張曉鵬

【摘 要】產(chǎn)業(yè)化住宅是我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要戰(zhàn)略，但是高成本卻嚴(yán)重制約了產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展步伐。因此，本文就通過對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的文獻(xiàn)進(jìn)行整理，從產(chǎn)業(yè)化住宅的基本概念入手，概述了住宅項(xiàng)目的成本構(gòu)成，分析了造成產(chǎn)業(yè)化住宅前期成本高的原因，針對(duì)其原因提出了降低產(chǎn)業(yè)化住宅成本的簡(jiǎn)要措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)業(yè)化住宅；概念；成本構(gòu)成；成本分析

Industrialization of residential cost analysis

Zhang Xiao-peng

（China Academy of Building Standard Design Xi'an Branch Xi'an Shaanxi 710000）

【Abstract】Industrialization of residential real estate is an important strategy for the development of our country， but the cost has seriously hampered the pace of residential development of the industry. Therefore， this paper through the housing industry to collate literature， from the basic concept of the industrialization of residential start outlining the cost of residential projects constitute analyze the causes of the high upfront costs of housing industrialization proposed to reduce the industry for its causes brief measures of housing costs， for reference.

【Key words】Industrialization of residential；Concept；Cost structure；Cost Analysis

1. 產(chǎn)業(yè)化住宅的基本概念

1.1 我國建設(shè)部在發(fā)布的“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)工作大綱”中，指出了住宅產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜性，認(rèn)為其作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上是一個(gè)龐大的供應(yīng)鏈管理體系，其范圍包括了各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中與住宅有關(guān)的各行業(yè)。總的來看，可以將住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)容和特點(diǎn)歸結(jié)如下：

（1）工廠化：在工廠中生產(chǎn)住宅建設(shè)中使用到的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件以及部品。

（2）工業(yè)化：對(duì)工廠中生產(chǎn)的部件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，工業(yè)化管理，并對(duì)住宅生產(chǎn)全過程實(shí)施質(zhì)量管理，進(jìn)行合理化生產(chǎn)。

（3）產(chǎn)業(yè)化：在上述基礎(chǔ)上，整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。

1.2 簡(jiǎn)單的說，所謂的住宅產(chǎn)業(yè)化，其實(shí)就是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。而其現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)，主要體現(xiàn)在住宅本身以及其部品的工業(yè)化上。通過標(biāo)準(zhǔn)化，通用化，實(shí)現(xiàn)住宅及其供應(yīng)商生產(chǎn)制造的工業(yè)化，并將相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，完善整個(gè)住宅的生產(chǎn)建造過程。

2. 住宅項(xiàng)目成本構(gòu)成的實(shí)際分析

本次研究工作中，筆者獲取了某公司的一個(gè)住宅項(xiàng)目的具體開發(fā)成本數(shù)據(jù)，

并對(duì)此進(jìn)行了總結(jié)分析。（注：開發(fā)成本數(shù)據(jù)都來源于其內(nèi)部的真實(shí)數(shù)據(jù)）。

2.1 工程概況。

該項(xiàng)目為某公司的一處住宅項(xiàng)目，住宅樓建筑面積13944.41平方米；層數(shù)地下二層、地上十九層，各層層高為：地下一層4.8米，地下二層4米，首層5.1米，標(biāo)準(zhǔn)層2.8米，建筑總高度55.8米。工程于2004年9月9日開工，于2006年7月10日竣工，開工至竣工總工期669天，其中每一階段的完成時(shí)間，如設(shè)計(jì)時(shí)間約40天，施工基礎(chǔ)時(shí)間180天（含冬季停工期），施工主體結(jié)構(gòu)時(shí)間360天（含冬季停工期），安裝時(shí)間129天。

2.2 該項(xiàng)目的成本構(gòu)成分析。

2.2.1 土地費(fèi)用。項(xiàng)目中土地成本為30508227元，約占總成本比例的25.08%，其中：土地中標(biāo)價(jià)為14589560元，約占總成本比例的11.99%；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用15647099元，約占總成本比例的12.86%；交易契稅271568元，約占總成本比例的0.22%。此外還應(yīng)該包括前期規(guī)費(fèi)1749818元，約占總成本比例的1.44%，這部分費(fèi)用的繳納基數(shù)主要是按施工圖建筑面積，標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，主要包括應(yīng)交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育附加費(fèi)、人防經(jīng)費(fèi)、白蟻費(fèi)用、地區(qū)配套費(fèi)等。

2.2.2 前期工程費(fèi)。此項(xiàng)目中前期工程費(fèi)用為1116187元，約占總成本比例的0.92%，此項(xiàng)費(fèi)用主要包括開發(fā)前所涉及的各種設(shè)計(jì)成本，如方案設(shè)計(jì)成本、施工圖成本等。

2.2.3 房屋開發(fā)費(fèi)。此項(xiàng)目中房屋開發(fā)費(fèi)用為56942064元，約占總成本比例的46%，其中：地基工程費(fèi)用，即地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護(hù)等費(fèi)用為297412元，約占總成本比例的0.24%；建筑安裝工程費(fèi)用，即土建、安裝、門窗等費(fèi)用，為54208596元，約占總成本比例的44.56%；項(xiàng)目監(jiān)理等費(fèi)用為731800元，約占總成本比例的0.60%；輔助開工準(zhǔn)備費(fèi)用，即土石方、圍墻、傳達(dá)室、現(xiàn)場(chǎng)辦公用房，臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電等三通一平等費(fèi)用，為364246元，約占總成本比例的0.30%；其它的相關(guān)房屋開發(fā)費(fèi)用為340011元，約占總成本比例的0.28%。

3. 造成產(chǎn)業(yè)化住宅前期成本高的原因

我國的產(chǎn)業(yè)化住宅進(jìn)展緩慢，其重要原因就是成本過高。為此，筆者先分析傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目中成本的構(gòu)成。事實(shí)上，住宅產(chǎn)業(yè)前期開發(fā)成本主要由兩部分構(gòu)成：一是土地成本、二是住宅開發(fā)成本。如果以開發(fā)商為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的關(guān)鍵，首先就要對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的前期開發(fā)成本做綜合分析，以幫助開發(fā)商在推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中找出降低成本的關(guān)鍵因素。endprint

3.1 產(chǎn)業(yè)鏈上下游分裂、未形成規(guī)模發(fā)展。

住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展應(yīng)該串聯(lián)起上下游的業(yè)務(wù)板塊，提高效率降低成本，形成全產(chǎn)業(yè)鏈的住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營模式。而我國建筑設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)、施工安裝的企業(yè)相互獨(dú)立，相互之間的難配合不僅降低了效率，還提高了建筑造價(jià)。

3.2 結(jié)構(gòu)形式選擇不當(dāng)。

用建筑工業(yè)化技術(shù)來建設(shè)住宅，要獲得良好的經(jīng)濟(jì)性，合理選擇結(jié)構(gòu)形式是必要前提條件。從國內(nèi)示范試點(diǎn)工程來看，不同結(jié)構(gòu)形式的經(jīng)濟(jì)性差異很大，例如沈陽萬科春河里項(xiàng)目采用日本鹿島的結(jié)構(gòu)體系，比傳統(tǒng)建筑造價(jià)翻了近幾倍，上海市某用裝配式框架結(jié)構(gòu)建設(shè)的實(shí)驗(yàn)樓和試點(diǎn)工程，比傳統(tǒng)方法增加造價(jià)30%～50%，而北京萬科、宇輝集團(tuán)、中南建設(shè)、西偉德寶業(yè)等采用預(yù)制裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)建設(shè)的試點(diǎn)項(xiàng)目，建筑增量成本都可以控制在10%～20%.產(chǎn)生如此大的差異是因?yàn)橹袊母邔幼≌毡槭羌袅Y(jié)構(gòu)，而裝配式框架結(jié)構(gòu)對(duì)中國式的住宅適應(yīng)性不好。要降低成本，就要根據(jù)我國的住宅形式選擇適合我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的結(jié)構(gòu)形式。

3.3 技術(shù)人才缺失。

由于我國傳統(tǒng)的建筑業(yè)依賴于以積累經(jīng)驗(yàn)為主的技能人才培養(yǎng)模式，而推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化施工工藝與流程的改變需要新的技術(shù)型人才。這部分技能人才的缺失使得企業(yè)在推行住宅產(chǎn)業(yè)化時(shí)必須對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)的技能培訓(xùn)，無論是管理人員或者是一線工人，都需要掌握新的技能。

4. 降低產(chǎn)業(yè)化住宅成本的措施

4.1 政府出臺(tái)政策刺激發(fā)展。

由于房地產(chǎn)企業(yè)看不到利潤，又缺乏對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化全壽命期的計(jì)量，從而缺乏推行住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)在動(dòng)力。日本以及歐洲國家住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展一直有政府出臺(tái)政策進(jìn)行支持，中國的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展更需要政府出臺(tái)激勵(lì)政策以及補(bǔ)貼政策，以促進(jìn)其發(fā)展。

4.2 延長產(chǎn)業(yè)鏈。

產(chǎn)業(yè)鏈的延長不僅是指縱向向前向后的延長，也包含各房地產(chǎn)企業(yè)之間的橫向聯(lián)合，以兼并、收購等方式實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)一體化生產(chǎn)經(jīng)營。同上下產(chǎn)業(yè)之間縱向的配合與銜接，同產(chǎn)業(yè)之間橫向的合作，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；纳a(chǎn)，更容易達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化并降低成本。

4.3 采用混合結(jié)構(gòu)并應(yīng)用更多新技術(shù)。

根據(jù)我國的住宅形式選擇合適的結(jié)構(gòu)，將輕型鋼結(jié)構(gòu)以及輕質(zhì)墻體結(jié)構(gòu)與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，特別是在地震多發(fā)地區(qū)，利用鋼結(jié)構(gòu)可以有效抗震和減少災(zāi)后重建工作，更保證了人民的安全。應(yīng)熟悉新工藝新材料并將其有效利用，防止新材料的浪費(fèi)，并根據(jù)我國建筑特點(diǎn)研發(fā)出適合的工法以提高住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)性，降低早期成本。

4.4 建筑勞務(wù)產(chǎn)業(yè)化。

工業(yè)化住宅人工成本所占比例通常僅為傳統(tǒng)住宅的一半，可預(yù)見未來的人工成本將會(huì)不斷上升，人工成本方面，住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)住宅之間的差距將逐漸縮小。另外，住宅產(chǎn)業(yè)化工人以及管理人員都需要專門的培訓(xùn)，通過校企合作或者與培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作，實(shí)現(xiàn)大范圍專業(yè)培訓(xùn)，有利于降低培訓(xùn)費(fèi)用。

4.5 政府、企業(yè)、公眾三方協(xié)力保證落實(shí)。

首先，政府要出臺(tái)政策促進(jìn)更多的企業(yè)參與到產(chǎn)業(yè)化住宅的建設(shè)中，并且加大宣傳增加消費(fèi)者全壽命期成本的觀念，從而擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)化住宅的市場(chǎng)；其次，要真正降低成本，企業(yè)必須身體力行，只有更多的企業(yè)加入到住宅產(chǎn)業(yè)化的行列并進(jìn)行新技術(shù)的開發(fā)利用，才能最有效降低成本；再者，任何一個(gè)市場(chǎng)都離不開消費(fèi)者，所以只有政府、企業(yè)、公眾三方合力，才能保證產(chǎn)業(yè)化住宅成本降低措施的落實(shí)。

5. 結(jié)束語

總而言之，作為我國房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展方向，住宅產(chǎn)業(yè)化在提高質(zhì)量縮短周期的同時(shí)，也加重了房地產(chǎn)業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，主要原因是我國的住宅產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)還不夠成熟。本文中提出一些具體措施，以期降低產(chǎn)業(yè)化住宅成本，完善住宅產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)，從而使我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得益于住宅產(chǎn)業(yè)化。

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