張小岳

(鄭州大學(xué) 商學(xué)院，河南 鄭州 450001)

2010年5月31日，《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》下發(fā)，決定進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2011 年 1 月 28 日，重慶、上海作為首批試點(diǎn)城市，展開房產(chǎn)稅改革。2012 年 11 月 21 日，時(shí)任財(cái)政部長(zhǎng)謝旭人發(fā)表文章指出“要認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開”。2013 年 1 月 16 日，時(shí)任總理溫家寶在財(cái)政部座談會(huì)上也明確指出了房產(chǎn)稅改革和推廣的必要性。因此，總結(jié)兩地試點(diǎn)改革的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，探討我國(guó)房產(chǎn)稅改革很有必要。

一、開征房產(chǎn)稅的目的及定位

(一)開征房產(chǎn)稅的目的

如果將目標(biāo)定位于逐步取代限購(gòu)令等當(dāng)前采取的調(diào)控房?jī)r(jià)的措施，房產(chǎn)稅的開征應(yīng)該具有抑制投機(jī)者對(duì)房產(chǎn)的投資性需求的作用，逐步淡化房產(chǎn)的金融屬性；如果將目標(biāo)定位于逐步取代“土地財(cái)政”的新主體稅種，房產(chǎn)稅的開征應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)地方政府的收入目標(biāo)。我們不應(yīng)忘記的是：當(dāng)初開征煙草稅時(shí)，其目標(biāo)是通過稅收來(lái)抑制對(duì)煙草的需求。然而人們逐漸適應(yīng)煙草稅的存在，而將其看作一種正?，F(xiàn)象，抑制需求這一目標(biāo)也就再難以實(shí)現(xiàn)，反而煙草稅成了一種純粹的增加稅收的手段。房產(chǎn)稅開征是否也會(huì)面臨這種前景：一方面稅收部門會(huì)為了完成收入目標(biāo)而制定高稅率，進(jìn)而使房產(chǎn)稅演變成一種“苛捐雜稅”，使百姓的財(cái)富受到損害；另一方面房?jī)r(jià)管理部門也面臨著抑制房?jī)r(jià)過快上漲的目標(biāo)，他們也會(huì)傾向于通過高稅率來(lái)抑制投機(jī)性需求。這兩方面的沖突要求我們首先確立開征房產(chǎn)稅的目的及相應(yīng)的政策取向。

以國(guó)外已開征房產(chǎn)稅的國(guó)家為例，幾乎不存在以抑制房?jī)r(jià)上漲開征房產(chǎn)稅為目的的國(guó)家。同時(shí)，我們也應(yīng)注意到，沒有哪個(gè)國(guó)家通過開征房產(chǎn)稅抑制了房?jī)r(jià)的上漲。當(dāng)然這和房產(chǎn)稅稅率普遍不高不無(wú)關(guān)系，例如大多數(shù)國(guó)家的房產(chǎn)稅稅率僅為1%到3%。所以，本文認(rèn)為我國(guó)開征房產(chǎn)稅的目的，也應(yīng)當(dāng)是抑制投機(jī)者對(duì)房產(chǎn)的投資性需求，逐步淡化房產(chǎn)的金融屬性。只有這樣才能讓投機(jī)資金和大量資源重新投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

(二)開征房產(chǎn)稅的定位

我國(guó)現(xiàn)行的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)相對(duì)繁雜：在取得環(huán)節(jié)，開發(fā)商需繳納契稅和耕地占用稅；在交易環(huán)節(jié)，銷售方需承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費(fèi)附加等稅費(fèi)，購(gòu)買方則需擔(dān)負(fù)印花稅、契稅。除以上稅費(fèi)外，開發(fā)商還要繳納大量的土地出讓金，這也成為轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上的一大負(fù)擔(dān)。隨著近些年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，關(guān)于用房產(chǎn)稅取代推高房?jī)r(jià)的“土地財(cái)政”的討論也愈發(fā)熱烈，支持者認(rèn)為可借此抑制投機(jī)需求，減少政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。然而，想要擺脫長(zhǎng)期以來(lái)形成的依賴談何容易。況且，每年征繳少量的房產(chǎn)稅，所得到的財(cái)政收入相比直接獲取土地出讓金而言，明顯難以滿足地方政府的需要。

2011 年，重慶征收房產(chǎn)稅約20.89億元，僅占當(dāng)年重慶稅收(1488.33億元)的1.4%；同期上海房產(chǎn)稅收為73.66億元，占當(dāng)年上海稅收(3429.83億元)的2.14%。由此可見，依靠當(dāng)前的房產(chǎn)稅政策設(shè)置增加地方財(cái)政收入都難見成效，更談不上幫助地方政府?dāng)[脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。當(dāng)然這種現(xiàn)象與房產(chǎn)稅稅率不高及征稅對(duì)象覆蓋面較窄有關(guān)?？墒羌词箤?duì)存量房普遍開征房產(chǎn)稅，并提高稅率直到房產(chǎn)稅稅收足以替代土地出讓金收入，那豈不是“土地財(cái)政”的一個(gè)變種？依筆者看，當(dāng)前較為實(shí)際的解決之道是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)紛雜繁多的稅費(fèi)體系進(jìn)行改革，簡(jiǎn)化合并不必要的稅種，避免稅費(fèi)重疊和多次征稅。同時(shí)，對(duì)土地出讓金制度的改革也刻不容緩，避免購(gòu)房者一次性為數(shù)額巨大的土地出讓金買單，而是轉(zhuǎn)嫁到未來(lái)多年內(nèi)的房產(chǎn)稅中。因此，對(duì)于房產(chǎn)稅的準(zhǔn)確定位應(yīng)該是作為房地產(chǎn)行業(yè)已有稅費(fèi)的補(bǔ)充。

二、重慶上海房產(chǎn)稅改革內(nèi)容概述及問題分析

(一)重慶上海房產(chǎn)稅改革內(nèi)容概述

重慶、上海兩地房產(chǎn)稅改革出發(fā)點(diǎn)略有不同，政策相應(yīng)也有所不同。詳見表1。

表1 重慶、上海房產(chǎn)稅改革政策對(duì)比

我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅始于1986年，是根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》在全國(guó)范圍內(nèi)征收的，但征收范圍僅限于經(jīng)營(yíng)性房屋。由于一直沒有對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，房屋持有成本過低，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)金融屬性突出，空置率高，大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)外逃進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的重要調(diào)控手段，可以引導(dǎo)個(gè)人合理住房需求，抑制投機(jī)性需求，有利于調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配，也有利于地方稅體系的完善，幫助地方政府逐步擺脫“土地財(cái)政”，節(jié)約利用土地資源。

(二)重慶上海房產(chǎn)稅改革問題分析

此次重慶上海開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)是我國(guó)第一次對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)征稅。雖然此次房產(chǎn)稅改革在一定程度上實(shí)現(xiàn)了上述功能，卻也隨著稅收政策效應(yīng)的釋放，逐步暴露出諸多問題。

1. 征收對(duì)象和減免標(biāo)準(zhǔn)不合理。以上海為例，根據(jù)上海市暫行辦法規(guī)定，其房產(chǎn)稅征收對(duì)象和減免標(biāo)準(zhǔn)都以上海市戶籍作為界定依據(jù)，明顯違背了稅收公平的原則。按照公平原則，無(wú)論是否擁有上海市戶籍，只要在上海市購(gòu)買房屋，其保有人理應(yīng)成為上海市政府提供的公共服務(wù)的對(duì)象。同時(shí)，在繳納房產(chǎn)稅的問題上，無(wú)論是否擁有上海市戶籍，都應(yīng)該承擔(dān)一樣的責(zé)任，即一視同仁地對(duì)所有在上海擁有房屋的居民征稅。

2. 計(jì)稅基礎(chǔ)不合理。目前兩市都是將房產(chǎn)的成交價(jià)格作為房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)，會(huì)給房產(chǎn)稅的征繳制造很大漏洞和不公平。對(duì)于存量房，獲得的時(shí)間和方式的不同會(huì)造成成交價(jià)格很大的不同，而房產(chǎn)的價(jià)格是不斷變化的，成交價(jià)格也就難以衡量房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。因此，應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值做出評(píng)估，并依此作為征稅時(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，這就產(chǎn)生了另一個(gè)問題：目前我國(guó)仍缺乏公正、準(zhǔn)確和高效的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)這一重任，這也是房產(chǎn)稅仍難以在全國(guó)推廣的原因。

3. 稅基偏窄、稅率較低。目前上海市的征稅對(duì)象是新購(gòu)房屋，重慶市的征稅對(duì)象是別墅和高檔住宅，這就造成了兩市征稅范圍偏窄的現(xiàn)狀。同時(shí)，兩市實(shí)際執(zhí)行的房產(chǎn)稅稅率大多在 0.5% 和 0.6% 之間波動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)開征房產(chǎn)稅的國(guó)家的稅率都在增長(zhǎng)，均值從20世紀(jì)80年代的1.54%增長(zhǎng)到本世紀(jì)初的3.48%，另外只有少數(shù)幾個(gè)國(guó)家低于1%，如日本和韓國(guó)。由此可見，稅基偏窄、稅率較低是造成目前兩市房產(chǎn)稅收入低下局面的原因，長(zhǎng)此以往，也會(huì)影響各地政府在全國(guó)進(jìn)一步推廣房產(chǎn)稅時(shí)的積極性。

三、房產(chǎn)稅進(jìn)一步改革的必要性分析

(一)增速迅猛的房?jī)r(jià)和租金需要更加完善的稅制來(lái)加以調(diào)控

房產(chǎn)稅的開征所造成的影響最可能體現(xiàn)在大量房源的待售和出租，而這都會(huì)提高市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量。但從理論分析，對(duì)房產(chǎn)的投機(jī)需求源于這樣一個(gè)邏輯：房產(chǎn)增值額與持有期的房租之和大于銀行同期存款利息與持有期房產(chǎn)稅之和。如果現(xiàn)實(shí)中這一邏輯成立，則投機(jī)行為不可避免，而且房產(chǎn)稅也可以通過房?jī)r(jià)和租金轉(zhuǎn)嫁給對(duì)房屋有實(shí)際需求的居民，房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的目標(biāo)仍然難以實(shí)現(xiàn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)房屋的年租金回報(bào)率大致在2%到4%之間波動(dòng)。依據(jù)上文的分析，逐步提高的房產(chǎn)稅稅率特別是累進(jìn)稅率的設(shè)置都會(huì)對(duì)當(dāng)下較為流行的“以租養(yǎng)房”現(xiàn)象產(chǎn)生較為強(qiáng)烈的影響。這將產(chǎn)生兩方面好處：一方面，房?jī)r(jià)和租金得以控制甚至下降；另一方面，房屋空置率下降，包括土地資源在內(nèi)的眾多資源得以節(jié)約和有效配置。

(二)地方政府財(cái)政赤字?jǐn)U大，當(dāng)前收入可持續(xù)性差，需要新稅種

眾所周知，自從分稅制改革以來(lái)，地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)極不相符，導(dǎo)致如今的地方財(cái)政背負(fù)了巨大的債務(wù)。地方政府為增大GDP數(shù)據(jù)，迅速擴(kuò)張的例子比比皆是。巨量的投資支出，使得各地政府為彌補(bǔ)財(cái)政收入不足，紛紛依靠出賣土地或是以土地作為抵押貸款。2012年，國(guó)有土地出讓金雖比上年下降14%，但仍達(dá)到28517億元，占全國(guó)財(cái)政收入(117210億元)的24.33%。巨量且直接的土地出讓金收入對(duì)于各地政府都是難以割舍的一大收入來(lái)源，然而這卻導(dǎo)致了不合理的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，耕地大量浪費(fèi)、違規(guī)批地、違規(guī)拆遷以及收入管理不規(guī)范等問題也層出不窮，特別是其不可持續(xù)性注定了這一問題的嚴(yán)重性。通過大量國(guó)外實(shí)踐，將房產(chǎn)稅作為地方主體稅種，為地方財(cái)政尋求穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收來(lái)源已被證明是切實(shí)可行的，也是幫助我國(guó)走出“土地財(cái)政”困局的一條出路。

(三)調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距的另一財(cái)政手段

2013年1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次公布2003年至2012年的基尼系數(shù)。其中2012年為0.474，延續(xù)了自2008年的0.491以來(lái)的下降走勢(shì)。盡管如此，這一數(shù)據(jù)仍處在令人擔(dān)憂的程度，我國(guó)整體上仍存在著明顯的貧富差距。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂分析稱，“這些數(shù)據(jù)、這個(gè)曲線說明了我們國(guó)家加快收入分配、縮小收入差距的緊迫性。因?yàn)?.47到0.49之間的基尼系數(shù)不算低?！狈慨a(chǎn)稅是保有人在保有環(huán)節(jié)為房產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，全面開征房產(chǎn)稅必然會(huì)提高投資者的投資成本，進(jìn)而起到調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距的作用。

四、國(guó)外房產(chǎn)稅征收的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)

(一)選擇房產(chǎn)稅作為地方主體稅種，構(gòu)成地方收入的主要來(lái)源

就近些年而言，國(guó)外一般將房產(chǎn)稅的征管權(quán)劃歸地方政府，房產(chǎn)稅在其地方政府財(cái)政收入中都占據(jù)了舉足輕重的地位。如美國(guó)地方政府財(cái)政收入中，大約有30%來(lái)源于房產(chǎn)稅收入。而在英國(guó)，住宅稅也一直是最大的地方稅種和最重要的地方稅源。

(二)對(duì)房屋的保有人征繳房產(chǎn)稅

開征房產(chǎn)稅的多數(shù)國(guó)家都是將房產(chǎn)的保有人作為納稅人。如美國(guó)的法律明文規(guī)定擁有房產(chǎn)的自然人和法人為納稅人。而在荷蘭則略有不同，其房產(chǎn)稅的納稅人不僅包括擁有人，還包括使用人。另外，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在房產(chǎn)稅納稅人中還加入了承租人。

(三)房產(chǎn)稅征稅范圍廣，稅源充足

目前各國(guó)對(duì)房產(chǎn)稅征稅范圍的界定不完全相同，其中有一些國(guó)家對(duì)城市和農(nóng)村的房產(chǎn)統(tǒng)一征繳房產(chǎn)稅，如美國(guó)和加拿大。與此同時(shí)，這些國(guó)家不僅對(duì)房產(chǎn)征稅，而且對(duì)土地一并征稅，從而使得地方稅收相對(duì)充足。如美國(guó)采取的是對(duì)土地開征地產(chǎn)稅的做法，其計(jì)稅基礎(chǔ)是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與一個(gè)系數(shù)的乘積；而加拿大則以房產(chǎn)和土地的評(píng)估價(jià)值之和為計(jì)稅基礎(chǔ)。

(四)擁有相對(duì)完善的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

征繳房產(chǎn)稅，不僅應(yīng)當(dāng)建立完善的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，還應(yīng)當(dāng)建立完備的財(cái)產(chǎn)登記制度。如荷蘭建立了兩個(gè)專門收集與房產(chǎn)有關(guān)的數(shù)據(jù)的信息兼登記管理部門，為了監(jiān)督房產(chǎn)稅的征收是否有效，地方政府可以將納稅人申報(bào)的數(shù)據(jù)與這兩個(gè)部門的數(shù)據(jù)比較，以保證房產(chǎn)稅稅收征管的準(zhǔn)確高效。

五、房產(chǎn)稅進(jìn)一步改革的建議

(一)房產(chǎn)稅改革要法治先行

十八屆三中全會(huì)《決定》正式提出：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革?！边@是中央文件首次提出房地產(chǎn)稅立法的問題。法律專家表示，這個(gè)提法回應(yīng)了房產(chǎn)稅開征的合法性、公平性的訴求，是稅制改革中的一大亮點(diǎn)。房地產(chǎn)稅從立法開始是一大進(jìn)步。這一改革應(yīng)是先對(duì)房地產(chǎn)稅立法，而非簡(jiǎn)單修訂現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例，解決房產(chǎn)稅開征程序正當(dāng)性不足的問題，使推進(jìn)的部門不再只是財(cái)稅部門，人大也加入進(jìn)來(lái)。作為一項(xiàng)直接增加普通納稅人負(fù)擔(dān)的稅種，在各方達(dá)成共識(shí)后再確定改革方向和步驟，并落地加以實(shí)施，而非繼續(xù)簡(jiǎn)單擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍。根據(jù)《決定》的表述可以推斷，在房產(chǎn)稅法出臺(tái)之前，我國(guó)不可能全面推開征收房地產(chǎn)稅，但依法定程序可以增加試點(diǎn)城市的數(shù)量?？紤]到家庭住房基本需求和公眾切身利益，即使下一步對(duì)所有的房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，制度設(shè)計(jì)必須要考慮合理的扣除面積范圍，讓公眾能夠接受。推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，使立法過程成為形成社會(huì)共識(shí)的過程，這個(gè)過程可能是半年、一年、兩年甚至更長(zhǎng)，一旦立法機(jī)關(guān)通過立法程序表決通過房地產(chǎn)稅法，就視為代表民眾的意見，有利于執(zhí)行。

(二)擴(kuò)大稅基，提高稅率

重慶、上海兩地的改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)表明，稅基偏窄、稅率較低是當(dāng)前房產(chǎn)稅稅收數(shù)額少的主要原因。逐步將征稅范圍擴(kuò)大到所有個(gè)人住房，提高稅率，并設(shè)置累進(jìn)稅率，不僅是國(guó)外常采用的辦法，也是我國(guó)增加稅收切實(shí)可行的辦法。在實(shí)際操作時(shí)，可以按照普通房屋、高檔房屋、別墅這幾個(gè)等級(jí)設(shè)置依次增高的稅率，再按照一個(gè)居民或一個(gè)家庭擁有的房屋數(shù)設(shè)置累進(jìn)稅率。以此來(lái)達(dá)到調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配、節(jié)約社會(huì)資源的目的。

(三)賦予地方政府相應(yīng)的稅收立法權(quán)和征管權(quán)

房地產(chǎn)市場(chǎng)受地域條件影響十分嚴(yán)重，中國(guó)地域廣闊，市場(chǎng)條件受地區(qū)資源限制而千差萬(wàn)別。這就要求各地獨(dú)立制定符合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)的房產(chǎn)稅政策，而不能簡(jiǎn)單地采取全國(guó)一個(gè)政策的方式。在各地政府對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r更為熟悉的基礎(chǔ)上，中央應(yīng)適當(dāng)賦予地方政府相應(yīng)的稅收立法權(quán)和征管權(quán)，并充分考慮到當(dāng)?shù)氐木用袷杖胨?、?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房產(chǎn)價(jià)值和土地資源等情況來(lái)制定稅收政策。本文認(rèn)為，房產(chǎn)稅的立法也應(yīng)采用全國(guó)性基本法規(guī)和地方性法規(guī)相結(jié)合的方式。只有如此，才能更好地適應(yīng)我國(guó)不同地區(qū)的各種條件差別，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的稅收職能和社會(huì)調(diào)解職能。

(四)將城鎮(zhèn)房產(chǎn)全部納入征稅范圍

關(guān)于房產(chǎn)稅征稅范圍，本文建議應(yīng)當(dāng)將城鎮(zhèn)房產(chǎn)全部納入征稅范圍。對(duì)于農(nóng)村房產(chǎn)是否應(yīng)該劃入征稅范圍，筆者認(rèn)為由于中國(guó)地域廣闊且多山、多丘陵的條件限制，如果一個(gè)一個(gè)村莊的走訪、一戶一戶的評(píng)估價(jià)值，并將此過程定期重復(fù)，其成本將難以估量，甚至?xí)?dǎo)致收不抵支的情況。中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的快車道上，隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展，越來(lái)越大的農(nóng)村被城市吸收合并，這將直接擴(kuò)大征稅范圍，保證了房產(chǎn)稅收的持續(xù)增長(zhǎng)。

(五)突破數(shù)據(jù)、技術(shù)障礙，建立健全房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制

開征房產(chǎn)稅的困難之處在于房產(chǎn)的價(jià)值隨著相關(guān)地段設(shè)施完善、人口流動(dòng)和通貨膨脹等情況的變化而處在動(dòng)態(tài)變化過程中，如何在這一過程中定期準(zhǔn)確評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值就成了當(dāng)下最大的難題。高效準(zhǔn)確地評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值僅靠政府財(cái)稅和房產(chǎn)管理部門所掌握的數(shù)據(jù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要。此時(shí)，政府部門與民間專業(yè)評(píng)估公司聯(lián)合建立全國(guó)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)共享平臺(tái)就顯得尤為必要。建立健全房屋評(píng)估機(jī)制是房產(chǎn)稅改革成功與否的關(guān)鍵。當(dāng)前，房產(chǎn)稅征收過程中因?yàn)槿狈r(jià)格評(píng)估數(shù)據(jù)，稅務(wù)部門通常采用市場(chǎng)成交價(jià)格作為計(jì)稅基礎(chǔ)，這就為稅制留下了不小的漏洞。目前，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理混亂，例如資產(chǎn)評(píng)估師由財(cái)政部管理，房地產(chǎn)評(píng)估師由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理，土地評(píng)估師由國(guó)土資源部管理?；靵y的管理方式造成的是評(píng)估結(jié)果的差異和紛爭(zhēng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力也受到影響。因此，建議由各省市稅務(wù)部門建立專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并引入民間機(jī)構(gòu)，加以監(jiān)督。此外，行之有效的評(píng)估申訴制度也應(yīng)當(dāng)一同建立起來(lái)，以保證征稅的公平。

(六)注重房產(chǎn)稅的公平、透明以及支出用途

一項(xiàng)新的稅種得以順利開征，其對(duì)全體民眾的公平、透明是必不可少的。同時(shí)，能否享受到更多、更好的公共產(chǎn)品也是確保百姓支持稅制改革的關(guān)鍵。當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅改革中遇到的大部分阻力來(lái)自于權(quán)貴階層，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的開征建立在公開每一位居民的房產(chǎn)信息基礎(chǔ)上，這將揭開權(quán)貴階層的隱身衣。因此，房產(chǎn)信息的搜集是當(dāng)前的難點(diǎn)所在，它的解決與否關(guān)系稅收公平和透明的實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)代稅收理論認(rèn)為，稅收主要用于保障政府更好地提供公共產(chǎn)品，要求財(cái)政民主、稅收法治。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，作為地方政府主要稅收來(lái)源的房產(chǎn)稅，應(yīng)當(dāng)主要用于當(dāng)?shù)毓仓С?，只有這樣，房產(chǎn)稅的開征才能獲得民眾的支持。

(七) 房產(chǎn)稅與其他稅種的協(xié)調(diào)

房產(chǎn)從無(wú)到有，再到轉(zhuǎn)手交易，可以分為三個(gè)階段：取得、交易和保有。房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地并開發(fā)時(shí)，主要繳納契稅、耕地占用稅等，支付土地出讓金等費(fèi)用，此時(shí)費(fèi)用占比較大。在房產(chǎn)交易過程中，銷售方需繳納的主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)，購(gòu)買方需繳納的主要有印花稅、契稅等稅種，此時(shí)稅種較多，稅負(fù)也較重。取得和交易環(huán)節(jié)的稅收大多是對(duì)房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的征稅。根據(jù)稅收學(xué)基本原理，對(duì)于供給缺乏彈性的產(chǎn)品，其稅負(fù)易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。所以當(dāng)前房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征收的大量稅費(fèi)都通過房?jī)r(jià)、租金等轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。對(duì)存量房開征的房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，這將進(jìn)一步加大購(gòu)房者的稅負(fù)。相應(yīng)的，為了維持百姓的生活水平，減少流通環(huán)節(jié)的征稅就顯得尤為必要。因此，房產(chǎn)稅的改革應(yīng)當(dāng)在簡(jiǎn)化整合房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上逐步推廣，避免增加民眾額外的負(fù)擔(dān)。比如，將城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅并入增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅，將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅，并取消房地產(chǎn)方面的不合理的政府收費(fèi)?？傊?，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)已經(jīng)紛雜不堪，在這種情況下，直接新征一項(xiàng)房產(chǎn)稅必然增加納稅人的負(fù)擔(dān)。因此，房產(chǎn)稅的開征應(yīng)建立在對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)調(diào)整的基礎(chǔ)上，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)的目的。

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