劉 憲 劉松青

（1.福州大學后勤管理處，福建 福州350116）

（2.福州大學基建資產(chǎn)管理處，福建 福州350116）

一、高校物業(yè)管理中存在的問題

1、物業(yè)管理的具體定位不夠精準

相較于現(xiàn)在的社會物業(yè)管理而言，學校的物業(yè)管理與其存在著一定的相似性，但是它又有著自己的特點。它的性質(zhì)更加趨向于公益和服務(wù)，功能更加重視實用?，F(xiàn)在，國內(nèi)的大部分高校的后勤部門在進行物業(yè)管理的時候，都有著過于重視經(jīng)濟效益的傾向，忽視了社會效益。這實際上就是學校的物業(yè)管理定位不夠精準的表現(xiàn)——高校的物業(yè)在進行管理的時候，確實需要控制自己的管理成本，但是同時還應(yīng)該注意到學校有著明顯的教育屬性，過分追求經(jīng)濟效益對于高校的長遠發(fā)展是非常不利的。物業(yè)管理部門應(yīng)該在這二者之間尋找一個良性的中間點，使這兩方面實現(xiàn)平衡與穩(wěn)定［1］。

2、高校物業(yè)管理的定義并不清楚

高校的物業(yè)管理實際上并不是獨立存在的。它必須受到來自各個層級的監(jiān)管和控制，這種管理模式中，物業(yè)管理是由學校的相應(yīng)部門進行管理的，它隸屬于高校的行政單位。但是與此形成對比的是，物業(yè)管理部門的真正針對對象是學校里的普通學生和老師。因為這種管理與服務(wù)上的區(qū)別，對于“物業(yè)管理究竟是什么”“究竟應(yīng)該怎樣進行物業(yè)管理”這樣的基礎(chǔ)性問題，達成一致的難度也是比較大的。這就會使物業(yè)管理出現(xiàn)職責與權(quán)限上的混亂。

3、物業(yè)管理部門的職責界限不夠清晰

國內(nèi)高校采取的物業(yè)管理模式大多為這樣的——高校設(shè)置專門的物業(yè)管理部門，它自己管理或代表學校進行物業(yè)公司的選擇，并和物業(yè)公司簽訂專門的合同。站在學校中各個單位、學院以及學生的方面來想，物業(yè)公司的本質(zhì)是一個服務(wù)機構(gòu)，它的職責就是為校園提供便利，使教師能夠正常開展工作，學生能夠順利的進行學習，管理部門能夠做好日常工作。但是，現(xiàn)在國內(nèi)高校的各單位、學院間有著不小的管理區(qū)別，而這些看似無關(guān)的區(qū)別將對物業(yè)的管理工作帶來一定的影響［2］。各單位、學院對物業(yè)部門有著不同的要求，不同的教師對物業(yè)部門也有不同的期望，這就使物業(yè)管理工作的難度被極大的提高了。但是在學校和相關(guān)企業(yè)簽訂合同的時候，這些細微的區(qū)別卻并沒有得到細致的表現(xiàn)，這就使物業(yè)管理公司在日后的工作中缺少賴以生存的憑證。這個問題存在的原因就是高校并沒有對學校的物業(yè)管理以及各單位、學院的相關(guān)工作進行區(qū)分，沒有及時將各單位、學院的想法傳遞給物業(yè)部門，雙方?jīng)]有實現(xiàn)有效溝通，這就使物業(yè)管理公司難以真正適應(yīng)學校的需要，滿足高校內(nèi)部的實際發(fā)展要求。

4、高校的物業(yè)資金預(yù)算不足

對于物業(yè)管理而言，資金就好像是它的血液，缺之不可。高校物業(yè)管理的經(jīng)費從哪里來呢？對于大部分高校而言，物業(yè)管理的經(jīng)費實際上是需要來自學校財政的支持的，學校撥款是其主要來源。也正因如此，學校的物業(yè)費用以及具體服務(wù)內(nèi)容而言，高校內(nèi)的師生還是非常關(guān)注的，這也就成了物業(yè)管理部門的一個巨大的工作困難。高校的經(jīng)費并不是很充足，這就會使高校后勤部門自己管理或在進行物業(yè)管理公司選擇的時候有著比較大的局限——經(jīng)費和質(zhì)量之間怎樣實現(xiàn)利益的最大化。這就需要高校打開競爭的大門，為物業(yè)管理企業(yè)提供更為公開透明的競爭機會，只有這樣才能促使物業(yè)管理公司實現(xiàn)良性競爭，進而幫助學校進一步壓縮成本，獲得更為理想的物業(yè)服務(wù)［3］。

5、學校物業(yè)管理部門本身存在缺陷

因為歷史原因的限制，大多數(shù)高校的物業(yè)管理并沒有較高的服務(wù)意識，它們并沒有意識到自己的服務(wù)價值以及社會職責，這也就使學校的物業(yè)管理部門沒有能夠給校內(nèi)的師生留下較好的印象。而且有些高校的物業(yè)管理部門未按規(guī)定履行自己的職責，對于服務(wù)內(nèi)容進行私自減少或完全不作為，未按要求為師生提供相應(yīng)的服務(wù)。由于近幾年經(jīng)濟變化，學校物業(yè)管理部門的成本一直在逐漸變大，這也就使物業(yè)管理壓力變得越來越大。大部分高校第一線的物業(yè)服務(wù)人員屬于集體編制，還存在吃“大鍋飯”的理念，干好干壞一個樣，也限制了高校物業(yè)服務(wù)發(fā)展的水平

二、高校物業(yè)管理的方法

1、對物業(yè)管理的具體職責進行定位

對物業(yè)管理的具體職責進行精準的定位一方面可以使學校更好的進行監(jiān)管，這種監(jiān)管既包括對物業(yè)服務(wù)部門本身質(zhì)檢標準的監(jiān)管，也包括對物業(yè)服務(wù)部門日常工作的檢查；另一方面還可以為學校物業(yè)管理水平的提高奠定基礎(chǔ)。根據(jù)最近的調(diào)研以及我校物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗，筆者對高校物業(yè)管理的作用進行了總結(jié)，具體如下：首先，專業(yè)的高校物業(yè)管理給學校的日常工作與運轉(zhuǎn)，學生生活營造出方便，輕松的生活氛圍。其次，高校物業(yè)管理能夠利用自己的職責對學校的日常工作，特別是師生的行為進行必要的規(guī)范和管理。這種管理能夠幫助學生養(yǎng)成良好的生活習慣，在接受服務(wù)的時候?qū)W會做人，在校園氛圍中茁壯成長。這對于幫助學校營造和諧向上的校園文化有著非常重要的意義和價值。最后，優(yōu)秀的高校物業(yè)管理可以幫助高校實現(xiàn)一定意義上的保值和增值。在實際過程中，這三個方面缺一不可，否則物業(yè)管理很難發(fā)揮出自己的實際效果和作用。

2、提高宣傳水平，明確物業(yè)管理的權(quán)限與職責

高校物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該提高對自己的宣傳水平，其中最重要的宣傳途徑就是搭建真正有效的溝通渠道，幫助物業(yè)服務(wù)部門和學生，教師進行有效的溝通，從而弄明白師生對于物業(yè)管理的期待和理解。此外，物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該加強管理，使員工的整體水平維持在專業(yè)水準之上。高校自己管理或在進行外包招標的時候，應(yīng)該明確自己的要求，對服務(wù)內(nèi)容進行必要的細化，避免在日后的管理工作中出現(xiàn)職責和權(quán)限不清的情況，這將為物業(yè)管理部門或企業(yè)提高自己的工作效率以及服務(wù)質(zhì)量奠定扎實的基礎(chǔ)。而當面對超過職責范圍的工作時，需要及時溝通，留下準確的溝通協(xié)議，為接下來的合作以及費用問題提供必要的依據(jù)。

3、對學校各部門間的物業(yè)管理的權(quán)限進行明晰

對于高校的物業(yè)管理而言，監(jiān)督考核委員會的存在和意義是非常有必要的。這個委員會并不是隨意組成的，它是由相關(guān)單位和學院的代表組成。這種安排一方面可以幫助物業(yè)管理公司更好的進行日常管理，另一方面也可以方便各單位、學院以及物業(yè)管理公司之間的溝通。

4、物業(yè)管理部門應(yīng)該提高自己的實際水平

物業(yè)管理部門需要對自己的服務(wù)理念進行調(diào)整，提高相關(guān)服務(wù)者的服務(wù)思想，在進行管理的時候應(yīng)該嚴格遵守學校的相關(guān)規(guī)定，不斷提高自己員工的專業(yè)素養(yǎng)，使企業(yè)一直保持積極向上的成長態(tài)勢，主動向業(yè)界先進者學學習，吸取他們的先進經(jīng)驗，使自己的管理和社會一流企業(yè)接軌。高校物業(yè)部門應(yīng)該對員工的實際工作效果進行主動總結(jié)，制定一系列的獎懲制度和多勞多得制度，調(diào)動員工的積極性。這將幫助物業(yè)管理部門提高自己的物業(yè)管理水平。

結(jié)語

由于國內(nèi)經(jīng)濟情況不斷發(fā)生變化，體制改革不斷推進，高等院校的物業(yè)管理迎來了改革的必然浪潮，這種情況下各個高校必須主動對自己的物業(yè)管理進行挑戰(zhàn)。高校可以引進優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)同時，可以學習先進的物業(yè)服務(wù)理念和經(jīng)驗，使物業(yè)管理跨入新的臺階。

［1］張國鋒，李紅·高校后勤社會化模式探討［J］.鞍山師范學院學報，2000（2）.

［2］楊艷萍，李正·關(guān)于高校新校區(qū)后勤服務(wù)保障系統(tǒng)研究［J］.科技信息，2010（27）.

［3］黃新鵬·淺議高校后勤服務(wù)業(yè)務(wù)外包［J］.中外企業(yè)家，2011（10）.