張克成

（吉林大學(xué)行政學(xué)院，吉林長(zhǎng)春，130012）

管理學(xué)

中國(guó)的以房養(yǎng)老：困境與出路

張克成

（吉林大學(xué)行政學(xué)院，吉林長(zhǎng)春，130012）

在人口老齡化日益嚴(yán)重的今天，以房養(yǎng)老作為完善社會(huì)保障體系的有益補(bǔ)充，中國(guó)一些地區(qū)也陸續(xù)開展以房養(yǎng)老的探索活動(dòng)，但效果并不理想。家庭倫理的困境、金融業(yè)分離經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀以及二手房地產(chǎn)場(chǎng)不發(fā)達(dá)等因素，成為以房養(yǎng)老進(jìn)一步發(fā)展的制約因素。在此背景下，需要構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的制度及輿論環(huán)境，健全二手房市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，完善金融市場(chǎng)體系和社會(huì)保障體系成為推進(jìn)以房養(yǎng)老的路徑選擇。

以房養(yǎng)老；困境；出路；

國(guó)務(wù)院于2013年9月13日發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中，首次把以房養(yǎng)老作為試點(diǎn)。2013年9月24日，民政部牽頭，保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門就以房養(yǎng)老問題舉行了閉門研究會(huì)，就以房養(yǎng)老具體的操作辦法和實(shí)施細(xì)則進(jìn)行了詳細(xì)的討論。2014年6月《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》出臺(tái)再次使“以房養(yǎng)老”成為社會(huì)輿論關(guān)注的焦點(diǎn)[1]。以房養(yǎng)老作為一種新型的養(yǎng)老模式，對(duì)于滿足社會(huì)的養(yǎng)老需求，緩解子女贍養(yǎng)老人的壓力，充分發(fā)揮房產(chǎn)的養(yǎng)老功能，減輕社會(huì)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)作用甚大。雖然以房養(yǎng)老在美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家取得了較大的成功，但是在中國(guó)特殊的家庭關(guān)系背景下，詳細(xì)分析以房養(yǎng)老面臨的困境以及如何調(diào)動(dòng)以房養(yǎng)老各參與方的積極性，尋求符合中國(guó)國(guó)情的以房養(yǎng)老之路，對(duì)于健全社會(huì)養(yǎng)老體系、促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定具有重要意義。

一、以房養(yǎng)老問題的提出

2011年4月28日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)。2000年，中國(guó)65歲以上老年人口的比重首次超過7%，標(biāo)志著中國(guó)正式步入老年社會(huì)。2010年我國(guó)60歲以上的人口占全國(guó)人口的比重達(dá)到13.26%，其中65歲以上的人口所占的比重為8.87%[2]。老齡化社會(huì)的到來，無疑對(duì)養(yǎng)老問題構(gòu)成了極大地極大挑戰(zhàn)。由于人口基數(shù)較大，老年人口增多和養(yǎng)老保障制度不健全，目前我國(guó)的養(yǎng)老保障體系存在諸多的問題，這些問題使得目前的體系難以滿足老年人群的養(yǎng)老需求。

首先，應(yīng)對(duì)人口老齡化的準(zhǔn)備不足。中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)從成年型進(jìn)入老齡化社會(huì)只用了18年的時(shí)間，而法國(guó)用了115年的時(shí)間，美國(guó)用了60年，時(shí)間最短的日本也用了25年，加上中國(guó)人口基數(shù)大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國(guó)老年人口的數(shù)量將持續(xù)增長(zhǎng)，并在2050年左右達(dá)到峰值，2100年老年人口所占全體人口的比重將達(dá)到34%[3]。各種組織和公民對(duì)人口老齡化問題的認(rèn)知程度總體不高，對(duì)人口老齡化的特殊性缺乏必要的準(zhǔn)備。

其次，未富先老現(xiàn)象的形成。中國(guó)老齡辦公室副主任吳玉韶表示，“‘未富先老’是我們國(guó)家的一個(gè)基本國(guó)情”[4]，西方發(fā)達(dá)國(guó)家邁入老齡化社會(huì)時(shí)，人均GDP基本達(dá)到6000美元，而中國(guó)在人均GDP剛剛滿足1000美元時(shí)就已經(jīng)步入老年社會(huì)。我國(guó)2013年人均GDP為5414美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他國(guó)家。美國(guó)人均GDP是48387美元，英國(guó)是38592美元。因此，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，在應(yīng)對(duì)人口老齡化方面，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱。當(dāng)人均收入還很低的情況下，能夠用來解決養(yǎng)老問題的資源也很有限。

再次，家庭結(jié)構(gòu)的急劇轉(zhuǎn)變。隨著計(jì)劃生育政策的逐步推行，獨(dú)生子女家庭越來越多，家庭規(guī)模越來越趨向于小型化、核心化。實(shí)施計(jì)劃生育政策的第一獨(dú)生子女便組成了“4-2-1”模式，在這樣的家庭結(jié)構(gòu)中，這對(duì)中年夫婦不僅要負(fù)擔(dān)人的養(yǎng)老問題，還要面對(duì)孩子的教育問題，家庭所體現(xiàn)的養(yǎng)老功能在逐漸弱化。老齡化、高齡化、空巢化同時(shí)發(fā)生，那么對(duì)于新的養(yǎng)老模式的探索就需要提上日程。

最后，社會(huì)保障體系不健全。雖然我國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度已基本確立，但是覆蓋的范圍狹窄、能夠保障的水平不高，導(dǎo)致老年人對(duì)養(yǎng)老和基本醫(yī)療的需求不能得到有效滿足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城市中有將近20%的老年人的年收入低于國(guó)家平均5萬元，由135萬老年人的收入處于最低生活保障線以下。老年人的貧困現(xiàn)象不僅發(fā)生在城市，在農(nóng)村尤為明顯。根據(jù)北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院2013年5月的調(diào)查報(bào)告，在我國(guó)有23%的老齡人口生活在貧困線以下，農(nóng)村老人平均每年只能領(lǐng)取到政府提供的720元基礎(chǔ)養(yǎng)老金[5]，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)展中國(guó)家平均水平?，F(xiàn)在的養(yǎng)老金只用于維持老年人的基本生活需求，當(dāng)老年人遇到其他風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，極有可能束手無策。特別是老年人生病的概率是年輕人的3-4倍，住院率是年輕人的3倍，現(xiàn)在城市中的老年人能夠享受到各種醫(yī)療保障的占總老年人總數(shù)的74.1%。在此背景下，需要探索新的養(yǎng)老方式。

當(dāng)然，以房養(yǎng)老并不適用于所有的老年人，似乎是具有兩套以上房產(chǎn)的老年人的“專利”，但對(duì)于無子女家庭而言，確是意義重大，這既不損害其居住福利，又能置換出養(yǎng)老收入，在老年人對(duì)養(yǎng)老需求逐漸提高的情況下，積極探索以房養(yǎng)老模式就顯得十分迫切。

二、以房養(yǎng)老的理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)價(jià)值

從理論上來講，首先，以房養(yǎng)老有效實(shí)現(xiàn)了住房所有權(quán)和使用權(quán)的分割。馬克思和恩格斯在研究所有制問題時(shí)，把所有權(quán)、使用權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)這五種權(quán)力成為所有、占有、支配和使用。在研究使用主體時(shí)，他們認(rèn)為，這些權(quán)利不一定要被同一主體使用，也可以由不同主體來使用。于是，可以把不同的權(quán)利交由不同的主體來使用，借此克服其不可分割性，以此來提高整體的經(jīng)濟(jì)收益。房屋作為固定資產(chǎn)，其物質(zhì)形態(tài)方面具有固定性，但其價(jià)值確有一定的流動(dòng)性。以房養(yǎng)老就是把住房產(chǎn)權(quán)分割的前提下進(jìn)行的，把房屋的使用權(quán)和所有權(quán)分離，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的流動(dòng)。以房養(yǎng)老的老年人可以選擇居住在自已的房屋內(nèi)，也可以選擇居住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在房產(chǎn)價(jià)值流動(dòng)的支持下，能夠滿足自己的養(yǎng)老需求。其次，以房養(yǎng)老充分體現(xiàn)了生命周期理論的效用最大化原則。20世紀(jì)20年代美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家F·莫迪利亞尼和R·布倫博格首次提出該理論。其理論假定作為理性消費(fèi)者，最重要的是追求與其生命周期內(nèi)一生效用的最大化。這種最大化不僅限于某一特定領(lǐng)域的消費(fèi)，而長(zhǎng)期資本的預(yù)算約束為生命周期內(nèi)的收入與消費(fèi)指出的平衡。該理論的出發(fā)點(diǎn)是一個(gè)人在整個(gè)生命周期內(nèi)，其收入與支出兩者能否達(dá)到完全平衡[6]。生命周期理論的個(gè)人消費(fèi)可以用公式表示，C為消費(fèi)支出，為財(cái)富的消費(fèi)傾向，WR為實(shí)際財(cái)富，為工作收入的消費(fèi)傾向，YW為工作收入。因此，該理論可以反映出整個(gè)社會(huì)不同年齡段人群的比例會(huì)影響總消費(fèi)與總儲(chǔ)蓄。該理論認(rèn)為，個(gè)人在其生命周期內(nèi)的消費(fèi)—儲(chǔ)蓄行為可以分為工作期間的儲(chǔ)蓄和退休后的反儲(chǔ)蓄兩大階段，于是該理論也成為以房養(yǎng)老最基本的理論基礎(chǔ)，其核心就是個(gè)人在工作期間取得的收入應(yīng)該在其整生命周期內(nèi)加以合理配置，具體過程如下圖所示[7]：

究其實(shí)質(zhì)而言，所謂的以房養(yǎng)老，是反向住房抵押貸款，分期放貸，最后一次性償還貸款本息總額，也就是一種“倒按揭”模式。就其實(shí)質(zhì)而言，是房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房屋抵達(dá)給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，這些金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋綜合評(píng)價(jià)后，按照一定的固定值定期發(fā)放固定養(yǎng)老金，等到房主去世后，其房產(chǎn)出售所得用于償還本息后，剩余部分由房主的繼承人擁有。這種模式顯示了消費(fèi)平均化的傾向，從家庭資源和合理配置與效用最大化目標(biāo)著手，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老和住房的最佳選擇[8]，為老年人提供了一種理論上切實(shí)可行的養(yǎng)老途徑。

從現(xiàn)實(shí)來看，實(shí)施以房養(yǎng)老，首先，有利于拓展養(yǎng)老渠道，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老方式的有益補(bǔ)充。隨著老齡化社會(huì)的到來和家庭“三化”的日益嚴(yán)重，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)成員對(duì)養(yǎng)老保障的有效需求，需要探索新的自我養(yǎng)老模式。以房養(yǎng)老是以住房為載體、金融保險(xiǎn)為手段、養(yǎng)老保障為目的，這位老年人開拓了一條新的養(yǎng)老渠道。這種方式充分發(fā)揮了住房的消費(fèi)價(jià)值功能，把住房與養(yǎng)老結(jié)合起來，使房產(chǎn)同時(shí)具備了融資和養(yǎng)老的雙重功能，是解決“老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)、住有所居”的重要途徑，也是老年人實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)的有效補(bǔ)充形式。其次，有利于緩解養(yǎng)老金缺口。從我國(guó)出臺(tái)《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》以來，實(shí)施了一系列基本養(yǎng)老保障制度改革，但基本養(yǎng)老保障制度改革的任務(wù)仍遠(yuǎn)未完成，目前我國(guó)養(yǎng)老保障體系仍存在覆蓋率低、保障層次低、個(gè)人賬戶空虛等問題。根據(jù)世界銀行的預(yù)測(cè)，2001-2075年間中國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的收支缺口累計(jì)將達(dá) 9.15萬億元[9]，因此，創(chuàng)新養(yǎng)老方式，多方籌措養(yǎng)老資金十分必要。最后，有利于健全養(yǎng)老制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。由于我國(guó)人口基數(shù)大，老齡化速度快，完全把希望寄托在傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式上難度頗大。以房養(yǎng)老雖然不能完全代替?zhèn)鹘y(tǒng)的養(yǎng)老模式，但是卻有一定的現(xiàn)實(shí)操作性。這種住房反向抵押貸款的辦法可以釋放老年群體固化在住房上的財(cái)產(chǎn)，把其轉(zhuǎn)化為可以流動(dòng)的現(xiàn)金收入，提高老年人晚年的生活質(zhì)量。這不僅可以減輕國(guó)家的財(cái)政壓力，還可以降低老年人對(duì)養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)的依存度，改善老年人的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。因此，從積極的角度看，這種模式對(duì)維護(hù)老年人的切身利益、減少社會(huì)沖突、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，確保社會(huì)弱勢(shì)群體生活安定，對(duì)維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

三、以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)困境

中國(guó)在探索以房養(yǎng)老的實(shí)踐過程中，一些地區(qū)也逐步推出了以房養(yǎng)老的試點(diǎn)地區(qū)，例如2005年南京推出的“溫泉留園”老年公寓，2007年上海市公積金中心推出的“以房自助”養(yǎng)老方案，以及2011年中信銀行提出的“幸福年華卡”業(yè)務(wù)。但這種發(fā)展以房養(yǎng)老的政策試點(diǎn)基本都失敗了，究其原因主要面臨以下困境。

1.傳統(tǒng)家庭倫理困境。家庭作為社會(huì)的不可或缺的組成部分，成為“養(yǎng)兒防老”倫理意義上的首要選擇。黑格爾在《法哲學(xué)原理》一書中，他把家庭、市民社會(huì)和國(guó)家作為倫理實(shí)體的結(jié)構(gòu)，認(rèn)為倫理是一種本質(zhì)上普遍的東西，其真諦與核心就是一種具有普遍性的現(xiàn)實(shí)精神。因此，家庭是一種直接和自然的倫理實(shí)體[10]。黑格爾的理論在中國(guó)語境下可以理解為家庭承載著撫養(yǎng)育子女、贍養(yǎng)老人的自然功能，是維護(hù)老齡“生命質(zhì)量”倫理安全的基本載體[11]。

房產(chǎn)作為中國(guó)居民家庭最大的財(cái)富，幾千年的家庭關(guān)懷文化傳統(tǒng)也賦予了中國(guó)特殊的家庭情感。這種情感對(duì)老年人來講尤為明顯。一方面老人不愿離開熟悉的生活環(huán)境。這既源于中國(guó)特有的“關(guān)系社會(huì)”，又源于老人對(duì)原有住宅的特殊感情。另一方面，老年的房產(chǎn)一般都會(huì)作為財(cái)產(chǎn)傳給下一代。因此，無論是以租換養(yǎng)還是售房返祖，都無法取得老年的認(rèn)同和理解。從另一個(gè)角度來看，中國(guó)的子女大多也把父母的房產(chǎn)視為自己未來財(cái)產(chǎn)的一部分，倘若父母把房產(chǎn)作為抵押以換取養(yǎng)老的資金，有可能會(huì)造成家庭內(nèi)部的不和諧，這也使得很多老年人望而卻步。有著“忠孝觀念”強(qiáng)烈的中國(guó)，這種家庭關(guān)懷就成為道德觀念上的制高點(diǎn)，全社會(huì)也形成了相應(yīng)的思想體系，導(dǎo)致以房養(yǎng)老在短時(shí)期內(nèi)無法取得實(shí)質(zhì)性效果。

2.個(gè)人壽命無法精確計(jì)算。這是以房養(yǎng)老無法回避的關(guān)鍵問題，也是無法回避的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人壽命對(duì)以房養(yǎng)老的貸款成本影響非常大，如果貸款人無法設(shè)計(jì)出相對(duì)準(zhǔn)確的符合借款人壽命的計(jì)劃。如果借款人壽命短，這會(huì)損害借款人切身利益。如果借款人壽命較長(zhǎng)，則會(huì)使貸款人利益受損。當(dāng)兩者差額較大時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致貸款人無法按照既有約定兌現(xiàn)合同承諾，因而，以房養(yǎng)老的計(jì)劃也容易失敗。

3.金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的制約。在國(guó)外，金融業(yè)一般采取的是混合經(jīng)營(yíng)的模式，這樣他們的金融機(jī)構(gòu)可以較為自由的設(shè)計(jì)出符合自己特征的產(chǎn)品，于是發(fā)達(dá)國(guó)家的以房養(yǎng)老模式相對(duì)成熟。而中國(guó)的金融行業(yè)采取分業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，特別是關(guān)于以房養(yǎng)老的問題沒有明確界定該產(chǎn)品究竟是由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)還是由保險(xiǎn)業(yè)來經(jīng)營(yíng)。我國(guó)法律規(guī)定保險(xiǎn)也不能經(jīng)營(yíng)抵押貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)而保險(xiǎn)業(yè)不能從事抵押貸款性質(zhì)的以房養(yǎng)老，而銀行業(yè)又不能從事具有保險(xiǎn)性質(zhì)的年金形式的以房養(yǎng)老方案，即使參與了以房養(yǎng)老的方案，要求條件也非?？量?。以中信銀行的“幸福年華卡”業(yè)務(wù)為例[12]，2011年該行向55歲以上老年客戶及其贍養(yǎng)人推出了住房抵押貸款的業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)要求年滿55歲以上的老年人或該老年人的成年贍養(yǎng)人，可將老年人擁有自主產(chǎn)權(quán)、可依法上市交易的房產(chǎn)抵押給銀行。銀行根據(jù)該房產(chǎn)的市值，貸給借款人累計(jì)金額最高達(dá)房產(chǎn)市值的60%的款項(xiàng)，該款項(xiàng)分期支付給借款人，每月最高不超過兩萬元人民幣。該貸款的期限最長(zhǎng)不超過十年。借款人需按月償還利息，或選擇性償還部分本金，貸款到期時(shí)需一次性償還所有本金和利息。但是中信銀行所采取的支付方式不靈活，只能按月領(lǐng)取貸款。此外，出于貸款風(fēng)險(xiǎn)的考慮，還要求借款人至少擁有兩套房產(chǎn)。這實(shí)質(zhì)上提高了借款人的門檻，無法為只擁有一套住房的老年人決絕養(yǎng)老問題。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)無法回避。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是二手房市場(chǎng)還不發(fā)達(dá)，這會(huì)影響到房產(chǎn)價(jià)值的估算。而房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關(guān)鍵。在“倒按揭”模式中，當(dāng)二手房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行時(shí)，房屋的價(jià)格很容易也很公正的評(píng)估，當(dāng)二手房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行不穩(wěn)定時(shí)，房屋的價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)的波動(dòng)而起伏，當(dāng)房?jī)r(jià)下行時(shí)，抵押房屋就會(huì)出現(xiàn)貶值的情況，就有可能給金融機(jī)構(gòu)帶來相應(yīng)危險(xiǎn)。以上海市公積金中心推出的“以房自助”養(yǎng)老方案為例[13]，其方案中針對(duì) 65歲以上的老年人，他們可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易；交易完成后，老人可以一次性收取房款；該房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同；老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心；其他費(fèi)用均由公積金管理中心交付。實(shí)際上，這種方式是提前把房產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，在用現(xiàn)金達(dá)到養(yǎng)老的目的。由于房產(chǎn)的變現(xiàn)到老人去世還有很長(zhǎng)時(shí)間，這段期間大概有是幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，這就會(huì)導(dǎo)致有可能存在房產(chǎn)升值的收益會(huì)流失。另外，由于中國(guó)住房的宅基地使用權(quán)是我十年，七十年過后國(guó)家收回土地使用權(quán)，這也使這項(xiàng)政策無法持續(xù)推進(jìn)的原因。雖然中國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建筑用地達(dá)到七十年都可以自動(dòng)續(xù)期。但對(duì)于購(gòu)買房產(chǎn)的機(jī)構(gòu)是否使用與法律，該法律也沒有作出詳細(xì)的規(guī)定，很多老人并不愿意接受這種方式。

四、完善以房養(yǎng)老的路徑選擇

以房養(yǎng)老這種嘗試在中國(guó)起步較晚，在探索以及實(shí)踐的過程中，也面臨著嚴(yán)重的困境，這些都成為開展以房養(yǎng)老的枷鎖。特別是老齡化社會(huì)程度越來越高，有限的公共財(cái)政在解決養(yǎng)老問題上捉襟見肘。在這種情勢(shì)下，以房養(yǎng)老可以作為養(yǎng)老制度的多元化選擇之一。

首先，構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的輿論環(huán)境。在中國(guó)傳統(tǒng)觀念的背景下，加強(qiáng)制度的頂層設(shè)計(jì)，一要明確以房養(yǎng)老的目標(biāo)客戶群體，比如獨(dú)立居住的老年群體，經(jīng)濟(jì)狀況適中的老年群體，城市或者城郊的老年群體以及思想觀念開放的老年群體。以房養(yǎng)老政策能否成功實(shí)施主要取決于能否滿足上述主要目標(biāo)群體的有效需求。為此要大力弘揚(yáng)獨(dú)立自主的精神，使目標(biāo)群體轉(zhuǎn)變陳舊的觀念，加大以房養(yǎng)老的宣傳力度，逐步提高目標(biāo)群體處置個(gè)人房產(chǎn)的獨(dú)立性和自主性，進(jìn)而清楚傳統(tǒng)觀念的障礙。二要積極鼓勵(lì)目標(biāo)群體樹立超前消費(fèi)的理念，通過詳細(xì)的政策講解使其明白以房養(yǎng)老的運(yùn)作模式和過程，擺脫高房?jī)r(jià)引起的消費(fèi)恐慌心理。三要強(qiáng)化社會(huì)輿論引導(dǎo)，創(chuàng)造良好的社會(huì)氛圍。養(yǎng)老不僅涵蓋物質(zhì)贍養(yǎng)，還包含精神贍養(yǎng)，因此，要多重視目標(biāo)群體的精神需求。通過宣傳讓目標(biāo)群體明白，以房養(yǎng)老是父母減輕子女經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，利用自身的財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)自我供養(yǎng)的這種方式，并非否定傳統(tǒng)意義上“忠孝”觀念。通過宣傳讓目標(biāo)群體的子女明白，財(cái)富的積累要靠個(gè)人奮斗而非建立在對(duì)父母財(cái)產(chǎn)的繼承上，為此要鼓勵(lì)年輕人充分發(fā)揚(yáng)自我奮斗的精神。

其次，構(gòu)建二手房市場(chǎng)良性運(yùn)行機(jī)制。良好和健全的市場(chǎng)機(jī)制，是推行以房養(yǎng)老的必要條件，最為重要的就是確保二手房市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。要逐步建立獨(dú)立的二手房評(píng)價(jià)和交易部門，這樣有利于利用金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的專業(yè)人士準(zhǔn)確的評(píng)估抵押房產(chǎn)的價(jià)值，在一定程度上也可以避免哄抬房?jī)r(jià)和擾亂市場(chǎng)秩序行為的發(fā)生，同時(shí)還可以避免對(duì)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估偏離市場(chǎng)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。此外還可以與大型的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合，將該業(yè)務(wù)外包給獨(dú)立的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)這樣可以借助房產(chǎn)中介交易的規(guī)模效應(yīng)、經(jīng)驗(yàn)抵押房產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估和批量交易。這樣不僅緩解金融機(jī)構(gòu)對(duì)未來經(jīng)濟(jì)收益的擔(dān)心，也可以避免老年人因房?jī)r(jià)的上下浮動(dòng)而舉棋不定。

再次，發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，獲取政策支持。以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)所涉部門較多，政府應(yīng)該發(fā)揮其引導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，通過統(tǒng)籌形成合力，作為具體的操作者，銀行、金融等金融機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)上為政府承擔(dān)了一部分養(yǎng)老義務(wù)。實(shí)際上，政府在以房養(yǎng)老的過程中起著非常重要的作用，包括稅費(fèi)減免、審計(jì)監(jiān)督、財(cái)政補(bǔ)貼等。由于以房養(yǎng)老并不具有盈利性，如果沒有政府的支持，金融機(jī)構(gòu)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)該由政府牽頭，走政府和市場(chǎng)相結(jié)合的模式，通過相關(guān)優(yōu)惠政策，引導(dǎo)具有經(jīng)營(yíng)抵押貸款資質(zhì)的銀行推出以房養(yǎng)老的方案，還可以由銀行業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)合作開發(fā)以房養(yǎng)老產(chǎn)品，利用兩者不同的行業(yè)特質(zhì)，提高以房養(yǎng)老的效率?！坝山杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給銀行，銀行根據(jù)房產(chǎn)的價(jià)值一次性將貸款付清給借款人。借款人講這筆貸款支付給保險(xiǎn)公司，購(gòu)買保險(xiǎn)公司的終身年金。第一：保險(xiǎn)公司能較準(zhǔn)確的測(cè)算借款人的預(yù)期壽命，減少因銀行因缺少精確的個(gè)人壽命的預(yù)期導(dǎo)致的損失。第二：保險(xiǎn)公司可利用大數(shù)法則，減少以房養(yǎng)老計(jì)劃的其他風(fēng)險(xiǎn)”[14]。此外，政府要及時(shí)完善以房養(yǎng)老法律法規(guī)。盡快建立健全市場(chǎng)準(zhǔn)入，制定住房反向抵押貸款條例，確定申請(qǐng)人與貸款者雙方的權(quán)利與義務(wù)，以消除雙方的顧慮。

最后，健全社會(huì)養(yǎng)老體系，提高公共服務(wù)水平。養(yǎng)老作為具有共同消費(fèi)性質(zhì)的公共服務(wù)產(chǎn)品，具有典型的社會(huì)性、公共性、公平性和動(dòng)態(tài)性。公共服務(wù)的屬性決定了政府進(jìn)行供給的有效性[15]。因此，建立某種養(yǎng)老模式不是憑人們的主觀愿望而定的，而是由生產(chǎn)力發(fā)展水平、社會(huì)結(jié)構(gòu)、家族結(jié)構(gòu)及文化類型所決定的。當(dāng)前中國(guó)出于劇烈的變革時(shí)期，社會(huì)利益結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了分化重組，隨著人民生活水平和物質(zhì)文化需求的不斷提高，老年人的需求也不斷上升，相應(yīng)的養(yǎng)老公共服務(wù)內(nèi)容也不斷豐富起來。養(yǎng)老公共服務(wù)范圍由弱勢(shì)群體向全體老人拓展，服務(wù)內(nèi)容上由單一的生活護(hù)理向醫(yī)療服務(wù)、文化娛樂、精神慰藉等多樣化服務(wù)轉(zhuǎn)變，在投資渠道上由政府單一化力量向政府、社會(huì)和社區(qū)以及社會(huì)力量參與的多元化方向發(fā)展。這就要求養(yǎng)老公共服務(wù)供給主體將由政府、市場(chǎng)和社會(huì)組織三方合作，按照政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)[16]。因此，政府自身要涉足以房養(yǎng)老領(lǐng)域，對(duì)其給予實(shí)質(zhì)性的引導(dǎo)和推動(dòng)，社會(huì)保障部門要制定相關(guān)保障措施，協(xié)調(diào)和指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，對(duì)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)給予財(cái)政貼息，調(diào)動(dòng)各方面參與的積極性。政府甚至可以參與直接和間接融資，或者直接成立專項(xiàng)部門向老年人提供反向住房抵押業(yè)務(wù)，或者為該業(yè)務(wù)提供第三方公共服務(wù)，必要時(shí)候以政府信譽(yù)和財(cái)政作擔(dān)保，逐步健全社會(huì)養(yǎng)老體系。

綜上所述，以房養(yǎng)老作為一種新生事物，在其成長(zhǎng)過程中面臨很多挑戰(zhàn)，也會(huì)受到社會(huì)各方面的質(zhì)疑，問題的癥結(jié)在于“借款人”與“貸款機(jī)構(gòu)”的現(xiàn)實(shí)博弈，如何設(shè)計(jì)以房養(yǎng)老的相關(guān)制度，確保博弈結(jié)果的帕累托最優(yōu)，則是政府的責(zé)任所在，通過政策設(shè)計(jì)，真正實(shí)現(xiàn)老年人老有所養(yǎng)、老有所依、老有所愛和老有所尊。

[1]中國(guó)保監(jiān)會(huì).關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見[EB/OL].(2014-6-17)[2014-6-20].http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=457207.

[2]國(guó)務(wù)院人口普查辦公室,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)司.中國(guó) 2010年人口普查資料[EB/OL].(2011-4-28)[2014-6-27].http://www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/rkpc/6rp/indexch.htm.

[3]杜鵬.中國(guó)人口老齡化百年發(fā)展趨勢(shì)[J].人口研究,2005(6):91.

[4]人民網(wǎng).我國(guó)老齡化有四特點(diǎn)“未富先老”成基本國(guó)情[DB/OL].(2012-8-28)[2014-6-27].http://www.s1979.com/young/announce/201208/2850355628.shtml.

[5]北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院.中國(guó)人口老齡化的挑戰(zhàn)中國(guó)健康與養(yǎng)老追蹤調(diào)查全國(guó)基線報(bào)告[DB/OL].(2013-5-31)[2014-6-25].http://www.nsd.edu.cn/cn/article.asp?articleid=16926.

[6]FRANEO MODIGLINAI,RICHARD BRUMBERG.The life Cycle Hypothesis of saving:Aggregate Implications and tests[J].American Economic Review,1963(3):55-84.

[7]蔣徐嬌.以房養(yǎng)老:一種養(yǎng)老新思路的提出[D].杭州:浙江大學(xué),2003:8.

[8] 傅鴻源,孔利娟.“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀及分析[J].城市問題,2008(9):68.

[9]項(xiàng)懷誠(chéng).中國(guó)養(yǎng)老體系面臨考驗(yàn),社會(huì)基金任重道遠(yuǎn)[DB/OL].(2005-10-24)[2014-7-1].http://www.xhby.net/xhby/content/2005-10/24/content 995135.htm．

[10]黑格爾.法哲學(xué)原理[M].北京:商務(wù)印書館,1961:197.

[11]周琛.中國(guó)老齡化時(shí)代的倫理風(fēng)險(xiǎn)與倫理安全[J].江海學(xué)刊,2014(3):36.

[12]中信銀行.幸福年華卡[DB/OL].(2011-10-24)[2014-7-5].http://bank.ecitic.com/personal/card/eic_02_12.shtml．

[13]中國(guó)房地產(chǎn)報(bào).上海以房自助養(yǎng)老將出新招[DB/OL].(2007-5-23)[2014-7-5].http://fj.house.sina.com.cn/news/2007-05-2 3/3463574.html．

[14]鄧依伊.中國(guó)發(fā)展以房養(yǎng)老:問題、經(jīng)驗(yàn)借鑒與解決對(duì)策[D].湘潭:湘潭大學(xué),2012:28-32.

[15]徐艷晴.公共服務(wù)供給主體多元化的理認(rèn)來源[J].蘭州學(xué)刊,2010(5):52.

[16]陳友華,徐愫.中國(guó)老年人口的健康狀況、福利需求與前景[J].人口學(xué)刊,2011(2):39.

本文推薦專家：

李靖，吉林大學(xué)行政學(xué)院，教授，研究方向：公共管理論與方法論。

任曉春，山西大學(xué)政治與公共管理學(xué)院，講師，研究方向：公共管理論與方法論。

China’s Retirement with House: Plight and Outlet

ZHANG KECHENG
(
College of Public Administration,changchun,130012,China)

Nowadays, with an aging population has been becoming more and more serious, retirement with house works as a useful supplement to perfect the social insurance system, which has been carried out through some relative exploratory activities by some parts of China., However, the effect is not ideal. Some factors such as the plight of family ethic, the situation of financial, separate operation and the decline of second-hand housing market, have become the constraints for the further development of retirement with house. Against this background, we need to establish relative institutions and the public opinion environment that accord with China's actual conditions, improve the operating mechanism of second-hand housing market and perfect the financial market system and the social insurance system, all of which can be the path choices to carry the retirement with house a step forward.

Retirement with house; Plight; Outlet

F241.34

A

1008-472X(2014)11-0034-06

2014-10-23

教育部人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)基地重大項(xiàng)目（項(xiàng)目號(hào)：10JJDGJW005）。

張克成（1982-），男，內(nèi)蒙古通遼人，法學(xué)博士，現(xiàn)為吉林大學(xué)行政學(xué)院公共管理博士后流動(dòng)站博士后，研究方向?yàn)楣补芾砝碚撆c方法。