李文芳

摘 要：本文對國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策下，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，提高市場競爭力的思考。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；精細(xì)化；管理

從2008年起，房地產(chǎn)市場異?；鸨鞯胤績r(jià)飆升，尤其以北京、廣州、上海等一線城市為甚。為了抑制房地產(chǎn)市場泡沫日益膨脹，國家有關(guān)部門通過采取一系列有關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，緩和社會(huì)生活矛盾，維護(hù)房地產(chǎn)市場正常的競爭秩序，使房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，和諧運(yùn)行。

從目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀看，受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢和房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展周期性等因素影響，我國房地產(chǎn)市場銷售量持續(xù)下降，供過于求的矛盾比較突出，房價(jià)回落的壓力相當(dāng)大，市場走勢處于一個(gè)復(fù)雜敏感期。

面對日趨嚴(yán)峻的市場環(huán)境，中小房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。需要調(diào)整原來粗放的管理模式，將工作重點(diǎn)放在基礎(chǔ)管理上，通過差異化開發(fā)模式和精細(xì)化管理，開源節(jié)流、降本增效，加強(qiáng)內(nèi)部挖潛，提高自身的市場競爭能力，才能在這一輪市場調(diào)控中打好基礎(chǔ)，贏得生機(jī)。

一、實(shí)效推進(jìn)內(nèi)控、質(zhì)量和HSE管理體系運(yùn)行

針對公司生產(chǎn)管理中存在的部門間部分職能重疊，管理界面結(jié)合面不夠明確，易造成部門間推諉的情況。一是要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。公司主要負(fù)責(zé)人要親自抓，要?jiǎng)訂T全體員工圍繞項(xiàng)目開發(fā)總目標(biāo)，加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作和部門間工作協(xié)作。二是要立足市場抓開源、立足管理抓節(jié)流，充分發(fā)揮各項(xiàng)基礎(chǔ)管理工作在降本增效中的作用，同時(shí)把在開源節(jié)流、降本增效中涌現(xiàn)的好做法、好經(jīng)驗(yàn)上升為管理制度、優(yōu)化為管理流程、提升為管理標(biāo)準(zhǔn)。三是結(jié)合內(nèi)控、質(zhì)量和HSE管理體系推進(jìn)，對公司各項(xiàng)工作流程進(jìn)行清理，進(jìn)一步明確各部門間的職責(zé)，明確工作界面，建立部門間資源共享機(jī)制，同時(shí)按照體系推進(jìn)要求建立各級(jí)記錄清單，對各類管理報(bào)表進(jìn)行精簡固化，提高工作效率。確保各部門間加強(qiáng)協(xié)作，推動(dòng)公司項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃推進(jìn)。

二、加強(qiáng)前期調(diào)研規(guī)劃階段調(diào)研

良好的開端是成功的一半，目前中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已逐漸從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。因此從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。

首先是開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。對所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對“建什么”？“怎么建”？“賣給誰”？等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位。

在房地產(chǎn)企業(yè)不熟悉的領(lǐng)域和地區(qū)適時(shí)引進(jìn)房地產(chǎn)策劃公司充當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)智囊團(tuán)、思想庫。借助房地產(chǎn)策劃公司的經(jīng)驗(yàn)理念、創(chuàng)意和手段，幫助房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策、合理決策提供依據(jù)，盡可能避免決策失誤。從市場有效需求和居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。通過選擇更好的地段，進(jìn)行更加人性化的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主居住感覺更加舒適。

其次是銷售準(zhǔn)備工作。不僅是在售樓處和銷售團(tuán)隊(duì)等硬件準(zhǔn)備，更要從軟件方面提前制訂營銷方案。營銷方案從內(nèi)容上分為：營銷推廣、公關(guān)活動(dòng)策劃、銷售策劃、廣告策劃等等。同時(shí)應(yīng)根據(jù)市場情況對各階段銷售推廣重點(diǎn)和定價(jià)策略及時(shí)調(diào)整。

三、從細(xì)部著手，深化設(shè)計(jì)

首先由銷售部門根據(jù)周邊市場調(diào)查結(jié)果，確定開發(fā)項(xiàng)目的戶型大小及構(gòu)成比例，并對主力戶型的設(shè)計(jì)提出指導(dǎo)意見。建議戶型設(shè)計(jì)參照公司以往開發(fā)項(xiàng)目的成功戶型和市場一線開發(fā)商的主力戶型圖進(jìn)行組合。

其次是對開發(fā)項(xiàng)目采用設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，選擇設(shè)計(jì)實(shí)力較強(qiáng)的專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。根據(jù)工程的實(shí)際情況，針對建筑功能合理選擇建筑結(jié)構(gòu)，力求在功能和成本間平衡，減少建筑材料的浪費(fèi)。推行限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的工程造價(jià)意識(shí)。前期對基礎(chǔ)以上部分對鋼筋等主材采取限額設(shè)計(jì)，逐步推廣至基礎(chǔ)部分和安裝工程。

在設(shè)計(jì)階段就對小區(qū)景觀綠化和物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備綜合考慮，對物管用房、設(shè)施、設(shè)備提前規(guī)劃，由物管部門提出基本管理要求和設(shè)計(jì)意見，交由設(shè)計(jì)單位綜合平衡。在設(shè)施設(shè)備選型優(yōu)先選用市場份額較大、質(zhì)量穩(wěn)定、服務(wù)好的較為知名品牌的產(chǎn)品，一方面可作為項(xiàng)目賣點(diǎn)同時(shí)也便于設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。

完善建筑內(nèi)部空間設(shè)計(jì)，體現(xiàn)綠色建筑理念。對公共建筑要綜合考慮內(nèi)部的綜合供暖設(shè)施、采光以及通風(fēng)等問題。具體在采光方面，根據(jù)建筑的具體位置來合理安排建筑布局，減少建筑的燈光問題，降低燈光耗能。在通風(fēng)方面綜合考慮當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r，使建筑一定程度上能夠擁有冬暖夏涼的特點(diǎn)，體現(xiàn)綠色建筑的設(shè)計(jì)理念。

同時(shí)注重品牌經(jīng)營和提升，外立面造型在一段時(shí)期統(tǒng)一風(fēng)格和外墻色彩，在設(shè)計(jì)初期，就應(yīng)該考慮企業(yè)和樓盤標(biāo)識(shí)的設(shè)置。同時(shí)對商業(yè)體設(shè)計(jì)考慮店招的統(tǒng)一設(shè)置。

對電梯間等公共部分、陽臺(tái)欄板的裝修統(tǒng)一形式和標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)公司開發(fā)情況分為高配和基本配置兩種檔次，按項(xiàng)目定位進(jìn)行選取。

加強(qiáng)各設(shè)計(jì)階段圖紙的審核工作，及時(shí)組織各相關(guān)專業(yè)人員對設(shè)計(jì)過程進(jìn)行監(jiān)督，定期與設(shè)計(jì)單位交流溝通，確保設(shè)計(jì)要求和意圖及時(shí)落實(shí)。設(shè)計(jì)完成后組織相關(guān)人員對圖紙進(jìn)行審核，對部分較復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目建議借助外部審圖資詢單位力量對圖紙進(jìn)行審查，較少錯(cuò)漏碰缺，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。

四、招標(biāo)發(fā)包優(yōu)選承包商

一是嚴(yán)格對招標(biāo)文件涉及造價(jià)條款的把關(guān)，合理編制工程量清單和標(biāo)底。特別是對較復(fù)雜的公共建筑項(xiàng)目，參建的承包商較多，應(yīng)對各承包商的工作界面進(jìn)行界定，避免產(chǎn)生工序間的重疊或缺失。杜絕因招標(biāo)文件、合同文件等不夠嚴(yán)密，在施工、結(jié)算時(shí)造成糾紛和索賠。

二是對清單中的項(xiàng)目描述和設(shè)備材料盡可能詳細(xì)，杜絕漏洞。在材料描述中，杜絕大范圍名詞、產(chǎn)品產(chǎn)地等概略性描述。如鍍鋅鋼管應(yīng)明確熱鍍鋅鋼管、開關(guān)閥門不能只寫產(chǎn)地而應(yīng)明確廠家和品牌，甚至產(chǎn)品系列。對于電梯等成套設(shè)備采購，除應(yīng)明確設(shè)備參數(shù)外，還應(yīng)將設(shè)備必須的通用件（如電梯空調(diào)、監(jiān)控通訊等及相關(guān)配置所需的線路和控制模塊）列入招標(biāo)范圍，杜絕因此造成費(fèi)用與合同不符。endprint

三是合理低價(jià)者中標(biāo)，杜絕一味尋求絕對低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡性競爭中標(biāo)后，拖延工期和降低工程質(zhì)量。

四是加強(qiáng)對投標(biāo)文件進(jìn)行分析。合同簽訂前，詳細(xì)列出各投標(biāo)文件中存在的單價(jià)過低和過高項(xiàng)目、漏項(xiàng)和不明確的內(nèi)容及其對總造價(jià)的影響程度，及時(shí)在合同談判時(shí)進(jìn)行修正或加以控制。

五、施工管理全過程受控

一是嚴(yán)格按照建設(shè)項(xiàng)目流程管理，遵守行業(yè)相關(guān)規(guī)范和程序。結(jié)合公司質(zhì)量管理體系、HSE管理體系和內(nèi)控體系管理實(shí)效運(yùn)行，對施工作業(yè)方案（特別是專項(xiàng)方案） 的審批、技術(shù)安全交底、作業(yè)許可辦理、安全防護(hù)措施落實(shí)、現(xiàn)場文明施工、“三違”情況、監(jiān)理履職等全過程進(jìn)行監(jiān)管。

同時(shí)充分發(fā)揮監(jiān)理的監(jiān)督作用，對重點(diǎn)環(huán)節(jié)、關(guān)鍵工序，要求監(jiān)理人員跟班監(jiān)督。公司各現(xiàn)場項(xiàng)目部對監(jiān)理人員進(jìn)行監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量一次性驗(yàn)收合格。

二是明確把標(biāo)化工地建設(shè)工作作為目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求。不僅狠抓作業(yè)現(xiàn)場人的不安全行為、環(huán)境和管理缺陷、物的不安全狀況，還重點(diǎn)檢查承包商“五關(guān)”動(dòng)態(tài)監(jiān)管情況，特別是“五大傷害”的防護(hù)措施落實(shí)情況。進(jìn)一步遏制“三違”情況和“低、老、壞”現(xiàn)象，杜絕承包商事故發(fā)生。

三是嚴(yán)把現(xiàn)場簽證關(guān)，對施工過程中出現(xiàn)的工程量洽商、設(shè)計(jì)變更嚴(yán)格控制，對必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，須經(jīng)設(shè)計(jì)單位、現(xiàn)場代表、監(jiān)理工程師己方共同簽字認(rèn)可，并由雙方造價(jià)管理人員核實(shí)簽認(rèn)工程量，避免因現(xiàn)場簽證不嚴(yán)造成結(jié)算時(shí)的扯皮現(xiàn)象。對超過限額的設(shè)計(jì)變更須按程序報(bào)公司相關(guān)部門和分管領(lǐng)導(dǎo)審批后方可實(shí)施。

四是對可調(diào)價(jià)格設(shè)備和材料，定期開展市場調(diào)研，采取貨比三家，多家比價(jià)的辦法，確保合理定價(jià)。

六、以人文本強(qiáng)化項(xiàng)目服務(wù)和后評(píng)價(jià)

一是加強(qiáng)售后服務(wù)和物業(yè)管理水平，目前公司下設(shè)的物業(yè)公司承擔(dān)了較多的維修和與業(yè)主溝通的職責(zé)，及時(shí)解決用戶提出的問題和良好的物業(yè)管理將通過業(yè)主與其他人士的交流，提升公司的品牌和美譽(yù)度，有效地促進(jìn)房屋房屋銷售。

二是充分利用項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，通過對項(xiàng)目的投資決策、預(yù)期收益等項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)加以分析，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行和預(yù)期情況的差距，分析出現(xiàn)的原因，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)過程中取得的成績和存在的問題。為下步公司項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理工作改進(jìn)提供依據(jù)，避免出現(xiàn)類似的問題。

總之，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭日趨激烈的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化出發(fā)，提高管理水平，加強(qiáng)成本管理和市場競爭能力。針對薄弱環(huán)節(jié)，采取有效措施，使精細(xì)化管理落到實(shí)處，不斷提高項(xiàng)目管理水平和效益，才能在市場競爭中更上一層樓。endprint