秦維維

深圳，前海灣地鐵站外的洼地蓄滿積水，一名工人正探頭向外張望。前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)每平米樓面地價(jià)均超2萬元。CFP供圖

2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)限貸政策的放松，意味著政府“微刺激”力度加碼，將促使一部分房地產(chǎn)改善型需求入市。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于階段性供大于求狀態(tài)，投機(jī)投資型需求正逐步退場(chǎng)。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行、內(nèi)需疲軟乏力的大背景下，若非央行采取全面降息、降準(zhǔn)等強(qiáng)刺激手段，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)難以根本扭轉(zhuǎn)。

放開限購背景

一是宏觀經(jīng)濟(jì)增長壓力較大。2014年以來，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力再次增大。前三季度中國經(jīng)濟(jì)同比增長7.4%，其中，第三季度同比增長7.3%，增速比二季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增速（8.5%）、固定資產(chǎn)投資同比增速（16.1%）均比上半年回落，反映了中國內(nèi)需疲弱導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力不足，使“穩(wěn)增長”政策繼續(xù)加碼的預(yù)期強(qiáng)化。

二是地方政府救市政策成效不明顯。2014年以來各主要城市陸續(xù)放開限購政策，目前只有北上廣深和三亞5個(gè)城市仍實(shí)施限購。但限購政策放開之后，房地產(chǎn)銷量回落、庫存增加、價(jià)格下跌的趨勢(shì)并沒有逆轉(zhuǎn)。2014年前三季度，全國商品房銷售面積同比下降8.6%，商品房銷售額同比下降8.9%，其中住宅銷售額同比下降10.8%。9月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.92%，連續(xù)第5個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，79個(gè)城市環(huán)比下跌，較上月增加5個(gè)。

在上述雙重壓力之下，為化解房地產(chǎn)高庫存，防止房價(jià)斷崖式下跌，改善市場(chǎng)預(yù)期，央行終于在時(shí)隔近4年之后，正式發(fā)文對(duì)房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行松綁。

房貸新政內(nèi)容

首先，房地產(chǎn)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，首套房認(rèn)定放松，房貸利率下限下調(diào)。在重申首套房首付比例為30%、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率0.7倍的基礎(chǔ)上，“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。同時(shí)，在“已取消或未實(shí)施‘限購措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平”。這就意味著此前“二套房首付比例須為60%、房貸利率1.1倍”和“第三套房貸款暫?！钡恼咭咽?，居民“已還清貸款的二套房”和“在未限購城市已還清貸款的三套房”均可享有首付比例30%、貸款利率0.7折的優(yōu)惠。

其次，針對(duì)外地人的限貸政策取消?！般y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款”。這意味著此前央行“對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款”規(guī)定失效。

第三，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券，定向投放房貸。中國住房抵押貸款支持證券還處在起步階段，于2005年開始資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，2007年因美國住房市場(chǎng)危機(jī)爆發(fā)而暫停發(fā)售，在2014年7月又重新推出。通過鼓勵(lì)開展住房抵押貸款支持證券業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，既可以盤活銀行的存量信貸資產(chǎn)，又放寬了開發(fā)商融資渠道，擴(kuò)大了房貸投放額度。

第四，加大對(duì)保障性安居工程的金融支持力度。“將保障房貸款期限上限從15年延長至25年，將地方政府主導(dǎo)的棚改、公共租賃和普通商品房建設(shè)納入開發(fā)性金融覆蓋范圍”。保障房建設(shè)具有前期投入大、投資回報(bào)周期長、利潤相對(duì)較低的特點(diǎn)，這也是導(dǎo)致其面臨資金缺口難題的原因。通過延長貸款期限，拓寬開發(fā)性金融覆蓋范圍，進(jìn)一步改進(jìn)對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融服務(wù)。

上述政策措施的出臺(tái)，說明了中央既要遏制投機(jī)投資型需求，又要堅(jiān)定支持合理住房需求的房地產(chǎn)政策思路。因此，此次房貸新政反映了政府“微刺激”政策加碼，是宏觀經(jīng)濟(jì)的一次定向微調(diào)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

從需求端來看，房貸新政將提高居民購買力，刺激改善型需求入市，緩和房價(jià)下行趨勢(shì)，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售。具體來看，限貸松綁將加速部分有換房計(jì)劃的購房者進(jìn)程。這部分置換型購房者如果還清貸款且名下無房，再買普通住房的話，將可享受首套房待遇，不僅首付減少到三成，還可能享受7折利率優(yōu)惠，資金壓力明顯減少。以還清貸款后再購二套房，需要貸款100萬元為例測(cè)算，在等額本息還款、基準(zhǔn)利率6.55%、20年貸款期限的情況下，若按以前的二套房認(rèn)定，貸款利率須上浮1.1倍，還款總額為189萬，每月還貸7876元;若按新的貸款政策以首套房認(rèn)定，則貸款利率下調(diào)0.7倍，還款總額為153萬，每月還貸6372元。即居民將節(jié)約36萬，每月還貸減少1504元。

加之2014年以來各地在公積金貸款、稅收政策等方面也陸續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)首套普通自住房和改善型普通自住房需求釋放。如，北京市調(diào)整普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（北京五環(huán)到六環(huán)普通住宅新價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：單價(jià)31680元/平方米，總價(jià)374萬元。六環(huán)外：單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬元。符合任一標(biāo)準(zhǔn)都可享稅收優(yōu)惠），并對(duì)個(gè)人銷售購買滿5年的普通住房，免5.5%營業(yè)稅。個(gè)人購90平米內(nèi)普通住房，屬家庭唯一住房，按1%稅率收契稅。按此政策，北京市90%購房家庭可享稅收優(yōu)惠，以此支持普通家庭購買中小戶型、中低價(jià)位普通住房。因此，此次政策調(diào)整將使剛需型、改善型購房群體從中明顯受益。

從供給端來看，房貸新政將拓寬房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道，也將緩解企業(yè)的資金鏈壓力。2014年以來銷售減少、價(jià)格下跌使得房地產(chǎn)開發(fā)商的定金和預(yù)收款大幅下滑。此外隨著對(duì)“影子銀行”金融監(jiān)管的強(qiáng)化，房地產(chǎn)開發(fā)商難以再通過信托、委托等渠道獲得融資，資金鏈壓力凸顯。隨著允許一定資質(zhì)的地產(chǎn)商發(fā)債，有助于緩解企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流壓力，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)供給能力，避免樓市出現(xiàn)急跌和深跌的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)著陸。

此外，2014年11月，中國人民銀行宣布實(shí)施不對(duì)稱降息，引導(dǎo)市場(chǎng)利率和社會(huì)融資成本下行，進(jìn)一步刺激了改善型需求入市。本次降息力度空前，對(duì)于購房者來說，疊加之前的取消限購、限貸政策影響，推動(dòng)部分觀望者積極入市。對(duì)于房企而言，由于融資成本下降，有利于緩解目前依然比較緊張的資金鏈壓力，房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性提升。中國城市住宅價(jià)格指數(shù)顯示，到2014年12月，北上廣深四大一線城市房價(jià)已有所上升，在銷售數(shù)據(jù)上，一線城市四季度成交量較三季度環(huán)比也上升了66%，回暖趨勢(shì)明顯。

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，2006年、2008年政府先后兩次出臺(tái)類似救市政策，并帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的明顯反彈，銷售面積和價(jià)格雙升，之后走出新一輪的上漲周期。但與以往不同，筆者認(rèn)為，當(dāng)前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面放松，未來定向穩(wěn)增長仍是主基調(diào)。

本次調(diào)整政策或使地產(chǎn)銷售出現(xiàn)改善，但至多平緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行周期，難以從根本上扭轉(zhuǎn)其下行趨勢(shì)。理由如下：一是目前中國存量住房空置率已經(jīng)達(dá)到15%，高于美國10%的水平。而且近幾個(gè)月住房空置率保持上升的趨勢(shì)，空置超過一年以上的房屋比重已經(jīng)超過40%，空置超過2年以上的房屋比重也有22.8%，據(jù)測(cè)算本輪去庫存周期將持續(xù)1-2年時(shí)間。二是中國經(jīng)濟(jì)已由高速增長進(jìn)入中高速增長的換擋期，中央不再會(huì)以大規(guī)模刺激政策強(qiáng)推GDP發(fā)展速度，而國務(wù)院公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。該條例的推出還將加快房地產(chǎn)稅推出的步伐，改變?nèi)藗儗?duì)于房市的未來預(yù)期，在一定程度上刺激部分持有多套房產(chǎn)的業(yè)主加快出售房產(chǎn)，起到平抑房價(jià)的作用。三是2013年中國老年人口數(shù)量已經(jīng)達(dá)到2.02億，人口老齡化水平達(dá)到14.9%，且未來人口老齡化快速推進(jìn)，將減緩對(duì)新屋需求，促使房價(jià)回落。四是利率市場(chǎng)化后，高收益、高流動(dòng)性的替代資產(chǎn)增加，降低了房地產(chǎn)投資的吸引力。近年來，貨幣基金、券商資管計(jì)劃、信托和銀行理財(cái)?shù)染用窨蛇x投資渠道日益多元化，進(jìn)一步降低了居民購房投資意愿。

數(shù)據(jù)顯示，2014年12月百城均價(jià)同比下降2.69%，自5月以來連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，接近九成的城市房價(jià)跌回了一年前。但其中，北、上、廣、深等十大城市住宅均價(jià)同比僅下降0.61%，跌幅顯著低于百城整體水平。

綜上，短期內(nèi)限購取消、信貸松綁的影響將逐步顯現(xiàn)，各地樓市價(jià)格趨穩(wěn)，銷售擴(kuò)大將成為趨勢(shì)。但在宏觀經(jīng)濟(jì)下行、內(nèi)需疲軟乏力以及政策趨于理性的大背景下，投機(jī)投資型需求正逐步退場(chǎng)，若非央行再采取貨幣量化寬松的強(qiáng)刺激手段，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)難以根本扭轉(zhuǎn)。

對(duì)商業(yè)銀行的主要影響

對(duì)于商業(yè)銀行而言，由于2014年內(nèi)信貸額度有限，此次政策調(diào)整短期難以產(chǎn)生明顯影響，但未來將有利于房貸業(yè)務(wù)規(guī)模調(diào)整，促使商業(yè)銀行加大房貸投放，并推動(dòng)房貸利率逐步下行。由于央行限貸放松政策從2014年四季度（10月8日）后才正式執(zhí)行，此時(shí)臨近年末，貸款額度緊張，以及全年利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)壓力，加之商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)執(zhí)行存在時(shí)滯，2014年內(nèi)此次政策調(diào)整難以對(duì)商業(yè)銀行產(chǎn)生明顯影響。

但從未來業(yè)務(wù)發(fā)展角度看，隨著房地產(chǎn)銷售量的回升，2015年商業(yè)銀行將加大對(duì)個(gè)人住房貸款等優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)和優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)客戶的拼搶力度。與此同時(shí)，部份地方性銀行從服從地方政府需要角度出發(fā)，會(huì)以低利率（執(zhí)行利率下限）為房貸市場(chǎng)提供資金支持，拉低市場(chǎng)平均利率，從而倒逼大中型商業(yè)銀行調(diào)整利率水平。而發(fā)行專項(xiàng)金融債和MBS等手段的推出，可以緩解商業(yè)銀行資金期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，定向降低按揭貸款資金成本，增加商業(yè)銀行營銷按揭貸款動(dòng)力，進(jìn)一步推動(dòng)房貸利率逐步從高點(diǎn)回落。

因此，商業(yè)銀行應(yīng)高度重視此次限貸松綁政策，并結(jié)合房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目儲(chǔ)備、合理確定房貸利率、提升個(gè)貸審批效率、加大房貸風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，出臺(tái)具體執(zhí)行細(xì)則，更好地發(fā)揮金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的作用。

（作者單位為中建投租賃有限責(zé)任公司）