劉曉玲

（河南省濟(jì)源市國土資源局，河南 濟(jì)源 454650）

1 確定容積率須考慮幾個(gè)因素

（1）地塊使用的性質(zhì)。這主要是由土地的功能差異所決定，如旅店、商業(yè)、辦公樓等容積率就要比學(xué)校、住宅等容積率明顯高一點(diǎn)。

（2）地塊區(qū)位。由于不同的用地位置，如城市的市中心或者是城市的邊緣，就會(huì)有不同價(jià)格的出讓價(jià)格存在。一般來說，市中心擁有良好的交通條件，或者是在環(huán)境良好的區(qū)域，土地的出讓價(jià)格都會(huì)明顯高于其他區(qū)域，因此，容積率也要高于其余地區(qū)。

（3）地塊基礎(chǔ)設(shè)施條件。指的是支撐開發(fā)建設(shè)的條件，主要包含了自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施水平。一般來說，在容積率較高的區(qū)域，就需要更好的自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施條件的支撐。

（4）地塊空間環(huán)境條件，也就是在空間環(huán)境上同四周的環(huán)境產(chǎn)生制約關(guān)系，同時(shí)還要考慮到城市設(shè)計(jì)之中綠化、間距、高度、通道等多個(gè)方面的問題。第五，地塊土地的出讓價(jià)格，也就是政府部門所期望的價(jià)格。一般來說，出讓價(jià)格同容積率之間是成正比的。只要期望值偏高，那么容積率也會(huì)隨之增長。

2 土地容積率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格帶來的影響

（1）必須把握適度原則。在一定條件之下，土地容積率對(duì)房價(jià)產(chǎn)生的作用應(yīng)該遵循報(bào)酬遞增遞減的規(guī)律。隨著土地投資的增加，土地本身的純收益也會(huì)呈現(xiàn)出先增加后減少的趨勢(shì)。結(jié)合容積率，這一個(gè)規(guī)律主要表現(xiàn)在：當(dāng)增加容積率之后，單位面積之內(nèi)的建筑物結(jié)構(gòu)就會(huì)逐漸地變得復(fù)雜，這樣就會(huì)增大建筑物的高度與密度。面對(duì)這樣的情況，就可以更為有效的分?jǐn)偟鼗膶?shí)際費(fèi)用，這樣就會(huì)降低建筑物的單位成本。并且，建筑物的價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生相對(duì)應(yīng)的下降影響；當(dāng)建筑物高度達(dá)到一定程度之后，就需要隨之增強(qiáng)其地基基礎(chǔ)，同時(shí)，還需要在抗震結(jié)構(gòu)和電梯設(shè)備等方面投入更多的資金，這時(shí)，建筑物所需要耗費(fèi)的資金也會(huì)呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。此外，建筑物本身的容量越大，對(duì)于建筑物質(zhì)量產(chǎn)生的影響程度也會(huì)有所差異，隨之也會(huì)增加建筑物的售價(jià)。所以，只有確保土地效益與工程造價(jià)相互對(duì)等的情況下，才能夠最大限度地發(fā)揮土地效益。這時(shí)的容積率也可以稱之為最合理的容積率。無論是過高的容積率，還是過低的容積率，都會(huì)減少土地的實(shí)際收益，從而引起建筑物售價(jià)的變化。

（2）產(chǎn)生的作用與城市規(guī)模應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)出正向變化關(guān)系。土地利用率直接體現(xiàn)了城市規(guī)模的大小，也就是說，城市規(guī)模越大，其整體的土地利用效率也會(huì)隨之提升。在這樣的前提條件下，土地面積所需要投入的成本也會(huì)相應(yīng)的增加，所以，開發(fā)商對(duì)于成本的控制就可以利用表面價(jià)格的降低來完善，但是這樣必然會(huì)直接的影響房價(jià)。如果城市規(guī)模偏小，那么土地集約化程度就不會(huì)過高，這時(shí)就會(huì)相應(yīng)的降低單位面積的開發(fā)成本，這時(shí)就無法體現(xiàn)出露面價(jià)格對(duì)開發(fā)成本控制的實(shí)際作用，甚至還可能因?yàn)閱挝粌r(jià)格偏高，導(dǎo)致單位價(jià)格增加的問題出現(xiàn)。因此，城市規(guī)模越大，其容積率對(duì)于地價(jià)產(chǎn)生的影響也會(huì)隨之提升，隨著容積率的變化，地價(jià)的變化幅度也會(huì)逐漸增大，這樣就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生實(shí)際的影響。

3 土地容積率對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)效益的影響

土地容積率是對(duì)土地利用強(qiáng)度以及利用效益高低的直接反映，同時(shí)也是地價(jià)水平差異的具體反映。對(duì)于購房者而言，容積率肯定是越小越好，這樣生活就可以更加舒適，也能夠擁有更為空閑的空間，也就是物有所值。但是對(duì)于開發(fā)商來說，容積率越大越好，這是因?yàn)槿莘e率直接決定了房屋中地價(jià)成本所占據(jù)的比例。當(dāng)開放商拿錢來投資房地產(chǎn)，其目的是為了通過這一塊土地的開發(fā)來實(shí)現(xiàn)利潤的增加，并非是出現(xiàn)賠本的買賣。站在經(jīng)濟(jì)利益的角度來看，開發(fā)商不希望受到容積率這一條件的限制，開發(fā)樓盤就是為了追求最大化的利益，限制了容積率，必定無法滿足當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際需求。所以，為了滿足開發(fā)商的根本利益，在選擇上，開發(fā)商更偏向于以下幾個(gè)方面。

第一，增加樓層及建筑高度，但是這樣也會(huì)增加房屋的成本核算。不過，不合理地增加建筑的樓層，很可能影響某一些樓層的光照，導(dǎo)致房屋本身的通透性偏低，這樣會(huì)影響建筑的質(zhì)量與使用功能。第二，減少樓與樓之間的距離，這樣就可以在一塊土地上盡可能多建設(shè)樓房，從而讓開發(fā)商獲取最大限度的利益，但是這樣的設(shè)計(jì)會(huì)增加噪聲，影響住戶的休息以及本身的私密性。對(duì)于住戶來說，都不希望自己的房屋缺少采光，通風(fēng)質(zhì)量差，因此，大部分購房者都不會(huì)選擇這樣的房子。第三，進(jìn)一步縮減綠化建設(shè)面積，但是一旦小區(qū)綠化面積不達(dá)標(biāo)，整個(gè)小區(qū)都會(huì)出現(xiàn)死氣沉沉的感覺，大大影響住戶對(duì)居住環(huán)境的評(píng)價(jià)，也會(huì)影響其購買欲。如果采取上述的方式來增加土地容積率，不僅消費(fèi)者不會(huì)考慮這一類房子的購買，同時(shí)還可能造成房地產(chǎn)行業(yè)銷售量下滑的局面。

所以，在開發(fā)一個(gè)樓盤的時(shí)候，開發(fā)商需要合理的分析容積率，這樣才能夠明白究竟怎樣對(duì)樓盤進(jìn)行開發(fā)，才能獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，或者是能夠獲取多少經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)拿到地塊時(shí)，開發(fā)商首先要考慮到工程造價(jià)方面的影響。一般來說，在開發(fā)房地產(chǎn)過程中，如果用地面積不會(huì)出現(xiàn)變化，就可以利用建設(shè)面積的增加來提升容積率，但是這樣的操作會(huì)增加建設(shè)資金方面的投入，導(dǎo)致成本的增加。其次，樓市價(jià)格會(huì)產(chǎn)生影響。提升工程造價(jià)，會(huì)讓開發(fā)商通過樓價(jià)提高的方式來確保自身的經(jīng)濟(jì)效益不受影響。但是如果樓盤的價(jià)格比市場(chǎng)的基本價(jià)格高出很多，很可能會(huì)出現(xiàn)樓盤銷售停滯的問題，那么經(jīng)濟(jì)效益就無從談起。最后，開發(fā)商還要考慮到在進(jìn)行拆遷的過程中存在的安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用對(duì)其可能產(chǎn)生的影響。如果這一部分所花費(fèi)的成本增加，在實(shí)際的開發(fā)過程中，開發(fā)商也會(huì)采取增加容積率來達(dá)到彌補(bǔ)資金的目的，這樣就會(huì)增大成本方面的支出。

4 結(jié)語

總而言之，通過本文的分析可以看出，將城市土地利用強(qiáng)度提高，就會(huì)增加房地產(chǎn)的活力，這樣就會(huì)減少基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是土地的使用強(qiáng)度必須控制在合理的范圍之內(nèi)。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，高容積率已經(jīng)不再是房地產(chǎn)商追求盈利的唯一途徑，但是對(duì)房產(chǎn)價(jià)格存在多大的影響，對(duì)于容積率的界定和合理的規(guī)范，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展的影響都會(huì)產(chǎn)生直接的作用，因此，我們必須重視土地容積率對(duì)房地產(chǎn)帶來的影響，特別是價(jià)格與經(jīng)濟(jì)效益這方面，是值得我們關(guān)注，也是最為關(guān)注的一點(diǎn)。

［1］陶文俊.房地產(chǎn)開發(fā)與容積率的探討［J］.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010，（19）：136-137.

［2］王嬋嬋，丁和庚，吳群.容積率對(duì)城市住宅用地交易價(jià)格影響的定量研究——以南京市為例［J］.資源科學(xué)，2009，（1）：123-129.

［3］楊冬寧.土地供給因素對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響［J］.中國房地產(chǎn)，2009，（8）：20-21.