邵宇

由于未來土地管理制度和房地產稅收體系的重塑，房地產強投資（投機）屬性將更多地回歸其本身的居住屬性，房價的形成機制會更加合理。CFP供圖

國務院于2014年12月23日正式公布醞釀了7年之久的《不動產登記暫行條例》（下稱《條例》），將于2015年3月1日起施行。同時《中華人民共和國不動產權證》已制定完畢，城市戶口使用“一權一證”的“單一版”，農村戶口使用“一證多權”的“集成版”，即《房屋所有權證》將逐漸消失在歷史舞臺。

原定于2014年6月底前出臺的不動產登記條例整整推遲了半年，其中最主要的原因有兩個：一是涉及到需要統(tǒng)籌、整合現(xiàn)存的蕪雜的不動產登記體系，包括住建部、林業(yè)局、國土資源部、漁業(yè)、海洋等部門都有自己的一套不動產登記體系，需要統(tǒng)一整合成一個平臺;二是法律上的問題，《條例》會涉及到《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《草原法》、《森林法》和《農村土地承包法》等多部法律條文的沖突，需要協(xié)調和修改。事實上，《條例》的本質以及最為核心的部分，就是解決了不動產信息透明化和信息共享的問題，而這種信息透明化和共享的重要性在于：以不動產登記作為一個突破口，為保護民眾的基本財產權利提供基礎;為國家反腐倡廉提供技術支持;并為消解房地產的強投資（投機）屬性和進一步平抑房價泡沫提供接口。

民眾權利保障

最事關老百姓的一個問題，那就是個人權利是否得到保障以及怎么得到保障。首先最明確的一點：土地、房屋權的清晰確認對老百姓的合法財產是一種明確的保護態(tài)度，只有在確權、公認之后，老百姓手里的不動產轉讓、交易、流通才有可能得到公平、合理的價格。這也是國家出臺不動產登記制度的初衷之一。此外值得注意的是，不動產登記制度還涉及到農民耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權等，因此農民財產權利也能從法律層面得到更好的保障。通過不動產登記，農民對宅基地用益物權的處置、抵押和轉讓在操作上也更加規(guī)范有序。從政府角度出發(fā)，《條例》的出臺也提高了政府有關不動產事務的辦事效率和公平度。比如，不動產登記為今后拆遷戶的拆遷補款明確了相關程序，做出了對現(xiàn)場查驗的規(guī)定。只有合法的、確權的、登記的不動產，才能夠享受補償?shù)臋嗬@有利于政府補貼支出的公平性以及效果。

反腐利刃

很多人不看好不動產登記制度對于反腐的作用，理由在于不動產登記制度不提供“以人查房”，無法對政府官員個人的不合法持有財產進行查證;而且《條例》出臺的直接目的也并非反腐。但不可否認的是，登記制度衍生出來的價值和功能，可以與反腐敗形成良好的對接。例如不動產登記的統(tǒng)一平臺建成后，法律范圍內的信息公開化可以為反腐提供發(fā)現(xiàn)以及預防功能;相關房產信息的共享機制，包括橫向的不同部門間的信息共享，還有縱向的從中央到地方甚至是縣鄉(xiāng)一級的信息共享，能夠對官員的房產信息形成全方面監(jiān)控;整合成統(tǒng)一的不動產登記平臺，可以降低反腐的搜索成本等等。實際上輿論最關心的所謂“以人查房”，據(jù)悉《細則（討論稿）》在第13章第176條作出了明文規(guī)范：“不動產交易、互換、贈與等涉及的利害關系人有權查詢相關不動產登記結果;社會公眾可以查詢不動產登記薄記載的自然狀況部分信息，但涉及國家秘密和依法受到保護的商業(yè)秘密、個人隱私除外;人民法院、人民檢察院、國家安全機關、公安機關和紀檢監(jiān)察機關有權查詢與調查、處理案件有關的不動產登記結果和不動產登記原始登記資料。”其實就目前而言這就夠了，警示預防的懸劍已經(jīng)高高掛起，這比簡單的事后懲治的性價比高得多。

房地產去投資屬性

中國作為趕超型經(jīng)濟體，政府主導投資并開展積累的GDP錦標賽。1994年財政體制改革使得地方政府主要依靠從土地財政中獲得急需資金（資本金）。隨著地方政府對土地財政的依賴，房地產成為中國實際的經(jīng)濟支柱產業(yè)。房地產收益率穩(wěn)定，即使是二手房的投資收益率也基本維持在30%上下。從目前中國居民資產配置來看，實物資產比重較高，占了總資產約64%;其中房地產投資更是占到了實物資產的95%，對比美國2014年6月居民資產配置的數(shù)據(jù)，房地產只占到了24%左右。在過去十幾年里，無論是從房地產價格漲幅，還是從民眾投資房地產的熱情來看，房地產在中國一直都是投資的首選標的，具有極強的投資投機屬性。借鑒日本、美國等發(fā)達國家經(jīng)濟體的發(fā)展歷史，我們可以看到這種強投資屬性若不加調控，早晚會出現(xiàn)泡沫。當然，政府也已經(jīng)采取了各種措施來調控房地產市場，在各種限購、限貸政策的來回收緊和放松下，中國的房地產和土地市場漸漸降溫，從2013年9月份開始，地產的銷售和投資出現(xiàn)持續(xù)下滑。因此，隨著居民資產配置調整、中國資本市場發(fā)展以及投資選擇的多樣化，房地產的強投資屬性正在被慢慢弱化。

《條例》的出臺加速了這種強投資屬性弱化的進程。原因在于，當前中國的住房稅收制度嚴重不合理：在住房交易與流轉環(huán)節(jié)的確征了一定的交易稅及交易所得稅，但這些稅收處于偏低的水平。而且對于住房持有環(huán)節(jié)，除了兩個城市在開展征收物業(yè)稅試點以外，其他地方住房物業(yè)稅基本上為零。對于擁有多套住房的投資者來說，《條例》以及未來預期將跟進的住房信息公開和房產稅，會使得持有多套房產的成本上升;顯然未來的不動產稅收的接口已經(jīng)預留，這個接口不僅在于提供信息依據(jù)和技術支撐，更為重要的是，這個接口是一種制度基礎：在信息、技術以及制度三大基礎都夯實之后，隨后的房產稅推出也是水到渠成之舉。當然，最終期望的目標是讓不動產稅成為未來地方財政和城市管理公共服務資金來源的新支柱，完成公共財政的華麗轉身。

此外，人們關心不動產登記制對于房價的影響。可以確定的是，不動產登記制度在未來的施行還有一個比較長的過程，短期來看對市場影響應該是中性的。從2014年迄今的房地產市場調整，基本都是市場本身的行為;加上近期對限購、限貸等調控政策的放松，即使《條例》頒布當天引發(fā)多只地產股跌停，不動產登記制帶來的利空性在短期內也可以被市場合理地消化掉。而從長期來看，不動產登記制度的影響需要結合后續(xù)的其他政策（例如房產稅）一起來看：由于未來土地管理制度和房地產稅收體系的重塑，房地產強投資（投機）屬性將更多地回歸其本身的居住屬性，房價的形成機制會更加合理。

同時，也要意識到《不動產登記條例》施行過程中實際存在的困難。其中最關鍵的是分散登記系統(tǒng)整合過程中的利益協(xié)調問題。為了保證《條例》的順利實施，相關部門將進一步細化登記類型、登記程序、各類不動產物權登記的要求、登記機構和人員職責等，明確和統(tǒng)一不動產登記表卡簿冊和證書式樣內容，規(guī)范不動產權籍調查的要求，以健全《條例》的配套政策而制定《細則》。就目前來講，國土資源部是此次登記的牽頭人，其他各部門間的職能并沒有合并，這里就會涉及到一個改革合力的問題：如何在現(xiàn)有的職能部門安排體系下，齊心合力開展不動產登記制度改革。而且，《條例》并未就省、市、縣級等不動產登記機構進行強制性的統(tǒng)一安排，使得不動產登記本身的功能和附加的行政功能出現(xiàn)分離困難。當然這種困難不應該成為市場經(jīng)濟發(fā)展的阻礙，既得利益者的打破和重塑是市場經(jīng)濟建設過程中必須跨過去的一道坎。

（作者為東方證券首席經(jīng)濟學家）