柳九邦

日前，國內(nèi)某大型金融控股集團養(yǎng)老事業(yè)部負責人劉明（化名）跳槽到了一家中型地產(chǎn)公司?！袄蠔|家做的是養(yǎng)老地產(chǎn)，但現(xiàn)在的老板做的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?！眲⒚魅绱私忉屗x職的原因。

在劉明看來，目前國內(nèi)的開發(fā)商、保險公司一哄而上地涌入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，導致這個行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，但大部分企業(yè)都沒有想好該如何賺錢。“養(yǎng)老是一個復雜的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有好的思路、資源、團隊，如果還是用開發(fā)房地產(chǎn)的思維去做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，做爛掉是遲早的事情?！眲⒚髡f。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前包括招保萬金在內(nèi)的幾乎所有大牌房企都已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。7月21日，中國太平保險集團宣布其國內(nèi)首個養(yǎng)老社區(qū)將于今年10月在上海周浦開建，主打高端養(yǎng)老市場；7月22日，光明集團旗下的農(nóng)工商房產(chǎn)宣布，將聯(lián)合長江總公司在上海崇明島開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，并以本地化、大眾化為定位。

“目前正值政策紅利窗口期，畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國家鼓勵性政策機會并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近5年的機會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機會了?！鄙虾ｎI(lǐng)易投資顧問有限公司董事長鄒毅表示，“通過養(yǎng)老概念拿地可能容易，但盈利并沒有想象的那樣豐厚?！?/p>

資本瘋狂涌入

在國內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中，當前最熱的一個領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬。

劉明說：“養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷‘全國熱，首先，地方政府可以將此作為政績，自然鼓勵各種主體的投資；其次，傳統(tǒng)住宅開發(fā)遇到瓶頸，地產(chǎn)公司正在積極轉(zhuǎn)型進入養(yǎng)老領(lǐng)域，此外，保險資金不能進入住宅開發(fā)領(lǐng)域，但可以進入養(yǎng)老地產(chǎn)?！?/p>

4月17日，國土資源部辦公廳頒布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導意見》（下稱“指導意見”），在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的土地規(guī)模、用地性質(zhì)、建筑面積等方面都提出了細化意見，這是對此前出臺的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的貫徹和實施。

世邦魏理仕中國區(qū)策略顧問部執(zhí)行董事王廣強認為，指導意見的發(fā)布表明政府看到了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背后存在的問題，希望發(fā)動私營機構(gòu)和社會資本更多地參與解決養(yǎng)老問題，鼓勵營利性機構(gòu)投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

目前，無論是中央還是地方政府，均對養(yǎng)老問題高度重視。中國社科院發(fā)布的《2014年中國社會形勢分析與預測》顯示，截至2013年末，我國60周歲及以上人口達2億人，占總?cè)丝诘?4.9%，預計未來這一數(shù)字還將不斷地攀升。

光明集團副總裁莊國蔚表示，2013年底，上海60周歲及以上的老人已經(jīng)突破300萬，老齡化比例遠遠高于全國水平，“老有所養(yǎng)”已成為當?shù)刂匾拿裆n題。

“有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環(huán)境和巨大的市場需求，為各路資本帶來了新的機會。”鄒毅稱。

據(jù)莊國蔚介紹，光明集團旗下的農(nóng)工商房產(chǎn)、長江總公司將共同出資形成項目公司，利用長江總公司旗下的土地資源推進崇明養(yǎng)生莊園項目，第一期投資約20億元，其中700畝用于地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，1300畝用于休閑、旅游和生態(tài)建設(shè)。

中國太平保險集團的手筆更大。該集團預計在3～5年間完成6～10個養(yǎng)老社區(qū)項目。以每個項目20億～30億元的規(guī)模來測算，中國太平保險集團未來5年內(nèi)在養(yǎng)老社區(qū)的投入約為120億～30047，元。

去年12月，保利地產(chǎn)在北京正式對外公布公司長期養(yǎng)老戰(zhàn)略規(guī)劃，保利計劃用3～5年的時間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營率進入穩(wěn)健經(jīng)營階段，基本實現(xiàn)盈虧平衡，同時規(guī)劃用8～10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。

盈利模式待解

有人正埋頭涌入，有人還在門口徘徊，而有人已經(jīng)鎩羽而歸。

今年4月，北京城建集團將其持有的北京長青國際老年公寓有限公司80%股權(quán)及6.2億元債權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。公開資料顯示，這個項目已經(jīng)連續(xù)多年虧損，其中，2012年的凈利潤虧損5042萬元，2013年虧損4926萬元。

顯然，北京城建集團已經(jīng)等不到項目盈利的時候。事實上，一個運營良好的養(yǎng)老地產(chǎn)項目要實現(xiàn)盈利，一般要10年以上，如果想要在短期內(nèi)就賺錢，那就只是打著“養(yǎng)老”的旗號圈地賣房而已。

據(jù)中國太平保險集團相關(guān)負責人透露，公司預計上海周浦項目總投資回報率大概在5%～6%之間，只有入住率達到較高的比例，項目才有盈利空間。按照目前測算，上述養(yǎng)老社區(qū)約在15年后才能達到盈虧平衡點。

位于上海浦東康橋地區(qū)的親和源老年公寓是國內(nèi)極具代表性的高檔會員制養(yǎng)老社區(qū)，也是內(nèi)地第一批起步的高檔養(yǎng)老企業(yè)，經(jīng)過9年實踐，已形成一套較成熟的商業(yè)模式，2013年以來，親和源首次實.現(xiàn)盈利。

據(jù)悉，親和源以會員卡方式入住、消費。卡種分A、B兩種。A卡為永久卡，可繼承可轉(zhuǎn)讓，購買會員卡的費用是98萬元，以后再根據(jù)實際入住的房型大小繳納2 98萬元至7_38萬元不等的年費。B卡為終身卡，購買者終身使用，但不能轉(zhuǎn)讓繼承，15年內(nèi)可退，根據(jù)實際入住的房型大小不同，會員卡的費用自45萬元至88萬元不等，入住之后每年另繳納年費數(shù)為3.8萬元。

與上述兩家企業(yè)主打的高端養(yǎng)老不同，光明集團希望打造的是大眾化的養(yǎng)老項目。按照莊國蔚的說法，光明集團將利用內(nèi)部資源整合的優(yōu)勢，去打造一個可以持續(xù)盈利的項目。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，最為關(guān)鍵的因素之一是如何獲得土地，特別是在寸土寸金的上海。劉明說，他們曾經(jīng)通過拍賣的方式，獲得了上海市中心的一塊醫(yī)療用地，公司打算在此打造一個高端養(yǎng)老社區(qū)?！捌鋵?，土地的獲得現(xiàn)在還存在瓶頸，我們不可能在醫(yī)療用地上蓋房子然后銷售，將來可能采取出租的方式，現(xiàn)在只能走一步看一步?！眲⒚髡f。

光明集團在土地獲得方面可謂占盡優(yōu)勢。光明集團旗下的長江總公司在上海崇明島擁有約230平方公里土地，在與兄弟公司農(nóng)工商房產(chǎn)的合作中，長江總公司很自然成為了土地的提供方。

光明集團方面透露，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項目得到了上海市政府的大力支持，有關(guān)土地調(diào)整等方面的問題，政府有關(guān)部門正在積極幫助協(xié)調(diào)處理。

根據(jù)同策咨詢的研究，目前傳統(tǒng)地產(chǎn)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金退出策略主要有散售、整體出售、使用權(quán)變現(xiàn)三種方式；保險資金為代表的大型沉淀資本主要通過將保險養(yǎng)老板塊業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)品相結(jié)合，出售大額保單回收現(xiàn)金流進行退出。

“到目前為止，我們還沒有看到可持續(xù)、可復制的成功運營模式?！蓖鯊V強表示，“針對高收入老年人的養(yǎng)老項目因其盈利水平高而受到投資者的青睞，我們相信，這類高端養(yǎng)老項目的成功模式在不久的將來將會呈現(xiàn)。但該類項目只能滿足3%～5%的比較富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大眾消費市場才是挑戰(zhàn)所在?！?/p>

一哄而上之后

“不出5年，在國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，一定會出來很多爛尾項目?！眲⒚鞣Q，“一方面是因為這些一哄而上的投資主體不具備專業(yè)的運營能力，另一方面是這些產(chǎn)品賣的人群不對。很多人現(xiàn)在買一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目是為了投資，但養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是入住率，如果一個產(chǎn)品推出3年，入住率可以達到75%～80%，那么說明這個項目很成功，但是國內(nèi)真正能做到的寥寥無幾?！?/p>

鄒毅認為，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當前最熱的一股風潮，泡沫起來的速度會更快，能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫?！吧虡I(yè)地產(chǎn)是針對全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在60歲以上人群。其次，中國居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項目最大的沖擊。社會觀念不轉(zhuǎn)換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機會不大。”

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也認為，目前中國的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于粗放式增長階段。他表示，在短期內(nèi)政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，并以養(yǎng)老地產(chǎn)為名進行圈地。這樣導致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，但實際上這些養(yǎng)老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產(chǎn)開發(fā)范疇之內(nèi)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運營及服務(wù)。

鄒毅表示，如同商業(yè)地產(chǎn)，新型養(yǎng)老地產(chǎn)都是需要通過長期運營才能確定成功與否的產(chǎn)品，目前各類模式和項目案例尚待觀察，現(xiàn)在論成敗，時間還過早。

（據(jù)《第一財經(jīng)日報》）endprint