李 靖

（山東建筑大學(xué),濟(jì)南 250000）

0 引言

物業(yè)管理是服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分和房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支，它的出現(xiàn)標(biāo)志著我國(guó)進(jìn)入了一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的地步，是房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、流通的自然延續(xù)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和房屋商品化的必然結(jié)果。物業(yè)管理在我國(guó)出現(xiàn)的時(shí)間很短，在各個(gè)方面都存在著不足之處。各類(lèi)型物業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多，并成為人們生活中必不可少的一部分。隨著人們生活水平的提高，生活質(zhì)量不斷的提高，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也在不斷的提高。全國(guó)各地投訴物業(yè)管理者的情況越來(lái)越多，這都充分的反映了人們對(duì)物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求。如此一來(lái)，就對(duì)物業(yè)管理者提出了更高的要求，要求其對(duì)物業(yè)的管理更加專(zhuān)業(yè)和細(xì)致，最有效的方法便是建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化體系，但我國(guó)物業(yè)管理大部分還屬于起步階段，長(zhǎng)期以來(lái)人們使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理不夠嚴(yán)格，而在一些管理方式方法中存在著許多缺點(diǎn) , 最顯著的就是管理標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠，給管理者本身帶來(lái)管理難度。因此根本的解決方法是探尋我國(guó)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化體系。

1 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)任務(wù)

1.1 物業(yè)的管理層對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)不夠重視

在標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)方面，物業(yè)管理層沒(méi)有足夠的重視，其認(rèn)為物業(yè)管理只要有相關(guān)的制度就可以了，并沒(méi)有安排專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)此類(lèi)工作的人員, 只有在企業(yè)需要的時(shí)候以及撰寫(xiě)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)時(shí) ,才做一些相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)。在很多物業(yè)的管理者眼中，標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)并不是很有意義，同時(shí)由于受到社會(huì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思想的影響 , 認(rèn)為企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化工作只不過(guò)是完成上級(jí)安排的任務(wù),本著完成任務(wù)的心態(tài)去做，并沒(méi)有投入太多的心思，沒(méi)有從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的角度去挖掘標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)的重要性。

1.2 物業(yè)管理的體系不夠完善

如今，我國(guó)的物業(yè)管理體系不盡完善，各家物業(yè)公司都實(shí)行各自的體制，整體的體制還需要重新思考和構(gòu)建。各級(jí)管理者需要達(dá)成一致，并且理順關(guān)系，例如管委會(huì)、政府以及物業(yè)管理公司的權(quán)利和責(zé)任都需要進(jìn)一步的明確。以成都市為例，在近幾年竣工的住宅小區(qū)中，物業(yè)管理呈現(xiàn)三種形式：第一種是由與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作的企業(yè)進(jìn)行管理，第二種是由政府房地產(chǎn)的管理部門(mén)進(jìn)行管理，第三種是由產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)商自己運(yùn)營(yíng)管理，這三種的管理模式占據(jù)了所有管理模式中的三分之一左右。其中很多的物業(yè)管理都是局部的或者是單一存在的，部分物業(yè)的管理部門(mén)把物業(yè)管理只當(dāng)成了一種簡(jiǎn)單的生活和收取費(fèi)用的活動(dòng)，往往忽視了自身的建設(shè)，在企業(yè)的發(fā)展和專(zhuān)業(yè)管理的方面既沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃也沒(méi)有具體的措施，沒(méi)有建立統(tǒng)一的目標(biāo)和責(zé)任獎(jiǎng)懲制度，長(zhǎng)此一來(lái)企業(yè)在一種沒(méi)有壓力也沒(méi)有動(dòng)力的環(huán)境下發(fā)展，對(duì)成本不詳細(xì)計(jì)算，年終也沒(méi)有大型的審核，對(duì)于企業(yè)應(yīng)該采取哪些模式去發(fā)展，應(yīng)該建立那些管理方面的標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，照搬別的企業(yè)的規(guī)章制度，不去研究對(duì)于自己適不適合，往往不能達(dá)到很好的效果。

1.3 標(biāo)準(zhǔn)化的執(zhí)行者缺乏相應(yīng)的能力

我國(guó)目前的物流公司的工作主要以開(kāi)會(huì)和查資料為主, 不重視工作方式的完善和自身的業(yè)務(wù)水平的提高, 甚至有的企業(yè)根本沒(méi)有專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的人員, 更無(wú)法去談起業(yè)務(wù)能力的提升, 最終導(dǎo)致企業(yè)人員的水平比較有限, 對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)，固而實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化也就比較有難度。在建立標(biāo)準(zhǔn)化體系的時(shí)候不但花費(fèi)的時(shí)間長(zhǎng) 而且需要修改的地方也比較多。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)的服務(wù)要求也在提高, 過(guò)去的物業(yè)管理企業(yè)的較低的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及低成本的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)滿足不了人們的需求?，F(xiàn)在的生活節(jié)湊要求企業(yè)能夠建立標(biāo)準(zhǔn)化體系去進(jìn)行物流管理，提高服務(wù)的質(zhì)量。

1.4 物業(yè)管理相關(guān)法律不健全

目前，我國(guó)的針對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理方面的法律建設(shè)不完整，例如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、對(duì)于住宅小區(qū)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的審查、小區(qū)的驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重要的問(wèn)題都缺乏相關(guān)的法律規(guī)定。長(zhǎng)此以往，造成了我國(guó)的物業(yè)管理與法律法規(guī)脫軌，在建立標(biāo)準(zhǔn)化的過(guò)程中，缺乏基本的法律法規(guī)保障。

2 如何實(shí)施物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)

2.1 完善物業(yè)管理體系

標(biāo)準(zhǔn)化體系需要根據(jù)企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu) , 按照發(fā)展要求和物業(yè)管理目標(biāo),有序、有規(guī)劃的具體實(shí)施。 所以在建立標(biāo)準(zhǔn)化體系的第一步便是建立完善的物業(yè)管理體系，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)全體員工對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的認(rèn)識(shí), 充分發(fā)揮標(biāo)準(zhǔn)化的效果。可以成立一個(gè)專(zhuān)業(yè)的建立標(biāo)準(zhǔn)化體系的小組，這個(gè)小組里面的成員必須有管理層參與,提出和現(xiàn)在生活節(jié)奏相適應(yīng)的發(fā)展任務(wù) ,同時(shí)制定有效的標(biāo)準(zhǔn)化制度 ,全面負(fù)責(zé)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的全面工作。

2.2 加強(qiáng)物業(yè)公司的相關(guān)的資質(zhì)管理

房地產(chǎn)的行政部門(mén)應(yīng)該對(duì)物業(yè)公司實(shí)行比較嚴(yán)格的管理，進(jìn)行嚴(yán)格的審核，不定期的抽查其服務(wù)經(jīng)營(yíng)情況，督促物業(yè)公司向大型化、正規(guī)化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)?；男б?，并對(duì)經(jīng)營(yíng)的比較好的公司進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，將其像物業(yè)管委會(huì)推薦。

2.3 加大政府的監(jiān)管力度

政府部門(mén)應(yīng)該加大力度對(duì)物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行扶持。同時(shí)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商各項(xiàng)費(fèi)用如養(yǎng)護(hù)費(fèi)、維修、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等實(shí)行全方位和全過(guò)程的監(jiān)督，保證這些資金能夠及時(shí)到位，并將其科學(xué)合理地服務(wù)于業(yè)主。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)管理公司的日常管理，公共設(shè)施及房屋，各項(xiàng)收費(fèi)，維修和搭亂建、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施用途和改變房地產(chǎn)，以及不履行管理辦法、物業(yè)管理合同、規(guī)定的行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。

2.4 建立經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式

經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理運(yùn)作的主要內(nèi)容包括物業(yè)管理、租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)外健康成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)都為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢、維護(hù)等服務(wù)。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作，良好的維護(hù)又反向推動(dòng)物業(yè)的租售。

因此我國(guó)的物業(yè)建設(shè)也應(yīng)以經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理模式為主，同時(shí)還要重視相關(guān)人才的培養(yǎng)，做好宣傳，讓物業(yè)管理成為一種社會(huì)認(rèn)可的高層次工作，鼓勵(lì)大量的人才投入其中。

3 結(jié)束語(yǔ)

伴隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，競(jìng)爭(zhēng)在加大，所以建立標(biāo)準(zhǔn)化的管理迫不及待，物流管理亦是如此。而且隨著高標(biāo)準(zhǔn)的住宅和寫(xiě)字樓的大量使用，物業(yè)管理的重要性也隨之提升，標(biāo)準(zhǔn)化工作是必不可少的重要手段之一，是獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的捷徑，也是物業(yè)管理企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量、工作質(zhì)量的基準(zhǔn)。

[1]黃永安.現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理[M].東南大學(xué)出版社,1996.

[2]方芳,呂萍.物業(yè)管理[M].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,1997.

[3]Robert.C.Karl, F.M.Berld. Property management，DOW Johns-Irwin,2000.

[4]黃昌保,涂建軍.試論物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別[J].地方政府管理（增刊）,1998.

[5]唐火慶,陳艷.物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格研究[D].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，1998(09).