王艷平

（綏化學(xué)院，黑龍江 綏化 152000）

1 納稅籌劃的概念及其特征

現(xiàn)階段的納稅籌劃概念比較豐富，最具有代表性的概念是國(guó)際財(cái)政文獻(xiàn)局所定義的稅收籌劃是使一些私人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者私人繳納的稅收要比標(biāo)準(zhǔn)的少一些。而納稅籌劃的特征也非常明顯，主要有4點(diǎn)：第一，籌劃性。主要特征是提前進(jìn)行安排和籌劃而在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，納稅的義務(wù)要比應(yīng)該繳納的稅收相對(duì)慢一些。造成這種情況的原因是，在企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)出現(xiàn)之前，納稅人就能夠選擇較低的稅負(fù)決策。第二，合法性。主要是說(shuō)明稅務(wù)籌劃要符合法律的相關(guān)規(guī)定。稅務(wù)籌劃的最主要前提就是不要違反法律規(guī)定，違反國(guó)家法律逃避稅收負(fù)擔(dān)，這一行為屬于偷漏稅，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。第三，普遍性。每一個(gè)稅收稅種的納稅人、納稅對(duì)象都有很大差別，正是這種差別，給納稅人提供了稅務(wù)籌劃的機(jī)會(huì)。第四，目的性。納稅籌劃有非常明確的目的性，這是為了減輕納稅人的稅務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)最終的財(cái)務(wù)目的。稅務(wù)籌劃最根本目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，因此不是局限于某一個(gè)稅種稅負(fù)的高低，而是要全面考慮稅負(fù)的高低。

2 納稅籌劃的理論依據(jù)

稅負(fù)是納稅人要向國(guó)家繳納相應(yīng)的稅款，在繳納稅款方面所承擔(dān)的負(fù)擔(dān)。這一負(fù)擔(dān)的出現(xiàn)，也在一定程度上反映出國(guó)家與納稅人之間在某一個(gè)特定階段，國(guó)家與納稅人在社會(huì)產(chǎn)品分配當(dāng)中量的實(shí)質(zhì)性關(guān)系。從目前的稅收來(lái)看，稅收負(fù)擔(dān)大多數(shù)情況下都是以負(fù)擔(dān)率的形式出現(xiàn)的。負(fù)擔(dān)率就是指納稅人的納稅款占納稅人收入的相應(yīng)比例。而這兩種稅收負(fù)擔(dān)的差異，主要體現(xiàn)在應(yīng)納稅額與實(shí)際納稅額之間的差異。應(yīng)納稅額是計(jì)稅的依據(jù)與名義上稅率的乘積。而實(shí)際納稅額是納稅人實(shí)際繳納的稅款。兩者之間差異的主要原因有：一是減、免、退稅，這是目前較為典型的稅式支出，它會(huì)直接減輕納稅人的納稅義務(wù)，減少國(guó)家的稅收。二是欠稅、漏稅、偷稅，這些都屬于違法行為。雖然我國(guó)一直在嚴(yán)厲打擊這類(lèi)行為，但是人們?yōu)榱颂颖芏愂眨@取更多的利益，不惜鋌而走險(xiǎn)。

3 黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

黑龍江地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)與全國(guó)的趨勢(shì)是一致的，但是每一個(gè)地區(qū)都有它獨(dú)特的特色。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較快的情況下，相應(yīng)的出現(xiàn)了一些問(wèn)題，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：黑龍江地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，而且其開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)也有了一定的調(diào)整，企業(yè)的資金不再是問(wèn)題，商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)了較強(qiáng)的反彈，這些現(xiàn)象都表明黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的是一種積極健康的狀態(tài)。

4 影響黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的因素

4.1 功能性因素

房地產(chǎn)的功能主要分為兩個(gè)部分：一是為用戶提供居住的空間。二是與客戶進(jìn)行房屋交易。作為一個(gè)可以提供居住空間的房地產(chǎn)具有著準(zhǔn)公共物品的性質(zhì)，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制與法律還相對(duì)不是很完善，還存在一些投機(jī)倒把行為，所以我們要換一種思路去分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣才能夠保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)固發(fā)展。

4.2 主體因素

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在三大主體：政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者，而黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是離不開(kāi)這三大主體參與的，政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的總制定者，也是實(shí)現(xiàn)居民安心居住的主要角色，政府的肩上肩負(fù)著居民居住的重大責(zé)任。而開(kāi)發(fā)商在維系房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定方面有著不容忽視的作用，它是通過(guò)生產(chǎn)房地產(chǎn)實(shí)物產(chǎn)品，在房地產(chǎn)的市場(chǎng)當(dāng)中進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)的組織，其目的是為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化。而房地產(chǎn)消費(fèi)者在這三大主體當(dāng)中明顯處于劣勢(shì)，但是并不是說(shuō)房地產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)于市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展沒(méi)有作用，因?yàn)樯a(chǎn)的最終目的是消費(fèi)，而我們消費(fèi)者就扮演著這一角色，因此消費(fèi)者群體的積極消費(fèi)有助于黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

5 黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的策略分析

5.1 宏觀調(diào)控政策要進(jìn)行相應(yīng)的完善

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)所存在的盲目性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展還是要依靠國(guó)家的宏觀調(diào)控。近幾年來(lái)我國(guó)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有了清晰的結(jié)構(gòu)，可是從目前的市場(chǎng)行情來(lái)看，宏觀調(diào)控雖然可以起到一定的效果，但是依舊無(wú)法抑制房?jī)r(jià)的上漲。

5.2 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

市場(chǎng)環(huán)境可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根基，它的好壞會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)秩序。所以說(shuō)一個(gè)公正、公平、規(guī)范有序的市場(chǎng)環(huán)境的建立對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定而言是非常重要的。與此同時(shí)我們還要依照相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行相關(guān)的規(guī)整，黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)至今還存在許多的問(wèn)題，這些問(wèn)題在法律不完善的情況下，給不法商販提供了機(jī)會(huì)，法律的不完善也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不穩(wěn)定性因素，所以我們?cè)诠芾矸康禺a(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，要完善與之相應(yīng)的法律法規(guī)，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不法分子的懲罰力度。這樣才能夠從根本上消除不法商販的做法，從而進(jìn)一步保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)納稅籌劃方法

6.1 前期準(zhǔn)備階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)納稅籌劃的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)方面的立項(xiàng)，這是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的基礎(chǔ)，在經(jīng)過(guò)相應(yīng)的規(guī)劃和審批之后，要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃，最后對(duì)土地進(jìn)行相關(guān)的出讓或者轉(zhuǎn)讓。如此眾多的工作都是在前期就要進(jìn)行準(zhǔn)備的，可見(jiàn)前期準(zhǔn)備工作對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作來(lái)說(shuō)是非常重要的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。

6.2 籌資方式的納稅籌劃

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)建設(shè)一般都需要較長(zhǎng)的時(shí)間，而且占用的資金也是巨大的。目前我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)的資金來(lái)源都是要依靠銀行的，因此相關(guān)的企業(yè)借貸信息也就比較多，所以籌資對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是非常關(guān)鍵和重要的。目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資方式主要有三種形式，分別是銀行方面的借貸、引進(jìn)相應(yīng)的外資、向社會(huì)發(fā)行企業(yè)的股票。這三種方式都是運(yùn)用公眾資金，而在這三種籌資的方式當(dāng)中，整體體現(xiàn)出了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資方式主要分為負(fù)債籌資和權(quán)益籌資兩種形式。而從整體的籌資情況看，負(fù)債籌資要比權(quán)益籌資在稅收籌劃角度更具有優(yōu)勢(shì)。

7 建設(shè)環(huán)節(jié)的納稅籌劃

對(duì)于建設(shè)環(huán)節(jié)的納稅籌劃來(lái)說(shuō)，雖然這一過(guò)程并不會(huì)涉及交易過(guò)程，但是這一環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用的核算將會(huì)直接影響企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。在建設(shè)期間，成本費(fèi)用的核算要相應(yīng)結(jié)合稅收籌劃同步進(jìn)行，這樣才能夠真正達(dá)到節(jié)約稅收的目的。

對(duì)于費(fèi)用預(yù)提方面的處理，我們?cè)诔杀竞怂氵@一個(gè)環(huán)節(jié)就可以明確看出，我國(guó)的稅法與會(huì)計(jì)核算的區(qū)別就是在費(fèi)用的預(yù)提上。在會(huì)計(jì)核算中，可以將費(fèi)用的預(yù)提整體計(jì)入到會(huì)計(jì)的成本當(dāng)中，但是這種情況在稅法當(dāng)中卻是行不通的。我國(guó)的稅法當(dāng)中有明確的規(guī)定，當(dāng)某一項(xiàng)開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品完工之后，相應(yīng)的企業(yè)就要根據(jù)收入的性質(zhì)和相應(yīng)的銷(xiāo)售方式，按照稅法的相關(guān)規(guī)定，將合理的預(yù)售收入定位實(shí)際的銷(xiāo)售收入，最后再按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)到與之相對(duì)的計(jì)稅成本。

企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該及時(shí)有效安排基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施的工程節(jié)點(diǎn)，以確保基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施能夠跟上產(chǎn)品施工，這樣企業(yè)就不會(huì)再出現(xiàn)預(yù)提費(fèi)用的情況，從而避免增加企業(yè)所得稅的支出。

8 銷(xiāo)售收入分解納稅籌劃

8.1 剝離代收收入

代收收入主要是指房地產(chǎn)企業(yè)代替有關(guān)部門(mén)收取的基金、費(fèi)用等，如果把它們納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)款銷(xiāo)售，并且由房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)票的，我們一般還會(huì)確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入一并繳納企業(yè)所得稅，因此一定要取消這一部門(mén)的發(fā)票，減少相應(yīng)的銷(xiāo)售收入，從而降低企業(yè)的所得稅稅負(fù)。

8.2 折扣性的銷(xiāo)售

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的相關(guān)規(guī)定可以了解到，如果將銷(xiāo)售價(jià)款與折扣額開(kāi)在了同一張發(fā)票中的話，這時(shí)是可以按照折扣之后的價(jià)格款來(lái)為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，如果折扣額是其他發(fā)票開(kāi)的，不管企業(yè)以何種方式進(jìn)行處理，都不可以將折扣額從實(shí)際的營(yíng)業(yè)額當(dāng)中扣除，所以我們要注意，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行折扣促銷(xiāo)的時(shí)候，一定要將折扣額與實(shí)際的價(jià)款都開(kāi)在同一張發(fā)票上。

8.3 贈(zèng)送行為

房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)的過(guò)程當(dāng)中，一般都是采用向業(yè)主贈(zèng)送冰箱、彩電等禮品方式向消費(fèi)者進(jìn)行饋贈(zèng)，這些產(chǎn)品的費(fèi)用理論上是要按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算的，這些贈(zèng)送給房主客戶的禮品都屬于捐贈(zèng)支出，不可以在稅前扣除。

［1］ 劉建民，譚光榮，譚久均.企業(yè)納稅籌劃理論與實(shí)務(wù)［M］.成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002.

［2］ 蓋地.企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與稅務(wù)［M］.大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005.

［3］ 施曉紅，易憲容.論房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性［J］.中共中央黨校學(xué)報(bào)，2008，12（04）：89-90.