葉檀
8月15日,《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》發(fā)布。征求意見稿要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,各級登記機構(gòu)信息納入統(tǒng)一基礎(chǔ)平臺,實現(xiàn)信息實時共享;并要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員對不動產(chǎn)登記信息保密。
不動產(chǎn)登記全面推開勢在必行,集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、森林、林木所有權(quán)、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)等將登記在冊。根據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù),未來中國最大的不動產(chǎn)登記法律權(quán)屬明確,合法物權(quán)得到保障,同時,企業(yè)、個人物業(yè)可以進入金融領(lǐng)域盤活資產(chǎn)。
目前房地產(chǎn)預(yù)期下行,與反腐有一定關(guān)聯(lián),手握重權(quán)者改變了所持資產(chǎn)的品種,他們寧可握有境外股權(quán)、債權(quán),也不愿意擁有境內(nèi)的房地產(chǎn),大量拋售套現(xiàn)加劇了市場的不平衡。
東部某省人民檢察院反貪污賄賂局的一位領(lǐng)導(dǎo)表示,“現(xiàn)在處理有關(guān)政府官員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)的腐敗案件,一旦有查處對象,先查個人房產(chǎn)和財產(chǎn),個人及親屬名下的住宅套數(shù)、面積、戶型、來源、來源的合法性都將徹查,執(zhí)行力度大大加強?!钡@不是停止反腐的理由,如果反腐導(dǎo)致市場下行,說明此前市場過于畸形,成為權(quán)貴的樂園。
不動產(chǎn)登記提升了房產(chǎn)稅預(yù)期,對房地產(chǎn)市場影響不明朗。不動產(chǎn)登記成熟后,房產(chǎn)稅必定會推出,從理論上說,越是投資性房產(chǎn)、非自住性房產(chǎn),房產(chǎn)稅越高。
以美國為例,紐約、舊金山等地豪宅房產(chǎn)稅較高,而那些旅游勝地的房產(chǎn)房產(chǎn)稅更高,能在旅游景區(qū)買得起第二套房、支付得起高額費用的人,都是美國的巨富階層,這樣的人理應(yīng)為地方公共教育、醫(yī)療多作貢獻。中國要擺脫土地財政,未來的道路與此相似,意味著踮起腳尖能夠買得起旅游地產(chǎn)的人,會選擇觀望,這對于高端投資性的旅游地產(chǎn)是一大打擊。
今年3月,國土資源部部長姜大明表示,要用四年左右的時間,運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢,形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。這就意味著房價在4年內(nèi)會震蕩不已,購房者手上捏著錢,心里在打鼓。對于他們,在預(yù)期偏向負面時,通常選擇是,剛性需求的人會等待性價比最好的房子出現(xiàn),投資客會選擇繞道而行,等到水落石出之后再定奪。
政府依然握有預(yù)期決定權(quán),房地產(chǎn)市場是大幅下挫,還是平穩(wěn)落地,降落傘在政府手中。政府可以明確征稅門檻,首套房不征房產(chǎn)稅,或者第二套房不征房產(chǎn)稅,在旅游地居住養(yǎng)老的老人,不必繳納房產(chǎn)稅。
中產(chǎn)收入階層中財富的大部分以房產(chǎn)形式存在,一旦房地產(chǎn)成為負資產(chǎn),中國中產(chǎn)收入階層可能在一夜之間被消滅。
中國家庭資產(chǎn)增長,中產(chǎn)階級增長,房子增長速度超過了其他資產(chǎn),中等資產(chǎn)家庭房產(chǎn)貢獻非常大。從2011年到2013年,中國家庭資產(chǎn)增加19.6%(未經(jīng)CPI調(diào)整),其中,房產(chǎn)增加了26.8%,房產(chǎn)是資產(chǎn)增長的核心。資產(chǎn)排在30%和70%之間的中等資產(chǎn)家庭,由于房地產(chǎn)因素,資產(chǎn)升值。根據(jù)29省排序,房產(chǎn)在總資產(chǎn)當(dāng)中比例的排序最高的是北京,北京市民當(dāng)中總資產(chǎn)83.8%是房子,是極高的資產(chǎn)比例,上海是76.5%。如果向這部分中產(chǎn)收入階層征收重稅,毫無疑問,中國的中產(chǎn)收入階層將遭受巨大打擊。
未來征稅門檻明確,居民手中的不動產(chǎn)可作為抵押物,修改相關(guān)法律條款,“三農(nóng)”貸款難、小微企業(yè)貸款難等現(xiàn)象會有一定緩解。
成也房地產(chǎn),敗也房地產(chǎn),房地產(chǎn)征稅改革必須伴隨中國中產(chǎn)收入階層的崛起,必須使中國財富分配等更加合理,使民間投資更加活躍,而不是相反。endprint