樓和樂

杭州市房地產(chǎn)測(cè)繪公司 浙江省杭州市 310003

摘要：關(guān)于房屋面積測(cè)算研究一直以來(lái)都是房產(chǎn)測(cè)繪工作重點(diǎn)問題，現(xiàn)如今隨著社會(huì)民眾生活質(zhì)量的提高，人們精神與物質(zhì)要求都也在相應(yīng)提升，對(duì)房屋居住環(huán)境下的房屋面積計(jì)算非常予以關(guān)注和重視?；诖?，文章中對(duì)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪下房屋面積測(cè)算尚存的一些不可忽視問題進(jìn)行了粗淺性分析，以期望房產(chǎn)測(cè)繪工作能夠嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)、房屋面積測(cè)算規(guī)范，進(jìn)一步保障廣大社會(huì)消費(fèi)者的群體利益及住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更為蓬勃有力的迅猛發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；房屋；面積；測(cè)算；規(guī)范

房屋測(cè)量技術(shù)規(guī)范嚴(yán)格執(zhí)行能夠保障房產(chǎn)市場(chǎng)下開發(fā)單位及交易當(dāng)事人間的所屬合法權(quán)益。同時(shí)，每一個(gè)精準(zhǔn)的測(cè)量成果數(shù)據(jù)都能可能為現(xiàn)如今房產(chǎn)測(cè)繪下諸多房產(chǎn)民事糾紛案件解決提供重要依據(jù)。因此，測(cè)繪行業(yè)能夠嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)規(guī)范內(nèi)容，對(duì)保障房產(chǎn)開發(fā)抑或經(jīng)營(yíng)單位，包括消費(fèi)者的合法權(quán)益等，都具備重要現(xiàn)實(shí)意義與實(shí)踐價(jià)值。

一、房地產(chǎn)測(cè)繪工作執(zhí)行的重要性

在當(dāng)前準(zhǔn)入房產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制下，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的是房產(chǎn)價(jià)格間的競(jìng)爭(zhēng)。而通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪工作下房屋面積規(guī)范測(cè)算、計(jì)算卻能保障房產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)單位的經(jīng)濟(jì)效益。一方面嚴(yán)禁、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行房屋測(cè)量技術(shù)規(guī)范不但可保障有關(guān)經(jīng)營(yíng)責(zé)任單位的盈利效益，同時(shí)也能保障市場(chǎng)下諸多消費(fèi)者的合法權(quán)益，從而起到規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)秩序與促進(jìn)房產(chǎn)交易的重要目的。不能否認(rèn)的是，房地產(chǎn)測(cè)繪工作執(zhí)行開展本身是一項(xiàng)既系統(tǒng)又全面、復(fù)雜的工作任務(wù)，其中主要涉及到的房屋面積計(jì)算始終需要測(cè)量人員具備專業(yè)技能的更新、創(chuàng)新能力，即非專業(yè)的業(yè)務(wù)水平從事房產(chǎn)測(cè)繪工作必然支撐不起相關(guān)業(yè)務(wù)開展。此外，房屋測(cè)繪行業(yè)基層管理人員職責(zé)、權(quán)屬義務(wù)重大，需要自身眼光具有遠(yuǎn)瞻性，考慮整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的秩序發(fā)展問題，從而才能在主觀意識(shí)上樹立責(zé)任感，和基層同仁做好房屋測(cè)量工作。另外，目前由于當(dāng)前房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，投資成本也較高，所以房屋測(cè)繪面積工作執(zhí)行的質(zhì)量也會(huì)直接關(guān)乎到多房屋產(chǎn)品參與主體的多方效益、權(quán)益問題。由此可見，房產(chǎn)測(cè)繪工作按照技術(shù)規(guī)范執(zhí)行與操作是促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)及房產(chǎn)市場(chǎng)秩序發(fā)展的重要基石，具有重要價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

二、房產(chǎn)測(cè)繪有關(guān)技術(shù)研究

（一）常規(guī)測(cè)量方法

一般常規(guī)性的房屋測(cè)量方法主要包括直接量測(cè)量法與圖上量測(cè)法。前者主要從建筑物實(shí)際角度出發(fā)，從事相關(guān)實(shí)地測(cè)量工作，即憑借科學(xué)的方法將整個(gè)房屋單元?jiǎng)澐殖扇舾蓚€(gè)便于測(cè)量、計(jì)算所用的幾何模型，在通過(guò)這種幾個(gè)模型、圖形的相關(guān)面積計(jì)算公式計(jì)算出房屋面積。一般比較常規(guī)的圖形包括正方、三角、及平行四邊形等幾何圖形，即這類房屋面積類型計(jì)算可以直接套用相關(guān)計(jì)算公式，計(jì)算相對(duì)容易。但對(duì)于一些常規(guī)之外的不規(guī)則幾何模型，則需要在常規(guī)幾何圖形的計(jì)算基礎(chǔ)上，完成必要的實(shí)地測(cè)算。此時(shí)，則需要嚴(yán)格執(zhí)行測(cè)算技術(shù)規(guī)范要求，以保障測(cè)算的準(zhǔn)確程度。而對(duì)于后者圖上測(cè)量法，通常包括求積儀法、方格網(wǎng)法、及三斜法等。求積儀法主要強(qiáng)調(diào)的是利用專用設(shè)備儀器，即通過(guò)求積儀完成圖上直接量算地塊面積的相關(guān)測(cè)量工作，在使用時(shí)通常要十分注重保持圖紙完整性，如果確實(shí)遇到難以計(jì)算的大規(guī)模房屋面積時(shí)，則可以將圖紙進(jìn)行分塊分別計(jì)算。至于方格網(wǎng)法，主要是通過(guò)方格網(wǎng)將圖紙劃分成如果個(gè)小方格為單位的測(cè)算量，從而通過(guò)實(shí)地面積和方格網(wǎng)數(shù)相對(duì)應(yīng)的計(jì)算出圖形面積。同理，三斜法主要是將結(jié)合圖形特征將其分成若干個(gè)小三角形，從而將每個(gè)三角形予以計(jì)算匯總后完成其圖上量的計(jì)算。

（二）數(shù)字測(cè)量方法

數(shù)字測(cè)量方法主要強(qiáng)調(diào)的是應(yīng)用數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)相關(guān)信息、數(shù)據(jù)等的應(yīng)用完成房產(chǎn)平面圖的測(cè)繪，然后憑借坐標(biāo)法準(zhǔn)確得出房產(chǎn)面積大小。數(shù)字化房產(chǎn)平面圖測(cè)繪方法一般為：第一，以居住小區(qū)周圍的道路為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立出具體的導(dǎo)線網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)數(shù)字化、智能化的全站儀予以采集數(shù)據(jù)后，利用導(dǎo)線平差得出整體平差。第二，把全站儀設(shè)置在各個(gè)導(dǎo)線管網(wǎng)點(diǎn)，主要測(cè)出房屋外墻勒腳之上坐標(biāo)，從而憑借數(shù)字化、信息化計(jì)算機(jī)技術(shù)模擬出其房屋地層平面圖結(jié)構(gòu)。第三，利用標(biāo)準(zhǔn)的鋼尺展開層和層之間的實(shí)地房屋測(cè)量，并將測(cè)繪結(jié)果納入到數(shù)據(jù)系統(tǒng)中，求得每層的平面結(jié)構(gòu)圖。第四，應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)量?jī)x器，結(jié)合測(cè)量出的共用面積及每戶房屋面積的數(shù)據(jù)成果予以系統(tǒng)分析后，制成分戶平面結(jié)構(gòu)圖。

三、房產(chǎn)面積測(cè)算注意要點(diǎn)研究

（一）多功能綜合樓測(cè)繪面積計(jì)算方法

多功能綜合樓現(xiàn)在多以智能建筑為主，這類房產(chǎn)樓房?jī)?nèi)有普通住戶，也有商業(yè)辦公所用的寫字間、公共樓層管理單位等。因此，在實(shí)際測(cè)量各類房屋時(shí)，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》有關(guān)規(guī)定，應(yīng)結(jié)合測(cè)量服務(wù)對(duì)象的不同而進(jìn)行多層次、多級(jí)別的分?jǐn)倻y(cè)量工作。如此一來(lái)，第一同樣需要計(jì)算出整棟樓房的共有建筑面積大小，然后結(jié)合功能分區(qū)的不同按比例劃分測(cè)量面積。同時(shí)，功能區(qū)需要將上級(jí)劃分的共有面積和自有的共有面積求和相加進(jìn)去，從而才能將面積分?jǐn)偨o功能區(qū)每層。然后通過(guò)得到的每層分?jǐn)偯娣e大小和自有建筑面積求和，使之面積分?jǐn)偨o各套或各戶。即最終每套各戶的建筑面積加上分?jǐn)偯娣e數(shù)據(jù)結(jié)果，就能得到每戶每套的實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積大小。當(dāng)然，如果建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)相對(duì)規(guī)則，存在功能區(qū)和共有建筑區(qū)面積結(jié)構(gòu)相同時(shí)，也可以不進(jìn)行層級(jí)分?jǐn)?，直接予以按戶分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行計(jì)算即可。

（二）處理好房屋設(shè)計(jì)面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積和房屋測(cè)量建筑面積的相應(yīng)關(guān)系

建筑房產(chǎn)是以每個(gè)房屋作為組成單位所構(gòu)成的，其中房屋設(shè)計(jì)面積、產(chǎn)權(quán)面積、以及測(cè)量建筑面積三者之間關(guān)系密切，在實(shí)際房屋面積測(cè)量中需要綜合考慮三者的主要關(guān)聯(lián)。結(jié)合房屋政策有關(guān)規(guī)范可知：房屋產(chǎn)權(quán)面積是指房屋業(yè)主實(shí)際擁有建筑面積，并且需要在地方房屋行政管理有關(guān)單位完成房屋產(chǎn)權(quán)審核、驗(yàn)收的登記流程工作。其中，這一過(guò)程需要由房屋開發(fā)單位去委托給資質(zhì)合格的房屋測(cè)繪行業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)完成有關(guān)房屋面積、圖紙的測(cè)量工作。但是，為了研究房產(chǎn)測(cè)繪工作下房屋面積測(cè)量執(zhí)行是否符合相應(yīng)技術(shù)規(guī)范，則需要深度了解設(shè)計(jì)面積和實(shí)際建造面積，包括產(chǎn)權(quán)面積之間的緊密關(guān)系。即設(shè)計(jì)規(guī)劃面積往往直觀決定于房屋使用業(yè)主的實(shí)際面積大小。而經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)面積登記流程工作開展卻又能檢驗(yàn)出設(shè)計(jì)規(guī)劃是否符合相應(yīng)設(shè)計(jì)要求，從而才能有效保障實(shí)際房屋測(cè)算面積和產(chǎn)權(quán)面積保持一致，使房屋測(cè)繪工作開展更為規(guī)范與嚴(yán)格。

（三）其他注意問題

房屋面積測(cè)量工作執(zhí)行時(shí)極易對(duì)不規(guī)則面積測(cè)量產(chǎn)生誤差發(fā)生。因此，在計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積時(shí)應(yīng)綜合考慮建筑總面積及各套個(gè)戶的局面不規(guī)則面積計(jì)算問題，將其按照規(guī)范分?jǐn)倕?shù)予以計(jì)算，從而才能為求得產(chǎn)權(quán)面積精準(zhǔn)數(shù)據(jù)提供計(jì)算保證。此外，嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)測(cè)繪工作技術(shù)規(guī)范，應(yīng)建立在依據(jù)《城市房屋權(quán)書屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》等有關(guān)行業(yè)法律法規(guī)要求的基礎(chǔ)上，才能真正使房產(chǎn)測(cè)繪工作下房屋面積測(cè)量規(guī)范執(zhí)行能夠在實(shí)踐中得到認(rèn)真貫徹，確保房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪工作高效完成。

結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)實(shí)房屋面積測(cè)量中，除卻在嚴(yán)格執(zhí)行測(cè)繪技術(shù)規(guī)范內(nèi)容時(shí)，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)局部管理問題的創(chuàng)新管理制度研究，重點(diǎn)強(qiáng)大加大監(jiān)督執(zhí)行力度，以此才能保障嚴(yán)格執(zhí)行測(cè)繪技術(shù)規(guī)范的貫徹成果，從本質(zhì)上解決房屋面積測(cè)量工作難題，提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量。

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