林采宜+王麗妍+吳齊華

火焰過(guò)后是海水。中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷了2013年一輪價(jià)量齊升的快速增長(zhǎng)之后，2014年便陷入了量?jī)r(jià)齊跌的低迷狀態(tài)，一二三線城市房?jī)r(jià)漸次回落，商品房成交量同比萎縮，土地購(gòu)置量和購(gòu)置價(jià)格也相應(yīng)回落。

影響中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的主要因素，即人口因素和城鎮(zhèn)化因素都將在2010-2015年出現(xiàn)拐點(diǎn)。房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整周期已然明確。

房地產(chǎn)陷入全面調(diào)整周期

截至2014年6月末，全國(guó)累計(jì)銷(xiāo)售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%；全國(guó)百城住宅平均價(jià)已連續(xù)四個(gè)季度環(huán)比下降，71個(gè)城市環(huán)比出現(xiàn)下跌，其中包括歷來(lái)價(jià)格堅(jiān)挺的一線城市北京、上海以及廣州，且跌幅逐漸擴(kuò)大，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地態(tài)度也趨于謹(jǐn)慎，上半年累計(jì)土地購(gòu)置面積14807萬(wàn)平米，同比下跌5.8%；土地平均購(gòu)置價(jià)格漲幅出現(xiàn)較大程度回落，同比增6.5%（2013年同期值23%）。

2010-2013年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重始終穩(wěn)定在20%左右的比重。2013年，土地出讓金收入貢獻(xiàn)了地方可支配收入的33%，因此，房地產(chǎn)既是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱”，同時(shí)也是地方政府的重要財(cái)政來(lái)源，要化解宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)，必然需要先穩(wěn)住樓市。要平衡地方財(cái)政收支，也必須依靠“土地財(cái)政”。

2013年，由于政府性基金支出中的占比最大的兩項(xiàng)“征地和拆遷補(bǔ)償支出”和“土地開(kāi)發(fā)支出”大幅上升（分別同比上升51%，63%，兩者合計(jì)2.93萬(wàn)億元），地方政府在土地“招拍掛”天量天價(jià)的背景下土地收益率縮水至12.7%的新低水平；在這種情形下，土地實(shí)際成交價(jià)格和成交面積出現(xiàn)同步萎縮，對(duì)于地方可支配財(cái)政收入產(chǎn)生的負(fù)面影響不言而喻。

另外，根據(jù)審計(jì)署《全國(guó)地方政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》披露的數(shù)據(jù)， 2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額為25473.51億元，占全部債務(wù)的23.8%；而到2012年底，承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額為34865.24 億元，占比為37.23%：隨著地方舉債規(guī)模不斷擴(kuò)張，地方政府對(duì)于土地出讓的預(yù)期收入依賴(lài)程度不斷提高，土地價(jià)格波動(dòng)直接影響到地方政府未來(lái)的償債能力和信用問(wèn)題。

鑒于上述原因，在國(guó)務(wù)院2014政府工作報(bào)告定調(diào)“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控”后，多數(shù)省市出臺(tái)的房地產(chǎn)新政救市基調(diào)高度一致，政策松動(dòng)和刺激力度逐步升級(jí)。

通過(guò)廣東、福建部分主要城市的房地產(chǎn)同口徑數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，我們發(fā)現(xiàn)：與限購(gòu)型城市相比，房地產(chǎn)政策管控較為寬松的非限購(gòu)城市商品房銷(xiāo)售在進(jìn)入2014年后也出現(xiàn)同步下滑，兩者商品房銷(xiāo)量在二季度末趨于表現(xiàn)接近，這表明無(wú)論政策調(diào)控存在與否，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)看漲的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，目前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整周期的看法已經(jīng)趨于一致。

剛需不再

人口數(shù)量與年齡結(jié)構(gòu)變化是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)長(zhǎng)期因素，嬰兒潮及此后的結(jié)婚生子所帶來(lái)的龐大置業(yè)需求構(gòu)成了房地產(chǎn)堅(jiān)實(shí)的基本面。

上世紀(jì)70年代初和80年代中后期，中國(guó)出現(xiàn)兩次人口出生高峰。1990年后人口增速已經(jīng)下降到1.5%以下，目前人口增速為0.5%左右，預(yù)計(jì)未來(lái)人口增速仍會(huì)下降。七八十年代的兩次人口高峰帶來(lái)了1985年-2010年勞動(dòng)力的增長(zhǎng)，同時(shí)也帶來(lái)了房地產(chǎn)“剛需”的增加。從商品房住宅的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)來(lái)看，1986年-2013年，商品房銷(xiāo)售面積銷(xiāo)量一路上漲，年均增速達(dá)到29.6%，總量達(dá)到92.4億平方米。全國(guó)住宅平均價(jià)格也由1991年的756元/平方米上漲到了2013年的5850元/平方米。2010年，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值，隨后開(kāi)始下降，到2013年這個(gè)比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)， 65歲以上買(mǎi)房需求較薄弱的群體占比逐年增加。

結(jié)婚置業(yè)是商品房需求的主要構(gòu)成之一。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的戶主按年齡分布情況，中國(guó)20-35歲年齡段是戶主占比快速增加的階段，結(jié)婚比例從20歲后逐漸上升，買(mǎi)房比例也同時(shí)上升；到45歲后戶主占比穩(wěn)定略高于50%，家庭置業(yè)需求基本得到滿足。

從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)。80年代后實(shí)行的計(jì)劃生育政策使中國(guó)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化——按聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2015年后中國(guó)20-39歲的人數(shù)會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，負(fù)增長(zhǎng)周期長(zhǎng)達(dá)15年以上；結(jié)合民政局公布的歷年新結(jié)婚對(duì)數(shù)的數(shù)據(jù)，我們預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì)，逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì)，年均增速為-7%，可見(jiàn)未來(lái)5年結(jié)婚置業(yè)剛需下滑。

城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響減弱

高速城鎮(zhèn)化下城市人口的擴(kuò)張支持了地產(chǎn)剛需預(yù)期，從而產(chǎn)生一定的價(jià)格上漲動(dòng)力，但是泡沫卻出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化減緩但預(yù)期仍未調(diào)整過(guò)來(lái)時(shí)，投機(jī)是支撐房?jī)r(jià)泡沫的主要?jiǎng)右颉?/p>

2013年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到53.7%，相當(dāng)于日本上世紀(jì)50年代水平；2005-2013年，年均城鎮(zhèn)化率速度1.3%，城鎮(zhèn)人口年均增速達(dá)到3.3%，與日本60年代接近。雖然與日本、美國(guó)等城鎮(zhèn)化水平在80%以上的發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的城鎮(zhèn)化潛力還很大，但是就目前人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，未來(lái)的城鎮(zhèn)化速度以及城鎮(zhèn)人口增速都會(huì)明顯下降。

首先，中國(guó)城鎮(zhèn)化潛力達(dá)不到歐美的水平（80%）。比較2000年、2005年、2010年的各年齡段人口的城鎮(zhèn)化率發(fā)現(xiàn)，2010年，18-35歲城鎮(zhèn)化率最高但較為平坦；40歲以后線逐漸下滑，說(shuō)明40歲以后農(nóng)民工年老后沒(méi)有在城市定居而是回到農(nóng)村；且2005年和2010年的線比較接近，說(shuō)明其實(shí)2005年以后的城鎮(zhèn)化率是依靠40歲以下的人進(jìn)城來(lái)獲得快速提高的，40歲以上人進(jìn)城的增量較少（務(wù)工數(shù)少，投靠子女的更少）。2010年，40歲以上農(nóng)村人口占比達(dá)45%，20歲以下人口占比26%，所以潛在進(jìn)城人數(shù)總規(guī)模并不是很大，農(nóng)村更多的是40歲以上不再出來(lái)務(wù)工的農(nóng)民。據(jù)李稻葵和徐翔估算，實(shí)際上的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力僅剩4655萬(wàn)，占總?cè)丝诘谋壤坏?%，即使假設(shè)農(nóng)村勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，調(diào)整后的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力為6000多萬(wàn)，占總?cè)丝诒戎丶s為5%。若不考慮老齡人口死亡后分母變化，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率最高值可能最多達(dá)到65%左右。endprint

其次，以目前中國(guó)農(nóng)村的人口結(jié)構(gòu)和生育率，未來(lái)的年輕一代補(bǔ)給速度會(huì)放慢，若40歲以上農(nóng)民工到年老時(shí)沒(méi)有安居在城市而回到農(nóng)村的話，則城市化速度會(huì)快速趨緩。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的研究報(bào)告，“十二五”期間中國(guó)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力將由2.95億人下降到2.5億人左右，4500萬(wàn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力需要轉(zhuǎn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)就業(yè)；“十三五”期間（2016年到2020年），農(nóng)村剩余勞動(dòng)力將由結(jié)構(gòu)性短缺變?yōu)槿娑倘薄Ｒ虼藦墓┙o方面看，2015年后城鎮(zhèn)化率速度將放慢。

再次，從就業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和接受人口轉(zhuǎn)移空間逐漸收窄。因此預(yù)期農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城的速度也將放慢。

2008-2012年是城鎮(zhèn)化加速的階段，城鎮(zhèn)化率從45.9%上升到52.6%，年平均上升1.7%。但城市人口流動(dòng)已經(jīng)出現(xiàn)了差異。由于沒(méi)有三線城市城鎮(zhèn)化數(shù)據(jù)，我們采用各城市的全市人口來(lái)測(cè)算。分別比較一線、二線和三線城市在2008-2010年和2010-2012年兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)常住人口增加的絕對(duì)值，一線和二線都在大幅減少，三線略有增加，說(shuō)明2010-2012年的兩年內(nèi)相對(duì)2010年前兩年一線二線人口流入在減緩（這可能跟一線二線的戶籍控制有關(guān)）。但如果看2012年相對(duì)2011年的常住人口增加絕對(duì)值，三類(lèi)城市增加值都減少，說(shuō)明2012年后三類(lèi)城市流入人口的增加速度都在趨緩。

如果考慮單個(gè)城市2012年人口增速和2011年人口增速相比：一線城市中北京、上海的常住人口增速已經(jīng)減緩，31個(gè)二線城市中也有18個(gè)城市增速減緩，64個(gè)三線城市中33個(gè)城市增長(zhǎng)減緩。其中二線城市中的長(zhǎng)春和南寧甚至出現(xiàn)了常住人口的負(fù)增長(zhǎng)，三線城市中吉林市、徐州、開(kāi)封、新鄉(xiāng)、桂林也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這些負(fù)增長(zhǎng)的城市主要集中在東北、河南和廣西，大多為外出務(wù)工大省或產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足的地區(qū)，無(wú)法提供良好的就業(yè)機(jī)會(huì)，因而城市人口（包括戶籍人口）出現(xiàn)凈流出的傾向。

更值得注意的是，城鎮(zhèn)低收入群體的置業(yè)需求難以轉(zhuǎn)化為有效的住房購(gòu)買(mǎi)力。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，目前中國(guó)人均居住面積基本和住宅銷(xiāo)售單套平均面積104平方米與城鎮(zhèn)家庭戶均人口3.1相乘數(shù)接近。

根據(jù)上海社科院房地產(chǎn)研究中心整理，2000年全國(guó)實(shí)有住宅面積合計(jì)為44.10億平米，其中直管公房2.73億平米，單位房20.2億平米，私有住宅21.2億平米。累加每年城鎮(zhèn)住宅竣工面后除去折舊，至2013年底估算住宅總面積為126.3億平米，遠(yuǎn)低于用統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)推算的總住宅面積。由此得到的人均住宅建筑面積只有17.3平米。若考慮小產(chǎn)權(quán)房，1995年至今，小產(chǎn)權(quán)房竣工面積共計(jì)7.6億平米（未考慮折舊等），總住宅面積133.9億平米，人均18.8平米。

根據(jù)招商銀行《2013中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》，2012年底中國(guó)個(gè)人持有的可投資資產(chǎn)總體規(guī)模達(dá)到80萬(wàn)億元，其中投資性不動(dòng)產(chǎn)預(yù)計(jì)為19萬(wàn)億元。

假設(shè)投資性房產(chǎn)絕大部分集中于一線以及省會(huì)城市，按統(tǒng)計(jì)局公布的40個(gè)重點(diǎn)城市2013年平均房?jī)r(jià)8616元/平米，19萬(wàn)億元可投資性房地產(chǎn)規(guī)模約相當(dāng)于22.3億平方米，按前述測(cè)算的住宅總面積133.9億平米，推算得到目前自住房總面積約在112億平方米。

通過(guò)統(tǒng)計(jì)局近三年來(lái)商品房住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售套數(shù)數(shù)據(jù)得出中國(guó)住宅單套平均面積為104平米，結(jié)合2010年人口普查數(shù)據(jù)，可知目前城鎮(zhèn)常住家庭無(wú)房的戶數(shù)為1.1億戶。

我們測(cè)算的城鎮(zhèn)居民自有房率大幅低于統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，主要是考慮到了統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中沒(méi)有考慮的居住在工棚、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的流動(dòng)人口群體，這部分人口的主要構(gòu)成為外出農(nóng)民工。

2012年，全國(guó)農(nóng)民工總量達(dá)到2.6億萬(wàn)人，其中外出農(nóng)民工1.63億。中國(guó)外出農(nóng)民工仍是以雇主或單位提供住宿為主。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局住戶調(diào)查辦公室2012年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)，雖然近幾年外出農(nóng)民工與他人合租住房比重在上升，合租或獨(dú)自租房比重達(dá)到33.2%，但總體仍以單位提供住宿為主，2012年單位宿舍和工地工棚住宿的人群占比總數(shù)達(dá)到42.7%，其中單位宿舍占比32.3%，工地工棚居住占比10.4%。此外，務(wù)工地自購(gòu)房比重只有0.6%，且較前幾年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

這主要是因?yàn)檗r(nóng)民工收入較低，而近幾年城市房?jī)r(jià)升至高位，農(nóng)民工對(duì)住宅的購(gòu)買(mǎi)力較低，這也和農(nóng)民工在務(wù)工地購(gòu)房的比例在這幾年下降的情況比較符合。

房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)已經(jīng)明確

從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等影響房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期因素出現(xiàn)拐點(diǎn)后，將沿著市場(chǎng)需求、市場(chǎng)預(yù)期、市場(chǎng)趨勢(shì)的路徑對(duì)房地產(chǎn)周期產(chǎn)生深刻的影響。

根據(jù)Wind《土地大全》提供的國(guó)內(nèi)40大城市2008.1-2014.7月期間住宅用地的出讓統(tǒng)計(jì)，我們按目前大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從拿地到首期平均約8個(gè)月開(kāi)盤(pán)速度，按8、14、20月的整幅地塊推盤(pán)周期滾動(dòng)計(jì)算，測(cè)算結(jié)果表明，從現(xiàn)在直至2016年初，國(guó)內(nèi)新宅潛在供應(yīng)量將始終對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成較為明顯的抑制。

長(zhǎng)達(dá)十余年的景氣周期促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。為應(yīng)對(duì)旺盛市場(chǎng)需求、開(kāi)發(fā)成本和政策調(diào)控的快速變動(dòng)，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前瞻性的土地儲(chǔ)備充足，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)能力與生產(chǎn)效率不斷提升，商業(yè)模式也從最初的“囤地增值”過(guò)渡到“高周轉(zhuǎn)盈利”，市場(chǎng)供給彈性大大增強(qiáng)：按CRIC的統(tǒng)計(jì)，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)如碧桂園、龍湖地產(chǎn)和綠地集團(tuán)等2013年從拿地到開(kāi)盤(pán)的平均速度為8個(gè)月，相比2010年縮短了約一倍——在房地產(chǎn)需求趨弱的背景下，房地產(chǎn)供過(guò)于求的壓力將長(zhǎng)期存在，高供應(yīng)彈性意味著市場(chǎng)需求將得到及時(shí)、足額滿足，維持“弱平衡”市場(chǎng)格局將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。

2010年后城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)放緩，城市間的不均衡尤為突出。二三線城市人口城鎮(zhèn)化步伐大幅放緩甚至出現(xiàn)倒退，以至于對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求也相應(yīng)減少。

在城鎮(zhèn)化預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商在2010-2012年期間新建房屋量大，部分地區(qū)供應(yīng)量過(guò)大而需求不足，庫(kù)存量大幅增加。首先，考察每個(gè)城市當(dāng)前的可售面積與2012-2013年兩年平均銷(xiāo)售面積的比，現(xiàn)有新屋庫(kù)存去化壓力較大的城市包括北海、溫州、寧波、杭州和呼和浩特等城市；其次，當(dāng)前住宅施工面積與2012-2013年兩年平均銷(xiāo)售面積的比可以看出，在建住宅總量較大的城市包括杭州、無(wú)錫、西安、三亞、北京、寧波、北海、昆明、太原、溫州、蘭州和呼和浩特，未來(lái)去庫(kù)存周期都在一年半以上。其中寧波、溫州、呼和浩特等地本身建成住宅存總量較大，部分已開(kāi)工項(xiàng)目的資金鏈存在較大考驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商采用“以價(jià)換量”的概率較高 這些區(qū)域市場(chǎng)在中短期均存在持續(xù)的降價(jià)壓力。

在地產(chǎn)投資需求趨弱，買(mǎi)房者以自住性需求為主后，收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響會(huì)逐漸體現(xiàn)出來(lái)，美國(guó)從二戰(zhàn)后至2000年中產(chǎn)階級(jí)收入變化與房?jī)r(jià)一直體現(xiàn)為明顯正相關(guān)性。

在基本為自住性需求時(shí)，人口密度決定房?jī)r(jià)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下的投資成為重要需求時(shí)，資本決定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。東京、紐約等地房?jī)r(jià)明顯高于日本和美國(guó)其他地區(qū)，這是因?yàn)檫@些地區(qū)無(wú)論人口密度還是資本充裕度都高于其他地區(qū)，中國(guó)的房?jī)r(jià)情形也基本符合這個(gè)規(guī)律。endprint