邸振

摘要：進入21世紀，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，當前房地產(chǎn)競爭及其激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理最終是以高效率的實現(xiàn)項目目標為根本目的，而且其項目管理的水平高低，也直接影響著房地產(chǎn)建筑的工期、質(zhì)量以及后期服務。因此，本文主要論述開發(fā)房地產(chǎn)項目前期構(gòu)成的成本及有關(guān)的風險，分析管理房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的主要方法，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項目前期;成本控制;原則

前言

新時期下，作為對我國經(jīng)濟發(fā)展做出突出貢獻的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，如何促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，保障自身經(jīng)濟效益，成為新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要問題。當然，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)行業(yè)面臨著我國實行的宏觀調(diào)控政策，遭遇了一個比較嚴峻的考驗，尤其是政府有關(guān)部門出臺了諸如限制增長房價和限制購買房產(chǎn)等新的政策，對房地產(chǎn)行業(yè)增加收入方面有所制約。因此，我國現(xiàn)今的形式，房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得成功最主要的前提就是控制好成本?，F(xiàn)今，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在控制成本上都著重控制項目管理施工方面的成本，忽視了項目前期的預算成本控制。因其控制是否成功對工程總造價的影響巨大。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商家在控制整體成本上應該首要控制好項目前期的成本，以便增加房地產(chǎn)企業(yè)投資效益。

1、關(guān)于開發(fā)房地產(chǎn)項目控制風險的關(guān)鍵點和前期成本

成本控制應涵蓋房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程，采取各種各樣的強化措施，控制關(guān)于其他費用、不可預知費用、財務費用、銷售費用、管理費用、報建稅費、建筑安裝工程費、前期工程費和土地成本等的有關(guān)資金消耗，把實際施行過程中產(chǎn)生的每一個類型的費用都管控在計劃的成本范圍中。隨著成本控制理論的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的對象也變得更為廣泛，從項目的決策立項一直延伸到后期的物業(yè)服務及運營管理，即為項目全壽命周期成本控制。

1.1開發(fā)房地產(chǎn)項目的前期成本

新時期下，由于最近這些年來房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成了國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)，當然，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭也越來越激烈。不同區(qū)域的房地產(chǎn)項目，其前期成本的實際內(nèi)容也有所不同，大體來講成本由下列要素組成：1、其他前期費用。主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項目前期有關(guān)工作人員的資金利息、福利費和工資等;2、前期工程費用。主要有“七通一平”費用或“三通一平”費用、勘察費和規(guī)劃設計費等;3、安置補償和土地拆遷費用。主要包括拆遷安置費、征地管理費、耕地占用稅和青苗補償費等;4、土地出讓費。也就是房地產(chǎn)開發(fā)當?shù)氐耐恋貑挝慌馁u出讓或掛牌出讓土地所需要支付的資金。

1.2風險的關(guān)鍵之處

（1）面臨設計技術(shù)和設計質(zhì)量的風險。房地產(chǎn)開發(fā)前期成本會遇到設計技術(shù)和設計質(zhì)量的風險，這時就需要把握規(guī)劃設計這個點。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中，規(guī)劃設計費只占據(jù)了不足百分之一的總數(shù)，不過在房地產(chǎn)項目立項后會影響整個項目總成本的百分之七十五以上。設計房地產(chǎn)開發(fā)項目的好與壞對工期長短和工程項目的造價有著十分直接的影響?？刂坪靡?guī)劃設計時期的成本才可以把握好工程建設的總體費用，實現(xiàn)節(jié)約成本和降低工程造價的目的。設計規(guī)劃時期也就自然是控制房地產(chǎn)開發(fā)項目前期費用的重要環(huán)節(jié)。

（2）面臨拆遷土地、安置人員和土地購買風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目遭遇拆遷土地、安置人員和土地購買風險后，控制該風險的關(guān)鍵在于前期投資決策時期。房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個成本中土地成本占據(jù)了百分之三十，該項目是否可行取決于測算成本和評估論證開發(fā)該土地之后的后期升值的工作支出。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期投資決策是控制前期成本最主要的一環(huán)，同時也是非常重要的時期。

2、開發(fā)房地產(chǎn)管理和控制前期成本的方式和舉措

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目前期投資立項時期的成本

房地產(chǎn)項目的整體性成敗與否會受到投資估算和可行性分析的影響，具體管理和控制前期投資成敗的方法是：

（1）真正落實好編制投資估算和可行性研究工作。第一，估算開發(fā)房地產(chǎn)項目的效益分析編制投資。要求能夠彈性、準確性和全面性的估算編制投資。編制投資的估算時要求可以全方位和仔細地估算，同時也是估算成本的目標，嚴格確保估算投資編制的正確性。把握好這個基礎點的同時還要求思考到項目施工中遇到的具有彈性的一切外部因素，力求實現(xiàn)管控好項目總投資的目標。第二，要求房地產(chǎn)開發(fā)商嚴格遵守我國的社會和經(jīng)濟方面的相關(guān)政策和規(guī)定，按照需要來競價所拍土地。根據(jù)所拍地塊的市政規(guī)劃、交通狀況、環(huán)境和地理位置等要素來定位房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品，并論證可行的經(jīng)濟成本、可行的項目方案、可行的售價和可行的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品。做以上研究主要是為了實現(xiàn)企業(yè)最大程度的獲得利益和降低項目運行風險的目的，當然，還要求開發(fā)進度和工程規(guī)模上都必須制定合理。

（2）建立一個專業(yè)的投資決策隊伍。前期投資決策是一項系統(tǒng)和專業(yè)的工作，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立一支具備豐富的行業(yè)管理經(jīng)驗和擁有深厚的專業(yè)知識的人員，在投資決策時期利用該企業(yè)所有的有關(guān)資源，制定出一個準確的投資決策。

（3）對項目進行定位和策劃，注重調(diào)查和研究市場。房地產(chǎn)開發(fā)商在深入調(diào)查市場的前提下，加以研究和分析，再按照該企業(yè)本身的發(fā)展戰(zhàn)略來整合各方面的資源，開發(fā)房地產(chǎn)項目時做好一系列的定位和策劃，如定價策略、選擇銷售對象、定位開發(fā)產(chǎn)品和購買土地等。定位策劃正確才可以減少購置土地和安置的風險，管控開發(fā)項目的成本費用。我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟，對此，企業(yè)可以延請專業(yè)的市場調(diào)研部門來策劃項目的前期工作，防止問題發(fā)生。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本控制須遵循的基本原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本控制是整個企業(yè)進行成本管理和控制的核心，其在進行施工成本控制的過程中，必須遵循以下原則。

1.目標管理原則

目標管理的內(nèi)容主要包括：目標的制定，目標的拆分，目標的參與、目標的執(zhí)行，以及目標結(jié)果的核查，目標的修改以及評價，此外還有目標管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán)。

2.成本最低化原則

實行成本最低化原則時，要注意成本的降低不能忽視施工質(zhì)量，要確保成本最低化的合理性?？梢酝ㄟ^挖掘低成本的能力以及通過新技術(shù)等方法來降低成本。

3.全面成本控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工成本的全過程管理和控制要隨著施工進度進行而不間斷地開展，不能漏，而且要貫徹在施工的全過程中，這樣才能使得施工成本得到有效的控制。

4、強化材料的管理

（1）建筑材料的質(zhì)量管理

①在材料購買之前，相關(guān)采購人員首先要對材料供應商進行充分的審核，一審材料供應商的材料經(jīng)營相關(guān)手續(xù)是否齊全以及材料生產(chǎn)經(jīng)營商的材料來源是否正規(guī)。二審材料生產(chǎn)經(jīng)營商的企業(yè)經(jīng)營狀況。材料供應商的經(jīng)營狀況除了包括生產(chǎn)規(guī)模和企業(yè)經(jīng)營文化、理念，還包括了企業(yè)業(yè)績和市場口碑等因素。三審企業(yè)的質(zhì)量控制體系是否完善。采購人員要調(diào)查企業(yè)生產(chǎn)的材料是否符合相關(guān)國家和行業(yè)的標準，以及對材料的質(zhì)量等級進行測評，了解材料在市場同類產(chǎn)品中屬于哪一檔次的材料。②采購人員還要對整個建筑材料行業(yè)做深入的調(diào)查，了解更為全面、準確、細致的信息。材料質(zhì)量的差異能夠在材料行業(yè)中明顯的彪現(xiàn)出來，采購人員通過對材料行業(yè)深入的調(diào)查研究，可以真實的了解不同生產(chǎn)廠家的市場信譽和口碑，從而為選擇生產(chǎn)經(jīng)營商提供科學的依據(jù)。

（2）選擇正確的采購模式

經(jīng)過眾多的建筑企業(yè)材料采購經(jīng)驗，當前企業(yè)采購模式主要有以下三種：①承建方和監(jiān)理單位參與下的業(yè)主確定材料的價格的采購模式，業(yè)主通常采取招標或者進入市場調(diào)查兩種方式確定材料的價格;②材料由承建方和業(yè)主共同采購，共同對材料質(zhì)量起監(jiān)督職責，承建方有權(quán)力不使用不符合標準的建筑材料;③在工程結(jié)算的階段，結(jié)合材料的購買價格采用加權(quán)平均數(shù)的計算方式計算。少量的輔助性材料則執(zhí)行信息價。采用這三種采購模式可以做到一體化的材料管理效果，減少了承建方和業(yè)主之間的摩擦、矛盾。

（3）材料存放發(fā)放管理

材料購進之后并不會將所有材料都使用，在材料存放期間要加強對材料的管理，防止材料因管理不善而造成材料的損壞或者降低材料的使用年限。因此，材料的存放管理要做到以下兩點：

1）采用標準質(zhì)量的倉庫保管材料。建筑材料要用專門的材料倉庫來存放，尤其是如鋼材和水泥等建材的存放庫房。像這類的建材要注重倉庫的防濕性能，如果這類材料存放在空氣潮濕甚至能夠被雨水淋濕的倉庫，鋼鐵容易被氧化而降低了鋼材的性能，而水泥被淋濕則完全不能使用。

2）對不同的材料做好標記，分門別類存放。建筑工地上的材料種類多，且同一種類的材料也有不同的型號規(guī)格。例如鋼材在大小上有粗細之分，圓鋼和帶肋之分，標號高低不一的水泥使用范圍不同，且不能混用。所以，在材料的堆放和使用上，建筑企業(yè)要嚴格按照先進先出，推陳儲新的原則，完善材料的發(fā)放和存放制度。

5、結(jié)束語

綜上所述，由于目前企業(yè)因為管理不當使得運營存在了非常嚴重的后果，在開發(fā)房地產(chǎn)項目時大多采用傳統(tǒng)時期的方式管理經(jīng)濟，不能有效地解決變化多端的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想長久的走下去，做大做強，就要求把握好投資項目的風險管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的有效控制。

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