楊天+劉亞晴

當(dāng)你白發(fā)蒼蒼時，會選擇在哪里頤養(yǎng)天年？是繼續(xù)留在家中，還是入住養(yǎng)老機構(gòu)？近年來，在全國各地陸續(xù)開建的一批養(yǎng)老社區(qū)，能否成為未來養(yǎng)老方式的選擇之一？

全國老齡工作委員會辦公室2014年9月發(fā)布的《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2014）》指出，包括養(yǎng)老社區(qū)、老齡服務(wù)機構(gòu)、異地養(yǎng)老房地產(chǎn)項目、城市老年公寓、現(xiàn)有住房的適老化改造、二手老齡房地產(chǎn)等在內(nèi)的老齡房地產(chǎn)業(yè)，將是未來老齡產(chǎn)業(yè)的增長亮點?！秷蟾妗奉A(yù)測，到2025年和2034年，中國老齡人口將分別突破3億和4億，中國將擁有全球最大的老齡房地產(chǎn)業(yè)市場。

有媒體作過不完全統(tǒng)計，目前全國各地在建或已建成的養(yǎng)老社區(qū)項目逾百個，僅上海一地，已建成的大型養(yǎng)老社區(qū)就有三個，在建的有四五家。在這一領(lǐng)域“試水”的不乏萬科、保利、泰康等知名企業(yè)。

喧囂鼎沸的建設(shè)潮之下，針對這一新型養(yǎng)老方式的疑問隨之而來。

什么樣的人能住進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)？養(yǎng)老社區(qū)是否是以養(yǎng)老為名的“圈地運動”？養(yǎng)老社區(qū)能盈利嗎？政府在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)中應(yīng)該扮演什么角色？在社會資本爭相投入養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的同時，這些問題都亟待明晰和破解。

問題一：養(yǎng)老社區(qū)是否應(yīng)該高端化

方便輪椅進(jìn)出的子母門、隨處可見的扶手、有彈性的防滑地板、圓角設(shè)計的墻壁和家具、適應(yīng)老人需求的加硬沙發(fā)墊、每個房間都有的緊急求助按鈕、不活動監(jiān)測器以及吸頂雙向語音功能……上海市閔行區(qū)一個在建的養(yǎng)老社區(qū)——新東苑·快樂家園的精裝樣板房中，細(xì)節(jié)處不乏適老化設(shè)計。

實際上，種種人性化和高科技的適老裝置，如今是新興養(yǎng)老社區(qū)的“標(biāo)配”。

與傳統(tǒng)養(yǎng)老院等養(yǎng)老機構(gòu)不同，養(yǎng)老社區(qū)目標(biāo)客戶大多是有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的中高端老人群體。

自2005年起就開始建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的上海親和源，是這種高端養(yǎng)老模式的先行者。

“政府的職責(zé)是要發(fā)揮好‘保障作用，確保人人享有基本養(yǎng)老的權(quán)益。而作為社會化和市場化的養(yǎng)老產(chǎn)品，更關(guān)心的是如何提高老年群體的養(yǎng)老生活品質(zhì)。”親和源股份有限公司副總裁華山對《瞭望東方周刊》說。

這種生活品質(zhì)的提高不僅體現(xiàn)在硬件設(shè)施上，還體現(xiàn)在養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)體系中。

“未來在我們的養(yǎng)老社區(qū)，工作人員與老人的配比要基本做到1：1。我們除了提供一日三餐、每日清潔、班車、健康監(jiān)測、協(xié)助藥物拿取、智慧講堂以及文體聯(lián)誼活動等基礎(chǔ)服務(wù)外，還有醫(yī)療專家預(yù)約、舉辦家庭聚會、周邊旅游等個性化服務(wù)供老人按需選擇。”新東苑集團(tuán)負(fù)責(zé)人在接受《瞭望東方周刊》采訪時說。

高品質(zhì)的養(yǎng)老背后必然要有一定的財力支撐。據(jù)本刊記者了解，很多高檔的養(yǎng)老社區(qū)入住時都有一定的“門檻費”，以會員費、租金、保險金等各種形式收取，從幾十萬到上百萬元不等。除此之外，入住的老人還需按時繳納一定的服務(wù)費用。

“目前我國的老人有多種層次，需求也是多元化的。社會資本投入建設(shè)的一批高檔養(yǎng)老社區(qū)，的確適應(yīng)了一部分中高端老人及其家庭的需要。”上海市老年學(xué)學(xué)會秘書長孫鵬鏢對《瞭望東方周刊》說。

但也有專家對越來越多養(yǎng)老社區(qū)的“高大上”傾向表示了擔(dān)憂。

華東理工大學(xué)社會與公共管理學(xué)院副院長紀(jì)曉嵐曾對中高端老年人的養(yǎng)老需求作過調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這些老年人的需求其實并不高端?！坝腥诵曰O(shè)施、醫(yī)療保障、基本服務(wù)等就夠了。如果增加過多其他附加成本，反而沒有人會選擇。”紀(jì)曉嵐對本刊記者說。

在她看來，養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)應(yīng)該以老人的需求為導(dǎo)向，不能盲目追求高端化，要為老人提供更多可供選擇的菜單式服務(wù)。

問題二：如何破解土地瓶頸

2013年4月，新東苑集團(tuán)以協(xié)議出讓方式，取得了位于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)金光路上的上海首塊養(yǎng)老專項用地。土地用途為其他公共設(shè)施用地C9（養(yǎng)老），土地總面積6.6萬平方米，總建筑面積15萬平方米。

這塊地拿得并不容易?！白畛跽犝f我們要做養(yǎng)老項目，要以劃撥方式供地，但我希望把這個項目長期做下去，經(jīng)過幾輪調(diào)研，最終我們以協(xié)議出讓方式拿到了這塊地，出讓年限為50年?！毙聳|苑集團(tuán)負(fù)責(zé)人說。

即便如此，因為土地性質(zhì)等原因，新東苑集團(tuán)最初在向銀行融資時還是遇到了一些困難。

而在幾年前同樣以出讓方式拿到土地的親和源，當(dāng)時正是因為拿不到銀行貸款，不得不賣掉外地的房地產(chǎn)項目來保證資金供應(yīng)。

土地，成為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的首要瓶頸。

在我國的城市規(guī)劃中，一直沒有專項作為養(yǎng)老的土地用途。對于養(yǎng)老用地的性質(zhì)和使用，長期以來也缺乏明確的規(guī)定。

因此，很多養(yǎng)老項目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等，導(dǎo)致前期土地成本非常高。

也有一些企業(yè)則借助地方政府對養(yǎng)老項目的扶持政策，大量圈地，甚至直接以養(yǎng)老之名行賣房之實。

2014年4月3日，國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察姜大明主持召開了第七次部長辦公會議，研究養(yǎng)老用地供應(yīng)與監(jiān)管等有關(guān)政策。會議提出，應(yīng)將養(yǎng)老用地納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老用地，可采取劃撥方式供地;營利性養(yǎng)老用地，應(yīng)以租賃、出讓等有償方式供地。

在此基礎(chǔ)上，4月23日，國土資源部對外公布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》圍繞保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)、規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地利用管理、大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展等問題提出了明確意見。

問題三：靠什么來盈利

泰康人壽董事長陳東升曾對媒體算過一筆賬：養(yǎng)老社區(qū)從拿地到蓋房子到養(yǎng)老社區(qū)達(dá)到85%的入住率，大概需要3～5年，一個成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6～8年，真正實現(xiàn)盈利要8～10年，30年后才能收回成本。

2003年，中國第一個養(yǎng)老社區(qū)項目——北京太陽城國際老年公寓（以下簡稱“北京太陽城”）正式對外營業(yè)。

身為北京太陽城的創(chuàng)始人，中國太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)要在短時間內(nèi)迅速盈利頗有難度?！拔覀儯ㄌ柍牵┮彩敲髁耸瓴砰_始盈利的，其他的養(yǎng)老企業(yè)更是步履蹣跚。”朱鳳泊在接受媒體采訪時說。

不同于一般的房地產(chǎn)項目，養(yǎng)老社區(qū)的前期投資巨大，回報周期更長，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，其盈利模式迄今尚不清晰。

目前保險公司在養(yǎng)老社區(qū)采取的做法相近，即保險產(chǎn)品掛鉤養(yǎng)老社區(qū)，購買保險產(chǎn)品后可直接入住社區(qū)或具有優(yōu)先選擇權(quán)。比如在建中的太平“梧桐人家”和泰康“申園”，入住門檻都是200萬元，掛鉤產(chǎn)品返還保險金用來支付租金。但由于沒有正式運營，這樣的做法是否能夠盈利還是未知數(shù)。在對養(yǎng)老社區(qū)的投資上，新華保險關(guān)注較早而推進(jìn)較慢，正是因為對這種壽險參與的養(yǎng)老模式尚未看清。

房地產(chǎn)商開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)在探索不同盈利模式的道路上走得更遠(yuǎn)一些。

親和源首創(chuàng)的會員制模式從誕生之日起就引發(fā)了諸多討論。

親和源出售的會員卡包含A、B兩種。A卡為永久卡，可繼承可轉(zhuǎn)讓，目前的售價是118萬元（可以理解為預(yù)收押金），另外按照套內(nèi)面積每年繳納2.98萬～7.38萬元不等的年費。B卡為終身卡，購買者終身使用，但不能轉(zhuǎn)讓繼承，根據(jù)入住面積，費用為45萬～88萬元（可以理解為預(yù)收租金），入住之后每年另繳納年費4.2萬元（年費即為管理費和服務(wù)費）。

“親和源是一個養(yǎng)老產(chǎn)品，會員費實際就是你買我這個產(chǎn)品付的錢。這種出錢買產(chǎn)品的模式就被命名為會員制?！比A山說。

華山并不否認(rèn)親和源在資金積累和發(fā)展過程中依靠了土地的增值。但他再三強調(diào)，親和源是靠養(yǎng)老服務(wù)業(yè)盈利的?！巴ㄟ^會員卡收回投資，再通過運營每年增值，這就是我們的模式。盡管不像房地產(chǎn)可以一下收到一大筆錢，但是可以每年穩(wěn)定地收取?！?/p>

作為上海首個打出持有型概念的養(yǎng)老社區(qū)，新東苑·快樂家園在不出售產(chǎn)權(quán)的前提下，則將采用租金加服務(wù)費的模式?！袄先丝梢愿鶕?jù)自己的需求年限租住，長、短期都有，今后甚至還可能推出日租、月租等形式。服務(wù)費將根據(jù)其選擇的服務(wù)菜單不同而作區(qū)別。租住權(quán)益可繼承，可轉(zhuǎn)讓。其實際居住者必須是已經(jīng)退休的長者?！毙聳|苑集團(tuán)負(fù)責(zé)人介紹說。

問題四：政府做什么

在紀(jì)曉嵐看來，過去政府對養(yǎng)老社區(qū)的關(guān)注度還不夠，建設(shè)和運營中存在缺位。

“對于整個養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，光給補貼是不夠的，政府要發(fā)揮自己提供服務(wù)和監(jiān)督規(guī)范市場的作用，對典型和試點還要指導(dǎo)培育扶持研究?！奔o(jì)曉嵐說。

孫鵬鏢則認(rèn)為，政府在規(guī)劃時就要合理統(tǒng)籌，對于養(yǎng)老社區(qū)的用地要按照老齡人口分布的特點和需求給予適當(dāng)提供?！盀榱藴p少養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)商因選址不合理而承擔(dān)的風(fēng)險，政府應(yīng)該充分利用公共數(shù)據(jù)和公共信息為他們提供咨詢。另外對于選址環(huán)境等問題的評估也應(yīng)是政府承擔(dān)的責(zé)任。”孫鵬鏢說。

“對于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，政府在土地、稅收、融資、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定上以及評估等方面都應(yīng)負(fù)起責(zé)任?！鄙虾Ｉ缈圃喝丝诎l(fā)展與研究所副所長周海旺在接受《瞭望東方周刊》采訪時表示。

在養(yǎng)老問題上，機構(gòu)的頂層設(shè)計一直是各方關(guān)注的重點。長期以來，養(yǎng)老問題一直“跨界”，分屬包括民政、衛(wèi)生、稅務(wù)等在內(nèi)的眾多職能部門，作為新生事物的養(yǎng)老社區(qū)更是缺乏統(tǒng)一的機構(gòu)進(jìn)行管理。本刊記者采訪的各方人士都認(rèn)為，未來各種力量的整合勢在必行。

“政府不能既做運動員，又做裁判員。要合理調(diào)配市場資源，更多依靠市場，把權(quán)力關(guān)進(jìn)籠子里。只有把市場培育好，才能讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展得更快、更健康?！比A山說?！拔覀兿Ｍ梢杂扇珖ど搪?lián)形成全國老齡產(chǎn)業(yè)的協(xié)會，有開發(fā)者、投資者等主體參與其中，真正達(dá)到行業(yè)的自律。”