李彩鳳

一邊是房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，哀聲一片；一邊是眾籌買房，場(chǎng)面異常火爆。最近，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)團(tuán)貸網(wǎng)推出了兩期眾籌炒別墅項(xiàng)目——房寶寶，將“眾籌”這一詞語(yǔ)與房地產(chǎn)行業(yè)捆綁在了一起，吸引了眾多投資者的關(guān)注。

房寶寶是P2P平臺(tái)與眾籌“合體”的產(chǎn)品

瀏覽團(tuán)貸網(wǎng)網(wǎng)站，關(guān)于房寶寶項(xiàng)目，他們說(shuō)是國(guó)內(nèi)首家推出的住宅眾籌產(chǎn)品，主要依托團(tuán)貸網(wǎng)P2P交易平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)篩選發(fā)起人提出的優(yōu)質(zhì)房源，向有理財(cái)回報(bào)需求的投資者發(fā)出眾籌標(biāo)的，期間經(jīng)過(guò)房產(chǎn)的價(jià)值變化，讓眾籌者獲得回報(bào)。

《投資與理財(cái)》記者致電房寶寶客服了解到，團(tuán)貸網(wǎng)是先從中信御園預(yù)訂了一批房源，再向眾籌者募集購(gòu)房資金購(gòu)買。同時(shí)，與第三方托管財(cái)付通簽訂資金托付協(xié)議，眾籌目標(biāo)完成后，將房子產(chǎn)權(quán)委托給第三方公司管理。待找到買家后，眾籌者投票決定將別墅轉(zhuǎn)手出售，產(chǎn)權(quán)再交給買家，之后，眾籌者們將按照投資份額分配售房所得。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是一幫我不認(rèn)識(shí)你、你不認(rèn)識(shí)我的眾籌者“湊份子”，在東莞買一套別墅，等到別墅升值后，投票決定出售，然后獲得投資回報(bào)。

通過(guò)房寶寶客服的介紹，我們不難發(fā)現(xiàn)，上述眾籌者的資金雖然用于買房，但自己卻與居住毫無(wú)關(guān)系，而是純粹用于投資。實(shí)際上，團(tuán)貸網(wǎng)也并非以眾籌為主業(yè)，而是一家“半路出家”的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)。至此，房寶寶到底是P2P產(chǎn)品，還是眾籌產(chǎn)品，我們已經(jīng)傻傻分不清了，不得不說(shuō)它是P2P平臺(tái)與眾籌“合體”的產(chǎn)品。

1000元就能投資千萬(wàn)級(jí)別墅

房寶寶雖然是P2P平臺(tái)與眾籌“合體”的產(chǎn)品，但是卻很受歡迎。據(jù)了解，到目前為止，房寶寶已經(jīng)推出了兩期眾籌項(xiàng)目。

中信御園第一期別墅眾籌買房投資于6月17日推出，眾籌目標(biāo)為一套1491萬(wàn)元的別墅，眾籌投資單位最小為1000元一份，最長(zhǎng)持有期限是3年。該別墅原價(jià)是30133 元/平方米（不含稅），房寶寶給的價(jià)格是22713.77 元/平方米（含預(yù)期稅費(fèi)47萬(wàn)元），建筑面積有656.43平方米，獨(dú)立花園面積占374平方米，是位于豪華居住區(qū)，低密居所的獨(dú)棟別墅。

房寶寶的工作人員告訴《投資與理財(cái)》記者，第一期的這款產(chǎn)品眾籌目標(biāo)已經(jīng)完成了，且已經(jīng)找到了買家。眾籌目標(biāo)完成只用了22個(gè)小時(shí)，眾籌443人次。買家是東莞本地一家印刷公司經(jīng)營(yíng)人，出價(jià)1600萬(wàn)元（含稅）購(gòu)買第一期房寶寶別墅，用于自住，投資者也投票表決同意出售本套別墅，贊成票為250票，超過(guò)了半數(shù)。

房寶寶的工作人員還告訴記者，目前買家正在辦理貸款手續(xù)，別墅暫由東莞市浩全實(shí)業(yè)投資有限公司代為管理，待手續(xù)辦完后，會(huì)將產(chǎn)權(quán)交給買家，投資者才能獲得收益。

中信御園第二期別墅眾籌買房投資于7月2日推出，眾籌目標(biāo)為一套1800萬(wàn)元的別墅，眾籌投資單位最小也為1000元一份，最長(zhǎng)持有期限也是3年，眾籌目標(biāo)只用了9個(gè)小時(shí)便達(dá)成了，眾籌人次則為656。

當(dāng)記者詢問(wèn)房寶寶工作人員，如果別墅持有時(shí)間達(dá)到3年還沒(méi)出售怎么辦時(shí)，對(duì)方信心滿滿地告訴記者，這是不可能出現(xiàn)的，國(guó)家現(xiàn)在已經(jīng)限制了別墅的建設(shè)，需求量在不斷增加，供應(yīng)越來(lái)越少，別墅只會(huì)越來(lái)越暢銷。

記者再次詢問(wèn)，如果萬(wàn)一出現(xiàn)了沒(méi)銷售出去的情況，本金是否可以返回？房寶寶工作人員才勉強(qiáng)回答，屆時(shí)第三方管理公司會(huì)進(jìn)行回購(gòu)，本金會(huì)返還給投資者。

團(tuán)貸網(wǎng)強(qiáng)調(diào)對(duì)收益不做任何保障承諾

盡管房子的產(chǎn)權(quán)和眾籌者的資金托管都有了具體的去向，但是還有一點(diǎn)，我們不得不引起注意，那就是團(tuán)貸網(wǎng)對(duì)于房寶寶項(xiàng)目一再?gòu)?qiáng)調(diào)不做任何收益保障承諾，對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌不做承諾，在合同上也有注明。

《投資與理財(cái)》記者通過(guò)搜房網(wǎng)查詢了中信御園的價(jià)格，發(fā)現(xiàn)該樓盤2013年8月-2014年7月新房均價(jià)為35000元/平方米，而東莞市2013年8月-2014年7月的房?jī)r(jià)走勢(shì)顯示，普通房子房?jī)r(jià)不到1萬(wàn)元。中信御園項(xiàng)目在東莞屬于高端別墅，價(jià)格也偏高，但位置還不錯(cuò)，處于東莞的核心區(qū)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，如果按照7折左右的價(jià)格購(gòu)買，再按照市價(jià)轉(zhuǎn)手，那么收益的確相當(dāng)可觀。按照第一套1600萬(wàn)元價(jià)格成交，純利潤(rùn)就有109萬(wàn)元，所以投資者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)還不用太過(guò)擔(dān)心。但是該人士還表示，中信御園在2012年，售價(jià)有達(dá)到50000元/平方米的。目前，東莞普通商品房均價(jià)維持在9000元/平方米左右的水平，如果眾籌普通商品房的話，未必能夠獲得什么收益。

房寶寶模式安全令人擔(dān)憂

業(yè)內(nèi)人士指出，眾籌買房一經(jīng)推出，在房地產(chǎn)業(yè)引起了巨大反響，同時(shí)，房寶寶的模式安全也令人擔(dān)憂。

首先，雖然聲稱投資者購(gòu)買滿一個(gè)月后可以自由轉(zhuǎn)讓，但這個(gè)轉(zhuǎn)讓基本上是相對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的情況而言的，如果房?jī)r(jià)往下跌了，這個(gè)時(shí)候誰(shuí)還會(huì)去承接呢？

其次，在整個(gè)投資過(guò)程中，團(tuán)貸網(wǎng)本身是一家P2P平臺(tái)，也是從開發(fā)商手中批入房源的投資人。同時(shí)，我們?cè)诘诙诠芾矸降姆ㄈ舜碇羞€看到了與團(tuán)貸網(wǎng)CEO唐軍一樣的名字，盡管中信方面曾對(duì)媒體表示其與團(tuán)貸網(wǎng)只是單純的開發(fā)商與購(gòu)房者的關(guān)系，不會(huì)有其他進(jìn)一步的合作，但團(tuán)貸網(wǎng)是不是扮演了多個(gè)角色？他們之間是不是有利益輸送的可能性，不得不讓人產(chǎn)生懷疑。

再者，從房寶寶的模式來(lái)看，其相當(dāng)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的私募。按照傳統(tǒng)的私募概念，超過(guò)50人就屬于非法集資，房寶寶的眾籌項(xiàng)目人數(shù)第一期超過(guò)了400人，第二期超過(guò)了600人，遠(yuǎn)超過(guò)了非法集資的上限人數(shù)。房寶寶是以眾籌的名義，游走于法律的灰色地帶，一旦引起監(jiān)管部門注意，會(huì)不會(huì)被取締？雖然房寶寶一再聲明，設(shè)立時(shí)咨詢過(guò)法律專家，不存在非法集資的可能性，但這種模式還是令人擔(dān)憂。

最后，當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大環(huán)境本來(lái)就不妙，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)越來(lái)越小，加上房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單一不可分割的性質(zhì)，眾籌向這行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)在某種程度上就更受限制了。眾籌買房之后，房?jī)r(jià)一旦下跌，項(xiàng)目必然虧損，投資者也會(huì)跟著倒霉。