北京是個(gè)極其特別的市場(chǎng)，在中國沒有第二個(gè)，就是因?yàn)?，第一，它有著太?fù)雜的定位；第二，它有著太好的資源。

對(duì)一個(gè)十三億人口的國家來說，所有的軟實(shí)力、優(yōu)質(zhì)資源都高度集中在北京。優(yōu)質(zhì)資源是什么？無外乎老百姓要的那些東西，教育、醫(yī)療、科技、文化、咨詢、國際化，包括工作、就業(yè)的機(jī)會(huì)。

我們做過一個(gè)調(diào)研，把這些都排在一起的時(shí)候，老百姓對(duì)霧霾是最不關(guān)心的，霧霾放在是最后一條，先進(jìn)去再說。但當(dāng)你房子也有了，小孩也上了重點(diǎn)中學(xué)了，工作也挺好，這時(shí)候開始第一位變罵霧霾了。這就是圍城心態(tài)。

所以，到北京買房，買的不是房子，買的是搶占優(yōu)勢(shì)資源的權(quán)利，這就是到北京買房子的人的心理。為什么我說這個(gè)城市的房地產(chǎn)我看不懂，就因?yàn)樗皇欠康禺a(chǎn)，它就是一種心理需求，買的包括面子、尊嚴(yán)，包括生活的、未來的，兒女的這種地位，都在這個(gè)房子里，北京的房子承載了太多太多居住之外的功能。

還有一些城市，基本上是中國房地產(chǎn)最火熱的那十幾個(gè)，北京為首，這些城市其實(shí)地永遠(yuǎn)都供不夠，特大城市，所有人都認(rèn)為這些城市地多貴都沒有風(fēng)險(xiǎn)，永遠(yuǎn)有剛需，比如說一平方米房?jī)r(jià)都到8萬了，還有人說這也是剛需，這是什么剛需？有時(shí)候我也不太明白。但這個(gè)“剛”不代表中低收入群體，它代表容易有人要的那個(gè)“剛”。

那在這個(gè)背景下，在2013年全國的房地產(chǎn)投資總額，大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右。但是，這個(gè)總額的里面的絕大部分，可以說是三分之二的投資，都去了這十幾個(gè)城市。在這樣的情況下，導(dǎo)致土地價(jià)格迅速增長，把未來的房?jī)r(jià)上漲的空間給提前透支了。

中國在前面這十五年里邊，購買力最旺盛的人是誰？我做了非常詳細(xì)的數(shù)字描摹，大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的這一批人里頭，這一批人恰恰趕上中國的第一批人口高峰，當(dāng)時(shí)大概出生了4億人。這些人已進(jìn)入中年，財(cái)富已經(jīng)穩(wěn)定，再次購房的剛性需求肯定很少了。但是這一批人釋放了80后乃至90后孩子的房屋居住需求，這就帶來了諸如“丈母娘推高房?jī)r(jià)”這樣的問題，出于恐慌心理的購買。但是不是這些人都買了，就沒人要了呢？我說仍然有人。比方說濟(jì)南，這個(gè)城市就很有意思，每年進(jìn)去好幾十萬大學(xué)生，而且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都越來越好，可是它留不住大學(xué)生。說明什么呢？城市要發(fā)展，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在于能不能夠留住年輕人，留住未來有財(cái)富積聚能力的人。

而未來中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，也在于這一批人能不能積累財(cái)富，如果他們不能積累財(cái)富，這個(gè)事兒跟房地產(chǎn)絕對(duì)有關(guān)系。他們有了能力，又是房屋消費(fèi)的購買者，然后城市就會(huì)再被更新。所以，不是說房地產(chǎn)這個(gè)事兒沒市場(chǎng)了，說白了，它被提前折騰了一通，現(xiàn)在你要再培育一批人，這批人能不能培育起來？要靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)共同增長。

這兩個(gè)就是老齡化問題，原來我形容，中國有幾件事在跑步，比如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和老齡化的賽跑，這件事情我個(gè)人認(rèn)為跟房地產(chǎn)已經(jīng)脫開了，這是一個(gè)非常麻煩也非常重要的問題，就是中國將面臨全世界從來沒見過的老齡化人口國家的局面，這里面有很多的危險(xiǎn)，同時(shí)有很多的機(jī)會(huì)，但是這個(gè)事情是不以你我的意志為轉(zhuǎn)移的，到那天，一堆人就老了。我們?nèi)ツ晁愕煤芫?xì)，跟一群博士算，大概到2030年，會(huì)出現(xiàn)4億多的60歲以上人口。

老齡化占比提升的時(shí)候，房地產(chǎn)消費(fèi)一定會(huì)變，因?yàn)閯傂孕枨舐蜏p弱了，房子一定是一個(gè)永遠(yuǎn)都需要購買的產(chǎn)品，但不要指望房?jī)r(jià)漲個(gè)沒完沒了。

（本文節(jié)選自毛大慶在《楊瀾訪談錄》中的講話）endprint