李叢德+黃曉萍

我國未來老年人口數(shù)量可能在2053年達(dá)到4.87億，而目前我國需要專門服務(wù)的老年人至少有5000萬。國務(wù)院的《十二五社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》中，提出90：7：3的養(yǎng)老模式，即居家養(yǎng)老90%，社會養(yǎng)老7%，機構(gòu)養(yǎng)老3%。由此可見，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)的市場價值有多大。

2008年，保利地產(chǎn)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)；2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)；2010年底，萬科也宣布養(yǎng)老地產(chǎn)是新業(yè)務(wù)分支；同一時段，綠城集團(tuán)也公布向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。據(jù)中國養(yǎng)老地產(chǎn)協(xié)會調(diào)研，目前已經(jīng)有30%-40%的房企進(jìn)入了這個領(lǐng)域，其中半數(shù)以上已經(jīng)以這個名義拿到了相關(guān)地塊或者在申請過程中，一小部分已經(jīng)開建或者銷售養(yǎng)老地產(chǎn)。而宣布進(jìn)入這個領(lǐng)域、正式涉足或者啟動養(yǎng)老地產(chǎn)研究的企業(yè)已經(jīng)高達(dá)60%-70%。其中，中小地產(chǎn)企業(yè)對于養(yǎng)老地產(chǎn)這一名義和模式更為感興趣，其原因主要是因為中小地產(chǎn)企業(yè)在“拿地”和銷售兩大環(huán)節(jié)更為困難，養(yǎng)老地產(chǎn)的新模式更容易疏通政府關(guān)系，拿到土地，也更容易低價或以小產(chǎn)權(quán)、集資、租賃等方式在社會銷售。因此目前很多養(yǎng)老地產(chǎn)其實都是旅游地產(chǎn)、廉價地產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)，購買人不是富有者、大單位職工群體，就是低收入人員。

土地成本是房地產(chǎn)的最大成本。如果養(yǎng)老地產(chǎn)和投資性商業(yè)住宅一樣，那么其價格又有多少老人能夠承受？如果養(yǎng)老地產(chǎn)價格限制，那么開發(fā)商的投資回報周期和利潤如何保證？由此可見，高價招拍掛的土地根本不可能去做投資大、回報期長的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)企業(yè)以養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號低價圈地，開發(fā)成住宅高價銷售，也是市場經(jīng)濟中用腳投的合理的票了。追根溯源，是國家的政策跟不上社會的發(fā)展、市場的需求，改革的速度慢于社會發(fā)展的速度。

限制養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的原因有很多，主要體現(xiàn)在購買群體分散、醫(yī)療資源壟斷、交通設(shè)施不完善、土地資源供應(yīng)不充分、房地產(chǎn)開發(fā)政策限制多、金融配套短缺，還有一部分的行業(yè)腐敗問題在內(nèi)。最核心的是性質(zhì)定位、市場導(dǎo)向、功能保障、金融配套、市場規(guī)則和政策導(dǎo)向六大方面：

性質(zhì)定位：養(yǎng)老地產(chǎn)不是養(yǎng)老院，而是住宅，是房主自己購買后需要居住使用，而不是投資性的消費性住宅。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)首先就是私有房地產(chǎn)。其次，與目前國家政策中對于房地產(chǎn)的投資性歸類不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是消費品，不是投資品。同為地產(chǎn)，保障性住房、學(xué)校住房、軍隊住房就不是投資性地產(chǎn)，同樣，養(yǎng)老地產(chǎn)也不能是投資型地產(chǎn)，至少不能是允許社會性游資隨意進(jìn)入的可以炒買炒賣的自由價格地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該也應(yīng)包含商業(yè)性住房、保障性住房兩大系統(tǒng)。其中保障性養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)為主體。通過限制交易、政府回購、特批土地和政府購買服務(wù)等方式來控制住房和實用價格。

市場導(dǎo)向：養(yǎng)老地產(chǎn)也要有市場導(dǎo)向，但不是投資性的市場導(dǎo)向，而是作為消費品的市場導(dǎo)向。一定要尊重市場的需求，滿足供應(yīng)。老年人是市場的決策者，而不是行政機關(guān)、壟斷資源供應(yīng)商和其他社會群體。國家必須要出臺相關(guān)政策，直接規(guī)定購買者和參數(shù)性標(biāo)準(zhǔn)，而不是購買過程和交易流程，強化政府監(jiān)管特色，杜絕行政權(quán)力的介入。

功能保障：養(yǎng)老地產(chǎn)的功能必須齊全，要具老年人特色，必須符合老年人的需求。養(yǎng)老地產(chǎn)不是旅館，也不是集體宿舍，而是具有親切感、歸屬感、尊嚴(yán)感和安全感的家。中國的家與歐美不同，是要包含子女和親友生存空間的。養(yǎng)老地產(chǎn)要養(yǎng)人，要讓老人長壽、舒適、快樂。除了下棋、打牌、唱戲、散步，更需要包括文化、醫(yī)療、教育、事業(yè)、技術(shù)、旅游、養(yǎng)生等各方面的服務(wù)。把老人當(dāng)個寵物一樣養(yǎng)著，有了桌子凳子車子票子片子，說了唱了笑了看了玩了，這是年輕人的想法，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。養(yǎng)老地產(chǎn)要配套有完善的醫(yī)療，包括戶內(nèi)的急救室、充足的藥品和設(shè)備，而不僅僅是有個社區(qū)醫(yī)院即可。電梯要能放擔(dān)架、戶內(nèi)要有監(jiān)控通訊、空間設(shè)置要適應(yīng)老人。同時，還需要提供充足的設(shè)施設(shè)備、信息化渠道、社交場所、工作場所，讓老人和以前一樣，能夠處理自己的工作、事業(yè)、專業(yè)技術(shù)和社會往來。

金融配套：養(yǎng)老地產(chǎn)與其他地產(chǎn)不同，其消費者不是投資者，因此不能套用目前已有的金融模式。保障性住房可以很好地解決金融需求的數(shù)量問題，其次，應(yīng)該出臺國家政策性貸款、金融支持等措施，以長期、穩(wěn)定的金融投資來解決一個社會化、基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)支持。要想解決教育事業(yè)、婦女保護(hù)事業(yè)、社會保障事業(yè)一樣去解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的問題?？梢栽O(shè)立養(yǎng)老開發(fā)銀行、養(yǎng)老性金融貸款，推廣父母子女都在內(nèi)的繼承性信貸模式、個人信貸機構(gòu)在內(nèi)的抵押性信貸模式和個人保險機構(gòu)在內(nèi)的消費性信貸模式。

市場規(guī)則：由于老年人的經(jīng)濟收入的特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)不能延續(xù)以前的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的模式，而必須要擴大市場準(zhǔn)入范圍，拓展建設(shè)開發(fā)參與成員。要出臺積極的政策和行業(yè)性制度，允許和鼓勵社會各界參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)和運營。應(yīng)該設(shè)立泛地產(chǎn)開發(fā)制度，讓盡可能多的人成為開發(fā)機構(gòu)、建設(shè)機構(gòu)和服務(wù)機構(gòu)，尤其是包括老年消費者自己以及繼承人和代理人，減少商業(yè)性、投機性和暴利性開發(fā)機構(gòu)的比例。

政策導(dǎo)向：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個要比計劃生育、婦女事業(yè)和殘疾人事業(yè)還要重要的產(chǎn)業(yè)。處理得好，可以讓國家和民族輕松發(fā)展、快速發(fā)展；處理不好，就會讓整個國家和社會陷入內(nèi)耗、混亂、甚至是倒退。孩子可以不生，老人不能不養(yǎng)。必須要拿出比計劃生育、殘疾人事業(yè)還要有力、全面的政策，從投資、金融配套、市場準(zhǔn)入、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)建設(shè)、稅率、政務(wù)等各方面全面支持。要從人大層面進(jìn)行立法，由國務(wù)院直接牽頭成立委員會或者聯(lián)席會議，要比放假旅游更要重視養(yǎng)老事業(yè)。endprint