鄂璠

僅有8.5%的人今年以來買了房子，在年內有買房計劃的人也只有5.4%，大部分人都在觀望，房地產也不再是投資首選，取而代之的是銀行理財產品，在限購令面前，無論專家學者還是普通民眾，大多呼吁讓它盡早退出

2014年，買房的人會多嗎？

4月10日，素有樓市晴雨表之稱的北京春季房地產展示交易會正式啟動，“真山真水真實惠，僅四天，7999元/平米”、“逃離霧霾、認購打折”、“30余套特價房，單價11000元/平米起”……現場依然人頭攢動，不同程度的優(yōu)惠促銷活動幾乎是“隨處可見”，各類樓盤以特價房、折扣、現場抽獎及贈送禮品等多種方式吸引購房者。

盡管這樣，購房者卻寥寥無幾。

不僅僅在北京，2014年以來，盡管各地樓市政策“微刺激”不斷，但從實際成交情況來看，效果并不樂觀。即便是在所謂的“紅五月”，全國各城市成交量也一直在低位徘徊。

2014年以來，買房的人的確少了，這在“2014中國居住小康指數”的調查中也得到了印證。5月底至6月初，《小康》雜志社聯(lián)合清華大學媒介調查實驗室，并會同有關專家及機構，進行了“2014中國居住小康指數”調查。在“2014年以來，您買房了嗎？”這道題目中，僅有8.5%的人表示買了，其余91.5%的人則沒買。

而在去年7月底至8月初進行的“2013中國居住小康指數”同題調查中，則有15.6%的人表示買了。

“從現在到今年年底，您會買房嗎？”在這道題中，也僅有5.4%的人表示會，36.1%的人肯定地表示不會，其余58.5%的人選擇觀望。

三成購房者買首套房

在今年以來已購房的受訪者中，有三成人（37.2%）購買的是首套住房，同樣有三成人（36%）購買的是改善性住房，其余的人有些為了孩子擇校而買房，有些為了將來養(yǎng)老而買房，有些為了投資而買房。

在面積的選擇上，46.5%的人購房面積為50～90平米，27.9%的人購房面積為90～120平米，17.4%的人購房面積為120～150平米，5.8%的人購房面積為50平米以下，2.3%的人購房面積達150平米以上。在付款的方式上，33.7%的人全額付清，其余66.3%的人選擇了貸款。

“前幾年，中國家庭購房主要是以首套房為主，但是在2012年之后，購買首套房的比例迅速減少?！敝袊彝ソ鹑谡{查與研究中心主任、西南財經大學經濟學院院長甘犁介紹說，2013年家庭購房中的首套房比例降低到50%以下，2014年首套房購房比例繼續(xù)下降，已經降到了30%左右。

甘犁和他所在的團隊成員一直致力于通過大規(guī)模的入戶調查及電話回訪，為住房市場提供數據支撐，在接受《小康》采訪時，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心剛剛發(fā)布了《城鎮(zhèn)家庭住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢2014》報告。“從住房市場發(fā)展趨勢上可以看出，中國家庭的住房市場已經由剛需驅動變?yōu)橥顿Y驅動，投資驅動的風險比較大，所以我們認為中國住房所謂的拐點已經來到了。”甘犁說，“從這個角度來說，購房不再是以剛需為主了，而是以投資為主，風險會明顯地加大。”

那么，在2014年下半年，還有多少人打算買房？在“2014中國居住小康指數”調查中，僅有5.4%的人表示會買房，過半受訪者選擇了觀望，肯定不買的人占比36.1%。甘犁認為，老百姓的感受是對的，因為住房市場現在還看不清楚。

這樣的調查結果，也并沒有出乎重慶郵電大學移通學院大煥城市化戰(zhàn)略研究院院長童大煥的預料，因為“樓市”往往會讓絕大多數人在任何時候都“看不清楚”。在童大煥看來，在大家都觀望的時候，買房恰恰是最佳的選擇?！斑@時候買房有很多的選擇余地，而很多人要等到房價又一輪上漲的時候才加入買房的行列，是從眾心理使然?！?/p>

在今年年內尚有買房打算的受訪者中，七成人（72.2%）的計劃購房位置在離市區(qū)距離尚可、能夠依靠公交車出行的地區(qū)，兩成人（20.4%）的計劃購房位置在清靜、能夠依靠自駕或乘坐郊區(qū)公交和搭乘地鐵出行的郊區(qū)，僅7.4%的人計劃在喧鬧、交通便捷的市區(qū)購房。有買房打算的受訪者中，77.8%的人首付款或房款主要來源于自己的收入或積蓄，13%的人依靠父母資助，9.3%的人要向親戚、朋友借錢。至于首付款，當然是越少越容易被大家接受，40.7%的人希望首付款在30萬以內，27.8%的人希望首付款為30～49萬，25.9%的人希望首付款為50～79萬，5.6%的人希望首付款在80萬以上。

十五城居住滿意度：天津居首

“2014中國居住小康指數”在對受訪者的置業(yè)計劃進行調查的同時，也對受訪者目前的居住情況進行了訪問。在問及以家庭為單位（包括受訪者本人、配偶及未成年子女）擁有住房的情況時，65.7%的人表示有一套房，13.9%的人表示有兩套房，1.3%的人表示有三套房，0.2%的人表示有四套及以上房——這些“有住房”的受訪者達到了八成（81.1%），另外18.9%的人沒有買房。

在“2013中國居住小康指數”進行的同題調查中，“有住房”的受訪者同樣占比達到了八成（80.3%），19.7%的人沒有買房。

而在“2012中國居住小康指數”調查中，沒有買房的人占比為21.4%，“有住房”的受訪者占比78.6%（七成）。

有人說，房子本應該是生活的必需品，就像柴米油鹽一樣，但在當今的中國，房子已經成了奢侈品，不是每個人都能買得起房子，房奴更到處都是。

話雖如此，但調查表明，中國家庭的自有住房擁有率還是很高的。據甘犁介紹，《城鎮(zhèn)家庭住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢2014》顯示，近九成家庭有房，家庭自有住房擁有率世界第一；2013年中國城鎮(zhèn)家庭空房率高達22.4%。

空置率一向被認為是反映樓市泡沫的風向標，22.4%的數字說明了什么？

甘犁告訴記者，這個數字明顯高于任何一個我們能夠找到空置率數據的國家和地區(qū)。“中國臺灣的空置率是17%左右，歐盟的平均空置率是9.5%左右，美國的空置率約為3%，中國住房市場總的來說是嚴重過剩的?！眅ndprint

《小康》調查顯示，在對于目前居住情況的選擇上，59.4%的人住在自購的商品房內，15.1%的人租房住，13.8%的人住自己父母的房子，6%的人住在單位宿舍，4.1%的人自建房屋，3.4%的人住配偶父母的房子，3.3%的人購買了保障房，1.6%的人住廉租房，1%的人借住他人住房。

與去年相比，今年住自購商品房和租房住的人所占比例均有所上升，去年選擇這兩項的受訪者占比分別為41.1%和12.4%，今年選擇住父母房子的受訪者則比去年下降了不少，去年有30%的人表示住在自己父母的房子里。

在甘犁看來，25歲到35歲之間的年輕人其實并沒有買房的必要，丈母娘也沒必要讓女婿必須買房子，“買房過早會影響勞動力的流動和匹配，而且也沒必要為買房而成為房奴。”甘犁覺得租房是個不錯的選擇，但現在的房屋租賃市場還有些混亂。甘犁建議，政府要把租房市場規(guī)范起來，免除租房稅費，保護出租雙方利益，鼓勵大家租房，讓租房市場活躍起來。

“2014中國居住小康指數”調查亦對租房者的居住情況進行了調查，選擇租住地時，受訪者的首要考慮因素是價格合理，其次是交通便利，再次是靠近工作地點。64.5%的人月租金占個人月收入的比例為10%～30%，15.8%的人月租金占個人月收入的比例為30%～50%，15.1%的人月租金占個人月收入的比例為10%以下，還有極少數（4.6%）人月租金占個人月收入比例達到了50%以上。

“中國居住小康指數”還重點對15個城市的居住狀況進行了調查，這15個城市分別是：北京、上海、廣州、沈陽、天津、鄂爾多斯、武漢、長沙、成都、廈門、南京、鄭州、青島、杭州、重慶。調查結果顯示，在“15城市居住狀況滿意度排行榜”上，天津位居第一，杭州排名第二，鄂爾多斯列第三位，排在第四至十五位的依次是鄭州、重慶、武漢、廣州、上海、青島、成都、南京、廈門、北京、長沙、沈陽。單就居住面積而言，居民滿意度排在前五位的城市依次是重慶、鄭州、長沙、沈陽和成都。單就居住環(huán)境而言，居民滿意度排在前五位的城市依次是天津、武漢、南京、杭州和廣州。

在天津商業(yè)大學工作的王偉雖然不是土生土長的天津人，但他卻選擇了在天津定居，他認為從總體上來說，天津是個不錯的宜居城市，城市的地理位置不錯，有海河穿過、綠化也比較好，建筑密度不是很高，居住體驗非常好，而且天津有比較悠久的歷史，又是直轄市，比較現代化，衣食住行都很方便。

王偉的主要研究領域是房地產經濟學、土地經濟學，他還是《買房8堂課》這本書的作者，他告訴記者，天津的新房市場特別發(fā)達，現在天津的城市還在擴張，在建一些衛(wèi)星城鎮(zhèn)，市場上供應的新房是主力。雖然新房大多建在郊區(qū)、外環(huán)線沿線附近，但不少區(qū)域、板塊的潛力都挺大的，房價也比較適合年輕人和新移民。

環(huán)境和物業(yè)最讓人不滿

在中國人看來，解決住房問題主要依靠什么？

《小康》聯(lián)合觸動傳媒對此進行了調查，共有244575人參與調查，結果顯示，48%的人認為要靠個人努力，16.8%的人認為要靠家庭和親戚的幫助，13.7%的人認為要靠政府的幫助，12.8%的人認為要靠政策支持，8.7%的人認為要靠單位的支持。

然而，解決了住房問題并不意味著對居住狀況感到滿意?！?014中國居住小康指數”從居住面積、住宅建筑質量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關系、物業(yè)服務五個方面測量了國人對于居住狀況的滿意程度。

“2014中國居住小康指數”調查采用基于實名制的Oopsdata網絡調研方法。為保證樣本的代表性，此次調查樣本框的確定兼顧被調查者年齡段、受教育程度、職業(yè)、所在單位的性質、月收入水平等分布。采用統(tǒng)計學誤差估計公式進行估算，本次調查在95%的置信度水平以上，可將估計誤差控制在3.2%。參與調查的所有受訪者均在所在城市生活了半年或半年以上。

經對調查結果和國家有關部門的統(tǒng)計監(jiān)測數據進行加權處理，得出2013～2014年度中國居住小康指數為74.2，比上一年度的73.6提高了0.6。其中居住面積、住宅建筑質量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關系指數分別為79.1、74.2、71.8、87.9，比上年分別提高0.6、0.9、0.8、0.8；物業(yè)服務指數為62.4，比上年下降0.2。

受訪者普遍表示，在目前的居住條件中，最讓自己感到不滿意的是周邊環(huán)境和物業(yè)服務。在王偉看來，這說明房地產市場比較成熟了，“如果在一個不成熟的市場中，大家首先關注的是房子的區(qū)位、區(qū)段，而當人們真正使用房產，而不是炒作房產，或者說是在房產稀缺的時候，大家往往就會關注房子的品質，比如說住宅建筑質量、物業(yè)等，尤其是當人們開始關注物業(yè)的時候，說明我們的市場是比較成熟的市場。在房地產并不發(fā)達的過去，老舊小區(qū)是沒有物業(yè)的，隨著房地產業(yè)從業(yè)人員的增多，房地產后續(xù)的服務逐漸引入，老百姓開始關注居住的品質，其實對于居住條件和享受到的服務的關注，是老百姓生活的一種升級。”

雖然環(huán)境和物業(yè)還不那么讓人滿意，但從總體來說，45.4%的受訪者對于居住狀況還是比較滿意的，3.7%的人感到非常滿意，34.2%的人對居住狀況評價一般，只有12.2%的人感到不太滿意，4.5%的人感到非常不滿意。

和去年相比，58.5%的人居住狀況沒有發(fā)生變化，30.2%的人感覺居住狀況越來越好了，還有11.3%的人表示居住狀況越來越差了。

房產不再是投資首選 公眾呼吁限購令退出

近日，有媒體報道了“住建部人士表態(tài)：除北上廣深外，其他城市限購可自行調節(jié)”的消息，在網上傳得沸沸揚揚。對于限購，大多數房地產專家的態(tài)度都是反對的。

全國首次提出家庭購房套數“限購令”，是在2010年4月30日，北京出臺“國十條實施細則”，明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發(fā)現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。

此后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數的規(guī)定。

對于限購，公眾的態(tài)度如何？在參與《小康》調查的受訪者中，大部分公眾都認為“限購令本身就是短期政策，早該退出市場了”。

對于很多中國人來說，居住狀況的好壞與壓力產生了緊密的聯(lián)系，買房、還貸、掙錢，環(huán)環(huán)相扣。住房壓力會對個人造成哪些影響？43.9%的人表示日常生活要精打細算，31.8%的人坦言缺乏安全感，31.7%的人吐槽休閑娛樂活動減少了，25.7%的人擔心失業(yè)，21.6%的人感到心煩，19.7%的人變得對生活缺乏熱情，16.5%的人社交圈萎縮……

盡管如此，很多人依然會堅定地買房，不僅僅為了自住，還有人為了投資賺錢。

從投資的角度而言，房地產的投資回報如何？在參與“2014中國小康指數調查”的受訪者中，7%的人認為非常好，41.8%的人認為比較好，22.6%的人認為一般，7.1%的人認為不太好，2%的人認為很不好，19.4%的人認為不好說。

雖然大部分人看好房地產投資回報，但在目前的形勢下，敢于首選房產投資的人卻不多。在房產、股票、基金、債券、銀行理財產品、黃金、古董字畫等選項中，哪個才是當下老百姓的投資首選？《小康》調查顯示，排在首位的是銀行理財產品，其次是房產，再次是基金。而在去年，排名第一的是房產，其次是銀行理財產品，再次是基金。

對于老百姓的這種選擇，甘犁認為老百姓還是“挺明白”的，就像在是否買房的問題上選擇觀望一樣，畢竟住房市場現在還看不清楚。中國社會科學院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛也認為，從目前來看，投資房產確實不是最佳的選擇，不僅僅是風險的問題，在便利程度方面，現在的很多銀行理財產品也勝過了房產。

童大煥則是更加支持首選房產投資，在他看來，投資還是要看到更長遠的未來形勢，房地產是要往前發(fā)展的，況且，銀行理財產品只是風險一直沒有暴露出來而已，大部分銀行理財產品的錢最后其實是曲折地流入地方債了，若沒有房地產的支撐，銀行理財產品會很糟糕。

（感謝國家統(tǒng)計局統(tǒng)計科學研究所研究室主任呂慶喆提供的支持。清華大學媒介調查實驗室研究員王知凡、《小康》記者談樂炎對本文亦有貢獻）endprint