穆杰

鄂爾多斯市國土資源局 鄂爾多斯 017000

房地產(chǎn)發(fā)展對鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的影響

穆杰

鄂爾多斯市國土資源局 鄂爾多斯 017000

鄂爾多斯擁有中國最豐富的自然資源，也是近年中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展最快的城市之一。但是鄂爾多斯面對那么多財富，并沒有充分轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和鄂爾多斯持久的繁榮興盛，而是在很大程度上變成了房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫抽走了鄂爾多斯的發(fā)展機(jī)遇，留下的是空樓和民間借貸破裂。

房價；鄂爾多斯；房產(chǎn)

一、鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的形成

鄂爾多斯資源豐富，擁有“揚(yáng)眉吐氣”（羊絨、煤炭、稀土、天然氣）四大重要資源。鄂爾多斯羊絨制品產(chǎn)量約占全國的三分之一，世界的四分之一。已探明天然氣儲量約1880億立方米，占全國三分之一，產(chǎn)量占全國六分之一。2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產(chǎn)涌入。2004年政府開始在荒漠中興建新區(qū)，總投資50多億元。2005年后，城市化建設(shè)成為鄂爾多斯市政府的主要工作之一，“拆舊樓、蓋新樓”的景象遍布鄂爾多斯全境。僅2011年一年，鄂爾多斯城區(qū)就計劃拆遷300萬平方米，幾乎是過去五年的一半。而通過拆遷補(bǔ)償，煤炭和房地產(chǎn)資金流入民間，許多鄂爾多斯人一夜暴富起來。富裕起來的鄂爾多斯人，又通過民間信貸的方式讓資金重新流回煤炭和房地產(chǎn)，尤其是后者。

伴隨著煤炭資本的涌入及政府希望通過發(fā)展房地產(chǎn)改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的愿望，鄂爾多斯房價跟隨全國房價泡沫趨勢大漲起來。2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價還僅為每平方米1，000元左右，2006年就漲到1，800元，2007年更是升至3，000元。2008年樓市有個短暫的下行，但2009年以后，鄂爾多斯樓市再度復(fù)興，康巴什新區(qū)房價已經(jīng)達(dá)到6，000元，東勝區(qū)則直逼七八千元高位。

房地產(chǎn)的高漲和資源的開發(fā)帶來投資需要的高漲，但中國銀行業(yè)有信貸數(shù)量限制，導(dǎo)致當(dāng)?shù)刭Y金饑渴，這時民間資本通過高利貸的形式流向瘋狂的房地產(chǎn)。高和報告顯示，鄂爾多斯銀行系統(tǒng)至2011年2月底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅59.7億元。而鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)此時的投資規(guī)模是360.7億元，來自銀行的支持不滿17億元。

由于沒有房地產(chǎn)之外好的投資渠道，鄂爾多斯人不僅把錢借給房地產(chǎn)開發(fā)商，而且熱衷買房。從2006到2010，在房價上漲的這幾年，鄂爾多斯人瘋了似的去搶房，凌晨一兩點就去排隊等著拿號，而且好多人都是一口氣買好幾套。

2010年上半年之前，鄂爾多斯樓市不存在營銷概念，蓋房不用設(shè)售樓處，人們看看模型沙盤就把房子買了。在最瘋狂的時期，開發(fā)商只要拿下土地、做完規(guī)劃，就敢賣房，而且期房就能全部賣光。

買房子的人大部分都是本地人，其中又有大部分是民間資本的放款人，拿著賺到手的利息去買房。這些買房者即使有錢付全款，也還是只交30%首付款，70%向銀行貸款，自己的現(xiàn)金留著放高利貸。

2010年，當(dāng)中國大部分城市房地產(chǎn)市場因調(diào)控陷入低迷之時，鄂爾多斯住房成交面積超過了1，000萬平方米，很多高端住宅項目，剛一推向市場，便迅速售罄。許多項目售價成功1.3萬，個別項目甚至超過兩萬元/平方米。盡管，在這1，000萬平方米之中，二手房成交面積僅有17萬平方米，因為，既沒有人愿意把新購買的房屋轉(zhuǎn)讓出去，也沒有人愿意買舊房子。

這時候，危機(jī)開始了，由于限購，開發(fā)商收入銳減。全國性樓市調(diào)控開始后，銀行收緊個人房貸，按照政府的限貸政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不給貸款。而本地買房者按照限購規(guī)定已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)，平均每人已達(dá)2.7套房，限購掐到了鄂爾多斯房地產(chǎn)的命門。再加上明顯走弱的樓市讓買房熱情驟減，2011年2月開始，鄂爾多斯很多樓盤銷售遇冷，有的樓盤售房率甚至為零，鄂爾多斯房地產(chǎn)危機(jī)拉開帷幕。

民間資金一邊支持房地產(chǎn)商蓋起房子，另一方面又買走房子支持房地產(chǎn)繼續(xù)蓋房子，而房價上漲又支持民間資金繼續(xù)這樣做，這就是民間資金與房地產(chǎn)泡沫的循環(huán)。房地產(chǎn)泡沫破裂，民間金融鏈條也必然破裂，一個民間金融鏈條的破裂又引發(fā)更多資金鏈條的破裂。而民間金融鏈條的破裂，又加劇房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)泡沫破裂再次加劇民間金融破裂，這個惡性循環(huán)就開始了。

資金力量薄弱的一些本地開發(fā)商，則遭遇了來自銀行和民間借貸的更大的雙重還款壓力。一位鄂爾多斯本地房地產(chǎn)商在2010年后仍舊戀戰(zhàn)房地產(chǎn)，把所有資金都投入其中，結(jié)果房子蓋到一半，只能咬著牙繼續(xù)去民間借貸，但房子賣不出去，他就沒錢還利息和本金，連辦公室都不敢去。

鄂爾多斯大部分的房地產(chǎn)項目背后都有煤礦作支撐，才得以獲得現(xiàn)金流或者獲得小貸公司、民間資本的錢。一旦失去了煤礦這個“黑金奶?！保Y金鏈條會繃得更緊甚至斷裂。

進(jìn)入2012年，支持鄂爾多斯繁榮的“黑金”——煤炭也面臨問題了。數(shù)據(jù)顯示，從2012年5月開始，蒙煤產(chǎn)量大幅滑坡，這也是此輪煤價下跌行情的起點。當(dāng)時，國際煤炭價格大幅回落，5月末，澳大利亞紐卡斯?fàn)柛蹌恿γ簝r格報92.6美元/噸，比4月末下降9.1%，同比下降22%。隨后在7月份，內(nèi)蒙古原煤產(chǎn)量為8397萬噸，比6月減少439萬噸，比6月下降5.2%。占全區(qū)煤炭產(chǎn)量超過6成的鄂爾多斯，自然是受到其沖擊的“受害者”了。

煤炭價格下跌，鄂爾多斯房地產(chǎn)和民間金融失去源泉動力，就像石油價格下跌讓迪拜失色一樣，鄂爾多斯的房地產(chǎn)和民間金融進(jìn)一步進(jìn)入惡性循環(huán)。

二、鄂爾多斯的房地產(chǎn)危機(jī)產(chǎn)生的原因分析

第一，鄂爾多斯的資源財富未能及時轉(zhuǎn)換為人力資本和其他產(chǎn)業(yè)的物力資本，未能及時吸引大量產(chǎn)業(yè)與勞動者進(jìn)入，資源財富變成了房地產(chǎn)泡沫和民間借貸泡沫，且導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可持續(xù)。

豐富的自然資源是鄂爾多斯的最大優(yōu)勢，但相對于自然資源帶來的巨大GDP和房地產(chǎn)開發(fā)面積，160多萬人口的鄂爾多斯顯得人口稀少。特別是在鄂爾多斯康巴什新區(qū)，規(guī)劃到2020年人口達(dá)30萬，但其黨工委宣傳部提供的數(shù)據(jù)顯示目前康巴什的人口僅7.2萬人。人口稀少的結(jié)果，導(dǎo)致大量服務(wù)業(yè)難以運(yùn)轉(zhuǎn)，而服務(wù)業(yè)難以運(yùn)轉(zhuǎn)，就難以吸引人口和留住人口，若不改變這個局面就會形成持續(xù)的“鬼城”。

2010年，按照康巴什新區(qū)“先安商氣、再聚人氣”的思路，康巴什新區(qū)商務(wù)局發(fā)布了《康巴什新區(qū)扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策及獎勵辦法》。按照當(dāng)時的思路，這項補(bǔ)貼政策執(zhí)行三年，2012年，已是該辦法實施的第三年，當(dāng)?shù)匾恍┑曛魍嘎叮?011年和2012年的補(bǔ)貼，當(dāng)?shù)卣⑽磧冬F(xiàn)。由于新區(qū)人少，經(jīng)營狀況非常慘淡。據(jù)一些店主表示，康巴什慘淡的經(jīng)營情況已讓其不得不虧損轉(zhuǎn)讓，還有的店主則因此前已繳納高額的裝修費(fèi)用和房租，所以，不得不維持現(xiàn)狀繼續(xù)經(jīng)營。

資源是有限的，資源型城市的出路是發(fā)展非挖資源型的產(chǎn)業(yè)。但可惜的是，近年來通過資源開發(fā)所創(chuàng)造的財富，過多地流向了房地產(chǎn)和民間高利貸，而民間高利貸還多是流向房地產(chǎn)，最終資源財富變成了房地產(chǎn)泡沫，甚至高房價與高房租阻礙人口流入和服務(wù)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫“抽走”過多資金阻礙其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這對鄂爾多斯未來發(fā)展來說，甚為可惜！

第二，鄂爾多斯金融發(fā)展不足，非資源型產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相對不足，因而投資渠道單一，導(dǎo)致民間金融過多的通過高利貸的方式流入房地產(chǎn)，形成房地產(chǎn)泡沫。

通過資源開發(fā)和拆遷補(bǔ)償，鄂爾多斯人獲得了大量財富，但對于突然到來的財富，相比于銀行存款的低收益或負(fù)利息，除了實在可見、讓人瘋狂的房地產(chǎn)外，許多鄂爾多斯人不知投資到那里。在金融發(fā)展不足和非資源型產(chǎn)業(yè)發(fā)展不充分的情況下，鄂爾多斯人沒有好的投資渠道和投資方向。

在全國房地產(chǎn)泡沫宏觀背景下，鄂爾多斯人紛紛把錢投向房地產(chǎn)，造成了全國首屈一指的房地產(chǎn)泡沫，而瘋狂的房價上漲又吸引鄂爾多斯人把錢瘋狂的投向房地產(chǎn)——或買房子，或通過高利貸把錢借給房地產(chǎn)開發(fā)商，結(jié)果造成嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和虛幻超高利息的民間借貸。

當(dāng)限購扣住已經(jīng)人均擁有2.7套房子的鄂爾多斯房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)商承諾的高利息不能及時兌付，高利息的民間借貸就不可持續(xù)了。于是，民間借貸崩盤，而民間借貸的崩盤又加劇房地產(chǎn)的崩潰，房地產(chǎn)的崩盤再而加劇民間借貸的崩潰，鄂爾多斯的危機(jī)就這樣一發(fā)不可收拾了。

第三，在全國房地產(chǎn)泡沫和鄂爾多斯資源財富持續(xù)流入房地產(chǎn)的情況下，政府拆遷和大建新區(qū)在一定程度上加劇了房地產(chǎn)泡沫，但政府未能及時阻止房地產(chǎn)泡沫的膨脹和有效使用資源財富通過發(fā)展非房地產(chǎn)非資源型產(chǎn)業(yè)聚集人口與產(chǎn)業(yè)。

政府通過拆遷舊居為當(dāng)?shù)鼐用裆w新房，是沒有錯的。通過開發(fā)新區(qū)、以新的面貌容納人口和產(chǎn)業(yè)，也是沒有錯的。通過拆遷補(bǔ)償，把資源財富變成民間財富，這還沒有錯誤。但全國房地產(chǎn)泡沫和投資渠道、投資方向的不足將鄂爾多斯人的財富也瘋狂引入房地產(chǎn)，而且造成了全國最嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。同時，新區(qū)未能及時聚集起人口和產(chǎn)業(yè)，這讓房地產(chǎn)泡沫看起來更加嚴(yán)重。

第四，也是非常重要的，鄂爾多斯處于中國宏觀大環(huán)境中，中央政府的政策對鄂爾多斯危機(jī)有重大影響。

鄂爾多斯房價上漲隨全國房價而起，全國房價受土地政策、貨幣發(fā)行、廉租房建設(shè)等重要影響，而這些因素又掌握在中央手中，因此鄂爾多斯房價隨全國房價上漲。

像全國一樣，鄂爾多斯房價也在2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后有個短暫的下行，但隨之中央四萬億和地方政府十幾萬億的刺激計劃出來后，貨幣發(fā)行井噴，全國房價逆轉(zhuǎn)下行趨勢后而暴漲。與此同時，2009年以后，鄂爾多斯樓市也再度復(fù)興，民間金融泡沫也進(jìn)一步擴(kuò)大。

三、淺談破解鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的途徑

為了更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，有效應(yīng)對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新形勢，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，滿足和支持居民合理住房消費(fèi)，今年，內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》就促進(jìn)全區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出幾點意見。

1.制定和完善規(guī)劃，有序調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏和規(guī)模

2.調(diào)整相關(guān)政策，合理引導(dǎo)居民住房消費(fèi)

3.培育和發(fā)展房屋租賃市場，提升房屋租賃產(chǎn)業(yè)化水平

4.規(guī)范收費(fèi)行為，強(qiáng)化稅費(fèi)政策支持

5.創(chuàng)新模式，加大金融信貸支持力度

6.進(jìn)一步盤活公積金貸款，加快改善居民住房條件

7.推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

8.規(guī)范市場秩序，優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境

9.強(qiáng)化主體責(zé)任，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析和輿論引導(dǎo)

四、房地產(chǎn)的發(fā)展與鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的未來

房地產(chǎn)的發(fā)展與鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段存在很多問題，近年經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的兩只手，一看不見的手—市場，另一張看得見的手—政府。而看得見的手卻成為閑不住的手，一方面利用宏觀調(diào)控過度干預(yù)市場經(jīng)濟(jì)，另一方面在企業(yè)經(jīng)營中設(shè)立的眾多審核也消耗了企業(yè)大量精力，阻礙了企業(yè)發(fā)展。為此鄂爾多斯政府就提出在經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中的制度改革，主要內(nèi)容就是精簡制度，給企業(yè)更多地權(quán)利，減少政府干預(yù)，給企業(yè)創(chuàng)造一個更好的發(fā)展環(huán)境。讓每個人都享受到改革帶來的紅利。

在未來對外投資、對外貿(mào)易、制度改革將會直接推動制造業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的增長進(jìn)而拉動經(jīng)濟(jì)增長。鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)總量會繼續(xù)增大，房地產(chǎn)在鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)中的數(shù)量變化不大但比例會隨著經(jīng)濟(jì)增長而持續(xù)下降。相應(yīng)的鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)主要靠制造業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的依賴會大大減少，房價也會回歸理性從投資品變成普通消費(fèi)品。

正是因為這一點，商業(yè)地產(chǎn)以后要想生存一定是以服務(wù)其他行業(yè)為基礎(chǔ)，只有它所服務(wù)的其他行業(yè)發(fā)展好了，或者說鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展好了，商業(yè)地產(chǎn)自身才能發(fā)展好。當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)也不會像前文提到的傳統(tǒng)地產(chǎn)那樣，過快發(fā)展對鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)起阻礙作用產(chǎn)生了過猶不及的現(xiàn)象，相反鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展的越快越好商業(yè)地產(chǎn)也就發(fā)展的越快越好，進(jìn)而成為鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的晴雨表。