人口大遷徙，以1980年為起點(diǎn)，總?cè)丝?2億中的城市人口約占20%，預(yù)計(jì)在2025—2030年間，總?cè)丝谠鲩L的峰值在14—15億人，其中城市人口接近或突破10億。一些研究以城市化率80%為目標(biāo)值，認(rèn)為中國的城市化還有30年的路，我并不認(rèn)同。最重要的理由之一是：中國城市化的速度太快了。中國僅用了不到35年的時(shí)間，就走完了其他國家50—100年的路。

中國的城市化是在一代人的生命周期內(nèi)達(dá)到了城市化率53%，超過了全球城市化率的平均值。200年前，全球城市化率不到5%；100年前，全球城市化率不到15%，10年前剛剛超過了50%。在全球近百年的城市化進(jìn)程中，城市化率的提升有兩種機(jī)制：其一是農(nóng)村人口流入城市；其二是農(nóng)村人口的自然減員和生育率下降。然而，中國不同，2012年前中國的城市化機(jī)制幾乎只有其一，沒有其二。可以預(yù)料的是，在今后的10—15年，中國農(nóng)村人口的自然減員和生育率下降會上升為中國城市化率提高的主導(dǎo)機(jī)制，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化的趨勢亦將加速。在一個(gè)城市人口過半的國家，我們不可能再依靠留守農(nóng)民的生產(chǎn)方式供養(yǎng)城市人口，一家一戶的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體制和一鄉(xiāng)一鎮(zhèn)的農(nóng)村行政體系必將被淘汰，代之而起的將是集約化經(jīng)營的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。此時(shí)，村里人進(jìn)城的主流也將不再是為了打工掙錢，而是投親靠友。人口紅利也將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝谪?fù)擔(dān)，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長速度的放緩和經(jīng)濟(jì)增長潛力的下降。因此說，中國的城市化已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)新的階段，2012年已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)而載入史冊。樓市投資的黃金10年也已經(jīng)結(jié)束，而資產(chǎn)證券化的黃金10年正在拉開序幕。

金巖石

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家，曾被海內(nèi)外媒體譽(yù)為“索羅斯的中國門徒”、“納斯達(dá)克市場的活字典”。對宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化、房地產(chǎn)、股市、證券行業(yè)等頗具深入見解和獨(dú)特觀點(diǎn)。曾任國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，同時(shí)兼任上海交大海外學(xué)院金融所所長，北大、清華、中國政法大學(xué)、浙大等大學(xué)EMBA教授，現(xiàn)為廈門大學(xué)EMBA特聘教授。endprint