趙月

當(dāng)下，作為輿論熱點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記被一些人解讀為降房?jī)r(jià)、反腐敗的奇藥良方。此外，8月以來(lái)，多地密集放松樓市限購(gòu)消息一經(jīng)傳開(kāi)就引來(lái)媒體“政府救市”的報(bào)道。但8月北京二手房?jī)r(jià)格卻逆勢(shì)上揚(yáng)，讓人嗅到了一絲市場(chǎng)回暖的氣息

8月中旬，公眾認(rèn)為與樓市聯(lián)系緊密的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》終于公布，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。緊接著，8月底，多地放開(kāi)樓市限購(gòu)政策的消息更是被解讀為政策救市的最直接表現(xiàn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記能降房?jī)r(jià)？

2013年11月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土資源部一個(gè)部門承擔(dān)。今年8月15日，國(guó)務(wù)院法制辦發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》，國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局常務(wù)副局長(zhǎng)冷宏志表示，2017年我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)現(xiàn)信息共享和依法公開(kāi)查詢。

由于不動(dòng)產(chǎn)登記條例是開(kāi)征房產(chǎn)稅最基礎(chǔ)的條件之一，不少人認(rèn)為可能造成大戶型拋售、房?jī)r(jià)下挫。隨之而來(lái)的是滿天飛的相關(guān)報(bào)道，有不少報(bào)道將統(tǒng)一登記與房?jī)r(jià)調(diào)控直接聯(lián)系起來(lái)，認(rèn)為統(tǒng)一登記后就可以降房?jī)r(jià)。但從北京二手房中介處反饋的信息來(lái)看，市場(chǎng)并未受到意見(jiàn)稿的明顯影響，北京一家中介公司表示，“最近一段時(shí)間二手房還有回暖的跡象”。一線從業(yè)人員的直觀感受是樓市并未出現(xiàn)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記而產(chǎn)生的直接變化。

相對(duì)于新房比較容易受區(qū)域影響，二手房更能反映北京樓市的現(xiàn)狀。8月上半月，北京二手房成交量逐步復(fù)蘇特征明顯。依據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月上半月，北京市住宅網(wǎng)簽量為8246套，與7月下半月（8435套）基本持平，比7月上半月增長(zhǎng)41.6%。其中，二手住宅網(wǎng)簽量為3857套，比7月上半月增長(zhǎng)15.4%。成交價(jià)格方面，8月上半月經(jīng)我愛(ài)我家成交的二手房均價(jià)為28837元/平方米，比7月均價(jià)小幅回落1%。這一價(jià)格與去年同期相比基本持平。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，從8月上半月市場(chǎng)成交情況來(lái)看，受多方面綜合因素影響，半月度的二手房市場(chǎng)成交在近30天內(nèi)已經(jīng)表現(xiàn)出較為明顯的觸底反彈的趨勢(shì)，這一勢(shì)頭預(yù)計(jì)仍將持續(xù)，與此同時(shí)，二手房均價(jià)在回落到2.8萬(wàn)元/平方米左右后，開(kāi)始逐步走穩(wěn)。

多地密集放松限購(gòu)

從呼和浩特官方發(fā)文取消限購(gòu)到8月中旬“閩八條”的出世，政策救市版本的不斷升級(jí)主要體現(xiàn)在救市主體行政級(jí)別的提高以及救市手段的不斷翻新上。

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至8月底，全國(guó)取消限購(gòu)的城市數(shù)量已經(jīng)接近40個(gè)，多地密集放松樓市限購(gòu)政策。救市政策也由市區(qū)級(jí)上升至省一級(jí)，救市手段也逐漸從調(diào)整限購(gòu)向限貸延伸。此外，減免稅費(fèi)、給予補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等扶持政策輪番上陣。

8月28日17時(shí)許，浙江杭州市房管局正式對(duì)外宣布全面解除樓市限購(gòu)。杭州房管局稱，從8月29日零時(shí)起，購(gòu)買杭州主城區(qū)140平方米以下住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情況查詢記錄。此前，杭州就已取消了蕭山區(qū)、余杭區(qū)限購(gòu)，并放開(kāi)杭州主城區(qū)140平方米及以上住房限購(gòu)政策。

西安市住房保障與房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，文件顯示，自2014年9月1日起，凡在本市區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房和二手住房的，不再申報(bào)戶籍和原有住房情況。此前7月底，西安曾以人才引入為由放松限購(gòu)。

8月28日，貴陽(yáng)市住建局消息稱，9月1日起，貴陽(yáng)市將停止執(zhí)行住房限購(gòu)措施。屆時(shí)，無(wú)論是本地戶籍或外地戶籍，在貴陽(yáng)購(gòu)房都將不再受房屋套數(shù)的限制，也不再需要提供房屋套數(shù)證明和納稅證明等文件。至此，三地長(zhǎng)達(dá)三年多的限購(gòu)政策將全面取消。

接近住建部的一位人士向媒體表示，當(dāng)年限購(gòu)政策出臺(tái)并短時(shí)間內(nèi)推廣全國(guó)多個(gè)城市，沒(méi)有設(shè)定退出機(jī)制。在本輪各地限購(gòu)解除過(guò)程中，地方往往不愿領(lǐng)先出頭取消限購(gòu)，所以先跟風(fēng)出臺(tái)試探性政策，而住建部予以默認(rèn)，令地方越來(lái)越大膽，因此造成政策才會(huì)進(jìn)一步升級(jí)最后全面打開(kāi)的局面。

住宅價(jià)格存下行壓力

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量已達(dá)到前所未有的高度。截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存面積達(dá)到2.6218億平方米，刷新歷史紀(jì)錄。若以目前的存銷比計(jì)算，市場(chǎng)需要用18.1個(gè)月才能消化完這些庫(kù)存。

“在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、資金鏈緊張的環(huán)境下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，僅僅依靠地方政府的限購(gòu)松綁而無(wú)實(shí)質(zhì)性降價(jià)或?qū)㈦y以有效地去化庫(kù)存?！钡谝惶酱骶S斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可表示。

“從我們代理的一些項(xiàng)目來(lái)看，部分限購(gòu)放松城市的住宅成交量雖然短期內(nèi)見(jiàn)漲，然而并未對(duì)市場(chǎng)成交帶來(lái)明顯的刺激作用，個(gè)別限購(gòu)政策松動(dòng)城市的成交量反而有所下跌?！焙?jiǎn)可指出。

“短期沖高而后回歸常態(tài)”的政策效果，在蘇州樓市成交上表現(xiàn)得最為明顯。蘇州放松限購(gòu)已滿一個(gè)月，限購(gòu)松綁首周住宅成交量環(huán)比漲49.56%，第二周環(huán)比再漲30.58%，然而第三周形勢(shì)就急轉(zhuǎn)直下，住宅成交量環(huán)比下降38.77%，第四周環(huán)比再跌1.1%。

“從長(zhǎng)三角的多數(shù)城市來(lái)看，限購(gòu)放松后都存在這樣的‘政策失效周期，即成交量確實(shí)有短期沖高的效應(yīng)，但之后也逐步回歸較早前水平?！贝鞯铝盒泻贾菁澳暇┕究偨?jīng)理湯耀光告訴媒體，“而且在這輪成交沖高中，價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)上浮，仍在低價(jià)跑量。”

根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在越來(lái)越多城市松綁限購(gòu)的情況下，各地樓市整體表現(xiàn)確實(shí)較此前有所回升，但增幅并不明顯，且各地差異較大。中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，根據(jù)限購(gòu)放開(kāi)前后十大標(biāo)桿房企的每周成交面積及新開(kāi)盤銷售率看出限購(gòu)放開(kāi)對(duì)標(biāo)桿房企的影響也是有限的，反而推盤量和定價(jià)對(duì)銷售業(yè)績(jī)的影響更大。

“預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期，各城市住宅市場(chǎng)都將進(jìn)入去庫(kù)存化，住宅價(jià)格將面臨一定的下調(diào)壓力?！笔腊钗豪硎藞?zhí)行董事陳仲偉表示。endprint