住屋難，買(mǎi)樓難，對(duì)於賭城澳門(mén)居民而言，房屋問(wèn)題是不論年長(zhǎng)年幼，都不得不面對(duì)的切身問(wèn)題。而隨著近年房?jī)r(jià)的進(jìn)一步熾熱，樓價(jià)亦有如過(guò)山車(chē)般升完一浪又一浪，令無(wú)數(shù)澳門(mén)人既羨又恨！也正因此，社會(huì)上呼籲政府調(diào)控樓市的聲音是此起彼落，從未間斷，當(dāng)中不外乎增公屋供應(yīng)之說(shuō)，也有“出招”調(diào)控之說(shuō)，這些淺白的道理，政府官員當(dāng)然是比市民更心知肚明的，但為何面對(duì)如潮湧的民意，政府似乎總是給人束手無(wú)策之感呢？追究問(wèn)題的主因，不外乎政府手上無(wú)地，故難為無(wú)米之炊！

月前政府突然公佈，新城A區(qū)將建三萬(wàn)二房屋規(guī)劃的喜訊，立即仿如一石激起千層浪，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)此展開(kāi)更廣泛的探討，總結(jié)一句，就是有喜有憂(yōu)，有人唱好有人唱淡。為此，本刊亦邀請(qǐng)了澳門(mén)理工學(xué)院婁勝華教授、政府公共房屋事務(wù)委員會(huì)江銳輝委員、澳門(mén)崇新聯(lián)合總會(huì)杜燦榮理事長(zhǎng)、澳門(mén)三十行動(dòng)聯(lián)盟張海軍副理事長(zhǎng)、新青協(xié)房屋政策關(guān)注召集人陳偉斌，一起探討有關(guān)如下問(wèn)題：新城A區(qū)公屋規(guī)劃是否滿(mǎn)足未來(lái)需求？二萬(wàn)八千個(gè)公屋單位應(yīng)以經(jīng)屋為主？社屋為主？還是讚成全面推經(jīng)屋或社屋？房屋的定位應(yīng)是商品還是基本需要？特區(qū)政府應(yīng)擔(dān)當(dāng)何種角色？是資助居民圓置業(yè)夢(mèng)？還是只提供基本的安置需求？現(xiàn)行經(jīng)屋制度、社屋制度有否必要進(jìn)行修法？建議如何修法？對(duì)未來(lái)特區(qū)政府房屋規(guī)劃、政策有何建議？……

您認(rèn)為新城A區(qū)公屋規(guī)劃是否滿(mǎn)足未來(lái)需求？

對(duì)於二萬(wàn)八千個(gè)公屋單位，您認(rèn)為應(yīng)以經(jīng)屋為主？

亦是社屋為主？還是讚成全面推經(jīng)屋或社屋？

江銳輝（政府公共房屋事務(wù)委員會(huì)委員、工聯(lián)總會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）：

——“A區(qū)在五幅填海地中最大，也是最有希望能解決居住問(wèn)題的。不管現(xiàn)在還是將來(lái)，經(jīng)屋需求一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)多於社屋?！?/p>

新城A區(qū)公屋規(guī)劃的概念是好的，但相信二萬(wàn)八公屋也是相當(dāng)不夠的。近期政府提出“經(jīng)屋法”全面檢討，會(huì)否因某些修改導(dǎo)致合資格申請(qǐng)人大增，而影響今後的房屋需求呢？這些現(xiàn)時(shí)是未知的。政府拋出這個(gè)議題前，應(yīng)正視房屋供應(yīng)不足夠的根本問(wèn)題。由此亦顯見(jiàn)政府在房屋問(wèn)題上思路不全面。

A區(qū)在五幅填海地中最大，也是最有希望能解決居住問(wèn)題的。究竟應(yīng)以經(jīng)屋為主？還是社屋為主？各自應(yīng)建多少？這些要視乎當(dāng)時(shí)的社會(huì)需求而定。本人認(rèn)為，不管現(xiàn)在還是將來(lái)，經(jīng)屋需求一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)多於社屋，政府理應(yīng)先供應(yīng)足夠的社屋滿(mǎn)足貧困線(xiàn)以下人士的居住需要，再解決經(jīng)屋問(wèn)題，才是最符合社會(huì)道德的。

婁勝華（澳門(mén)理工學(xué)院教授）：

——“新城A區(qū)公屋規(guī)劃可以說(shuō)是一個(gè)政治決定，但也算是回應(yīng)了社會(huì)民眾的訴求。究竟要建多少公屋應(yīng)建立在準(zhǔn)確的需求評(píng)估基礎(chǔ)上?！?/p>

新城A區(qū)公屋規(guī)劃可以說(shuō)是一個(gè)政治決定，雖然只是一個(gè)未來(lái)的藍(lán)圖，尚未見(jiàn)任何實(shí)質(zhì)性的細(xì)節(jié)規(guī)劃，但也算是回應(yīng)了社會(huì)民眾的訴求。近十年澳門(mén)的房?jī)r(jià)不斷上漲，尤其近二、三年來(lái)市場(chǎng)房屋瘋漲以致於完全失去了其應(yīng)有的居住的功能，導(dǎo)致整體社會(huì)把解決居住問(wèn)題押在政府房屋身上。

由新城A區(qū)公屋規(guī)劃中二萬(wàn)八公屋和四千私樓的規(guī)劃，按比例來(lái)算，似乎和新加坡“二八”比例接近，我認(rèn)為澳門(mén)未來(lái)的房屋政策，不可避免地會(huì)走新加坡化。如果實(shí)行類(lèi)似新加坡的房屋政策，那么，除了追求數(shù)量，還要在戶(hù)型和質(zhì)量上有更詳細(xì)規(guī)劃，讓住戶(hù)可以通過(guò)換樓得到體面的居住保障。新城A區(qū)由填海到建屋，起碼要十年，期間，有必要調(diào)查清楚，究竟要建多少公屋才能滿(mǎn)足到未來(lái)的社會(huì)需求呢？這些公屋中經(jīng)屋和社屋的比例各佔(zhàn)多少？這就需要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，而且這規(guī)劃應(yīng)建立在準(zhǔn)確的需求評(píng)估基礎(chǔ)上。

杜燦榮（澳門(mén)崇新聯(lián)合總會(huì)理事長(zhǎng)）：

——“二萬(wàn)八千個(gè)公屋不僅不能滿(mǎn)足現(xiàn)時(shí)的需求，更不可能滿(mǎn)足未來(lái)十年間新增的房屋需求。建議新填海區(qū)公屋單位全面建經(jīng)屋?！?/p>

澳門(mén)自回歸以來(lái)，人口增長(zhǎng)速度過(guò)快（逹42%），按此保守估計(jì)房屋需求量要六、七萬(wàn)間，但期間落成樓宇數(shù)量?jī)H有3萬(wàn)餘間。新城區(qū)A區(qū)規(guī)劃建三萬(wàn)二千多間房屋，包括二萬(wàn)八公屋和四千間私樓，隨著新移民和新一代成長(zhǎng)，未來(lái)房屋需求將會(huì)大幅增加，舊帳加新帳，因此二萬(wàn)八千個(gè)公屋不僅不能滿(mǎn)足現(xiàn)時(shí)的需求，更不可能滿(mǎn)足未來(lái)十年間新增的房屋需求。

現(xiàn)時(shí)政府社屋基本上照顧了最低下的基層市民的住屋需要。而對(duì)社會(huì)上最大的群體──低層至中層之間而言，既逹不到社屋的標(biāo)準(zhǔn)，又買(mǎi)不起私樓，政府應(yīng)該優(yōu)先照顧這些階層的置業(yè)需求。鑑於社會(huì)對(duì)經(jīng)屋有強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)需求，建議新填海區(qū)公屋單位全面建經(jīng)屋。再講，政府照顧中產(chǎn)階層買(mǎi)到經(jīng)屋，一來(lái)其對(duì)澳門(mén)社會(huì)更有歸屬感，二來(lái)要更努力工作供樓，三來(lái)不再需要政府照顧居住需要。因此是雙贏的政策。

張海軍（澳門(mén)三十行動(dòng)聯(lián)盟副理事長(zhǎng)）：

——“新城A區(qū)公屋規(guī)劃是一個(gè)很好的概念，當(dāng)中以經(jīng)屋為主還是社屋為主，關(guān)鍵是數(shù)量要滿(mǎn)足到社會(huì)需求?！?/p>

新城A區(qū)公屋規(guī)劃是一個(gè)很好的概念，相信未來(lái)也會(huì)有很大的調(diào)整空間，畢竟是十年後的規(guī)劃，屆時(shí)填海工程到陸地沉降，以至申請(qǐng)到上樓，都存在太多的未知數(shù)。假設(shè)十年後澳門(mén)經(jīng)濟(jì)依然如日方中，樓價(jià)高企，可能現(xiàn)時(shí)規(guī)劃根本不能滿(mǎn)足到未來(lái)需求，反觀(guān)若經(jīng)濟(jì)衰退，私樓價(jià)格下調(diào)，社會(huì)需求可能會(huì)轉(zhuǎn)向私樓市場(chǎng)，公屋需求不再如現(xiàn)今這麼強(qiáng)烈。因而未來(lái)政府因應(yīng)社會(huì)需求而做調(diào)整也是合情合理的。

最近二次經(jīng)屋申請(qǐng)出現(xiàn)超額9倍及22倍的情況，可見(jiàn)現(xiàn)時(shí)經(jīng)屋需求有多大！未來(lái)數(shù)年至十年，本澳人口可能增至70萬(wàn)，政府有否長(zhǎng)遠(yuǎn)的房屋供應(yīng)？個(gè)人認(rèn)為，二萬(wàn)八千個(gè)公屋單位加四千私人房屋是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，當(dāng)中以經(jīng)屋為主還是社屋為主，關(guān)鍵是數(shù)量要滿(mǎn)足到社會(huì)需求，而定出一個(gè)經(jīng)屋和社屋的合理比例。

陳偉斌（新青協(xié)房屋政策關(guān)注召集人）：

——“新城A區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)楣菀?guī)劃佔(zhàn)多數(shù)，但不要期望這樣能滿(mǎn)足未來(lái)的公屋需求。新城A區(qū)公屋規(guī)劃應(yīng)偏向以經(jīng)屋為主社屋為輔，讚成全面經(jīng)屋或社屋?！?/p>

新城A區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)楣菀?guī)劃佔(zhàn)多數(shù)，絶對(duì)是一個(gè)好的概念，顯示政府傾聽(tīng)民意，但不要期望這樣能滿(mǎn)足未來(lái)的公屋需求。由最近二次經(jīng)屋申請(qǐng)都出現(xiàn)超標(biāo)的情況來(lái)看，似乎連目前經(jīng)屋需求都滿(mǎn)足不到，而且政府早前的人口政策諮詢(xún)亦了預(yù)測(cè)十年後預(yù)計(jì)本澳常住人口有機(jī)會(huì)增加至七十萬(wàn)大關(guān)，故期望這二萬(wàn)八公屋單位能滿(mǎn)足未來(lái)社會(huì)需求是不可能的。endprint

一直以來(lái)，關(guān)於本澳房屋政策“經(jīng)屋為主還是社屋為主”的爭(zhēng)議不斷。政府提出的“社屋為主、經(jīng)屋為輔”，出發(fā)點(diǎn)在於先解決一部分最困難的基層居民的住屋需要。而坊間所要求“經(jīng)屋為主、社屋為輔”的聲音，是基於按人口比重來(lái)看，經(jīng)屋需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社屋。兩者原則上並無(wú)衝突，歸根究底，始終是“量”的問(wèn)題，只要政府能處理好經(jīng)屋和社屋兩者供應(yīng)量的問(wèn)題，相信市民也不會(huì)在意誰(shuí)為主誰(shuí)為輔了。

個(gè)人認(rèn)為，在現(xiàn)時(shí)的經(jīng)屋和社屋制度下，新城A區(qū)公屋規(guī)劃應(yīng)偏向以經(jīng)屋為主社屋為輔，這樣旨在需求導(dǎo)向，滿(mǎn)足本澳社會(huì)對(duì)經(jīng)屋的需求。不讚成全面經(jīng)屋或社屋，因?yàn)檫@涉及該區(qū)的城市規(guī)劃問(wèn)題，澳門(mén)很多區(qū)域都是混雜式規(guī)劃，看來(lái)這也是適合澳門(mén)特色的社區(qū)規(guī)劃。相信若針對(duì)此進(jìn)行社會(huì)諮詢(xún)，也不會(huì)出現(xiàn)某類(lèi)型公屋一面倒的聲音。

您認(rèn)為房屋的定位應(yīng)是商品還是基本需要？

特區(qū)政府應(yīng)擔(dān)當(dāng)何種角色？是資助居民圓置業(yè)夢(mèng)需要？

還是只提供基本的安置需求？

江銳輝（政府公共房屋事務(wù)委員會(huì)委員、工聯(lián)總會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）：

——“房屋的定位肯定是兩面性的，既有商品性，又有居住性。政府有責(zé)任增加公屋的供應(yīng)量?！?/p>

澳門(mén)是資本主義社會(huì)，房屋的定位肯定是兩面性的，既有商品性，又有居住性，而以澳門(mén)經(jīng)濟(jì)體系而言，房屋的商品性特性更強(qiáng)，這是無(wú)可厚非的，也是必定的。

認(rèn)同經(jīng)屋法律制度的扶貧性質(zhì)，理論上可起到調(diào)控本澳房屋市場(chǎng)的作用，但由於影響澳門(mén)市場(chǎng)的因素太多，藉推出經(jīng)屋調(diào)控樓市不可行。現(xiàn)階段，政府有責(zé)任增加公屋的供應(yīng)量，扶持有能力的人買(mǎi)樓，令更多市民有安全感，這樣對(duì)推動(dòng)整個(gè)社會(huì)發(fā)展也是有幫助的。

婁勝華（澳門(mén)理工學(xué)院教授）：

——“現(xiàn)在私樓價(jià)價(jià)遠(yuǎn)非居民所能負(fù)擔(dān)，居民買(mǎi)不起而只能寄望政府公屋。未來(lái)房屋政策一定要有需求概念，照顧到夾心階層和中產(chǎn)階層對(duì)房屋的需求，同時(shí)必須保障社會(huì)房屋需求者的基本居住權(quán)?！?/p>

澳門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展這麼好，但置業(yè)卻那麼難，政府應(yīng)從整體社會(huì)利益出發(fā)，加大對(duì)房屋市場(chǎng)調(diào)控力度。過(guò)去，澳門(mén)私樓價(jià)格尚能為市民所接受，私樓市場(chǎng)可以部分滿(mǎn)足市民居住需求時(shí)，政府制訂以“社屋為主、經(jīng)屋為輔”的公屋政策是合理的，但現(xiàn)在私樓價(jià)價(jià)遠(yuǎn)非居民所能負(fù)擔(dān)，居民買(mǎi)不起而只能寄望政府公屋。個(gè)人認(rèn)為，公屋作為公共資源，從資源不浪費(fèi)的角度考慮，就一定要走需求導(dǎo)向。未來(lái)房屋政策一定要有需求概念，針對(duì)經(jīng)屋需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大於社屋的現(xiàn)狀，公屋結(jié)構(gòu)上應(yīng)以經(jīng)屋為主，照顧到夾心階層和中產(chǎn)階層對(duì)房屋的需求，同時(shí)必須保障社會(huì)房屋需求者的基本居住權(quán)。

我認(rèn)為政府房屋政策的主要問(wèn)題在於政府對(duì)全社會(huì)房屋資源及需求沒(méi)有整體性規(guī)劃。一直以來(lái)，政府房屋政策只是針對(duì)公共房屋而制定，但實(shí)際上本澳房屋市場(chǎng)的兩大版塊：公共房屋和市場(chǎng)房屋是互相影響的，是不能切割來(lái)看的。澳門(mén)特區(qū)的土地屬公共資源，若土地都去了私人市場(chǎng)，公共房屋就沒(méi)有土地了，而且，最大的問(wèn)題是，當(dāng)下私人房屋失去了居住的根本功能，更淪為市場(chǎng)炒賣(mài)的工具，從公共資源的角度來(lái)看，“有人冇樓住，有樓冇人住”，這絶對(duì)是極大的浪費(fèi)。

杜燦榮（澳門(mén)崇新聯(lián)合總會(huì)理事長(zhǎng)）：

——“政府建經(jīng)屋可謂藏富於民，對(duì)政府只會(huì)有利而無(wú)害?！?/p>

在資本主義社會(huì)，房屋一定是商品。澳門(mén)經(jīng)屋，等同於香港的居屋，臺(tái)灣的國(guó)宅，都是當(dāng)?shù)卣Ｕ暇用竦母＠?。在澳門(mén)，過(guò)去市民買(mǎi)樓，5到7年就可還清樓宇貸款，現(xiàn)在30年都未必可還清借貸，倘經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，置業(yè)者可能要面對(duì)銀行收回樓宇抵押，對(duì)整體社會(huì)帶來(lái)的震撼力將會(huì)相當(dāng)大。若居民買(mǎi)的是經(jīng)屋，即使面對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退，衣食不會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題，仍可保生活安定。加上，經(jīng)屋住戶(hù)還要向政府繳納房屋稅和地稅，政府建經(jīng)屋可謂藏富於民，對(duì)政府只會(huì)有利而無(wú)害。

現(xiàn)在私樓嚴(yán)重脫離市場(chǎng)價(jià)格，走向豪宅化，二房廳要八百萬(wàn)，三房廳要一千幾百萬(wàn)元，最離譜是市民要拿張三十萬(wàn)元銀行本票做“誠(chéng)意金”才可睇樓。這些市場(chǎng)已遠(yuǎn)非普羅大眾所能負(fù)擔(dān)得起的，即使政府大量增加經(jīng)屋供應(yīng)量，對(duì)私樓市場(chǎng)並不會(huì)有任何影響。

張海軍（澳門(mén)三十行動(dòng)聯(lián)盟副理事長(zhǎng)）：

——“房屋絶對(duì)是一個(gè)基本需求。新加坡政府八成組屋保障國(guó)民有屋居住，澳門(mén)政府也要朝著這個(gè)方向努力?！?/p>

“住”是人的五大需求之一。房屋絶對(duì)是一個(gè)基本需求。近年本澳樓價(jià)升幅過(guò)快過(guò)高，市民有目共睹，其實(shí)市民並不是想政府派樓，而是希望可以自己的努力，以一個(gè)合理的價(jià)位置業(yè)。社會(huì)最低下基層可能只要求有社屋可住，而中等階層未能進(jìn)入私人市場(chǎng)就希望由經(jīng)屋著手解決居住問(wèn)題，而中產(chǎn)階層有一定的經(jīng)濟(jì)能力可負(fù)擔(dān)得起私人市場(chǎng)無(wú)可厚非。

房屋市場(chǎng)是否完全商品化，要切割來(lái)看，政府不干預(yù)私人市場(chǎng)的前提，必須是提供足夠的供應(yīng)滿(mǎn)足居民安居置業(yè)需要。新加坡政府八成組屋保障國(guó)民有屋居住，澳門(mén)政府也要朝著這個(gè)方向努陳偉斌（新青協(xié)房屋政策關(guān)注召集人）：

——“公共房屋更應(yīng)定義為滿(mǎn)足市民的基本需求——即居住，而非商品化——購(gòu)買(mǎi)投資。”

澳門(mén)作為一座人均GDP世界排名第四的賭城，政府稅收的來(lái)源根本不需要依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)，故公共房屋更應(yīng)定義為滿(mǎn)足市民的基本需求——即居住，而非商品化——購(gòu)買(mǎi)投資?，F(xiàn)今本澳樓市，不管是私樓，還是二十年樓齡以上的經(jīng)屋，兩者已經(jīng)無(wú)異，均都是商品化的住房，而且價(jià)格上早已看齊。早前亦有學(xué)者表示本澳樓市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)泡沫的跡象，值得政府以及每位市民警戒。

數(shù)年前年青人還尚可相信憑個(gè)人努力有機(jī)會(huì)置業(yè)，但現(xiàn)在很多的年青人發(fā)現(xiàn)買(mǎi)樓的機(jī)會(huì)已悄然流失。其實(shí)很多年青人期望的並不是去購(gòu)買(mǎi)一間很大很豪華的房屋，而是希望能有一個(gè)居所安身而已。新加坡國(guó)家在公屋政策上保證以及滿(mǎn)足八成國(guó)民的居住需要，成為國(guó)際上的典範(fàn)，這正是我們特區(qū)政府做得不夠好，應(yīng)該學(xué)習(xí)的地方，建議政府可以更多學(xué)習(xí)世界上的先進(jìn)模式，如新加坡、德國(guó)等等，在房屋市場(chǎng)擔(dān)當(dāng)更多的角色。endprint

現(xiàn)行經(jīng)屋制度、社屋制度有否必要進(jìn)行修法？

建議如何修法？

江銳輝（政府公共房屋事務(wù)委員會(huì)委員、

工聯(lián)總會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）：

——“‘經(jīng)屋法的確有些技術(shù)性條款需要修改，但總的原則上在當(dāng)時(shí)是有其合理性的?！?/p>

現(xiàn)階段有關(guān)經(jīng)屋法律制度諮詢(xún)已在進(jìn)行中，現(xiàn)行“經(jīng)屋法”於0七年開(kāi)始諮詢(xún)，至一一年訂立，中間經(jīng)過(guò)大量諮詢(xún)，及立法會(huì)討論表決通過(guò)，因而是有一定的民意基礎(chǔ)的。如今政府提出修改法律，是因應(yīng)社會(huì)發(fā)展太快而作出的決定。

個(gè)人認(rèn)為，“經(jīng)屋法”的確有些技術(shù)性條款需要修改，但總的原則上在當(dāng)時(shí)是有其合理性的。例如，在經(jīng)屋資源不夠時(shí)，“抽簽”就有其合理性，若改為過(guò)去的計(jì)分排隊(duì)法，可能令有需要的人更難上樓，但藉是次諮詢(xún)可再作整體研究。另外，經(jīng)屋轉(zhuǎn)售要補(bǔ)差價(jià)也是有合理性的，但至於補(bǔ)幾多，怎麼補(bǔ)，以及經(jīng)屋成本怎樣計(jì)算等等問(wèn)題，有待社會(huì)探討和研究。此外，申請(qǐng)行政制度、做契期太長(zhǎng)、分配方式、是否取締經(jīng)屋申請(qǐng)收下上下限等等，都有探討的空間。

婁勝華（澳門(mén)理工學(xué)院教授）：

——“‘經(jīng)屋法大方向和原則上已有修改的必要?？紤]到房屋需求變化大，建議經(jīng)屋法律要分開(kāi)立法?！?/p>

“經(jīng)屋法”自2011年頒佈實(shí)施，至今雖然只有二、三年時(shí)間，但大方向和原則上已有修改的必要。政府近期提出修訂“經(jīng)屋法”諮詢(xún)，有意見(jiàn)提出回歸過(guò)去的計(jì)分排隊(duì)制度，我個(gè)人認(rèn)為，過(guò)去在房屋供應(yīng)足夠的前提下，核心家團(tuán)的分?jǐn)?shù)排前，然後是非核心家團(tuán)，再是單身申請(qǐng)人，是沒(méi)有問(wèn)題的。但是，在現(xiàn)今政府供應(yīng)公屋數(shù)量太少的情況下，非核心家團(tuán)和個(gè)人申請(qǐng)就會(huì)更加難以上樓，那麼，過(guò)去所謂的分組排隊(duì)還是不是可行呢？

政府進(jìn)行經(jīng)屋制度的修改諮詢(xún)，同時(shí)也要一併做社屋制度的諮詢(xún)?？紤]到房屋需求變化大，建議經(jīng)屋法律要分開(kāi)立法，也就是說(shuō)，法律針對(duì)的是原則性?xún)?nèi)容，而技術(shù)性?xún)?nèi)容可以由行政法規(guī)來(lái)制訂?？偟膩?lái)說(shuō)，不變的是核心內(nèi)容，改變的是技術(shù)性條文。

杜燦榮（澳門(mén)崇新聯(lián)合總會(huì)理事長(zhǎng)）：

——“只停留在每次抽簽散隊(duì)的制度內(nèi)作諮詢(xún)意見(jiàn)，那就會(huì)淪為刻意挑起社群之矛盾?！?/p>

政府將對(duì)修改“經(jīng)屋法”進(jìn)行諮詢(xún)，建議必須正視根本問(wèn)題：恢復(fù)以前的計(jì)分輪候制度，令到市民有一個(gè)可上到樓的期望而安心；現(xiàn)時(shí)經(jīng)屋價(jià)格定為市場(chǎng)價(jià)格的50%，而且政府擁有股權(quán)，形同政府在托住樓市，建議應(yīng)參照香港居屋計(jì)建築成本，而且將來(lái)?yè)Q樓只需補(bǔ)地價(jià)；在澳人澳地的基礎(chǔ)上調(diào)整現(xiàn)時(shí)過(guò)長(zhǎng)的經(jīng)屋禁售期；讓家居擠逼的原經(jīng)屋家團(tuán)可申請(qǐng)換較大單位居住。個(gè)人認(rèn)為，倘只停留在每次抽簽散隊(duì)的制度內(nèi)作諮詢(xún)意見(jiàn)，那就會(huì)淪為刻意挑起社群之矛盾，會(huì)令諮詢(xún)改變無(wú)效的假諮詢(xún)。

將來(lái)的社屋制度，應(yīng)以市民或家團(tuán)的收入以一定的比例計(jì)出收租金額，改變現(xiàn)時(shí)的劃一計(jì)租金，建議按個(gè)人或家園收入的5至10個(gè)百分比，這樣公道些。

陳偉斌（新青協(xié)房屋政策關(guān)注召集人）：

——“現(xiàn)行的新經(jīng)屋法是一個(gè)不完善的法律，是考慮不周全的產(chǎn)物。新經(jīng)屋法的確有必要修，並且不能只是簡(jiǎn)單的調(diào)整門(mén)檻?！?/p>

可以說(shuō)，現(xiàn)行的新經(jīng)屋法是一個(gè)不完善的法律，是考慮不周全的產(chǎn)物，正如大家明知抽簽輪不到自己，但又出於恐慌心理申請(qǐng)，導(dǎo)致最終的申請(qǐng)數(shù)字根本反應(yīng)不到真實(shí)的需求，既浪費(fèi)申請(qǐng)人的時(shí)間，又增加了政府相關(guān)部門(mén)的行政成本。

近期政府公佈展開(kāi)新經(jīng)屋修法諮詢(xún)，如何修法已成為社會(huì)關(guān)注的大事，個(gè)人認(rèn)為，新經(jīng)屋法的確有必要修，並且不能只是簡(jiǎn)單的調(diào)整門(mén)檻，按現(xiàn)時(shí)經(jīng)屋申請(qǐng)資格規(guī)定，個(gè)人月收入需介乎一萬(wàn)至三萬(wàn)之間，兩名或以上成員家庭收入需介乎萬(wàn)二至六萬(wàn)之間。就算個(gè)人月收入調(diào)整至五萬(wàn)六萬(wàn)，依然沒(méi)什麼分別，因?yàn)楦镜膯?wèn)題是供應(yīng)問(wèn)題。正如政府最近一次的調(diào)升門(mén)檻，強(qiáng)調(diào)已讓社會(huì)上八成人口符合申請(qǐng)經(jīng)屋資格，但事實(shí)上能供應(yīng)的經(jīng)屋數(shù)量能夠滿(mǎn)足八成人的需求嗎？明顯是不夠的，假設(shè)公共單位只佔(zhàn)房屋總數(shù)的兩成，但申請(qǐng)人卻有八成，那麼能夠上樓者如等同於中了六合彩，如此情況下，再修法試問(wèn)又有什麼意義呢？

張海軍（澳門(mén)三十行動(dòng)聯(lián)盟副理事長(zhǎng)）：

——“政府提出‘經(jīng)屋法修訂，顯然政府都意識(shí)到現(xiàn)行法律有改的必要性。”

政府提出“經(jīng)屋法”修訂，顯然政府都意識(shí)到現(xiàn)行法律有改的必要性。我認(rèn)為，有如下法律一定要改的：一，是上樓期要縮短至一年至年半，先起樓後申請(qǐng)是關(guān)鍵；二，十六年禁售期可思考，可轉(zhuǎn)售對(duì)象必須是政府或本地居民，同時(shí)要付差價(jià)比或累進(jìn)稅；三，建議不論經(jīng)屋社屋未來(lái)都可衡常化申請(qǐng)，現(xiàn)時(shí)市民恐慌性投資，是出於政府公屋供應(yīng)不足的根本問(wèn)題。四，現(xiàn)行經(jīng)屋定價(jià)跟市場(chǎng)房屋掛勾，將來(lái)會(huì)否調(diào)整為以成本價(jià)格發(fā)售，還是收窄到四成比例，或者以居民可負(fù)擔(dān)的能力訂一個(gè)合理的價(jià)也是可行的；五，政府連年公佈社屋租戶(hù)一律免租，是扶助弱勢(shì)的善政，但同時(shí)也要加強(qiáng)對(duì)富戶(hù)退場(chǎng)的檢視，才能讓有限的資源最大效益利用。

您對(duì)未來(lái)特區(qū)政府房屋規(guī)劃、政策有何建議？

江銳輝（政府公共房屋事務(wù)委員會(huì)委員、

工聯(lián)總會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）：

——“未來(lái)房屋政策，除了公屋市場(chǎng)之外，有關(guān)私人土地、私人樓宇的比例、‘澳人澳地的定義、舊區(qū)重整等等，都有待政府去研究?！?/p>

房屋是一個(gè)主要社會(huì)問(wèn)題，一直以來(lái)，澳門(mén)政府都欠缺對(duì)整體房屋政策的規(guī)劃，更沒(méi)有全盤(pán)考慮整體社會(huì)房屋需求問(wèn)題，現(xiàn)今政府官員也沒(méi)有這方面的思維。未來(lái)房屋政策，除了公屋市場(chǎng)之外，有關(guān)私人土地、私人樓宇的比例、“澳人澳地”的定義等等，都有待政府去研究。

政府提出舊區(qū)重整多年，至今似乎仍沒(méi)有什麼眉目。我認(rèn)為，法律滯後問(wèn)題是主因，也因此，既沒(méi)有法律可依保障權(quán)益，政府又沒(méi)有主動(dòng)權(quán)可推動(dòng)重建工作，除了法律基礎(chǔ)外，政府的決心以及資金的投入也很重要，在這些方面，香港就是很值得澳門(mén)政府借鏡的一個(gè)例子。其實(shí)過(guò)去經(jīng)濟(jì)不是太好時(shí)，正是推行舊區(qū)重建的大好時(shí)機(jī)，可惜政府一拖再拖，蹉跎了歲月，一再錯(cuò)失時(shí)機(jī)，如今樓市升幅驚人，甚至超越香港，可以說(shuō)，未來(lái)舊區(qū)重整之路更加難行。endprint

婁勝華（澳門(mén)理工學(xué)院教授）：

——“政府都應(yīng)把私人房屋市場(chǎng)考慮進(jìn)整體房屋政策中去。針對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)公屋被濫用或公屋不夠分配的亂像，房屋政策也要引進(jìn)精細(xì)化管理?！?/p>

回看近幾年本澳樓市發(fā)展，顯然政府已錯(cuò)過(guò)了控制私樓的最佳時(shí)機(jī)，這是因?yàn)樗綐鞘袌?chǎng)價(jià)格己漲起來(lái)了，如果政府出手強(qiáng)力干預(yù)的話(huà)，勢(shì)必遭到一部分人的反對(duì)。不過(guò)，無(wú)論如何，政府都應(yīng)把私人房屋市場(chǎng)考慮進(jìn)整體房屋政策中去，否則公屋政策永遠(yuǎn)都會(huì)滯後的。

整體房屋政策必須做出調(diào)整：一、上樓期，香港特區(qū)公屋等候期保證三年，澳門(mén)若三年不行的話(huà)，起碼四年也要保證。二、隨著人們的居住需求不斷提高，過(guò)去滿(mǎn)足基層居民基本居住需求的房屋安全網(wǎng)模式己不合時(shí)宜，故應(yīng)興建更多的二、三房，而不是一房，與此同時(shí)，為鼓勵(lì)市民以自己的能力換樓，在扶持政策上可推出換樓免印花稅等等措施。三、對(duì)置業(yè)能力強(qiáng)的人，在買(mǎi)2套房以上者，建議增高稅收加以調(diào)節(jié)，讓私樓回復(fù)房屋應(yīng)有的居住功能，使房屋回到市場(chǎng)上。

此外，針對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)公屋被濫用或公屋不夠分配的亂像，房屋政策也要引進(jìn)精細(xì)化管理，特別是在分配管理和使用上都要做到精細(xì)化管理，使得有限的社會(huì)資源得到最大限度的利用。

杜燦榮（澳門(mén)崇新聯(lián)合總會(huì)理事長(zhǎng)）：

——“解決未來(lái)的房屋規(guī)劃問(wèn)題，政府不可將一籃子的雞蛋都押在發(fā)展商身上，而是應(yīng)規(guī)劃足夠的土地資源建公屋?！?/p>

解決未來(lái)的房屋規(guī)劃問(wèn)題，政府不可將一籃子的雞蛋都押在發(fā)展商身上，而是應(yīng)規(guī)劃足夠的土地資源建公屋。將來(lái)的五幅填海地，需時(shí)長(zhǎng)逹十年，遠(yuǎn)水難救近火，政府宜急市民所需，將閒置土地全數(shù)興建經(jīng)屋，解決居住需求問(wèn)題。

政府主導(dǎo)舊區(qū)重建工作，如政府出資整區(qū)收樓，原業(yè)主可自主選擇“以樓換樓或現(xiàn)金收樓”。重建高層樓宇，一來(lái)可解決舊區(qū)的重建；二來(lái)可改善舊區(qū)居民的生活，原區(qū)安置；三來(lái)，可解釋放出舊區(qū)土地資源，解決土地緊缺的難題。參照新橋福寧大廈4層重建6層的個(gè)案，發(fā)展商是不會(huì)虧本的，若政府主導(dǎo)收購(gòu)舊區(qū)熟地，也必是百利而無(wú)一害的。比如：收購(gòu)鏡湖馬路起，至渡船街、大興街至提督馬路上一帶，成區(qū)興建高樓大廈，除原區(qū)安置居民外，還可發(fā)展托兒所、老人中心、社區(qū)服務(wù)中心等，於樓上建足夠停車(chē)場(chǎng)，取代街道車(chē)位，既可改善交通環(huán)境，又可作為政府庫(kù)房固定的收入來(lái)源。

張海軍（澳門(mén)三十行動(dòng)聯(lián)盟副理事長(zhǎng)）：

——“政府要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的房屋規(guī)劃。延續(xù)印花稅期限以增加賣(mài)家炒賣(mài)成本。諮詢(xún)推累進(jìn)稅，有助舒緩市場(chǎng)供應(yīng)緊缺的問(wèn)題?！?/p>

房屋問(wèn)題是一個(gè)核心的社會(huì)問(wèn)題。未來(lái)政府要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的房屋規(guī)劃，而且必須透明公開(kāi)，令市民知道政府未來(lái)的房屋政策走向。鑑於本澳樓市熾熱，政府調(diào)控私人樓市是責(zé)無(wú)旁貸，否則的話(huà)，輕則居民買(mǎi)不起樓，重則引發(fā)樓市泡沫，甚至引發(fā)社會(huì)動(dòng)盪。

在調(diào)控的方向上，可延續(xù)印花稅期限，如參考內(nèi)地有不少城市5年期的做法，以增加賣(mài)家炒賣(mài)成本。臺(tái)灣早前諮詢(xún)推累進(jìn)稅，澳門(mén)也可做這方面的諮詢(xún)，若推行可讓一些有大量物業(yè)資產(chǎn)富人釋放一部分物業(yè)出來(lái)，有助舒緩市場(chǎng)供應(yīng)緊缺的問(wèn)題。

陳偉斌（新青協(xié)房屋政策關(guān)注召集人）：

——“建議除了新區(qū)規(guī)劃，舊區(qū)重整亦要加緊進(jìn)行，兩條腳走路，最終推動(dòng)澳門(mén)這座城市的整體更新。”

舊區(qū)重建的概念由政府提出多年，無(wú)奈依然停滯不前，年青人對(duì)此也很關(guān)心。若然政府未來(lái)新建的公屋群希望能夠吸納數(shù)萬(wàn)居民，形成有活力的新社區(qū)，相對(duì)居住越來(lái)越多年長(zhǎng)者的舊城區(qū)，可能會(huì)形成兩極的分化，這樣是否是政府以及社會(huì)所期望的呢？

澳門(mén)土地資源有限，除了填海造地，城市更新也要同時(shí)進(jìn)行。建議除了新區(qū)規(guī)劃，舊區(qū)重整亦要加緊進(jìn)行，兩條腳走路，最終推動(dòng)澳門(mén)這座城市的整體更新，這才是解決澳門(mén)土地緊缺的一個(gè)上策。政府可考慮將五六層高的唐樓改建為十樓或以上，那麼現(xiàn)時(shí)唐樓利用率比較低的容積比就可大大提高。近期新橋福寧大下業(yè)主成功重建，可見(jiàn)坊間也有重建家園的需求。舊區(qū)重建對(duì)未來(lái)澳門(mén)發(fā)展很重要，既影響到未來(lái)舊城區(qū)的人口佈局，亦影響到未來(lái)多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。再講，澳門(mén)這座城市填海造地不可能持續(xù)，而城市更新過(guò)程中，單單依靠各個(gè)市民單打單的自行重建是沒(méi)有效率的，建議特區(qū)政府加緊繼續(xù)開(kāi)展有關(guān)諮詢(xún)或調(diào)查，了解舊區(qū)市民的想法，然後由政府主導(dǎo)進(jìn)行，同時(shí)係私人業(yè)權(quán)法、樓宇容積比率以及各類(lèi)稅項(xiàng)上落實(shí)有效的措施，才是房屋發(fā)展的有效之法。

結(jié) 語(yǔ)：

最近，很多輿論都不約而同地把澳門(mén)房屋問(wèn)題和人均GDP世界排名第四的成就扯為一談。似乎澳門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，居民的住屋問(wèn)題也應(yīng)好，從理論上看，似乎有那麼一丁點(diǎn)必然的道理。但若深思一層，竟會(huì)發(fā)現(xiàn)這不僅是不可能，相反，二者往往會(huì)發(fā)生成反比的效果。除非政府能從中加大行政干預(yù)，從政策上對(duì)癥下藥，才有望調(diào)整樓市至健康水平並解決居民的住屋需求，否則，企圖以市場(chǎng)調(diào)節(jié)來(lái)讓社會(huì)財(cái)富合理分配，讓居者有其屋逹致藏富於民，恐怕根本只能算理想國(guó)的願(yuàn)望。由新城A區(qū)公屋規(guī)劃的公佈，到政府提出“經(jīng)屋法”修訂來(lái)看，關(guān)於本澳房屋問(wèn)題的探討，不僅是全民所熱切期待的，在當(dāng)下也是最佳的探討時(shí)機(jī)。

談到新城A區(qū)公屋規(guī)劃是否滿(mǎn)足未來(lái)需求？二萬(wàn)八千個(gè)公屋單位應(yīng)以經(jīng)屋為主？社屋為主？幾乎所有的受訪(fǎng)者都大膽地認(rèn)為，新城A區(qū)公屋規(guī)劃根本不能滿(mǎn)足未來(lái)需求。其中，婁勝華教授形容該計(jì)劃是一個(gè)政治決定，並認(rèn)為建多少公屋應(yīng)建立在準(zhǔn)確的需求評(píng)估基礎(chǔ)上。而杜燦榮理事長(zhǎng)明確建議全面建經(jīng)屋。不過(guò)，包括張海軍副理事長(zhǎng)、江銳輝委員和陳偉斌副理事長(zhǎng)都不約而同表逹了“新城A區(qū)公屋規(guī)劃應(yīng)偏向以經(jīng)屋為主”的強(qiáng)烈取態(tài)。

關(guān)於房屋的定位應(yīng)是商品還是基本需要？特區(qū)政府應(yīng)擔(dān)當(dāng)何種角色？江銳輝委員認(rèn)同房屋既有商品性又有居住性，直言政府有責(zé)任增加公屋的供應(yīng)量。杜燦榮理事長(zhǎng)表示，“政府建經(jīng)屋可謂藏富於民，對(duì)政府只會(huì)有利而無(wú)害。”張海軍副理事長(zhǎng)也談到，新加坡政府八成組屋保障國(guó)民有屋居住，澳門(mén)政府也要朝著這個(gè)方向努力。陳偉斌副理事長(zhǎng)也提到他對(duì)公屋的理解：公屋更應(yīng)定義為滿(mǎn)足市民的基本需求──即居住而非商品化。在現(xiàn)行經(jīng)屋制度、社屋制度有否必要進(jìn)行修法這一問(wèn)題上，一眾受訪(fǎng)者提出了相當(dāng)多的提議，如婁勝華教授談到：“‘經(jīng)屋法大方向和原則上已有修改的必要。建議經(jīng)屋法律要分開(kāi)立法?！倍悅ケ蟾敝福骸艾F(xiàn)行的新經(jīng)屋法是一個(gè)不完善的法律，是考慮不周全的產(chǎn)物。新經(jīng)屋法的確有必要修，並且不能只是簡(jiǎn)單的調(diào)整門(mén)檻?！倍J輝委員也認(rèn)為：“‘經(jīng)屋法的確有些技術(shù)性條款需要修改，但總的原則上在當(dāng)時(shí)是有其合理性的?！弊钺?，對(duì)未來(lái)特區(qū)政府房屋規(guī)劃、政策有何建議？受訪(fǎng)者都積極發(fā)表各自的意見(jiàn)。婁勝華教授就提到，“政府應(yīng)把私人房屋市場(chǎng)考慮進(jìn)整體房屋政策中去。針對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)公屋被濫用或公屋不夠分配的亂像，房屋政策也要引進(jìn)精細(xì)化管理?！币徽Z(yǔ)道出當(dāng)下房屋問(wèn)題的核心。江銳輝委員則建議：“除了公屋市場(chǎng)之外，有關(guān)私人土地、私人樓宇的比例、‘澳人澳地的定義、舊區(qū)重整等等，都有待政府去研究?！倍艩N榮理事長(zhǎng)也表逹了他的擔(dān)憂(yōu)：政府不可將一籃子的雞蛋都押在發(fā)展商身上，而是應(yīng)規(guī)劃足夠的土地資源建公屋。陳偉斌還特別提出：“除了新區(qū)規(guī)劃，舊區(qū)重整亦要加緊進(jìn)行，兩條腳走路，最終推動(dòng)澳門(mén)這座城市的整體更新。”

本刊認(rèn)為，澳門(mén)政府連年財(cái)政稅收水浸，資源比任何國(guó)家地區(qū)都來(lái)得快，而且來(lái)得相當(dāng)?shù)厝菀?。故政府完全有能力，而且有?zé)任來(lái)解決本澳居民的居住需求，而不是把這一重任交付給居民自己，聽(tīng)天由命，望樓打掛。因?yàn)槿缃駱莾r(jià)之瘋狂，早已超出這座城市所居住的人們所能承擔(dān)的極限。所謂的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也隨著樓價(jià)的升幅，而此消彼長(zhǎng)，最終，帶給社會(huì)的是什麼？正如我們所見(jiàn)到的，政府每推出一次經(jīng)屋或社屋申請(qǐng)，都能吸引數(shù)倍至數(shù)十倍的居民“蜂擁而上”，可見(jiàn)居民的恐慌正是來(lái)自於對(duì)未來(lái)的不安全感。

可以說(shuō)，澳門(mén)居民需要安居樂(lè)業(yè)的居所，也願(yuàn)意以自己的努力去排隊(duì)淪候一個(gè)上樓的期望。政府未來(lái)如何大刀濶斧調(diào)控樓市，以非常有限的土地，解決日益增多的房屋需求，這有待全社會(huì)以至你我他共同監(jiān)督。endprint