鞏晴霞

(廣州市建設投資發(fā)展有限公司,廣東廣州 510100)

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略研究

鞏晴霞

(廣州市建設投資發(fā)展有限公司,廣東廣州 510100)

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)在企業(yè)的成本體系和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中飾演重要角色,企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的優(yōu)化管理對企業(yè)進行房地產(chǎn)活動提供了重要依據(jù),是提高企業(yè)房地產(chǎn)管理效率的有效手段,對企業(yè)的整體發(fā)展有著重要的影響。該文在闡述企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的意義基礎上,對企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的策略進一步分析探討,以不斷提升企業(yè)的專業(yè)綜合性能。

企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營 房地產(chǎn)管理 策略

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)作為企業(yè)經(jīng)營管理設施的重要組成部分,也是房地產(chǎn)市場的內(nèi)容之一。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,房地產(chǎn)業(yè)務是主要經(jīng)營業(yè)務和主要產(chǎn)品,不屬于企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn),而是投資性房地產(chǎn)。在我國,很多企業(yè)都將內(nèi)部房地產(chǎn)的費用支出,看做日常管理費,沒有形成戰(zhàn)略措施;也有管理者對房地產(chǎn)做直接性投資,希望借此獲得大筆利潤,這樣就沒有將內(nèi)部房地產(chǎn)視為企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略性資產(chǎn)。

1 企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)含義

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)即公司房地產(chǎn),指的是企業(yè)為滿足業(yè)務需求擁有或租用的房產(chǎn)、土地或建筑物,以保障企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和順利運營。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)包含兩項內(nèi)容：一是為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供的場所,沒有直接接觸顧客,但其決策會對企業(yè)經(jīng)營管理產(chǎn)生一定程度的影響;另一種是企業(yè)提供給員工和顧客進行交流的場所,例如,商場、銀行等。

2 企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理對企業(yè)的重要意義

2.1 留住員工,吸引人才

隨著企業(yè)的快速發(fā)展,為員工創(chuàng)建一個優(yōu)質(zhì)的工作環(huán)境對企業(yè)的高效率產(chǎn)能有重要作用,是達成公司業(yè)績的外部條件。對于一個企業(yè)而言,其內(nèi)部房地產(chǎn)管理應具備足夠的靈活性以適應企業(yè)的發(fā)展和新市場的步入;另外,在日益激烈的市場競爭中,企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需要更加優(yōu)質(zhì)、全面及能負重任的企業(yè)人才,而企業(yè)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略就能融入到該企業(yè)人力資源發(fā)展之中,在留住本企業(yè)人才力量的同時,廣泛汲取人才資源,以促進勞動生產(chǎn)率的不斷提升與發(fā)展。

2.2 迎合顧客需求,傳遞營銷理念,促進企業(yè)銷售

在企業(yè)與顧客的接觸過場中,其內(nèi)部房地產(chǎn)是二者間重要的接觸點,是企業(yè)和顧客之間的聯(lián)系橋梁,是服務顧客的基點,對于提升忠誠度和滿意度有重要作用。特別是某些零售型或服務型企業(yè)其作用更加明顯,例如,商場、酒店、銀行等,可以利用其內(nèi)部房地產(chǎn)管理搭建高效率的營銷渠道,從而形成較大的競爭優(yōu)勢。立足于顧客價值的內(nèi)部房地產(chǎn)可以發(fā)揮一定程度的廣告作用,從而在顧客需求基礎上,吸引顧客,增加體驗,達到促進銷售,增加利潤的作用。

2.3 降低使用成本

企業(yè)要想獲得利潤最大化,應首先立足于成本,將成本最小化,依據(jù)企業(yè)產(chǎn)品周期、市場周期結(jié)合房地產(chǎn)市場,進行租賃或是購買,同時,還應注重企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)所具備的服務的有效性,在幾者間相互平衡。

2.4 增加企業(yè)股東價值

在對企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)進行管理時,不需要財務人員花費大量成本對成本進行控制,因為企業(yè)內(nèi)部有效的房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理會增強營銷效果,減少勞動力所需成本,不斷提高員工對本企業(yè)的忠誠度和生產(chǎn)效率,降低擴張約束力,優(yōu)化產(chǎn)品傳遞渠道和服務效果,從內(nèi)部房地產(chǎn)本身的升值性促使該企業(yè)獲得利潤,從而提升股東擁有的企業(yè)價值。從另一方面來說,證券市場在進行企業(yè)整體評估時,企業(yè)位置及房產(chǎn)信息也是重要的參考依據(jù)和價值,對企業(yè)價值和融資能力產(chǎn)生一定程度的影響。

2.5 提升企業(yè)競爭力

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理對企業(yè)競爭力會產(chǎn)生很大程度的影響,影響著核心競爭力的發(fā)揮與完善,決定著企業(yè)、市場、資源三者之間的接近程度,合理投入企業(yè)資源有助于核心競爭力的增強和實現(xiàn),而市場業(yè)績又是競爭力的綜合表現(xiàn)。企業(yè)在發(fā)展過程中,資源的缺乏和人才的流失,很容易使企業(yè)目標在達成時被阻礙和約束。

2.6 構(gòu)建企業(yè)自身文化和價值內(nèi)涵

企業(yè)房地產(chǎn)的地區(qū)位置和空間布置,反映著企業(yè)文化和內(nèi)涵價值,企業(yè)環(huán)境和地點影響著企業(yè)內(nèi)部人員的工作態(tài)度和工作行為,對顧客也會產(chǎn)生一定程度的影響,因此,在企業(yè)內(nèi)部,對房地產(chǎn)的管理戰(zhàn)略可以成為增強和創(chuàng)建企業(yè)文化的依據(jù)和決策。另外,企業(yè)環(huán)境的優(yōu)劣,影響人的行為的同時,也會對員工的創(chuàng)新意識和創(chuàng)新能力有所影響,還會對員工的工作產(chǎn)生促進亦或是抑制作用,這些對知識型、創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。

3 企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略

若企業(yè)屬于跨區(qū)型或跨國型時,種類繁多的物業(yè)要求企業(yè)應設置專門的房地產(chǎn)部門對內(nèi)部房地產(chǎn)進行管理,從而推動公司的正常發(fā)展運行。房地產(chǎn)部門可以集中企業(yè)整體的內(nèi)部房地產(chǎn)職能,并為企業(yè)中房地產(chǎn)的購買和使用提供專業(yè)性的意見支持,從而更好的適應企業(yè)的收縮與擴張,同時可以利用可靠的信息對房地產(chǎn)成本進行分攤收集,進而在談判中占據(jù)一定優(yōu)勢地位,并且可以從房地產(chǎn)的管理中獲取一定的范圍經(jīng)濟。

3.1 建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

在企業(yè)內(nèi)部制定合理正確的房地產(chǎn)戰(zhàn)略,需要對企業(yè)內(nèi)部的房地產(chǎn)信息有清晰明確的掌握和認知。企業(yè)需要掌握的數(shù)據(jù)有：房地產(chǎn)地理位置、房地產(chǎn)數(shù)目、使用情況、員工使用數(shù)目以及成本占用率等。這些信息可以在企業(yè)重新選址時,為企業(yè)決策提供正確的決策依據(jù),從而促使企業(yè)做出正確的決策。

3.2 與房地產(chǎn)供應商形成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟

現(xiàn)如今,很多企業(yè)會在內(nèi)部房地產(chǎn)的管理中實行外包,這種外包已逐漸呈趨勢化發(fā)展。仲量聯(lián)行等專業(yè)型的國際房地產(chǎn)供應商具備高覆蓋率的子機構(gòu)和專業(yè)水平高的房地產(chǎn)專家,這些都可以為企業(yè)的發(fā)展提供科學準確的房地產(chǎn)動態(tài)信息,對企業(yè)向外擴張或進入市場進行合乎適宜的配合。但值得注意的是,企業(yè)擴張前的房地產(chǎn)外包,很可能泄露企業(yè)戰(zhàn)略信息,在外包過程中,房地產(chǎn)供應商應對企業(yè)的戰(zhàn)略目標和企業(yè)使命有清晰的理解和認同,以保障房地產(chǎn)管理的有效性和高效率。因此,要加強企業(yè)和房地產(chǎn)供應商的交流與聯(lián)系,形成必要的戰(zhàn)略聯(lián)盟機制。

3.3 房地產(chǎn)管理應符合企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理應立足于企業(yè)實際狀況,依照企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略合理規(guī)范內(nèi)部房地產(chǎn)管理措施。例如,肯德基在發(fā)展新地區(qū)的分店時,總是依據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略,對新店的地理位置進行精心選擇,最后再進行授權(quán)經(jīng)營。市場機制總是在不斷的發(fā)展變化之中,各個地方的市場環(huán)境都有著個性化的差異,肯德基立足于房地產(chǎn)戰(zhàn)略,結(jié)合科學化的營銷策略,從而增強了企業(yè)的整體競爭力。

3.4 企業(yè)內(nèi)部達成協(xié)調(diào)統(tǒng)一

企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略決策,關(guān)乎到生產(chǎn)、營銷、發(fā)展、財務及人力資源的管理,因此,企業(yè)房地產(chǎn)管理應平衡各方關(guān)系、整合各方利益。從國外企業(yè)房地產(chǎn)管理實踐可看出,企業(yè)房地產(chǎn)管理不會突然提升其內(nèi)部管理地位,企業(yè)房地產(chǎn)管理最初階段時,其管理者和總經(jīng)理之間的管理層級會間隔三級以上。企業(yè)內(nèi)部管理者通常沒有權(quán)利指示其他部門聽從他的意見行事,因此,在企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理中要想得到實質(zhì)的執(zhí)行權(quán),應取得企業(yè)高層領(lǐng)導者的認可與支持,另外,可以將房地產(chǎn)管理融入到企業(yè)財務制度中,進而增強其部門的權(quán)力和地位。同時,還可以將房地產(chǎn)管理部門視為利潤實體,由企業(yè)其他部門定期交付費用。這時,企業(yè)為節(jié)省成本,最后會將房地產(chǎn)部門融入房地產(chǎn)交易之中,在其間要注重解決房地產(chǎn)管理部門的各項績效考核,從而更好的保障服務質(zhì)量。

4 結(jié)語

企業(yè)的運營和發(fā)展要依靠內(nèi)部各系統(tǒng)和部門間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一,同時,還需要在企業(yè)內(nèi)部施行正確的房地產(chǎn)戰(zhàn)略和決策,其中包含企業(yè)營銷、財務管理和人力資源管理等方面。因此,在實際的內(nèi)部房地產(chǎn)管理中,應協(xié)調(diào)各方利益,對房地產(chǎn)管理者開展科學合理的規(guī)劃,從而保障房地產(chǎn)管理在企業(yè)內(nèi)部正常有序的運轉(zhuǎn),保證企業(yè)內(nèi)部取得效益的最大化,促成企業(yè)效益與社會效益的和諧統(tǒng)一。

[1]閆利民.淺談企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略[J].企業(yè)導報,2012(01).

[2]王海燕.淺談企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略[J].現(xiàn)代商業(yè),2013(11).

[3]熊志文.企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略探討[J].建材與裝飾,2013(18).