王仕蓮

(楚雄師范學(xué)院 地理科學(xué)與旅游管理學(xué)院，云南 楚雄 675000)

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基于民族文化的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究
——以楚雄彝人古鎮(zhèn)為例

王仕蓮

(楚雄師范學(xué)院 地理科學(xué)與旅游管理學(xué)院，云南 楚雄 675000)

基于民族文化的旅游地產(chǎn)是指以區(qū)域的文脈為開(kāi)發(fā)契機(jī)，以民族文化旅游資源為賣(mài)點(diǎn)、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為營(yíng)銷手段，具有一定民族文化主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是具有旅游、休閑、度假、商業(yè)、居住等功能的，集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。該模式的主要特點(diǎn)是以民族文化搭臺(tái)，旅游唱戲，帶動(dòng)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景觀、民族文化開(kāi)發(fā)三位一體。采用這種開(kāi)發(fā)模式需要重點(diǎn)考慮民族文化主題、區(qū)位、政策、配套、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)主體等因素。楚雄彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目是基于民族文化的旅游地產(chǎn)的成功案例，其成功源于尋找到“地產(chǎn)”與“民族文化”和“旅游”的最佳結(jié)合點(diǎn)，成功地將民族文化融入了地產(chǎn)，地產(chǎn)融入了旅游，打造了特色民族文化旅游品牌。

民族文化；旅游地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)模式；楚雄；彝人古鎮(zhèn)

0 引言

旅游房地產(chǎn)是伴隨著旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的。中國(guó)目前大多根據(jù)旅游房地產(chǎn)的功能對(duì)其開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行分類，分類的方法偏重于“房地產(chǎn)”這個(gè)要素。此外，由于旅游房地產(chǎn)對(duì)旅游資源有極大的依托性，也有按旅游房地產(chǎn)和旅游資源的關(guān)系分類以更加突出“旅游”要素[1]。劉艷則將其概括為旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)四大類型[2]。祝曄，黃震方分別從旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)的理論模式和實(shí)際應(yīng)用模式進(jìn)行了論述，又依據(jù)其主題和開(kāi)發(fā)目的的不同，分為了旅游景區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和旅游住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)4種基本模式[3]。張雪晶提出了自然資源依托模式、新城舊城模式、克隆模仿模式、行業(yè)嫁接模式和文化主題模式五種開(kāi)發(fā)模式[4]。陶敏，李萬(wàn)蓮認(rèn)為中國(guó)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式主要有以提供第一居所為目的的景區(qū)住宅開(kāi)發(fā)、以旅游度假、旅游接待為目的的開(kāi)發(fā)以及綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等四種開(kāi)發(fā)模式[5]。目前新出現(xiàn)了一些以挖掘民族文化為賣(mài)點(diǎn)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目模式，但在各種分類模式中都沒(méi)有涉及到基與民族文化的旅游地產(chǎn)模式。旅游地產(chǎn)作為一種新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展過(guò)程中不斷出現(xiàn)新形勢(shì)、新情況和新課題，將民族文化旅游產(chǎn)業(yè)融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，成為旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新思路。但是針對(duì)這些新出現(xiàn)問(wèn)題的研究視角少，在這種背景下，探索和研究旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的新模式，可以補(bǔ)充完善旅游房地產(chǎn)的定義。將楚雄彝人古鎮(zhèn)作為個(gè)案進(jìn)行深入的剖析，總結(jié)出基于民族文化的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的基本特征，其經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)及發(fā)展模式可以對(duì)其他地區(qū)探索民族文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到一定的借鑒作用。

1 研究方法

本研究主要采用了實(shí)地調(diào)查法、訪談法、參與式觀察法。筆者深入到楚雄彝人古鎮(zhèn)進(jìn)行案例調(diào)研，對(duì)楚雄彝人古鎮(zhèn)各部門(mén)的業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了訪談，并對(duì)游客、入住商家進(jìn)行調(diào)查訪談，并對(duì)楚雄彝人古鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，并以游客的方式進(jìn)行了參與式觀察。

2 基于民族文化的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的特征

2.1 開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)

該模式的主要特點(diǎn)是以民族文化搭臺(tái)，旅游唱戲，帶動(dòng)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，具有特殊的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷模式。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是以獨(dú)特的民族文化為主題，注重文脈的挖掘和以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，重視投資區(qū)位選擇，以民族文化內(nèi)容為表現(xiàn)手段，為游客提供主題鮮明、特色突出、個(gè)性化明顯的民族文化主題旅游產(chǎn)品，以市場(chǎng)創(chuàng)新為導(dǎo)向，以獨(dú)特的民族文化旅游打造品牌，樹(shù)立形象，提高知名度和市場(chǎng)影響力，營(yíng)造優(yōu)美的景觀和良好的配套設(shè)施，凝聚大量人氣，吸引游客，由此抬升商業(yè)地產(chǎn)及房產(chǎn)市值，然后再帶動(dòng)后期地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，從而帶動(dòng)其旅游、地產(chǎn)、商業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)之間運(yùn)作。這種模式下的產(chǎn)品包括旅游景區(qū)、酒店、商鋪、住宅等項(xiàng)目。通過(guò)運(yùn)營(yíng)主體產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以人造旅游資源帶動(dòng)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，這種開(kāi)發(fā)模式中民族文化旅游開(kāi)發(fā)本身不求直觀經(jīng)濟(jì)回報(bào)，主要依靠商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)獲得超額利潤(rùn)，從而使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好綜合效益。是一種以民族文化為靈魂、以地產(chǎn)為支撐、以旅游為可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的民族文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。針對(duì)當(dāng)?shù)氐拿褡逦幕卣?，房地產(chǎn)商可以充分利用當(dāng)?shù)氐牡孛}、文脈，建設(shè)具有民族文化特色的建筑，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景觀、民族文化開(kāi)發(fā)三位一體，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以依托強(qiáng)大的民族文化旅游功能創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

2.2 開(kāi)發(fā)模式需具備的基本條件

(1)獨(dú)特的民族文化主題因素：挖掘當(dāng)?shù)孛褡逦幕?，可以成為旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的文化根基。在自身旅游資源競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的民族地區(qū)，一般是以民族文化主題產(chǎn)品來(lái)帶動(dòng)的旅游的發(fā)展，要求主題有鮮明、濃厚的民族文化色彩。從民族文化資源的篩選與確定、市場(chǎng)的調(diào)研與營(yíng)銷、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與供給、形象的設(shè)計(jì)與傳播、旅游環(huán)境氣氛的營(yíng)造與炒作等都必須緊密的圍繞主題、烘托主題。其定位應(yīng)該體現(xiàn)獨(dú)特的民族文化內(nèi)涵，讓旅游者感受到不同的民族文化氛圍，游客通過(guò)參與民族文化旅游活動(dòng)可以洞察一個(gè)民族的文化風(fēng)貌，同時(shí)注重追求主題的發(fā)展性。

(2)優(yōu)越的區(qū)位條件：具有特殊的地理位置，要求有便捷的交通，對(duì)外聯(lián)系密切，要求區(qū)位的便利度高，可進(jìn)入性強(qiáng)。

(3)政策扶持：開(kāi)發(fā)商要建造民族文化主題旅游地產(chǎn)，在用地、規(guī)劃、配套等各方面需要得到政府的扶持，因此對(duì)政策有很強(qiáng)的依賴性。

(4)完善的配套設(shè)施：需要完善配套設(shè)施包括餐飲、住宿、購(gòu)物、通信等，因此對(duì)城市系統(tǒng)有很強(qiáng)的依賴性和互動(dòng)性。

(5)市場(chǎng)潛力大：一般要求周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，有足夠的人口規(guī)模，或者有大量的過(guò)境客源，以確保有充足的旅游客源市場(chǎng)和房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)。

(6)開(kāi)發(fā)主體有較高的跨行業(yè)操作能力：開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以人造旅游資源帶動(dòng)地產(chǎn)銷售，所以要求有較高的跨行業(yè)操作能力、具有社會(huì)責(zé)任和厚實(shí)資本基礎(chǔ)的戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)商[6]。

3 基于民族文化的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式實(shí)證分析

3.1 項(xiàng)目背景介紹

由于楚雄州位于昆明通往滇西諸旅游熱區(qū)的交通走廊地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，旅游客源市場(chǎng)潛力很大，加之楚雄是彝族之鄉(xiāng)，彝族世代傳承下來(lái)的文化資源獨(dú)具特色，發(fā)展民族文化旅游有相當(dāng)大的潛力。但是楚雄州旅游開(kāi)發(fā)起步晚，因開(kāi)發(fā)滯后，缺少一個(gè)展示平臺(tái)，除民族節(jié)日外，平時(shí)很難領(lǐng)略到彝族自治州民族風(fēng)情的獨(dú)特魅力。楚雄匯通房地產(chǎn)公司根據(jù)宋代大理國(guó)相國(guó)高明量曾“在威楚(今楚雄)西北二公里建德江城”這一史實(shí)，策劃實(shí)施了德江城舊址附近重建古鎮(zhèn)，以民族文化旅游和地產(chǎn)相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式，成功開(kāi)發(fā)了民族文化特色旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——楚雄彝人旅游文化古鎮(zhèn)(簡(jiǎn)稱“彝人古鎮(zhèn)”)。彝人古鎮(zhèn)位于云南楚雄經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，占地約210.7 hm2(3 161畝)，總建筑面積150×104m2，總投資32億元。彝人古鎮(zhèn)按照民族文化旅游主題景區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，是以古建筑為平臺(tái)、以彝文化為“靈魂”的大型民族文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，集中展示彝族的建筑、服飾、飲食、禮儀、節(jié)日、圖騰、音樂(lè)、舞蹈、藝術(shù)等民族文化，是一個(gè)展示彝族文化的重要平臺(tái)，是以旅游為主、地產(chǎn)為輔，集觀光、休閑、度假、商住于一體的功能齊備的大型民族文化旅游商住區(qū)。彝人古鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)近10年的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，成功實(shí)現(xiàn)了從文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目到旅游景區(qū)的轉(zhuǎn)型，景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著，依托彝人古鎮(zhèn)，楚雄市成為了昆-大-麗-香黃金旅游線路上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。彝人古鎮(zhèn)景區(qū)建成后入住商家近千家，常住人口3 500戶、1.2萬(wàn)人，外籍人員147人，日均接待游客2萬(wàn)人次，提供就業(yè)崗位2萬(wàn)余個(gè)。景區(qū)從2007年開(kāi)放至2014年，8年間共接待游客4 389萬(wàn)人次，其中：2007年130萬(wàn)人次，2008年350萬(wàn)人次、2009年570萬(wàn)人次、2010年630萬(wàn)人次，2011年670萬(wàn)人次，2012年720萬(wàn)人次，2013年603萬(wàn)人次，2014年716萬(wàn)人次。景區(qū)有大小客棧100多家、4星級(jí)酒店2家，能接待游客入住5 000余人；大小商鋪1 000多間、10×104m2。楚雄彝人古鎮(zhèn)旅游商業(yè)年產(chǎn)值達(dá)40億元以上，成為楚雄市旅游產(chǎn)業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，提升了楚雄市城市形象和帶動(dòng)了楚雄州經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)的發(fā)展。楚雄彝人古鎮(zhèn)已經(jīng)成為以彝族文化為主題的旅游文化區(qū)，被楚雄州列為“文化產(chǎn)業(yè)十大重點(diǎn)之一”，被國(guó)家建設(shè)部評(píng)為“中國(guó)旅游文化典型樓盤(pán)”、“中國(guó)城市標(biāo)志名盤(pán)”，被國(guó)家旅游局評(píng)為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，被云南省授予“文化產(chǎn)業(yè)示范基地”的稱號(hào)。

3.2 開(kāi)發(fā)模式分析

3.2.1 主題：獨(dú)特的彝族文化

旅游地的民族文化歷來(lái)是吸引旅游者的重要因素。彝人古鎮(zhèn)自 2005 年4月開(kāi)工建設(shè)開(kāi)始，就一直致力于發(fā)掘、傳承、保護(hù)和弘揚(yáng)優(yōu)秀的民族文化，打造特色的彝族文化旅游品牌。興建了在彝文化主題園——彝人部落，再現(xiàn)彝族原生態(tài)生活文化，布置民居、打谷場(chǎng)、姑娘房、婚房、土主廟、村社廣場(chǎng)等生產(chǎn)、生活場(chǎng)景。并從彝族聚居地遷出彝族村民，并通過(guò)碾米、磨面、紡織、刺繡、婚禮等活動(dòng)展示彝族原生態(tài)生活文化。民族節(jié)慶活動(dòng)是民族文化集中對(duì)外展示的機(jī)會(huì)和場(chǎng)合，彝人古鎮(zhèn)天天都有歌舞、月月都有節(jié)日，成功推出了彝族年、插花節(jié)、賽裝節(jié)等一大批節(jié)慶活動(dòng)。在彝人部落還打造了一臺(tái)原生態(tài)的歌舞——彝鄉(xiāng)戀歌，把彝族原生態(tài)的歌文化、舞文化、酒文化、服飾文化通過(guò)天天長(zhǎng)街宴、夜夜火把節(jié)和畢摩祭火大典及彝族原生態(tài)左腳舞篝火狂歡這一方式展示出來(lái)。通過(guò)彝文化的還原、復(fù)興與重構(gòu)，最大程度上挖掘彝文化的內(nèi)涵，提升彝人古鎮(zhèn)的旅游競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2.2 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：“滇西黃金旅游線”的交通走廊

楚雄地處是滇西旅游黃金線上的門(mén)戶，是云南一州連三市(連接昆明、大理、攀枝花)的樞紐，有交通四通八達(dá)之便捷。彝人古鎮(zhèn)位于楚雄市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中心東部，也是楚雄“彝族文化大觀園”的核心位置，西面緊鄰中國(guó)彝族十月太陽(yáng)歷公園。彝人古鎮(zhèn)北面是廣(通)大(理)鐵路，安(寧)楚(雄)以及楚(雄)大(理)高速公路，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，扼守滇西旅游大通道的要沖，是滇西“黃金旅游線”的必經(jīng)之地。

3.2.3 政府政策的扶持：“彝人古鎮(zhèn)”被列為楚雄州文化產(chǎn)業(yè)十大重點(diǎn)項(xiàng)目之一

文化是旅游的靈魂，開(kāi)發(fā)、包裝彝族文化是楚雄旅游業(yè)的發(fā)展重心。楚雄州委、州政府立足州情，提出了“打造彝族文化精品、發(fā)展彝族文化產(chǎn)業(yè)、建設(shè)彝族文化名州”的目標(biāo)。在楚雄實(shí)施彝族文化旅游精品品牌打造工程，把楚雄市上章村片規(guī)劃建設(shè)成 5 km2左右的楚雄彝族文化旅游園區(qū)，集中展示彝族文化，使之成為中國(guó)第一、世界知名的彝族文化主題景區(qū)。當(dāng)楚雄匯通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出開(kāi)發(fā)彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目后，引起了州委政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和支持，將此項(xiàng)目列入了全州文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)的十大項(xiàng)目之一。2009年10月楚雄匯通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與楚雄市人民政府正式簽約，整體收購(gòu)中國(guó)彝族十月太陽(yáng)歷文化園，與彝人古鎮(zhèn)合二為一打造旅游精品。彝人古鎮(zhèn)，是政府和企業(yè)攜手共進(jìn)、振興楚雄經(jīng)濟(jì)的典范佳作。

3.2.4 完善的配套設(shè)施：水、電、路、通訊得城區(qū)之利

彝人古鎮(zhèn)周圍的城市設(shè)施建設(shè)和功能己經(jīng)日趨完善，給排水、供電、道路、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)可以迅速接通。彝人古鎮(zhèn)為了滿足吃、住、行、游、購(gòu)、娛等旅游六要素，興建了大量的旅游配套設(shè)施，在旅游接待設(shè)施配套上相當(dāng)完善。

3.2.5 客源市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：昆明“后花園 ”及云南滇西旅游黃金線上的第一接待站

彝人古鎮(zhèn)將目光鎖定在滇西黃金旅游線上的游客以及昆明的自駕車游客，從“過(guò)站游”的角度提出了項(xiàng)目的定位。每年到滇西旅游黃金線上大約有6 000萬(wàn)游客，目前昆明約有50萬(wàn)輛私家車，自駕車游已成為昆明人的生活時(shí)尚。越來(lái)越多的游客選擇到楚雄體驗(yàn)濃郁的彝族風(fēng)情。加之昆明至楚雄僅為1.5小時(shí)車程，而同星級(jí)酒店價(jià)格甚至比昆明、大理一些地區(qū)便宜近一半，因此將吸引眾多旅游團(tuán)隊(duì)在此停留過(guò)夜?，F(xiàn)在彝人古鎮(zhèn)已經(jīng)成為了昆明的后花園和滇西旅游黃金線上第一個(gè)重要的站點(diǎn)。

3.2.6 開(kāi)發(fā)商有較高的跨行業(yè)操作能力：房產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)、旅游市場(chǎng)同時(shí)運(yùn)作

云南楚雄偉光匯通文化旅游投資有限公司(原名楚雄匯通房地產(chǎn)公司)是一家擁有20多年發(fā)展歷程的集團(tuán)化企業(yè)，公司成立于2003年2月，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游、商貿(mào)、酒店經(jīng)營(yíng)等，具備國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。公司擁有一支從事規(guī)劃設(shè)計(jì)、文化研究、旅游開(kāi)發(fā)、古建筑建設(shè)、商業(yè)會(huì)展、景區(qū)管理的古鎮(zhèn)專業(yè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，有較高的跨行業(yè)操作能力。為了確保項(xiàng)目建成后凝聚人氣，盡快形成旅游和商業(yè)氛圍，項(xiàng)目部采取了“房產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)、旅游市場(chǎng)”3個(gè)市場(chǎng)同時(shí)運(yùn)作的措施。彝人古鎮(zhèn)盈利目標(biāo)是不依賴出售全部物業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，通過(guò)握有一部分產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造良好招商氛圍，以極低的門(mén)檻招徠吸引數(shù)百省內(nèi)外、海內(nèi)外商家入住，除自持物業(yè)外，對(duì)已售物業(yè)采取返租的策略以完成古鎮(zhèn)統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃。彝人古鎮(zhèn)積極整合旅游資源，與越來(lái)越多的旅行社簽約合作，康輝、新東方、風(fēng)光、國(guó)旅、云南假日旅游等數(shù)十家旅行社和彝人古鎮(zhèn)都達(dá)成了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

偉光匯通集團(tuán)是文化旅游古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的先行者，借鑒彝人古鎮(zhèn)的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，先后成功開(kāi)發(fā)了河北唐山“灤州古城”、山東滕州市“微山湖古鎮(zhèn)”、廣西百色市田陽(yáng)縣“田州古城”等文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

4 結(jié)論與討論

旅游地產(chǎn)是將旅游開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相融合，充分體現(xiàn)旅游資源的邊際效應(yīng)，進(jìn)一步挖掘旅游資源的潛力，促使周邊旅游效應(yīng)的進(jìn)一步提高，并可帶動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)從房地產(chǎn)的角度來(lái)講是找到了一個(gè)炒作契機(jī)，從旅游的角度講，旅游房地產(chǎn)為當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了提升的作用。

旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)只有注入內(nèi)涵豐富的民族文化元素才能具有靈魂，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，引入民族文化、旅游的元素，以民族文化為靈魂、以地產(chǎn)為支撐、以旅游為依托，形成房地產(chǎn)與民族文化、旅游產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)、互促、互補(bǔ)、互興的格局，才能具有旺盛和可持續(xù)的生命力，最終實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共贏并舉，開(kāi)發(fā)商和居住者、旅游者、當(dāng)?shù)卣途用竦亩喾绞芤?。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必需進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，基于民族文化的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式應(yīng)該是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要方向。

基于民族文化的旅游房地產(chǎn)是指以區(qū)域的文脈為開(kāi)發(fā)契機(jī)，以民族文化旅游資源為賣(mài)點(diǎn)、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為營(yíng)銷手段，具有一定民族文化主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是具有旅游、休閑、度假、商業(yè)、居住等功能的，集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。采用這種開(kāi)發(fā)模式需要重點(diǎn)考慮民族文化主題、區(qū)位、政策、配套、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)主體等因素。

楚雄彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目是基于民族文化的旅游地產(chǎn)的成功案例。其成功源于尋找到“地產(chǎn)”與“民族文化”和“旅游”的最佳結(jié)合點(diǎn)，成功地將民族文化融入了地產(chǎn)，地產(chǎn)融入了旅游，打造了特色民族文化旅游品牌。以傳承彝族文化為出發(fā)點(diǎn)，在地產(chǎn)業(yè)中弘揚(yáng)彝族文化，以彝族文化來(lái)提升地產(chǎn)品質(zhì)。為楚雄彝族文化走出楚雄、走出云南搭建了一個(gè)重要的文化展示平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了民族文化與旅游、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的成功嫁接。彝人古鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，走出了一個(gè)集民族文化、旅游、地產(chǎn)為一身，民族文化展示、商住樓盤(pán)、旅游景點(diǎn)為一體，以吸引更多的旅游者、居住者、經(jīng)營(yíng)投資者入駐為目標(biāo)，兼具民族性、地域性、時(shí)代性的民族文化旅游地產(chǎn)模式。一座人造景觀古鎮(zhèn)——彝人古鎮(zhèn)的成功開(kāi)發(fā)，為中國(guó)西部和云南少數(shù)民族地區(qū)，依托本土民族文化，文化旅游產(chǎn)業(yè)與居住產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，打造特色旅游小城鎮(zhèn)，提供了一個(gè)可以借鑒的樣本。

當(dāng)前的彝人古鎮(zhèn)可能會(huì)誤導(dǎo)旅游者的文化解讀[7]。彝人古鎮(zhèn)旅游體驗(yàn)的真實(shí)性還需改善。要立足民族文化的本質(zhì)，要留住文化的內(nèi)核[8]。旅游促成的文化商品化也可能導(dǎo)致民族文化表述失真。目前在楚雄彝人古鎮(zhèn)就出現(xiàn)了民族文化濫用的現(xiàn)象，呈現(xiàn)在游客面前的民俗表演和旅游文化產(chǎn)品與該民族的原生文化相差很大，使彝族原生態(tài)的文化原真性受損。因此，在模仿式古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)中若要為游客營(yíng)造“真實(shí)的民族文化”，應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃，把開(kāi)發(fā)重點(diǎn)放在游客感知度較高的文化元素上。在民族文化的挖掘中必須遵循民族文化的本質(zhì)，避免民族文化因旅游的開(kāi)發(fā)而變遷和濫用。

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THE STUDY ON THE DEVELOPMENT MODEL OF TOURISM ESTATE BASED ON ETHICAL CULTURE——A CASE STUDY OF YIRENGUZHENG SCENIC SPOT IN CHUXIONG CITY，YUNNAN PROVINCE

WANG Shi-lian

(DepartmentofGeographyandTourismManagement，ChuxiongNormalUniversity，Chuxiong675000，Yunnan，China)

Ethnic culture tourism real estate，which exploit region culture as opportunity，sell ethnic cultural tourism resources as highlight，develop real estate as a marketing tool.Tourism real estate project involving ethnic culture is a new property model and it has multifunction，such as tourism，leisure，vacation，commerce，hesitancy，consumption and investment.The main features of this model includes based on the national culture of the stage，singing tour，driving the real estate economy and achieve real estate development and tourism landscape，ethnic culture Trinity.The theme of national cultural considerations，location，policies，infrastructure，market and the main factors need to be focused as much as possible.The development of the Yirenguzheng Scenic Spot in ChuXiong City based on Yi ethnic culture is a successful case.Its success stems from the best combination of the real estate and national culture and tourism，integrated the national culture to real estate，integrated real estate into the tourism.So，national culture tourism brand has been built.

national culture；tourism estate；development mode；Chuxiong；Yirenguzheng

2014-12-06；

2015-01-23．

F59

A

1001-7852(2015)01-0016-06