蘇艷

2014年12月12日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，各行業(yè)對(duì)此充滿期盼，期待找尋中央對(duì)本行業(yè)發(fā)展的定調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)更是翹首以盼。令各界意外的是，本次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)只字未提，連本屆政府甚為關(guān)注的棚改房、保障房也未提及，這在近十年的歷史上絕無(wú)僅有。這讓已經(jīng)習(xí)慣于分析調(diào)控政策、保障房目標(biāo)的房地產(chǎn)專家無(wú)所適從。

自本次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，“新常態(tài)”一詞鋪天蓋地地出現(xiàn)在各類文件和財(cái)經(jīng)類報(bào)告中。所謂新常態(tài)，關(guān)鍵之一是“新”，就是區(qū)別于“舊”，筆者理解現(xiàn)階段為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎的更換期，經(jīng)濟(jì)將由高速增長(zhǎng)步入中高速增長(zhǎng)階段;關(guān)鍵之二是“常態(tài)”，就是這種情況將在未來(lái)一段時(shí)間穩(wěn)定成為一種趨勢(shì)?？梢哉f(shuō)，2015年是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎更換期，是結(jié)構(gòu)調(diào)整的提速期，是改革推進(jìn)攻堅(jiān)期。在這一背景下，房地產(chǎn)將呈現(xiàn)幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。

趨勢(shì)一：房地產(chǎn)行業(yè)步入理性發(fā)展階段

過(guò)去十年常被稱為房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”。而今，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、房?jī)r(jià)快速飆升的時(shí)代一去不返了。業(yè)界普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)將要進(jìn)入理性發(fā)展的新常態(tài)。展望2015年乃至更長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)整后步入平穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)階段，未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售規(guī)模增速將維持在2%-5%的增長(zhǎng)區(qū)間。主要原因?yàn)椋?/p>

一是房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)和朝令夕改的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。一般來(lái)說(shuō)，任何行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有其自身的發(fā)展周期、趨勢(shì)，能夠根據(jù)市場(chǎng)的變化自我調(diào)整。過(guò)去十多年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的周期往往快于房地產(chǎn)行業(yè)自身的周期變化，增強(qiáng)了行業(yè)的波動(dòng)性和波動(dòng)幅度，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成諸多困擾，也給購(gòu)房者帶來(lái)了諸多恐慌。在調(diào)控政策淡化后，房地產(chǎn)行業(yè)將理性回歸。

二是經(jīng)濟(jì)粗放增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)分依賴將逐漸降低。經(jīng)濟(jì)增速的高位持續(xù)需要房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，因此，盡管中央自上而下出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但高目標(biāo)的保障房建設(shè)指標(biāo)也明顯有拉動(dòng)投資的意圖。且土地出讓金作為地方財(cái)政收入的核心來(lái)源，各地政府對(duì)賣地和地價(jià)提升的積極性從未下降。未來(lái)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展的新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該能夠更加按照市場(chǎng)的規(guī)律發(fā)展。

三是住房制度改革和人口發(fā)展紅利帶來(lái)的需求爆發(fā)期已經(jīng)結(jié)束。不得不承認(rèn)，20世紀(jì)末開始的住房制度改革釋放了大量的居住需求，20世紀(jì)80年代的嬰兒潮也帶來(lái)了大量的剛性需求，這是促成房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金十年的基本要素之一。

趨勢(shì)二：房地產(chǎn)行業(yè)步入去調(diào)控化階段

過(guò)去十年，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和住房市場(chǎng)發(fā)展的黃金十年，也是政府對(duì)住房市場(chǎng)密集調(diào)控的十年，從2003年121號(hào)文件開始到2013年，國(guó)務(wù)院頻頻出臺(tái)70余項(xiàng)重要的宏觀調(diào)控政策，包括金融、財(cái)稅、土地、行政四個(gè)方面，政策出臺(tái)之多、密度之高、力度之大前所未有。其中2010年在全國(guó)開始的限購(gòu)、限貸政策，是住房調(diào)控政策最嚴(yán)厲的環(huán)節(jié)，也是行政性質(zhì)最強(qiáng)的手段。

而新一屆政府上臺(tái)以來(lái)，去調(diào)控化的意圖非常明顯。不僅在各類會(huì)議上不再提及調(diào)控政策，也默許了除一線城市以外的其他城市放松行政性調(diào)控政策。并強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)節(jié)的市場(chǎng)化、分類化，要求多以經(jīng)濟(jì)手段來(lái)處理行業(yè)問題，以分類調(diào)控的方式解決不同城市的問題。

因此，2015年房地產(chǎn)政策方面，除個(gè)別城市外，限購(gòu)限貸行政手段將退出舞臺(tái)，同時(shí)受不同城市市場(chǎng)分化的影響，地方的調(diào)控政策將更趨靈活。另外，房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制將進(jìn)一步孕育和建立。

趨勢(shì)三：城市不斷分化成為新的趨勢(shì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的長(zhǎng)足發(fā)展，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到了一定規(guī)模，需求也得到了較大程度的釋放。但受各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、人口增長(zhǎng)速度等多種因素的影響，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出明顯分化。而限購(gòu)、限貸等行政性調(diào)控政策在全國(guó)范圍內(nèi)的一刀切，更加劇了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化。從現(xiàn)階段看，一線城市仍然存在著嚴(yán)重的供應(yīng)不足問題，而部分其他城市同時(shí)存在著供應(yīng)過(guò)剩的問題，不少地方出現(xiàn)“空城”、“鬼城”。在房地產(chǎn)行業(yè)步入新常態(tài)背景下，我們預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化將愈演愈烈。

趨勢(shì)四：新型城鎮(zhèn)化成為行業(yè)發(fā)展新機(jī)遇

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，未來(lái)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ痪褪切滦统擎?zhèn)化?，F(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)短缺的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，總量問題基本解決，未來(lái)發(fā)展的機(jī)會(huì)主要在于結(jié)構(gòu)。從城鎮(zhèn)化角度看，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展階段，大城市內(nèi)在的積聚力和輻射力將會(huì)持續(xù)，但城市的規(guī)模效應(yīng)開始遞減，大城市和周邊城市之間的關(guān)系從過(guò)去的分散、獨(dú)立和競(jìng)爭(zhēng)，變?yōu)槁?lián)系和合作。在這樣的城市群的形成過(guò)程中，大城市的郊區(qū)化發(fā)展，以及城市群內(nèi)各個(gè)城市的同城化，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。中國(guó)目前形成的這類城市群大概有5個(gè)，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、中原區(qū)域、西南區(qū)域，人口基數(shù)大約在4000萬(wàn)人以上，其中又以環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角為最典型、最發(fā)達(dá)的城市群代表。

趨勢(shì)五：創(chuàng)新是房地產(chǎn)行業(yè)新的利潤(rùn)點(diǎn)

近年來(lái)，在行業(yè)利潤(rùn)不斷被壓縮的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)創(chuàng)新越來(lái)越重視。一是企業(yè)跨業(yè)經(jīng)營(yíng)的案例越來(lái)越多，如萬(wàn)科的社區(qū)服務(wù)、恒大的礦泉水經(jīng)營(yíng)、綠城的養(yǎng)老地產(chǎn)、復(fù)星的健康產(chǎn)業(yè)等等，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社區(qū)服務(wù)、向多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)明顯。二是對(duì)高新技術(shù)的運(yùn)用深入而廣泛，如互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等高新技術(shù)被不少房企引入，易居中國(guó)的新浪樂居平臺(tái)、克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)等，均成為公司發(fā)展的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。三是房企和銀行業(yè)的聯(lián)姻成為2014年以來(lái)的行業(yè)佳話，從年初恒大地產(chǎn)入股華夏銀行、萬(wàn)科投資徽商銀行以來(lái)，相繼有中國(guó)泛海控股集團(tuán)、魯能集團(tuán)、綠地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、星河集團(tuán)、萊蒙集團(tuán)等以各種途徑滲入銀行業(yè)。

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)后，創(chuàng)新發(fā)展將成為行業(yè)發(fā)展的新特征和新趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化、多元化速度也將進(jìn)一步加快。

趨勢(shì)六：住房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向改善性需求

2014年二季度以來(lái)，在高庫(kù)存壓力下，關(guān)于取消限購(gòu)、放松限貸政策的呼聲和訴求愈演愈烈。自6月份開始，呼和浩特最先吃螃蟹后，不少城市摩拳擦掌，限購(gòu)政策取消成為行業(yè)最熱話題。原有的46個(gè)限購(gòu)城市，41個(gè)已經(jīng)放開和松綁，僅剩下北上廣深4個(gè)一線城市和三亞一個(gè)三線城市。在絕大多數(shù)實(shí)施限購(gòu)的城市放松政策后，政府也開始了系列的舉措：先是9月30日政策設(shè)定貸款利率下限，再是11月21日大幅降息，特別是傳言中的營(yíng)業(yè)稅免征期限從5年縮減為2年，都是利好改善性購(gòu)房需求。

實(shí)際上，上面也提及，住房的總量已不再是問題，關(guān)鍵問題在于結(jié)構(gòu)。從住房市場(chǎng)上看，近五年來(lái)，剛性需求擔(dān)當(dāng)著市場(chǎng)主力軍的角色，未來(lái)，住房市場(chǎng)的主力軍將是改善性需求和剛性需求并存，且改善性需求將逐漸超出剛性需求的量。

趨勢(shì)七：商辦物業(yè)將回歸空間載體本性

在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的時(shí)期，中國(guó)不少商業(yè)和辦公物業(yè)的開發(fā)商更多賺取的并不是租金回報(bào)，而是將商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)作為銷售型物業(yè)，賺取開發(fā)利潤(rùn)。現(xiàn)階段，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的租賃收益回報(bào)較低，從做得相對(duì)較好的華潤(rùn)、瑞安和萬(wàn)達(dá)來(lái)看，除了華潤(rùn)，其他兩家企業(yè)平均租金都不足150元/平/月，其他內(nèi)地房企的租金回報(bào)就更低了。對(duì)比港資房企，新鴻基2014年上半年平均租金可達(dá)1071.81元/平/月，恒隆內(nèi)地項(xiàng)目平均租金也達(dá)到了182.74元/平/月。

因此，在這種背景下，內(nèi)地商業(yè)物業(yè)大多選擇銷售也就可以理解了。比如綠地2014年前11個(gè)月實(shí)現(xiàn)破紀(jì)錄的1900億元的銷售，其中40%以上就是商業(yè)地產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)的。

但事實(shí)上，商業(yè)物業(yè)畢竟是貿(mào)易活動(dòng)的空間載體，是以提供空間租金為特征的物業(yè)類型，行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)發(fā)展階段，商業(yè)物業(yè)也將逐漸回歸空間載體的本性。和商業(yè)物業(yè)一樣，商務(wù)樓宇作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，未來(lái)也將以提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間為基礎(chǔ)。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）