張 琪

(中國建筑西南設(shè)計研究院有限公司第八設(shè)計院，四川成都 610041)

1 工程概況

融信·正天時代廣場項(xiàng)目由四川融信房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)(如圖1所示)，基地位于新津城北金馬河大橋橋頭，南臨迎賓大道，西、北均臨城市道路，東側(cè)為規(guī)劃的河濱景觀大道。整個地塊為不規(guī)則多邊形，地塊南北高差約為4 m～5 m。項(xiàng)目凈用地面積24 657 m2，為商業(yè)兼容二類住宅用地(二類住宅建筑面積與該項(xiàng)目計入容積率的建筑面積的比例不大于49%)，容積率不大于3.5，建筑密度不大于40%，建筑限高55 m。

2 規(guī)劃設(shè)計理念

1)項(xiàng)目優(yōu)勢與機(jī)會點(diǎn)分析。該項(xiàng)目處于新津城區(qū)向北發(fā)展的橋頭堡地位，區(qū)位優(yōu)勢不言而喻，對城北區(qū)產(chǎn)生很好的輻射作用。近幾年來，該區(qū)域進(jìn)駐了多個實(shí)力地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，打造出多個規(guī)劃、品質(zhì)形象均具備較高市場競爭力的中高端居住社區(qū)。周邊餐飲及綜合商業(yè)也較為發(fā)達(dá)。宗地金馬河大橋橋頭，迎賓大道北側(cè)，具有很好的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。東側(cè)河濱景觀及市政公園也為項(xiàng)目開發(fā)提供了不可多得的景觀資源條件?；A(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)基本成型、多個高品質(zhì)中高端居住社區(qū)的建成入住，正在逐漸改變新津市民傳統(tǒng)印象中的城北形象。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施日益完善，城北居住新中心逐日展現(xiàn)。

2)項(xiàng)目弱勢與威脅分析及應(yīng)對策略。商業(yè)體量占50%以上，甲方的要求與商業(yè)規(guī)劃將成為重中之重。通過商業(yè)廣場、情景化內(nèi)街以及體驗(yàn)式全BLOCK街區(qū)設(shè)置(見圖2)，讓所有底商價值最大化;通過層高設(shè)置內(nèi)庭院、退臺庭院、自動扶梯、地下區(qū)域集中出口、中心廣場，形成垂直交通體系，使兩層以上商業(yè)空間價值凸顯。

住宅部分宗地面積小，致使景觀打造也成為該項(xiàng)目的一個難點(diǎn)所在。首先在有限的用地內(nèi)保證小區(qū)環(huán)境的獨(dú)立性，打造精致小區(qū)景觀，引入別致的景觀打造理念，小區(qū)內(nèi)部景觀動線包裝，用小徑、植被、水面包裹小區(qū)內(nèi)全部人行動線，形成“曲徑通幽”和“凌波漫步”的疊加效果。其次，強(qiáng)調(diào)對東側(cè)濱河景觀大道及市政廣場的利用，外部景觀資源將無遮擋呈現(xiàn)于住宅的窗前。再有，保證了所有單元都有長達(dá)近百米的開闊視野。

圖1 鳥瞰圖

圖2 情景化商業(yè)內(nèi)街

3 規(guī)劃設(shè)計

1)功能分布及空間特征:住宅、商業(yè)分功能組團(tuán)設(shè)置，實(shí)現(xiàn)動靜分區(qū)，活在商業(yè)中心，住在繁華深處的設(shè)計目標(biāo)(見圖3)。住宅規(guī)劃于用地東、北側(cè)，最大化的利用城市景觀資源，遠(yuǎn)離城市主干道的噪聲影響。商業(yè)部分位于用地南側(cè)，充分挖掘地塊商業(yè)價值。全底商設(shè)計最大化實(shí)現(xiàn)未來項(xiàng)目產(chǎn)值最高。商業(yè)開放式街區(qū)設(shè)計、內(nèi)街配套，保證底商的昭示面最大化及經(jīng)營實(shí)用性。最大化體現(xiàn)產(chǎn)品價值，并且通過外街毗鄰商務(wù)空間及住宅組團(tuán)實(shí)現(xiàn)人流引入。兩棟高層公建(SOHO)臨迎賓大道展開，一點(diǎn)一板布局，既凸顯了項(xiàng)目的地標(biāo)形象，又形成了通透的視線效果。酒店式公寓靠近城市道路布置，同時與城市干道保持一定距離，有利于便捷的交通及對外使用要求的同時盡量保證避免城市主干道的噪聲等不利因素的干擾。

2)交通關(guān)系。商業(yè)街區(qū)內(nèi)部不考慮通車，形成全步行街區(qū)，在外圍毗鄰兩條內(nèi)街口設(shè)置停車點(diǎn)，強(qiáng)制外部來客通過風(fēng)情商業(yè)街步行進(jìn)入。經(jīng)分析，用地西南角為主要客戶流線，在此結(jié)合建筑形成商業(yè)入口廣場形象，有效的導(dǎo)引客群從此進(jìn)入。地下集中出口保證外部來客集中到達(dá)商業(yè)街區(qū)中心點(diǎn)。多層商業(yè)及高層商務(wù)空間裙樓設(shè)置多處垂直交通梯，導(dǎo)引開車客戶從地下直通商業(yè)街區(qū)。住宅入口毗鄰商業(yè)內(nèi)街設(shè)計，有效的導(dǎo)引住宅客群對于商業(yè)內(nèi)街的經(jīng)營支撐。

圖3 夜景鳥瞰圖

圖4 商業(yè)內(nèi)街

4 建筑設(shè)計

1)商業(yè)產(chǎn)品特點(diǎn)。外立面設(shè)計通過凹凸錯落保證各底鋪昭示面最大化。垂直交通體系除集中出口處，均考慮在多層商業(yè)的內(nèi)庭院處，保證各內(nèi)街底鋪的價值最大化。多層商業(yè)合院產(chǎn)品內(nèi)庭院設(shè)置考慮到后期休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營空間，并有效形成商業(yè)氛圍。二、三層部分產(chǎn)品，具備退臺庭院的功能空間，提升附加價值。靈活劃分的商業(yè)平面布局，提供多種面積組合。并且給予二層、三層商鋪實(shí)現(xiàn)后期經(jīng)營具備門廳的選擇可能。住宅底商在滿足規(guī)范規(guī)定的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)要求的前提下，二層商業(yè)考慮部分平層200 m2～300 m2左右建筑面積的業(yè)態(tài)，可供后期經(jīng)營者作茶樓等功能使用。

2)住宅產(chǎn)品特點(diǎn)。最大化實(shí)現(xiàn)全景觀朝向設(shè)計，保證住宅中的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品完全享受中庭。獨(dú)立小區(qū)中庭設(shè)計，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品景觀最大化。超大尺度樓間距設(shè)計，有效保證住宅私密性需求。車輛管理實(shí)行全地下，有效實(shí)現(xiàn)人車分流。情景化商業(yè)配套，完全滿足居住人群生活需求。

5 外立面空間形態(tài)

建筑外立面的造型采用ART-DECO風(fēng)格，外立面顏色以米色以及深咖啡色為主。注重不同功能區(qū)域的形態(tài)、細(xì)部設(shè)計與材料三者之間的相互搭配，并強(qiáng)調(diào)建筑立面設(shè)計的多樣性和統(tǒng)一協(xié)調(diào)性。建筑群體造型力求體量構(gòu)成清晰明確，層次豐富有序。住宅以及公寓立面挺拔、美觀，主要強(qiáng)調(diào)流暢的豎向分格，具有鮮明的時代感。建筑高低錯落，豐富了城市天際線。商業(yè)內(nèi)街造型進(jìn)行了深入的細(xì)部刻畫及推敲(如圖4所示)，組成富有變化的立面形象。整個項(xiàng)目造型設(shè)計傳統(tǒng)與現(xiàn)代和諧交融，體現(xiàn)了強(qiáng)烈的時代感。