吳京戎，占征杰

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耕地紅線控制下的國內(nèi)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

吳京戎，占征杰

（湖北工業(yè)大學工程技術學院，武漢 430068）

近年來，我國的社會經(jīng)濟有了巨大的發(fā)展，城市化進程不斷加快，但隨之而來城市人口規(guī)模與用地規(guī)模極大膨脹，建設用地需求與耕地保護之間的矛盾愈加尖銳。耕地保護政策要求房地產(chǎn)用地需要控制在一個基本底線之內(nèi)，耕地紅線隨之出現(xiàn)。城市化的土地規(guī)劃直接與經(jīng)濟發(fā)展相通，應得到妥善處理。筆者主要分析國家對于房地產(chǎn)的土地政策，以及為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)和應對策略。

耕地紅線；城市化；房地產(chǎn)；趨勢

一、房地產(chǎn)相關土地政策的現(xiàn)狀

近年來，由于城市化進程不斷加快，導致房地產(chǎn)相關價格不斷攀升，該現(xiàn)象引發(fā)了一系列的爭議和討論。人們開始深究房地產(chǎn)價格上漲過快的根本原因，除去建造成本，生產(chǎn)材料，人工工資以外，其中土地價格逐漸引起各界的注意。根據(jù)相關調(diào)查和研究顯示，地方性政府所獲取的土地出讓價格不斷上升，對房地產(chǎn)的價格拉動作用十分明顯。土地資源不僅作為生產(chǎn)活動的基礎性條件，其產(chǎn)權制度等的變化可能直接影響國民經(jīng)濟的發(fā)展變化。從我國總體土地制度看，主要實施的是城鄉(xiāng)差別化的二元性土地政策，且政府部門成為唯一的土地供給方。[1]但是，因為土地不能隨著市場變化進行調(diào)整，土地供給逐漸成為影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城市經(jīng)濟運行的重要因素。

根據(jù)相關調(diào)查和研究顯示，從1997-2006年10年間，我國耕地從19.5億畝銳減到18.27億畝，其中大部分為非農(nóng)建設占用。其間發(fā)生了“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)區(qū)熱”等圈地行為，使得土地閑置、低效利用的現(xiàn)象多有發(fā)生，且有愈演愈烈之勢。然而，隨著人口數(shù)量的增加和人們生活水平的提高，人民消費糧食的數(shù)量必將與日俱增。雖然通過改善耕作方式和推廣良種種植可以在一定程度上提高單產(chǎn)數(shù)量，但是要想保證13億中國人的吃飯問題，僅僅靠提高單產(chǎn)數(shù)量是遠遠不能從實質上解決問題的，因為總產(chǎn)量=單位面積產(chǎn)量×總面積，所以要想保證總產(chǎn)量有所提高，必須保證有一定數(shù)量的耕地。為了確保糧食安全，綜合中國人均消耗糧食量、耕地質量、平均畝產(chǎn)等要素，經(jīng)過有關部門科學測算，我國耕地保有量要不少于1.2億hm2（18億畝），這是一個底線，要保障糧食安全絕不能突破，耕地保護問題已經(jīng)對經(jīng)濟、社會、城市化發(fā)展敲響了警鐘。

二、房地產(chǎn)的耕地占補平衡政策及措施研究

（一）耕地占補平衡政策

耕地占補平衡政策屬于一項全國范圍內(nèi)對耕地進行嚴格保護的政策，歷時長，成為學術界內(nèi)重點研究的對象。其中，占指的是占用耕地，補指的是補充耕地。耕地資源不僅可以用于農(nóng)作物的種植，還能夠在建筑行業(yè)發(fā)展中提供重要的資源，進而有效滿足人類生活和工作等各項需求。耕地占補平衡指實現(xiàn)占用耕地和補充耕地的有效平衡，也可指建設占用的耕地和補充耕地在質量和數(shù)量方面保持有效平衡。

（二）應對措施

耕地占補平衡重點關注耕地面積的控制和管理，其對于非農(nóng)業(yè)的建設項目開發(fā)有一定限制，主要目的為限制過度開發(fā)，保護生態(tài)平衡。[2]房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營與耕地資源直接相關，在相關政策的規(guī)范下，要想實現(xiàn)完善化發(fā)展，需要在不違規(guī)的前提下實現(xiàn)資源的合理利用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在耕地紅線政策控制下的機遇與挑戰(zhàn)

（一）土地價格差異化

耕地紅線的政策導致我國的土地市場發(fā)生一定變化，其中對房地產(chǎn)企業(yè)的影響首先表現(xiàn)在房價上。耕地紅線的政策直接導致土地的價格級別差逐漸增大，且征地過程出現(xiàn)嚴重的腐敗現(xiàn)象，致使土地價格出現(xiàn)較大波動。[2]根據(jù)我國相關政策規(guī)定，以土地屬性為劃分的相關標準，我國土地主要分為農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)兩種，土地所含有的不同屬性以及運用效果在極大程度上決定該土地產(chǎn)生的租金收益上的差別。因此，對于相同一塊土地來說，劃分為農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)用地的效益不同。對于農(nóng)業(yè)用地，僅僅從事傳統(tǒng)的耕作，經(jīng)濟效益雖然不高，但是卻有著無可替代的社會意義。如果被劃分為非農(nóng)業(yè)用地，并用于商業(yè)或工業(yè)等其他用途，其可能產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益。在利益的吸引下，該土地的所有者根據(jù)不同開發(fā)方式的差異，尋找獲取最大利益的途徑，希望獲取更多利益，導致征地混亂以及土地價格上漲的情況。

（二）房地產(chǎn)價格上升

耕地紅線政策的出臺導致我國出現(xiàn)土地供求矛盾，一方面不能違背耕地紅線政策，需保持18億畝耕地面積，另一方面由于城市化進程的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對土地的需求不斷增加。[3]因此，當前房地產(chǎn)行業(yè)中急需解決的問題是如何尋找新的土地供給，緩解土地供給困難。據(jù)相關調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當前新型的土地供給來源分別為舊城拆遷、占用農(nóng)業(yè)用地、開發(fā)新的非農(nóng)業(yè)用地等，其中舊城拆遷成為較為普遍的一種方式。

舊城拆遷能夠為房地產(chǎn)發(fā)展騰出更多土地空間，但其對城市原始結構以及原始文化藝術都會產(chǎn)生嚴重的破壞，可能引起大范圍的社會混亂以及造成房地產(chǎn)行業(yè)形象的破壞。除此之外，舊城在拆遷的過程中造成的大量財力和人力破壞等都屬于社會資源的浪費現(xiàn)象，且其在處理相關利益的過程中可能引發(fā)很多社會矛盾和問題。因為舊城拆遷所產(chǎn)生的大量經(jīng)濟損失和社會成本等有很大部分都會最終轉移至房地產(chǎn)行業(yè)當中，無形中造成房地產(chǎn)價格的不斷攀升，影響房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。占用農(nóng)業(yè)用地可能造成周邊農(nóng)業(yè)發(fā)展受限以及違反耕地紅線政策標準，對于周邊經(jīng)濟發(fā)展以及城市建設非常不利。

四、應對策略

（一）謹慎執(zhí)行耕地保護政策

耕地紅線政策是我國保護耕地的主要政策之一，但其在執(zhí)行的過程中如果過于嚴苛，可能適得其反。首先，耕地保護屬于一項較為復雜的工程，其不僅涉及到國家土地產(chǎn)權制度等，還與土地使用等方面產(chǎn)生緊密聯(lián)系。因此，在對耕地保護政策的執(zhí)行過程中，相關人員應切實保護耕地紅線的實施，并謹慎對待。耕地紅線出現(xiàn)的主要目的是保護我國的耕地資源總量，維持生態(tài)平衡，需要得到各方面的支持。但是，如果工作人員只是機械地執(zhí)行政策，必定會明顯減少城市中建設用地的面積，使房地產(chǎn)開發(fā)受到阻礙，進而可能出現(xiàn)土地價格上升，導致房地產(chǎn)價格上漲。因此，國家相關部門應在制定和實施耕地保護政策的過程中，為促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造條件。

（二）提升土地資源利用率

房地產(chǎn)市場發(fā)展受到土地保護政策的直接性影響，在耕地紅線保護政策的指導下，房地產(chǎn)企業(yè)應在土地開發(fā)的過程中有效提高土地的利用率。另外，我國相關部門應及時出臺土地集約化政策，在提升土地資源利用率上提供助力。在一些中小城市中，其土地資源的利用率不斷下降。因此，在未來城市建設過程中，應加強對用地結構合理性的規(guī)劃，節(jié)約土地資源，從源頭上保護耕地面積，從另外一方面促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展和資源節(jié)約的和諧發(fā)展。

（三）多方舉措盤活房地產(chǎn)

由于土地是不可再生的資源，我們在倡導愛護土地、保護耕地的思想之外，還應適當?shù)乇P活土地及存量房產(chǎn)，不要一味去探討如何開發(fā)新樓盤。比如，開放房地產(chǎn)二級市場，降低交易稅率；提倡年輕人租房，不要追逐一步到位，給自己和家庭造成過多的負擔；其次，我國已經(jīng)開始步入老年社會，老年人占據(jù)了大量的房產(chǎn)，可想辦法提高老年人房產(chǎn)的入市率，將房產(chǎn)進行抵押，改善老年生活，達到盤活的目的。當前已有部分金融機構開始了此項服務，為盤活房地產(chǎn)開創(chuàng)了先河，雖然開始接受的人較少，但是也不失為一項有效的舉措。而這些舉措能夠運用在房地產(chǎn)市場當中，將會促進房地產(chǎn)事業(yè)的有效發(fā)展。[4]如此，房地產(chǎn)價格便不會因土地供應緊張而大起大落。

五、房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

我國的人口數(shù)量近幾年來趨于逐漸穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，對于房源的需求量較為平穩(wěn)。除此之外，由于國家土地政策的規(guī)定，加上耕地紅線的出臺和實施，房地產(chǎn)可開發(fā)的土地面積受到限制，房屋供應速度逐漸放緩。[5]因此，在未來房地產(chǎn)發(fā)展過程中，房價將逐漸走向理性狀態(tài)，呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。另外，一些保障性的住房將可能持續(xù)增加，我國房地產(chǎn)事業(yè)將會在未來的發(fā)展過程中更加健康和理性。[6]

房地產(chǎn)開發(fā)與城市化建設息息相關，而土地資源開發(fā)的問題成為影響城市經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要因素。[7]我國耕地資源逐漸減少，為了有效控制土地資源的總量，我國出臺土地保護政策，其中耕地紅線政策就是其中的典型代表。但是，土地保護政策直接導致房地產(chǎn)開發(fā)資源減少，土地供求矛盾出現(xiàn)，影響經(jīng)濟發(fā)展。筆者首先分析房地產(chǎn)相關土地政策的現(xiàn)狀和耕地占補平衡政策，接著闡述耕地紅線政策給房地產(chǎn)帶來的影響，最后提出解決措施，旨在為促進社會穩(wěn)定和和諧發(fā)展提供借鑒。

參考文獻：

[1] 王靜. 城鎮(zhèn)化中土地制度改革的未來走向——中國近10年研究成果綜述[J]. 甘肅行政學院學報, 2013(4): 102-124.

[2] 胡小芳, 劉凌覽, 張越, 繆劍. 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施效果評價——基于武漢市購房群體的感知調(diào)查[J]. 財經(jīng)理論與實踐, 2013(5): 101-106.

[3] 袁博, 劉園. 中國房地產(chǎn)價格波動的宏觀經(jīng)濟要素研究——基于可變參數(shù)狀態(tài)空間模型的動態(tài)研究[J]. 中央財經(jīng)大學學報, 2014(4): 97-103.

[4] 王娜. 中國二線城市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及可持續(xù)發(fā)展研究[J]. 財經(jīng)理論研究, 2014(3): 1-9.

[5] 陳永杰, 張影強. 短期對策與長效機制結合促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展[J]. 經(jīng)濟研究參考, 2014(33): 3-12.

[6] 卓娜, 昌忠澤. 淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控[J]. 技術經(jīng)濟與管理研究, 2015(6): 70-73.

[7] 許文薇, 蔡芝璐. 房地產(chǎn)資金鏈風險管理及其發(fā)展趨勢研究——以浙江省房地產(chǎn)上市公司為例[J]. 北方經(jīng)貿(mào),2013(4): 106-108.

（責任編校：彭 萍）

Study on the Future Development Trend of the Domestic Real Estate under the Control of the Red Line of Cultivated Land

WU JingrongZHENG Jie

（College of Engineering and Technology, Hubei University of Technology, Wuhan 430068, China）

In recent years China’s society and economy have great development. The urbanization process has been accelerated, but it follows the scale of urban population and land use scale that is greatly expanded, construction with the contradiction between the demand and the cultivated land protection become more and more sharp. The cultivated land protection policy requires real estate land that needs to be controlled within a basic bottom line, the red line will appear. Urban land planning is directly related to economic development and it should be properly handled. The authors mainly analyze the country’s land policy for real estate as well as the real estate development challenges and coping strategies.

arable land red line; urbanization; real estate; trend

F 293.3

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2015.06.003

2096-059X(2015)06–0011–03

2015-09-25

吳京戎（1970-），女，湖北武漢人，副教授，碩士，主要從事工程管理、房地產(chǎn)開發(fā)研究；占征杰（1979-），湖北隨州人，講師，碩士，主要從事區(qū)域經(jīng)濟研究。