李明敬

地產業(yè)的冬天提前到來了，而“930房貸新政”是否能像冬天里的一把火點燃樓市的熱情仍未可知。在“930房貸新政”中除了提出貸款利率下限七折和“認貸不認房”政策外，還提到一個重要的金融武器——MBS，也就是住房抵押貸款支持證券或房貸資產證券化。據悉，MBS或許能撬動10萬億沉淀資金進入房貸。都說“錦上添花”容易，“雪中送炭”難，MBS能否“雪中送炭”幫助地產業(yè)度過這個冬天？值得期待。

MBS是把雙刃劍

MBS（Mortgage-Backed Security）抵押支持債券或者抵押貸款證券化，是最早的資產證券化品種，產生于60年代的美國。官方的說法是指銀行選定部分個人住房按揭貸款設立資產包，將資產包中的每一筆貸款及其附屬擔保權益轉讓給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式發(fā)行收益證券，并以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益。

舉個例子來說，有人兩年首付30萬元買了一套100萬元的房子，基準利率借貸30年，兩年還款本金6萬元，房屋當前市值150萬元。這時，銀行如果把按揭貸款64萬元打包做成MBS，抵押品充足，發(fā)行利率取5%發(fā)行，這樣銀行就順利拿回所有貸款本金，騰出貸款額度，并將風險轉移到證券市場，同時每年可以獲得固定息差（房貸利率-MBS利率-發(fā)行費用）。

由此可見，房貸資產證券化對于銀行來說很有好處，但是不要忘了，正是房貸資產證券化引爆了美國金融危機。房貸資產證券化幫助銀行增強資金流動性，同時，許多以前無法獲得貸款資格的低收入群體借機買房。在這種情形下，美國房價一路攀升，房地產市場一片繁榮。但是這條看似“完美”的利益鏈條背后卻潛伏著風險，隨著利率上升，借款人貸款成本增加，違約風險大大增加，不良貸款比率上升，最終導致了美國房地產市場泡沫破滅。

所以在過去的幾年里，國內商業(yè)銀行僅發(fā)行了3筆MBS，第一筆是由2005年建設銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行了國內首筆MBS——建元2005-1個人住房抵押貸款證券，總規(guī)模達到30億元。此后，建行又發(fā)起了總額40億的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。今年7月，郵政儲蓄銀行發(fā)起的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品（RMBS）在銀行間市場成功招標，總規(guī)模達68.14億元”。

中國土壤里的MBS

如今，這一模式也開始向我國房地產金融領域挺進。央行之所以提出實行房貸資產證券化，是專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。那房貸資產證券化到底有哪些有點和不足呢？

房貸資產證券化的優(yōu)點非常明顯，一方面把銀行資產以證券化方式移除表外，釋放銀行的貸款能力；另一方面防止銀行業(yè)資產風險過度集中在房地產業(yè)。此外，房貸資產證券化還會刺激樓市復蘇。MBS的出現，實質上是讓商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款的時候不用再考慮存貸比、資本充足率這些商業(yè)銀行經營的核心指標，大大刺激了商業(yè)銀行辦理該類業(yè)務的沖動。這會保證我國的房地產市場有更充分的資金進入，使得百姓貸款容易，購房需求更旺盛，房地產價格更穩(wěn)定。

“天若令其亡，必先讓其狂”，在追捧房貸資產證券化如何好的同時，一定不要忘記風險也是相伴而行的。有分析人士指出，在當前我國整個經濟杠桿較高的情況下，過快推進MBS可能會加大房地產金融風險。所以在推進房貸資產證券化過程中，對購房者的資格審查不能松懈，銀行不能僅僅看重自身利益，而不顧房地產市場整體風險，按照審慎原則，加強監(jiān)督和管理。

就目前的條件來看，在我國MBS的推廣還有一個主要的問題，就是住房抵押的貸款的期限較長，利率又比較低?；A資產的利率不高，必然導致依照其抵押發(fā)行的證券產品收益率更低。我國現在的個人住房貸款普遍長達20至30年，而利率一般在年化6%到8%之間。而且，個人住房貸款絕大部分都是等額本息的還款方式，并且可以提前還款，這就要求在裝入資產池后必須進行分級處理，才能打包出穩(wěn)定長期的證券資產。同時，為了保障風險，也需要通過分級的手段，對優(yōu)先級進行增信處理。在加上銀行必須保留的手續(xù)費，管理費，就使得真正在市場上能夠公開發(fā)售的長期MBS證券利率不會很高，與現行的銀行理財才相比，不會有任何競爭力。

財經評論員余豐慧表示，如果房貸資產證券化僅限于在銀行間市場交易的話，可能會出現銀行之間達成一個相互購買對方產品的默契，以將貸款資產騰挪到表外，逃避信貸監(jiān)管。中國在利率完全市場化之前，房貸資產證券化發(fā)展的空間將是十分有限的。在我國推進MBS還需要科學的頂層設計、完全市場化的利率等。

未來房貸來自你的左鄰右舍

房貸資產證券化本質上是把借款的鏈條拉長，讓實際借款人和債權人在這個由各種中介性的機構組成的長長地鏈條的兩端，他們之間不會直接了解到對方的實際信息。這就使得作為原來債權人的銀行，在變成中介的角色之后，不自覺地降低對貸款審批的標準，甚至不斷開發(fā)新產品刺激貸款發(fā)行。而在簡單MBS之上的衍生出的各色金融衍生品，表面上是進行了風險控制，但是實際上并不能影響系統(tǒng)性風險的發(fā)生。所以，不論后續(xù)的風險控制產品多么“神奇”，不論有什么高深的數學模型或者統(tǒng)計規(guī)律告訴你，它們能夠控制住風險，請統(tǒng)統(tǒng)不要相信。

要保證MBS的質量，就必須要從根源上嚴格監(jiān)管發(fā)放房貸的銀行，杜絕任何“次級”貸款的發(fā)放。美國“次貸危機”的經驗已經告訴我們，控制風險，必須要控制風險的源頭——借款人的償付能力。其他的所謂金融工具，都能錦上添花，難以雪中送炭。

除了監(jiān)管部門對銀行的嚴格監(jiān)管，我們還需要一類專業(yè)的風險甄別機構——評級公司。我國現在評級機構很多，但是沒有形成一個或幾個權威龍頭的市場格局，這方面的建設和監(jiān)管也急需加強。

從國際經驗來看，任何國家對金融業(yè)資產證券化的放開，都會掀起一股金融業(yè)變革的浪潮，而中國銀行業(yè)的資產證券化浪潮即將從個人住房抵押貸款支持證券開始。房貸證券化后，如果你是銀行的房貸客戶，你抵押給銀行的房屋可能被銀行轉給了一家券商，而借錢給你的可能是一家公司，也可能是你的左鄰右舍。endprint