遲麗華　王曉文

摘要：目前，作為新一輪稅制改革，房地產(chǎn)稅立法被列為稅制改革進(jìn)程而再次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。美國(guó)已經(jīng)建立了較為完善、穩(wěn)定和成熟的房地產(chǎn)稅收制度。從房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展看，借鑒美國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革具有深遠(yuǎn)的意義。首先探討和總結(jié)了美國(guó)房地產(chǎn)稅收制度體系的經(jīng)驗(yàn)，然后對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)稅改革的問題與難點(diǎn)進(jìn)行深入剖析，并提出了立足基本國(guó)情的房地產(chǎn)稅制改革建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制，改革，美國(guó)，借鑒

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）10-0075-80 收稿日期：2014-08-26

1 美國(guó)房地產(chǎn)稅制的探討與經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1.1 稅制要素

美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收一般財(cái)產(chǎn)稅，美國(guó)現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收的，即房地產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅的主要組成部分。美國(guó)房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象是土地和房屋。稅率決定權(quán)方面，美國(guó)的房地產(chǎn)稅完全由地方自行制定。稅率形式方面，采用相對(duì)簡(jiǎn)單又便于操作的比例稅率。每年地方政府根據(jù)當(dāng)年政府財(cái)政預(yù)算的要求，通過“倒擠”方式來確定稅率。

美國(guó)房地產(chǎn)稅的稅基是以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一定比例來確定，且由州政府負(fù)責(zé)完成這項(xiàng)工作。由于美國(guó)聯(lián)邦和州之間執(zhí)行分稅制，房產(chǎn)稅被劃為地方主體稅種，因此各州確定評(píng)估價(jià)值的一定比例的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。例如加利福尼亞州相關(guān)法律規(guī)定，以政府指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的40%為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

1.2 稅收優(yōu)惠政策

美國(guó)制定的房地產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策是根據(jù)本國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、人文和地理等諸多因素綜合的結(jié)果。既有實(shí)行直接減免稅、稅收抵免等形式，也有采用農(nóng)場(chǎng)土地專項(xiàng)優(yōu)惠、延期納稅等優(yōu)惠形式，如表1所示。

1.3 房地產(chǎn)稅收征管

從立法權(quán)來看，通常由聯(lián)邦和州行使，地方則沒有稅收立法權(quán)，僅僅根據(jù)州頒布的稅法要求進(jìn)行征收和管理。從稅基評(píng)估與征管來看，主要由地方政府負(fù)責(zé)房地產(chǎn)評(píng)估和征管，這是因?yàn)榈胤秸哂屑皶r(shí)有效地掌握本轄區(qū)房地產(chǎn)信息的優(yōu)勢(shì)，從而合理地確定評(píng)估價(jià)值。

房地產(chǎn)稅制比較成熟的美國(guó)具備了完善的稅基評(píng)估機(jī)制與領(lǐng)先的評(píng)估技術(shù)。由美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)管理估價(jià)行業(yè)，并制定評(píng)估理論與實(shí)務(wù)的《美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則》。稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置，美國(guó)房地產(chǎn)稅評(píng)稅機(jī)構(gòu)采用由稅務(wù)部門以外的政府部門負(fù)責(zé)的模式，將評(píng)估與征管分設(shè)，以確保結(jié)果的客觀公平。稅基評(píng)估方法主要選用兩種類型，如表2所示。稅基評(píng)估技術(shù)手段，通常采用批量評(píng)估技術(shù)。

1.4 美國(guó)房地產(chǎn)稅制建設(shè)經(jīng)驗(yàn)

近百年來，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅體系進(jìn)行不斷改革以適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需求。目前，美國(guó)已經(jīng)建立了較為完善、穩(wěn)定和成熟的房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)稅制建設(shè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)概括如下：

第一是從稅收的分布結(jié)構(gòu)來看，與房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的征稅相比較，更加側(cè)重于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅；第二是房地產(chǎn)稅制的稅種涉及了房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和使用等多個(gè)環(huán)節(jié)，稅種設(shè)置比較穩(wěn)定，涉及面廣；第三是征收范圍廣泛，除城鎮(zhèn)外，還包括農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)建筑物和土地，以保證豐富、穩(wěn)定的稅源；第四是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值（即資本價(jià)值）為核心的評(píng)估價(jià)值作為稅基，充分考慮到級(jí)差收入與時(shí)間價(jià)值因素，遵循了稅負(fù)垂直公平的原則；第五是稅率設(shè)計(jì)為差別比例稅率，由各州地方政府根據(jù)每年本地區(qū)財(cái)政預(yù)算確定稅率，年度間稅率不同；第六是建立了完善的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)和信息共享機(jī)制?？傊绹?guó)的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)不僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展起到了調(diào)節(jié)作用，還提高了房地產(chǎn)的交易量，杜絕其資源的閑置浪費(fèi)現(xiàn)象。同時(shí)，使其成為地方政府的有效收入來源之一，從而確保穩(wěn)定的政府財(cái)源。

2 我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及改革難點(diǎn)

2.1 我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

從上世紀(jì)80年代中期以后，為滿足改革開放的需求，在分稅制改革的基礎(chǔ)上逐漸形成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制。隨著農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度、住房制度等一系列重大改革的推進(jìn)，原有不適宜的房地產(chǎn)稅制已經(jīng)顯露出弊端。

2.1.1 涉及稅種繁復(fù)，稅負(fù)分布不合理

在房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)，涉稅包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、契稅和印花稅以及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等，涉稅多、稅負(fù)重，其中涉及到流轉(zhuǎn)稅，流轉(zhuǎn)稅具有稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁性，最終稅負(fù)將由購(gòu)房者承擔(dān)。與之形成明顯對(duì)比的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，主要涉及房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅等，除了存在涉稅少、稅負(fù)低的特點(diǎn)之外，免稅范圍過大，對(duì)于個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，這與稅負(fù)的公平原則相悖。此外，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中涉及房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)的稅種多達(dá)11種，且存在重復(fù)征稅現(xiàn)象，這不僅會(huì)給納稅人帶來過重的納稅負(fù)擔(dān)，也會(huì)增加稅收征管的難度。

2.1.2 征稅范圍非常狹窄，調(diào)控功能嚴(yán)重弱化

目前，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍過于狹窄，僅對(duì)于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)和土地，而不包括農(nóng)村地區(qū)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的初步建立和逐步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益開放，房地產(chǎn)權(quán)屬正逐漸向個(gè)人進(jìn)行過渡，房地產(chǎn)已由集中在國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等非個(gè)人手中轉(zhuǎn)變?yōu)楦叨燃性趥€(gè)人手中。但是將個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)完全免稅，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)稅調(diào)控社會(huì)貧富差距的功能嚴(yán)重弱化，有悖于多受益者多納稅的原則。同時(shí)，將國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用，以及宗教寺廟、公園、名勝古跡等自用房產(chǎn)及土地列為免稅對(duì)象，甚至對(duì)企業(yè)未利用的荒山林地也納入不征稅范圍。過多的、不合理的減免稅優(yōu)惠政策也導(dǎo)致了納稅不公平，并且為有些納稅人提供了避稅的空間。

2.1.3 計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一，稅率設(shè)計(jì)不合理

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征是按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的扣除（損耗價(jià)值）后的余值，采用1.2%的比例稅率計(jì)征。從租計(jì)征是依據(jù)租金收入12%的稅率征收。從上述看，自有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與出租房產(chǎn)二者的計(jì)稅依據(jù)沒有統(tǒng)一，并且根據(jù)歷史成本計(jì)算確定的房產(chǎn)余值，既不能反映級(jí)差收入，也不能體現(xiàn)時(shí)間價(jià)值。不同時(shí)期建造的房產(chǎn)，其造價(jià)成本差距甚多，致使稅負(fù)情況不同，違背了稅收的公平原則。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅義務(wù)人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，采用每平方米土地的年稅額（即定額稅率）計(jì)征。以土地面積計(jì)稅使稅額不能隨土地價(jià)值的增長(zhǎng)而提高，導(dǎo)致稅源收入缺乏彈性，既不能有效發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的作用，也難以對(duì)土地囤積和土地投機(jī)行為起到有效的抑制作用。endprint

2.2 滬渝兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)評(píng)析

2011年1月28日，上海、重慶宣布正式開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并公布了改革試點(diǎn)的方案。試點(diǎn)改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到了一定積極作用，但仍存在一些缺陷：第一是對(duì)房產(chǎn)稅改革目標(biāo)定位不合理，滬、渝試點(diǎn)方案均旨在抑制過熱的房?jī)r(jià)，卻夸大財(cái)產(chǎn)稅的基本職能。第二是上海的房產(chǎn)稅征稅范圍僅涉及第二套以上的新購(gòu)商品房和外地人新購(gòu)房產(chǎn)，根本不涉及存量房，而重慶雖對(duì)存量房征稅，但僅限于主城九區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅和高檔房，征稅范圍仍過窄。第三是盡管與試點(diǎn)前以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)相比，試點(diǎn)后以房產(chǎn)成交價(jià)作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有所進(jìn)步，但仍未體現(xiàn)房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。第四是稅率過低，級(jí)次偏少。雖然滬、渝試點(diǎn)方案均設(shè)定分檔稅率，但重慶設(shè)定的三個(gè)檔次，分別為0.5%、1%和1.2%，而上海僅有兩檔稅率，分別為0.6%和0.4%。均低于其他國(guó)家的一般標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)不科學(xué)，很難實(shí)現(xiàn)稅收的縱向公平。第五是免稅方案不盡合理，試點(diǎn)的免稅面積沒有綜合考慮到家庭人口、地理位置等諸多因素，不利于抑制炒房等投機(jī)性需求。

2.3 我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的難點(diǎn)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革難以推進(jìn)，主要是面臨立法和征管兩大難題。

2.3.1 房地產(chǎn)稅立法目的、模式等體制問題沒有達(dá)成共識(shí)

首先，房地產(chǎn)稅的立法定位是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、遏制投機(jī)投資性需求，還是為了地方政府取得財(cái)政收入，當(dāng)前爭(zhēng)議較大且沒有給予明確回答。其次，房地產(chǎn)稅改革對(duì)稅制要素的不同設(shè)定，會(huì)對(duì)立法模式產(chǎn)生差異性。比如對(duì)土地和房產(chǎn)采取分開征稅還是合并征稅、計(jì)稅依據(jù)按從價(jià)計(jì)征還是從量計(jì)征、稅收優(yōu)惠對(duì)人均面積免稅還是居民第一套住房免稅、對(duì)農(nóng)村的房產(chǎn)是否征稅等，這是稅制改革中難度最大的任務(wù)。

2.3.2 缺乏完善的稅收征管輔助制度

目前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系尚不健全、財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)較少、不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度不健全、個(gè)人房產(chǎn)信息未實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，給稅收征管帶來了巨大的挑戰(zhàn)，并導(dǎo)致稅收流失現(xiàn)象十分嚴(yán)重。深入研究其背后原因：第一是稅收征管技術(shù)條件相對(duì)有限，現(xiàn)有的征管資源難以滿足普遍征收房地產(chǎn)稅的需要；第二是缺乏征管機(jī)構(gòu)與外部之間信息共享機(jī)制，稅務(wù)部門信息與房產(chǎn)、土地管理部門信息難以實(shí)現(xiàn)共享，沒有達(dá)到相互配合的結(jié)果，使得重復(fù)采集信息成本增加，這與美國(guó)集中統(tǒng)一管理模式是截然不同的。

3 借鑒美國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革

在黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革方面，簡(jiǎn)明扼要的表述為“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。對(duì)于深化財(cái)稅體制改革這一重大任務(wù)而言，其中的房地產(chǎn)稅制改革必然是財(cái)稅體制改革的重中之重。筆者認(rèn)為，應(yīng)以我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及改革難點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，借鑒適合我國(guó)國(guó)情特點(diǎn)的美國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合新一輪稅制改革的要求，將我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的內(nèi)容歸納為“清費(fèi)立稅，兩稅合一，普遍征稅，統(tǒng)一稅基，評(píng)估計(jì)稅，差別稅率，合理稅收優(yōu)惠以及加強(qiáng)征管建設(shè)”。

3.1 明確房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)取向

房地產(chǎn)稅的目標(biāo)定位應(yīng)基于完善與優(yōu)化稅制的視角，堅(jiān)決不以直接抑制房?jī)r(jià)以及遏制過度的房地產(chǎn)投機(jī)為目標(biāo)。為此，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的近期目標(biāo)取向應(yīng)是選取有代表性的城市作為進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并考慮各地區(qū)不同情況，由地方政府設(shè)計(jì)具體的試點(diǎn)方案。還要對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)交易階段涉稅多、稅負(fù)重的問題，采取清理、簡(jiǎn)化現(xiàn)有的開發(fā)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，以不加重整體稅負(fù)為前提，將有些房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)合理的費(fèi)調(diào)整為稅。遠(yuǎn)期目標(biāo)取向則是為順應(yīng)國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)，將我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，統(tǒng)一房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象，盡早實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅立法。

3.2 擴(kuò)大征收范圍，遵循普遍征稅原則

應(yīng)將當(dāng)前只對(duì)營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)征稅逐步擴(kuò)大到對(duì)包括居民住房在內(nèi)的保有階段的房產(chǎn)征稅。具體而言，考慮到目前我國(guó)稅收征管條件尚不成熟，全面征收會(huì)引起不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)以我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍為基礎(chǔ)，堅(jiān)持先易后難、循序漸進(jìn)的原則，將個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)適時(shí)納入征稅范圍，尤其是將征稅力度集中在多套、高檔消費(fèi)住房方面。還將部分行政事業(yè)性單位的非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)、農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)也納入征稅范圍。同時(shí)，應(yīng)借鑒美國(guó)的成熟經(jīng)驗(yàn)，對(duì)開發(fā)商未出售的房地產(chǎn)征稅，規(guī)定未出售房地產(chǎn)的免稅期限，對(duì)逾期未出售的房地產(chǎn)征稅，防止有些開發(fā)商蓄意囤積房地產(chǎn)。此外，考慮到房地產(chǎn)稅具有穩(wěn)固、持續(xù)的特殊性質(zhì)，應(yīng)將房地產(chǎn)稅劃歸為地方政府進(jìn)行管理，使其成為地方稅中的重要稅種，并且作為地方財(cái)源的重要支柱。

3.3 合理調(diào)整稅基，實(shí)現(xiàn)稅基統(tǒng)一

應(yīng)將現(xiàn)行以房產(chǎn)余值或租金收入為稅基、以實(shí)際占用土地面積為稅基，統(tǒng)一改為以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為稅基。值得一提的是，綜合考慮到我國(guó)當(dāng)前尚未健全的專業(yè)評(píng)估機(jī)制，以及房地產(chǎn)數(shù)量眾多、區(qū)域差距過大的現(xiàn)實(shí)狀況，建議暫時(shí)不以評(píng)估值作為稅基，而是按交易價(jià)為評(píng)估值。待評(píng)估體系相對(duì)完善時(shí)，將稅基設(shè)計(jì)為房產(chǎn)的評(píng)估值。事實(shí)上，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值為基礎(chǔ)確定稅基，不僅遵循了能力納稅的原則，多收入多繳稅；而且隨著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的提高，可以使房地產(chǎn)稅收金額穩(wěn)步增長(zhǎng)，提高地方政府收入彈性，從而滿足財(cái)政支出的需求。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，應(yīng)按照最近的交易價(jià)為基準(zhǔn)，借助現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)包括房?jī)r(jià)總水平的變化、所處區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)（如樓層和朝向）、公共基礎(chǔ)設(shè)施等因素綜合考慮與評(píng)估，并根據(jù)市場(chǎng)及其他相關(guān)因素變化情況進(jìn)行定期調(diào)整，可以在3-5年為評(píng)估周期進(jìn)行調(diào)整，以確保評(píng)估值能夠可靠的反映房地產(chǎn)的價(jià)值。如果納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生異議，可向稅務(wù)部門提出復(fù)議申請(qǐng)，并提交中介機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，得到認(rèn)可后即以新的評(píng)估價(jià)為計(jì)稅依據(jù)。

3.4 靈活設(shè)計(jì)差別稅率

考慮到滬、渝兩地試點(diǎn)方案中涉及的稅率均低于其他國(guó)家的一般標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)不合理的問題。為此，應(yīng)借鑒美國(guó)房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)，并從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，可以實(shí)行差別化比例稅率，即在全國(guó)范圍內(nèi)充分調(diào)查納稅人居住消費(fèi)水平狀況的基礎(chǔ)上，綜合考慮房產(chǎn)的區(qū)域位置、用途等諸多因素，嚴(yán)格劃分不同類型的房產(chǎn)，設(shè)定不同檔次的稅率。對(duì)不同收入群體實(shí)施差別稅率，比如對(duì)擁有高檔住宅或多套房產(chǎn)的高收入群體，應(yīng)通過設(shè)定高稅率來增加其納稅負(fù)擔(dān)，調(diào)整收入分配比例，而對(duì)中低收入群體應(yīng)設(shè)定低稅率，并制定簡(jiǎn)化的稅收優(yōu)惠以減輕其負(fù)擔(dān)。同時(shí)，地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況有權(quán)在規(guī)定的稅率范圍內(nèi)自行上下浮動(dòng)稅率。

3.5 科學(xué)設(shè)計(jì)稅收優(yōu)惠政策

以保障居民的基本居住權(quán)為前提，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收力度，重點(diǎn)管理過多占用資源的群體，同時(shí)減輕特殊納稅人的負(fù)擔(dān)。具體設(shè)想如下：一是應(yīng)考慮居民的基本住房消費(fèi)需求。對(duì)購(gòu)買的第一套商品房可以免稅，但超出標(biāo)準(zhǔn)面積的部分與第二套以上商品房則實(shí)行較高稅率來征稅。這樣既能對(duì)社會(huì)貧富的住房水平差距起到有效的調(diào)節(jié)作用，又能有效的抑制過度投資和投機(jī)行為。二是應(yīng)考慮家庭成員因素。應(yīng)充分考慮到子女是否已婚、是否擁有獨(dú)立住房，還應(yīng)包括住房條件、地理位置等因素。比如，對(duì)優(yōu)越區(qū)域環(huán)境的房產(chǎn)，因其房產(chǎn)價(jià)值較高，能夠說明產(chǎn)權(quán)人的納稅能力充足，對(duì)其免稅面積適當(dāng)縮小，反之適當(dāng)擴(kuò)大。三是要特別考慮保障性住房的稅收優(yōu)惠。相對(duì)商品房而言，公共廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障性質(zhì)。因此，地方政府應(yīng)明確公開房產(chǎn)稅用途，合理減免稅收，同時(shí)加大保障房供給。

3.6 建立健全征管共享機(jī)制

應(yīng)加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)和信息共享機(jī)制的建設(shè)，從而保證稅收征管效率，降低操作成本。參考美國(guó)的先進(jìn)做法，廣泛借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等現(xiàn)代信息技術(shù)，完成產(chǎn)權(quán)登記信息、納稅人信息等共享機(jī)制的建立。同時(shí)，完善爭(zhēng)議解決機(jī)制和加強(qiáng)權(quán)力制約可以保障公民權(quán)益，避免出現(xiàn)不公平的情況。

參考文獻(xiàn)：

1.賈康.房產(chǎn)稅改革：美國(guó)模式和中國(guó)選擇.人民論壇.2011.1

2.董蕾.美國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅收制度的啟示.稅務(wù)研究.2012.9

3.周清.房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)成效評(píng)析與政策調(diào)整.稅務(wù)研究.2012.10

4.陳杰 季騁.世界主要國(guó)家房產(chǎn)稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與實(shí)施效果的總結(jié)與借鑒.社會(huì)科學(xué)輯刊.2012.6

作者簡(jiǎn)介：

遲麗華，遼寧師范大學(xué)會(huì)計(jì)系教授、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師，主要研究方向?yàn)槠髽I(yè)稅收制度。

王曉文，遼寧師范大學(xué)研究生，主要研究方向?yàn)槠髽I(yè)稅收制度。endprint

2.2 滬渝兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)評(píng)析

2011年1月28日，上海、重慶宣布正式開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并公布了改革試點(diǎn)的方案。試點(diǎn)改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到了一定積極作用，但仍存在一些缺陷：第一是對(duì)房產(chǎn)稅改革目標(biāo)定位不合理，滬、渝試點(diǎn)方案均旨在抑制過熱的房?jī)r(jià)，卻夸大財(cái)產(chǎn)稅的基本職能。第二是上海的房產(chǎn)稅征稅范圍僅涉及第二套以上的新購(gòu)商品房和外地人新購(gòu)房產(chǎn)，根本不涉及存量房，而重慶雖對(duì)存量房征稅，但僅限于主城九區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅和高檔房，征稅范圍仍過窄。第三是盡管與試點(diǎn)前以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)相比，試點(diǎn)后以房產(chǎn)成交價(jià)作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有所進(jìn)步，但仍未體現(xiàn)房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。第四是稅率過低，級(jí)次偏少。雖然滬、渝試點(diǎn)方案均設(shè)定分檔稅率，但重慶設(shè)定的三個(gè)檔次，分別為0.5%、1%和1.2%，而上海僅有兩檔稅率，分別為0.6%和0.4%。均低于其他國(guó)家的一般標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)不科學(xué)，很難實(shí)現(xiàn)稅收的縱向公平。第五是免稅方案不盡合理，試點(diǎn)的免稅面積沒有綜合考慮到家庭人口、地理位置等諸多因素，不利于抑制炒房等投機(jī)性需求。

2.3 我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的難點(diǎn)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革難以推進(jìn)，主要是面臨立法和征管兩大難題。

2.3.1 房地產(chǎn)稅立法目的、模式等體制問題沒有達(dá)成共識(shí)

首先，房地產(chǎn)稅的立法定位是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、遏制投機(jī)投資性需求，還是為了地方政府取得財(cái)政收入，當(dāng)前爭(zhēng)議較大且沒有給予明確回答。其次，房地產(chǎn)稅改革對(duì)稅制要素的不同設(shè)定，會(huì)對(duì)立法模式產(chǎn)生差異性。比如對(duì)土地和房產(chǎn)采取分開征稅還是合并征稅、計(jì)稅依據(jù)按從價(jià)計(jì)征還是從量計(jì)征、稅收優(yōu)惠對(duì)人均面積免稅還是居民第一套住房免稅、對(duì)農(nóng)村的房產(chǎn)是否征稅等，這是稅制改革中難度最大的任務(wù)。

2.3.2 缺乏完善的稅收征管輔助制度

目前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系尚不健全、財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)較少、不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度不健全、個(gè)人房產(chǎn)信息未實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，給稅收征管帶來了巨大的挑戰(zhàn)，并導(dǎo)致稅收流失現(xiàn)象十分嚴(yán)重。深入研究其背后原因：第一是稅收征管技術(shù)條件相對(duì)有限，現(xiàn)有的征管資源難以滿足普遍征收房地產(chǎn)稅的需要；第二是缺乏征管機(jī)構(gòu)與外部之間信息共享機(jī)制，稅務(wù)部門信息與房產(chǎn)、土地管理部門信息難以實(shí)現(xiàn)共享，沒有達(dá)到相互配合的結(jié)果，使得重復(fù)采集信息成本增加，這與美國(guó)集中統(tǒng)一管理模式是截然不同的。

3 借鑒美國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革

在黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革方面，簡(jiǎn)明扼要的表述為“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。對(duì)于深化財(cái)稅體制改革這一重大任務(wù)而言，其中的房地產(chǎn)稅制改革必然是財(cái)稅體制改革的重中之重。筆者認(rèn)為，應(yīng)以我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及改革難點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，借鑒適合我國(guó)國(guó)情特點(diǎn)的美國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合新一輪稅制改革的要求，將我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的內(nèi)容歸納為“清費(fèi)立稅，兩稅合一，普遍征稅，統(tǒng)一稅基，評(píng)估計(jì)稅，差別稅率，合理稅收優(yōu)惠以及加強(qiáng)征管建設(shè)”。

3.1 明確房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)取向

房地產(chǎn)稅的目標(biāo)定位應(yīng)基于完善與優(yōu)化稅制的視角，堅(jiān)決不以直接抑制房?jī)r(jià)以及遏制過度的房地產(chǎn)投機(jī)為目標(biāo)。為此，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的近期目標(biāo)取向應(yīng)是選取有代表性的城市作為進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并考慮各地區(qū)不同情況，由地方政府設(shè)計(jì)具體的試點(diǎn)方案。還要對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)交易階段涉稅多、稅負(fù)重的問題，采取清理、簡(jiǎn)化現(xiàn)有的開發(fā)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，以不加重整體稅負(fù)為前提，將有些房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)合理的費(fèi)調(diào)整為稅。遠(yuǎn)期目標(biāo)取向則是為順應(yīng)國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)，將我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，統(tǒng)一房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象，盡早實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅立法。

3.2 擴(kuò)大征收范圍，遵循普遍征稅原則

應(yīng)將當(dāng)前只對(duì)營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)征稅逐步擴(kuò)大到對(duì)包括居民住房在內(nèi)的保有階段的房產(chǎn)征稅。具體而言，考慮到目前我國(guó)稅收征管條件尚不成熟，全面征收會(huì)引起不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)以我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍為基礎(chǔ)，堅(jiān)持先易后難、循序漸進(jìn)的原則，將個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)適時(shí)納入征稅范圍，尤其是將征稅力度集中在多套、高檔消費(fèi)住房方面。還將部分行政事業(yè)性單位的非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)、農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)也納入征稅范圍。同時(shí)，應(yīng)借鑒美國(guó)的成熟經(jīng)驗(yàn)，對(duì)開發(fā)商未出售的房地產(chǎn)征稅，規(guī)定未出售房地產(chǎn)的免稅期限，對(duì)逾期未出售的房地產(chǎn)征稅，防止有些開發(fā)商蓄意囤積房地產(chǎn)。此外，考慮到房地產(chǎn)稅具有穩(wěn)固、持續(xù)的特殊性質(zhì)，應(yīng)將房地產(chǎn)稅劃歸為地方政府進(jìn)行管理，使其成為地方稅中的重要稅種，并且作為地方財(cái)源的重要支柱。

3.3 合理調(diào)整稅基，實(shí)現(xiàn)稅基統(tǒng)一

應(yīng)將現(xiàn)行以房產(chǎn)余值或租金收入為稅基、以實(shí)際占用土地面積為稅基，統(tǒng)一改為以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為稅基。值得一提的是，綜合考慮到我國(guó)當(dāng)前尚未健全的專業(yè)評(píng)估機(jī)制，以及房地產(chǎn)數(shù)量眾多、區(qū)域差距過大的現(xiàn)實(shí)狀況，建議暫時(shí)不以評(píng)估值作為稅基，而是按交易價(jià)為評(píng)估值。待評(píng)估體系相對(duì)完善時(shí)，將稅基設(shè)計(jì)為房產(chǎn)的評(píng)估值。事實(shí)上，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值為基礎(chǔ)確定稅基，不僅遵循了能力納稅的原則，多收入多繳稅；而且隨著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的提高，可以使房地產(chǎn)稅收金額穩(wěn)步增長(zhǎng)，提高地方政府收入彈性，從而滿足財(cái)政支出的需求。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，應(yīng)按照最近的交易價(jià)為基準(zhǔn)，借助現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)包括房?jī)r(jià)總水平的變化、所處區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)（如樓層和朝向）、公共基礎(chǔ)設(shè)施等因素綜合考慮與評(píng)估，并根據(jù)市場(chǎng)及其他相關(guān)因素變化情況進(jìn)行定期調(diào)整，可以在3-5年為評(píng)估周期進(jìn)行調(diào)整，以確保評(píng)估值能夠可靠的反映房地產(chǎn)的價(jià)值。如果納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生異議，可向稅務(wù)部門提出復(fù)議申請(qǐng)，并提交中介機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，得到認(rèn)可后即以新的評(píng)估價(jià)為計(jì)稅依據(jù)。

3.4 靈活設(shè)計(jì)差別稅率

考慮到滬、渝兩地試點(diǎn)方案中涉及的稅率均低于其他國(guó)家的一般標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)不合理的問題。為此，應(yīng)借鑒美國(guó)房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)，并從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，可以實(shí)行差別化比例稅率，即在全國(guó)范圍內(nèi)充分調(diào)查納稅人居住消費(fèi)水平狀況的基礎(chǔ)上，綜合考慮房產(chǎn)的區(qū)域位置、用途等諸多因素，嚴(yán)格劃分不同類型的房產(chǎn)，設(shè)定不同檔次的稅率。對(duì)不同收入群體實(shí)施差別稅率，比如對(duì)擁有高檔住宅或多套房產(chǎn)的高收入群體，應(yīng)通過設(shè)定高稅率來增加其納稅負(fù)擔(dān)，調(diào)整收入分配比例，而對(duì)中低收入群體應(yīng)設(shè)定低稅率，并制定簡(jiǎn)化的稅收優(yōu)惠以減輕其負(fù)擔(dān)。同時(shí)，地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況有權(quán)在規(guī)定的稅率范圍內(nèi)自行上下浮動(dòng)稅率。

3.5 科學(xué)設(shè)計(jì)稅收優(yōu)惠政策

以保障居民的基本居住權(quán)為前提，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收力度，重點(diǎn)管理過多占用資源的群體，同時(shí)減輕特殊納稅人的負(fù)擔(dān)。具體設(shè)想如下：一是應(yīng)考慮居民的基本住房消費(fèi)需求。對(duì)購(gòu)買的第一套商品房可以免稅，但超出標(biāo)準(zhǔn)面積的部分與第二套以上商品房則實(shí)行較高稅率來征稅。這樣既能對(duì)社會(huì)貧富的住房水平差距起到有效的調(diào)節(jié)作用，又能有效的抑制過度投資和投機(jī)行為。二是應(yīng)考慮家庭成員因素。應(yīng)充分考慮到子女是否已婚、是否擁有獨(dú)立住房，還應(yīng)包括住房條件、地理位置等因素。比如，對(duì)優(yōu)越區(qū)域環(huán)境的房產(chǎn)，因其房產(chǎn)價(jià)值較高，能夠說明產(chǎn)權(quán)人的納稅能力充足，對(duì)其免稅面積適當(dāng)縮小，反之適當(dāng)擴(kuò)大。三是要特別考慮保障性住房的稅收優(yōu)惠。相對(duì)商品房而言，公共廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障性質(zhì)。因此，地方政府應(yīng)明確公開房產(chǎn)稅用途，合理減免稅收，同時(shí)加大保障房供給。

3.6 建立健全征管共享機(jī)制

應(yīng)加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)和信息共享機(jī)制的建設(shè)，從而保證稅收征管效率，降低操作成本。參考美國(guó)的先進(jìn)做法，廣泛借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等現(xiàn)代信息技術(shù)，完成產(chǎn)權(quán)登記信息、納稅人信息等共享機(jī)制的建立。同時(shí)，完善爭(zhēng)議解決機(jī)制和加強(qiáng)權(quán)力制約可以保障公民權(quán)益，避免出現(xiàn)不公平的情況。

參考文獻(xiàn)：

1.賈康.房產(chǎn)稅改革：美國(guó)模式和中國(guó)選擇.人民論壇.2011.1

2.董蕾.美國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅收制度的啟示.稅務(wù)研究.2012.9

3.周清.房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)成效評(píng)析與政策調(diào)整.稅務(wù)研究.2012.10

4.陳杰 季騁.世界主要國(guó)家房產(chǎn)稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與實(shí)施效果的總結(jié)與借鑒.社會(huì)科學(xué)輯刊.2012.6

作者簡(jiǎn)介：

遲麗華，遼寧師范大學(xué)會(huì)計(jì)系教授、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師，主要研究方向?yàn)槠髽I(yè)稅收制度。

王曉文，遼寧師范大學(xué)研究生，主要研究方向?yàn)槠髽I(yè)稅收制度。endprint

2.2 滬渝兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)評(píng)析

2011年1月28日，上海、重慶宣布正式開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并公布了改革試點(diǎn)的方案。試點(diǎn)改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到了一定積極作用，但仍存在一些缺陷：第一是對(duì)房產(chǎn)稅改革目標(biāo)定位不合理，滬、渝試點(diǎn)方案均旨在抑制過熱的房?jī)r(jià)，卻夸大財(cái)產(chǎn)稅的基本職能。第二是上海的房產(chǎn)稅征稅范圍僅涉及第二套以上的新購(gòu)商品房和外地人新購(gòu)房產(chǎn)，根本不涉及存量房，而重慶雖對(duì)存量房征稅，但僅限于主城九區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅和高檔房，征稅范圍仍過窄。第三是盡管與試點(diǎn)前以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)相比，試點(diǎn)后以房產(chǎn)成交價(jià)作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有所進(jìn)步，但仍未體現(xiàn)房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。第四是稅率過低，級(jí)次偏少。雖然滬、渝試點(diǎn)方案均設(shè)定分檔稅率，但重慶設(shè)定的三個(gè)檔次，分別為0.5%、1%和1.2%，而上海僅有兩檔稅率，分別為0.6%和0.4%。均低于其他國(guó)家的一般標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)不科學(xué)，很難實(shí)現(xiàn)稅收的縱向公平。第五是免稅方案不盡合理，試點(diǎn)的免稅面積沒有綜合考慮到家庭人口、地理位置等諸多因素，不利于抑制炒房等投機(jī)性需求。

2.3 我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的難點(diǎn)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革難以推進(jìn)，主要是面臨立法和征管兩大難題。

2.3.1 房地產(chǎn)稅立法目的、模式等體制問題沒有達(dá)成共識(shí)

首先，房地產(chǎn)稅的立法定位是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、遏制投機(jī)投資性需求，還是為了地方政府取得財(cái)政收入，當(dāng)前爭(zhēng)議較大且沒有給予明確回答。其次，房地產(chǎn)稅改革對(duì)稅制要素的不同設(shè)定，會(huì)對(duì)立法模式產(chǎn)生差異性。比如對(duì)土地和房產(chǎn)采取分開征稅還是合并征稅、計(jì)稅依據(jù)按從價(jià)計(jì)征還是從量計(jì)征、稅收優(yōu)惠對(duì)人均面積免稅還是居民第一套住房免稅、對(duì)農(nóng)村的房產(chǎn)是否征稅等，這是稅制改革中難度最大的任務(wù)。

2.3.2 缺乏完善的稅收征管輔助制度

目前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系尚不健全、財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)較少、不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度不健全、個(gè)人房產(chǎn)信息未實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，給稅收征管帶來了巨大的挑戰(zhàn)，并導(dǎo)致稅收流失現(xiàn)象十分嚴(yán)重。深入研究其背后原因：第一是稅收征管技術(shù)條件相對(duì)有限，現(xiàn)有的征管資源難以滿足普遍征收房地產(chǎn)稅的需要；第二是缺乏征管機(jī)構(gòu)與外部之間信息共享機(jī)制，稅務(wù)部門信息與房產(chǎn)、土地管理部門信息難以實(shí)現(xiàn)共享，沒有達(dá)到相互配合的結(jié)果，使得重復(fù)采集信息成本增加，這與美國(guó)集中統(tǒng)一管理模式是截然不同的。

3 借鑒美國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革

在黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革方面，簡(jiǎn)明扼要的表述為“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。對(duì)于深化財(cái)稅體制改革這一重大任務(wù)而言，其中的房地產(chǎn)稅制改革必然是財(cái)稅體制改革的重中之重。筆者認(rèn)為，應(yīng)以我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及改革難點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，借鑒適合我國(guó)國(guó)情特點(diǎn)的美國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合新一輪稅制改革的要求，將我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的內(nèi)容歸納為“清費(fèi)立稅，兩稅合一，普遍征稅，統(tǒng)一稅基，評(píng)估計(jì)稅，差別稅率，合理稅收優(yōu)惠以及加強(qiáng)征管建設(shè)”。

3.1 明確房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)取向

房地產(chǎn)稅的目標(biāo)定位應(yīng)基于完善與優(yōu)化稅制的視角，堅(jiān)決不以直接抑制房?jī)r(jià)以及遏制過度的房地產(chǎn)投機(jī)為目標(biāo)。為此，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的近期目標(biāo)取向應(yīng)是選取有代表性的城市作為進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并考慮各地區(qū)不同情況，由地方政府設(shè)計(jì)具體的試點(diǎn)方案。還要對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)交易階段涉稅多、稅負(fù)重的問題，采取清理、簡(jiǎn)化現(xiàn)有的開發(fā)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，以不加重整體稅負(fù)為前提，將有些房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)合理的費(fèi)調(diào)整為稅。遠(yuǎn)期目標(biāo)取向則是為順應(yīng)國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)，將我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，統(tǒng)一房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象，盡早實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅立法。

3.2 擴(kuò)大征收范圍，遵循普遍征稅原則

應(yīng)將當(dāng)前只對(duì)營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)征稅逐步擴(kuò)大到對(duì)包括居民住房在內(nèi)的保有階段的房產(chǎn)征稅。具體而言，考慮到目前我國(guó)稅收征管條件尚不成熟，全面征收會(huì)引起不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)以我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍為基礎(chǔ)，堅(jiān)持先易后難、循序漸進(jìn)的原則，將個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)適時(shí)納入征稅范圍，尤其是將征稅力度集中在多套、高檔消費(fèi)住房方面。還將部分行政事業(yè)性單位的非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)、農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)也納入征稅范圍。同時(shí)，應(yīng)借鑒美國(guó)的成熟經(jīng)驗(yàn)，對(duì)開發(fā)商未出售的房地產(chǎn)征稅，規(guī)定未出售房地產(chǎn)的免稅期限，對(duì)逾期未出售的房地產(chǎn)征稅，防止有些開發(fā)商蓄意囤積房地產(chǎn)。此外，考慮到房地產(chǎn)稅具有穩(wěn)固、持續(xù)的特殊性質(zhì)，應(yīng)將房地產(chǎn)稅劃歸為地方政府進(jìn)行管理，使其成為地方稅中的重要稅種，并且作為地方財(cái)源的重要支柱。

3.3 合理調(diào)整稅基，實(shí)現(xiàn)稅基統(tǒng)一

應(yīng)將現(xiàn)行以房產(chǎn)余值或租金收入為稅基、以實(shí)際占用土地面積為稅基，統(tǒng)一改為以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為稅基。值得一提的是，綜合考慮到我國(guó)當(dāng)前尚未健全的專業(yè)評(píng)估機(jī)制，以及房地產(chǎn)數(shù)量眾多、區(qū)域差距過大的現(xiàn)實(shí)狀況，建議暫時(shí)不以評(píng)估值作為稅基，而是按交易價(jià)為評(píng)估值。待評(píng)估體系相對(duì)完善時(shí)，將稅基設(shè)計(jì)為房產(chǎn)的評(píng)估值。事實(shí)上，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值為基礎(chǔ)確定稅基，不僅遵循了能力納稅的原則，多收入多繳稅；而且隨著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的提高，可以使房地產(chǎn)稅收金額穩(wěn)步增長(zhǎng)，提高地方政府收入彈性，從而滿足財(cái)政支出的需求。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，應(yīng)按照最近的交易價(jià)為基準(zhǔn)，借助現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)包括房?jī)r(jià)總水平的變化、所處區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)（如樓層和朝向）、公共基礎(chǔ)設(shè)施等因素綜合考慮與評(píng)估，并根據(jù)市場(chǎng)及其他相關(guān)因素變化情況進(jìn)行定期調(diào)整，可以在3-5年為評(píng)估周期進(jìn)行調(diào)整，以確保評(píng)估值能夠可靠的反映房地產(chǎn)的價(jià)值。如果納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生異議，可向稅務(wù)部門提出復(fù)議申請(qǐng)，并提交中介機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，得到認(rèn)可后即以新的評(píng)估價(jià)為計(jì)稅依據(jù)。

3.4 靈活設(shè)計(jì)差別稅率

考慮到滬、渝兩地試點(diǎn)方案中涉及的稅率均低于其他國(guó)家的一般標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)不合理的問題。為此，應(yīng)借鑒美國(guó)房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)，并從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，可以實(shí)行差別化比例稅率，即在全國(guó)范圍內(nèi)充分調(diào)查納稅人居住消費(fèi)水平狀況的基礎(chǔ)上，綜合考慮房產(chǎn)的區(qū)域位置、用途等諸多因素，嚴(yán)格劃分不同類型的房產(chǎn)，設(shè)定不同檔次的稅率。對(duì)不同收入群體實(shí)施差別稅率，比如對(duì)擁有高檔住宅或多套房產(chǎn)的高收入群體，應(yīng)通過設(shè)定高稅率來增加其納稅負(fù)擔(dān)，調(diào)整收入分配比例，而對(duì)中低收入群體應(yīng)設(shè)定低稅率，并制定簡(jiǎn)化的稅收優(yōu)惠以減輕其負(fù)擔(dān)。同時(shí)，地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況有權(quán)在規(guī)定的稅率范圍內(nèi)自行上下浮動(dòng)稅率。

3.5 科學(xué)設(shè)計(jì)稅收優(yōu)惠政策

以保障居民的基本居住權(quán)為前提，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收力度，重點(diǎn)管理過多占用資源的群體，同時(shí)減輕特殊納稅人的負(fù)擔(dān)。具體設(shè)想如下：一是應(yīng)考慮居民的基本住房消費(fèi)需求。對(duì)購(gòu)買的第一套商品房可以免稅，但超出標(biāo)準(zhǔn)面積的部分與第二套以上商品房則實(shí)行較高稅率來征稅。這樣既能對(duì)社會(huì)貧富的住房水平差距起到有效的調(diào)節(jié)作用，又能有效的抑制過度投資和投機(jī)行為。二是應(yīng)考慮家庭成員因素。應(yīng)充分考慮到子女是否已婚、是否擁有獨(dú)立住房，還應(yīng)包括住房條件、地理位置等因素。比如，對(duì)優(yōu)越區(qū)域環(huán)境的房產(chǎn)，因其房產(chǎn)價(jià)值較高，能夠說明產(chǎn)權(quán)人的納稅能力充足，對(duì)其免稅面積適當(dāng)縮小，反之適當(dāng)擴(kuò)大。三是要特別考慮保障性住房的稅收優(yōu)惠。相對(duì)商品房而言，公共廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障性質(zhì)。因此，地方政府應(yīng)明確公開房產(chǎn)稅用途，合理減免稅收，同時(shí)加大保障房供給。

3.6 建立健全征管共享機(jī)制

應(yīng)加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)和信息共享機(jī)制的建設(shè)，從而保證稅收征管效率，降低操作成本。參考美國(guó)的先進(jìn)做法，廣泛借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等現(xiàn)代信息技術(shù)，完成產(chǎn)權(quán)登記信息、納稅人信息等共享機(jī)制的建立。同時(shí)，完善爭(zhēng)議解決機(jī)制和加強(qiáng)權(quán)力制約可以保障公民權(quán)益，避免出現(xiàn)不公平的情況。

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作者簡(jiǎn)介：

遲麗華，遼寧師范大學(xué)會(huì)計(jì)系教授、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師，主要研究方向?yàn)槠髽I(yè)稅收制度。

王曉文，遼寧師范大學(xué)研究生，主要研究方向?yàn)槠髽I(yè)稅收制度。endprint