郭煦

鐵南棚戶區(qū)改造被赤峰市紅山區(qū)政府列為頭號民生工程，但這里和全國諸多棚改城市一樣面臨融資困局，在舉全市之力進行棚改攻堅之時，這項民生工程仍有諸多現(xiàn)實難題面臨考驗

赤峰市鐵南棚戶區(qū)，從5月初以來呈現(xiàn)出一片忙碌的景象：渣土車穿梭于棚戶區(qū)之間，已經(jīng)拆遷完畢的棚戶區(qū)回遷一期工程開始施工，工人晝夜忙碌加班工作。

這一切，與李克強總理在兩個月內(nèi)兩次到訪密切相關(guān)。

3月27日，國務院總理李克強來到赤峰考察，一下車就攀上陡峭的沙土坡查看鐵南棚戶區(qū)全貌。臨走時，他對圍攏而來的棚戶居民們說：“一定讓你們住上新房，下次我來看你們的新家?！?/p>

5月27日，國務院總理李克強再次到赤峰考察調(diào)研，期間召開了企業(yè)和金融機構(gòu)座談會，聽取對當前經(jīng)濟形勢的看法，并著重強調(diào)下階段貨幣金融政策將重點關(guān)注融資難、融資貴問題。

“三年要讓大家住新樓房”，李克強總理在赤峰調(diào)研時的承諾，將各界對鐵南棚改的關(guān)注推到一個前所未有的高度。

“鐵南棚戶區(qū)改造是一塊難啃的硬骨頭。但該項工程聯(lián)系著中低收入群體的‘安居夢，是一項重大民生工程。我們必須把鐵南棚改作為一項重大的政治使命，擺上首要位置，列為頭號工程，采取強力措施加快推進，確保盡快取得突破性進展?！背喾迨屑t山區(qū)區(qū)委書記姜宏多次在鐵南棚改協(xié)調(diào)會上強調(diào)。

“頭號民生工程”突飛猛進

鐵南棚戶區(qū)位于紅山城區(qū)南部，是城區(qū)內(nèi)形成較早、面積最大的棚戶區(qū)，總面積4.5平方公里?，F(xiàn)有居民5992戶、20972人。

《小康》記者走進鐵南棚戶區(qū)，腳下的泥土路面坑洼不平，街道兩旁的小平房簡陋低矮。“街道路面和院子的高度相差1米多。因為是土路，下雨后不好走，大家就墊土，越墊越高，慢慢就變成了現(xiàn)在這個樣子。我們最怕下雨，怕水灌進了院子淹了家。所以只要晚上下雨，就不敢睡?！迸飸魠^(qū)居民李玉鳳說。

據(jù)了解，這一區(qū)域內(nèi)的房屋建成年代久，破損嚴重，面積較小，50%以上房屋為上世紀70年代以前建成，40平方米以下居民房屋共1400余套，占房屋總數(shù)的31%。

這一片區(qū)域東西狹長，南北不闊，且被京通鐵路東西向貫穿，與老城區(qū)割離?！皡^(qū)域內(nèi)道路、供暖、排污等基礎(chǔ)設(shè)施嚴重滯后，居民出行難、取暖難、排水難、如廁難等問題突出，安全隱患多，居住條件差，生活環(huán)境極為艱苦，居民們對拆遷改造的愿望強烈?！辫F南棚戶區(qū)改造辦公室主任秦懷東告訴記者。

為了把“難啃的硬骨頭”變成“頭號民生工程”，內(nèi)蒙古自治區(qū)黨委書記王君、自治區(qū)副主席王波等先后到赤峰深入調(diào)研，赤峰市則成立了以市長包滿達擔任組長的專項推進小組。

此前紅山區(qū)橋北棚戶區(qū)改造的模式進一步被放大，紅山區(qū)抽調(diào)各部門136名干部，成立了回遷房建設(shè)、融資政策、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等11個工作組。當?shù)孛襟w報道，有超過300名干部在加班加點地參與棚改的各項工作。

5月初，紅山區(qū)連續(xù)召開棚改動員大會，明確棚改工程目標：從今年開始，三年間政府將為這里投資61.47億萬元，新建59萬平方米回遷安置房，實現(xiàn)1萬6千多人的安居夢；同時配套完善28公里道路建設(shè)，新增55萬平方米城市綠地，完成學校、醫(yī)院、文體設(shè)施等公共服務設(shè)施建設(shè)。

赤峰市紅山區(qū)更是成立了由區(qū)委書記和區(qū)長任組長的專項推進組，表態(tài)要“力爭三年完工、四年掃尾，不辜負總理和廣大居民的期望?！?/p>

動員大會提出的房屋征收“百日行動”為棚戶區(qū)改造圈出了階段性建設(shè)的時間節(jié)點：從6月1日至9月30日，集中利用120天時間，對鐵南棚改核心區(qū)的2900戶居民和60家企業(yè)房屋進行征收，征收房屋面積50萬平方米。

5月14日，建筑工地的圍擋、塔吊均在當天架設(shè)完畢。

據(jù)村民介紹，到5月14日下午，鐵南棚改項目所在地八里鋪村內(nèi)的街道兩旁，棚改規(guī)劃圖、動遷流程、宣傳標語等張貼物迅速張貼完畢?！罢サ镁o，工程進度也快，基礎(chǔ)工作做完之后6層的公寓一個月就能完事，14層的高層按3天一層的進度，兩個月應該能封頂，”工程現(xiàn)場一位施工人員表示，鐵南棚改一期工程到今年年底主體完工沒有問題。

《小康》記者在紅山區(qū)政府了解到，鐵南回遷房一期共有3個標段，2015年9月工程完工后，棚戶區(qū)1140戶居民將搬入新居。秦懷東告訴《小康》記者，到2016年，將完成全部回遷安置房建設(shè)，所有回遷居民實現(xiàn)回遷入住。

鐵南棚改的資金壓力

棚改的最大困難是資金問題。

2012、2013年赤峰市市本級地方綜合財力分別為42.62億元和61.11億元，但赤峰市完成全部棚戶區(qū)改造需近300億元，靠有限的財力顯然很難辦到。

鐵南棚改所在的紅山區(qū)，同樣壓力巨大。紅山區(qū)區(qū)長姜俐欣在2014年政府工作報告中稱，紅山區(qū)去年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值270億元，地方財政總收入30億元。

《小康》記者在紅山區(qū)政府了解到，2014年計劃政府投資20億元，主要完成回遷安置小區(qū)地塊、城市主干路網(wǎng)紅線范圍內(nèi)1800余戶的房屋征收工作，確?；剡w安置房一期5月份開工，其他回遷安置房年內(nèi)全部開工。

這相當于紅山區(qū)要拿出財政收入的三分之二用于棚戶區(qū)改造。

但這僅僅是一個開始，按照規(guī)劃，紅山區(qū)2015年計劃政府投資27億元，完成區(qū)域內(nèi)72.1萬平方米房屋征收工作，80%的回遷安置房建成竣工，配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施基本完工。2016年計劃政府投資14.47億元，完成全部回遷安置房建設(shè)，所有回遷居民實現(xiàn)回遷入住；完成商品房開發(fā)建設(shè)。

這個完整的三年實施路線圖，除了政府投資外，所需資金體量龐大。

“我們會借鑒棚改的‘遼寧模式，通過政府渠道、市場渠道和社會渠道三大渠道籌資。”紅山區(qū)委宣傳部副部長李國民表示。

在《紅山區(qū)棚戶區(qū)改造、環(huán)路項目國有土地上房屋協(xié)議征收獎勵暫行辦法》、《紅山區(qū)棚戶區(qū)改造、環(huán)路項目集體建設(shè)用地上協(xié)議征收獎勵暫行辦法》兩個文件里，不同層次、不同條件的獎勵金額非常清楚。“鐵南棚戶區(qū)改造實行讓利于民、依法征收、陽光操作的征收原則。除了建立獎勵機制外，對房屋摸底、房屋征收、房源選擇、房屋評估報告等各個程序都要進行全過程公示?！奔t山區(qū)區(qū)委辦公室主任史廣海說。endprint

紅山區(qū)鐵南棚改現(xiàn)場的宣傳欄中房屋征收基本政策顯示，產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式規(guī)定：有證房屋建筑面積按1：1.1比例置換安置房；實有建筑容積率0.75以內(nèi)的有證房屋以外部分按2.5：1的建筑面積比例置換安置房。

貨幣補償方式規(guī)定：有證房屋價格由具有資質(zhì)的評估公司按照《住建部國有土地上房屋評估辦法》評估確定；實有建筑容積率在1.0以內(nèi)已建磚木結(jié)構(gòu)每平方米最高補償750元，磚混結(jié)構(gòu)最高補償850元，對未建部分每平方米補償400元；實有建筑容積率超過1.0的實有建筑每平方米最高補償200元。另外，臨時安置費每戶每月不低于800元，搬遷費每戶不低于1000元。

按上述標準，紅山區(qū)政府今年鐵南棚改中至少需出資10億元以上補償款。也就是說，紅山區(qū)至少要拿出財政收入的三分之一補償鐵南棚戶區(qū)拆遷居民。

開工建設(shè)26萬平方米回遷小區(qū)，對紅山區(qū)來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。一般政府都會吸引開發(fā)商開發(fā)投資棚改項目，把一部分作為商品房出售讓開發(fā)商賺取利潤。

但很多開發(fā)商并不愿意參與建設(shè)棚戶區(qū)改造項目。赤峰市當?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰牡禺a(chǎn)商告訴《小康》記者，為了鐵南棚改項目開發(fā)，紅山區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導已經(jīng)主動與其商談了幾次，最終他還是沒有參與鐵南棚改項目開發(fā)?！艾F(xiàn)在全國房地產(chǎn)項目價格都不穩(wěn)定，鐵南畢竟一面環(huán)山，交通和商業(yè)開發(fā)未來都沒有定數(shù)，作為企業(yè)擔著商業(yè)風險，去做政府的頭號工程，質(zhì)量上一定要過關(guān)，所以投入會非常大?！?/p>

“現(xiàn)在建筑人工成本比三年前翻了多少倍，以前人工工資都低，工程造價便宜，房屋主體成本造價只有每平方米800元左右，加上水電熱、排水、道路等配套設(shè)施，每平方米的綜合造價為1100元左右?！鄙鲜鲩_發(fā)商說，微利之下的開發(fā)對于大多數(shù)開發(fā)商來說都是賠本生意。

關(guān)鍵時刻，出手的還是國有銀行。在棚改中被稱為“房屋銀行”的國開行再度發(fā)力。5月22日上午，在李克強總理調(diào)研前一周，國家開發(fā)銀行董事長胡懷邦親自率團到鐵南棚戶區(qū)就改造情況進行實地考察和調(diào)研。不到一個月，負責棚改資金發(fā)放的國家開發(fā)銀行業(yè)務發(fā)展局局長劉勇在6月18日再度造訪赤峰。

目前，國家開發(fā)銀行已經(jīng)同意提供15年期貸款30億元，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行提供5億元的貸款。

“在三年內(nèi)，鐵南棚戶區(qū)改造紅山區(qū)政府就要投入61.47億元，政府的壓力可想而知，其余的缺口除了銀行貸款就要社會融資，融資進度直接影響到工程進度?，F(xiàn)在區(qū)委區(qū)政府正在到處融資，爭取資金及時到位，讓回遷戶盡早住上樓房。”李國民表示。

難題仍多 如何破解？

資金之外，棚戶區(qū)改造仍有諸多問題需要一一破解。

紅山區(qū)推進棚戶區(qū)改造早在2008年已經(jīng)開始，在李克強總理考察鐵南棚戶區(qū)時，紅山區(qū)剛剛完成了橋北棚戶區(qū)改造。橋北棚戶區(qū)改造被稱為赤峰市繼新城建設(shè)后的又一城市建設(shè)亮點，是此前三年紅山區(qū)實施的最大民生工程。因?qū)嵤笆_”的拆遷政策，其改造模式一度被當作經(jīng)驗四處推廣。

但《小康》記者在赤峰采訪期間也了解到，橋北棚改項目目前仍有297戶拆遷居民未得到回遷安置。紅山區(qū)橋北組團開發(fā)建設(shè)指揮部辦公室副主任趙豐表示，由于部分回遷居民涉拆房屋存在面積小、居住人口多等問題，經(jīng)過審批，先后有627戶申請了經(jīng)濟適用房。其中，按照序號有330戶已先后分兩批得到解決，余下的297套正在協(xié)調(diào)解決。

與此同時，紅山區(qū)橋北鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工程部分居民稱，回遷工程多方面與規(guī)劃設(shè)計圖紙不相符、樓房裂紋、沒有房屋驗收合格證等，多位業(yè)主質(zhì)疑房子的工程質(zhì)量，拒絕領(lǐng)取房屋鑰匙。

針對橋北棚戶區(qū)改造出現(xiàn)的問題，紅山區(qū)委宣傳部相關(guān)負責人表示，因為種種原因，確實存在上述問題，紅山區(qū)委區(qū)政府力爭在鐵南棚改中做到公開公平公正，讓回遷戶滿意。

橋北問題如何不在鐵南重現(xiàn)，需要更多現(xiàn)實的解決方案。

“棚戶的所有者能在改造中獲得補償，棚戶區(qū)的租戶們何處安身？一個更大的難題是，棚戶區(qū)居民住上新樓后，他們的收入如何提高？生活質(zhì)量如何改善？安居后如何實現(xiàn)樂業(yè)？”《赤峰日報》的一篇署名文章中，提出了棚改面臨的諸多現(xiàn)實難題。

在鐵南棚戶區(qū)居住者中，城鄉(xiāng)低保家庭占18%，30%以上居民無固定收入。下崗失業(yè)人員多、低收入人員多、住房困難群體人數(shù)多的“三多”問題比較突出。

在大規(guī)模的城市拆遷之后，這些“脫棚上樓”的人們將何以為生。

前述署名文章就建議，鐵南棚戶區(qū)作為中心城區(qū)的一個板塊，需要依據(jù)實際和城市規(guī)劃的定位，建立起足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，加強產(chǎn)城融合。有關(guān)地區(qū)和部門應抓緊時間根據(jù)鐵南未來的功能和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對居民進行職業(yè)技能培訓，讓居民在這里有崗位、有前途，為鐵南的興起注入新的活力。

赤峰棚改倘若在這方面能走出一條新路，或許對更多正在進行棚改的城市有借鑒意義。endprint