王琨揚(yáng)

（淮安市房地產(chǎn)測(cè)繪事務(wù)所淮陰分所，江蘇 淮安 223300）

房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理的科學(xué)性分析

王琨揚(yáng)

（淮安市房地產(chǎn)測(cè)繪事務(wù)所淮陰分所，江蘇 淮安 223300）

隨著住房制度改革的深化，住房分配貨幣化、商品化體制逐步建立，房屋產(chǎn)權(quán)呈現(xiàn)多元化，房產(chǎn)測(cè)繪不僅要為城市建設(shè)、各項(xiàng)房地產(chǎn)管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和圖件，而且房產(chǎn)測(cè)繪成果成為結(jié)算房屋價(jià)格的重要依據(jù)，加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量成果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性顯得尤為重要。

房產(chǎn)測(cè)繪 質(zhì)量 管理 檢查 審核驗(yàn)收

隨著住房制度改革的深化，住房分配貨幣化、商品化體制逐步建立，房屋產(chǎn)權(quán)呈現(xiàn)多元化，房產(chǎn)測(cè)繪不僅要為城市建設(shè)、各項(xiàng)房地產(chǎn)管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和圖件，而且房產(chǎn)測(cè)繪成果成為結(jié)算房屋價(jià)格的重要依據(jù)，直接關(guān)系到各方的切身利益，特別是房犀面積測(cè)算已成為社會(huì)公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)開放，將會(huì)有越來越多的測(cè)繪單位走進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)。因此，加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量成果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性顯得尤為重要。加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的管理，規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，提高房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量刻不容緩。

一、影響房產(chǎn)測(cè)繪的因素

1.1 法律法規(guī)的不健全

房產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，但其領(lǐng)域內(nèi)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善。目前房產(chǎn)測(cè)繪的主要依據(jù)是2000 年 8 月 1 日 實(shí) 施 的GB17986-2000 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》 1、2 單元，由于此規(guī)范自出臺(tái)至今未經(jīng)修訂過，很多內(nèi)容只是粗略的概括性說明，已經(jīng)跟不上現(xiàn)代復(fù)雜大型建筑發(fā)展的數(shù)據(jù)量的處理要求了，所以各地紛紛出臺(tái)了適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際的地方細(xì)則，解決了一部分技術(shù)上的問題，但還有沒制定細(xì)則的地方，只能按原規(guī)范的內(nèi)容執(zhí)行，依靠技術(shù)人員的理解來進(jìn)行日常房產(chǎn)測(cè)繪工作了[1]。

1.2 資質(zhì)等級(jí)的限制

各房產(chǎn)測(cè)繪單位的資質(zhì)等級(jí)也是影響房產(chǎn)測(cè)繪的一項(xiàng)重要因素。一般房產(chǎn)測(cè)繪單位的等級(jí)都是丙級(jí)屬于最低等級(jí)，人員、儀器設(shè)備、技術(shù)力量等相對(duì)比較薄弱，再加上測(cè)繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，測(cè)繪成果的出錯(cuò)率相對(duì)會(huì)高一些，嚴(yán)重影響了測(cè)繪成果的質(zhì)量。

1.3 人員的技術(shù)水平不足

房產(chǎn)測(cè)繪工作是近幾年興起的一項(xiàng)技術(shù)性要求很高的工作，測(cè)繪成果質(zhì)量的好壞，其中之一主要取決于工作人員的技術(shù)水平，目前大型建筑越來越多，情況特別復(fù)雜，而測(cè)繪市場(chǎng)的技術(shù)人員嚴(yán)重缺乏，技術(shù)水平亟待提高，建議上級(jí)主管部門每年組織房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，來不斷提高測(cè)繪人員的技術(shù)水平，從而提高房產(chǎn)測(cè)繪的成果質(zhì)量[2]。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理措施

2.1 維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序

不能過度引進(jìn)太多測(cè)量公司，這樣容易造成測(cè)量公司難以管理，在市場(chǎng)測(cè)量測(cè)繪項(xiàng)目難于滿足市場(chǎng)需要的時(shí)候，各個(gè)測(cè)繪公司為爭(zhēng)取測(cè)繪項(xiàng)目，降低價(jià)格爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，這樣就引起測(cè)繪市場(chǎng)價(jià)格紊亂，導(dǎo)致后果就是價(jià)格低，價(jià)格低的情況下，測(cè)繪公司只能通過多拿項(xiàng)目多拿業(yè)務(wù)，來滿足公司運(yùn)營成本等，測(cè)繪單位就會(huì)偷工減料，減少檢查程序，以降低經(jīng)營成本，最后造成測(cè)繪成果質(zhì)量的下降!其次，一種是人為因素，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈情況下，測(cè)量公司為了保住業(yè)務(wù)，或?yàn)樵黾庸镜氖杖肭闆r下，利用房產(chǎn)測(cè)量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個(gè)行業(yè)在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，破壞行業(yè)秩序，現(xiàn)在測(cè)繪公司，在近幾年測(cè)繪市場(chǎng)需求擴(kuò)大或測(cè)量帶來收入引誘下，注冊(cè)的測(cè)繪的公司也日益增多，也導(dǎo)致測(cè)繪公司技術(shù)水平參差不齊，并且房產(chǎn)測(cè)量只要出現(xiàn)計(jì)算測(cè)繪規(guī)則有一點(diǎn)差異，導(dǎo)致后面計(jì)算成果必然不同，因此，如果要從事房地產(chǎn)測(cè)繪的人員，必須要經(jīng)過一段時(shí)間培訓(xùn)才能勝任房地產(chǎn)測(cè)繪[3]。

2.2 對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的檢查工作

在對(duì)于房產(chǎn)的測(cè)繪工作中首先要對(duì)房產(chǎn)的各個(gè)要素進(jìn)行調(diào)查，對(duì)其內(nèi)容填寫的是否正確、齊全，在調(diào)查表中顯示用的房屋示意圖在用地范圍線以及房屋權(quán)界線和相關(guān)的說明符號(hào)是否與房產(chǎn)圖相一致等。在要素中的測(cè)量方法和計(jì)算以及記錄是否正確等。

在房產(chǎn)面積的測(cè)量方面以原始記錄內(nèi)容的完整度進(jìn)行衡量。在測(cè)繪當(dāng)中對(duì)其公用面積的測(cè)定是否合理、分灘和測(cè)定房產(chǎn)面積是否合理、計(jì)算房產(chǎn)面積的方法能否正確、測(cè)算用地面積是否正確等方面的具體要求。

對(duì)于房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸、表述內(nèi)容、技術(shù)等方面是否符合相關(guān)的要求，在房產(chǎn)要素中所要表達(dá)的內(nèi)容是否正確合理、齊全，符合要求，相關(guān)的地形要素取舍問題是否合理，對(duì)圖面的圖邊處理和精度是否符合要求。

2.3 增強(qiáng)人員質(zhì)量意識(shí)

優(yōu)秀的測(cè)繪成果是一個(gè)單位技術(shù)水平的象征，保證優(yōu)秀的測(cè)繪成果必須嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，從測(cè)繪工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量控制，建立良好的質(zhì)量運(yùn)行體系和質(zhì)量保證體系。測(cè)繪單位應(yīng)該要形成至上而下的質(zhì)量管理的高度認(rèn)識(shí)。從最初的任務(wù)下達(dá)開始，接收各種相關(guān)資料，對(duì)已有資料進(jìn)行分析從而制定可行的技術(shù)實(shí)施方案。這一過程中需要嚴(yán)格審查影響質(zhì)量的因素，排除不良因素，奠定良好的作業(yè)基礎(chǔ)。無論在什么工作中，人是從事工作的主體，所以人員的綜合素質(zhì)的高低決定了其對(duì)工作的責(zé)任心的強(qiáng)弱，直接影響了測(cè)繪成果質(zhì)量的優(yōu)良。

要抓好職工的素質(zhì)教育，經(jīng)常對(duì)職工進(jìn)行思想、道德、法制和質(zhì)量意識(shí)的教育，不斷提高職工的思想道德觀念，法制觀念和質(zhì)量意識(shí)，增強(qiáng)他們的社會(huì)責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，讓職工清楚的認(rèn)識(shí)到要做好工作必須從我做起，抓好細(xì)節(jié)，把測(cè)繪工作的質(zhì)量作為己任，從而培養(yǎng)一種高素質(zhì)的測(cè)繪隊(duì)伍[4]。要不斷的提高技術(shù)人員的專業(yè)水平，積極參加各項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)，只有具備了高水平的技能，在房產(chǎn)測(cè)繪中才能提高和保證測(cè)繪成果的質(zhì)量。

工作人員要職責(zé)分明各司其職，建立一定的獎(jiǎng)懲制度，一旦測(cè)繪成果出現(xiàn)了質(zhì)量問題，視情況的嚴(yán)重程度對(duì)工作人員進(jìn)行懲罰，目的是增強(qiáng)作業(yè)人員的責(zé)任心，避免今后的測(cè)繪成果再出錯(cuò)，從而保證測(cè)繪成果的質(zhì)量。對(duì)責(zé)任心強(qiáng)，測(cè)繪成果優(yōu)秀的人員要進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。在獎(jiǎng)懲制度分明的情況下，能更好的調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，進(jìn)一步提高測(cè)繪成果的準(zhǔn)確度，保證測(cè)繪成果質(zhì)量。

2.4 提高房產(chǎn)測(cè)繪的審核工作

房產(chǎn)測(cè)繪的成果審核驗(yàn)收時(shí)必須在二級(jí)檢查合格以后，再通過房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行實(shí)施。根據(jù)二級(jí)檢查與驗(yàn)收工作有待完成以后分別寫出檢查和驗(yàn)收的報(bào)告。對(duì)其進(jìn)行審查并把審核后的測(cè)繪成果統(tǒng)一歸納到房產(chǎn)檔案進(jìn)行管理，保障房產(chǎn)檔案的完整性，也方便房產(chǎn)的測(cè)繪結(jié)果和原始測(cè)繪的圖件可以相互銜接，以提高房產(chǎn)檔案應(yīng)用的價(jià)值[5]。同時(shí)也有利于房產(chǎn)行政主管部門利用測(cè)繪成果，方便及時(shí)掌握整個(gè)房產(chǎn)的現(xiàn)狀。房產(chǎn)測(cè)繪需要改革的主要目標(biāo)是對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)現(xiàn)測(cè)、管分離的制度。對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施監(jiān)督管理的職能部門不會(huì)再從事房產(chǎn)測(cè)繪的經(jīng)營活動(dòng)，只針對(duì)監(jiān)督與管理。

三、結(jié)語

作為我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，未來的房產(chǎn)測(cè)繪經(jīng)營行為必須從行政管理中剝離出來，按照市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理模式進(jìn)行運(yùn)作，房產(chǎn)測(cè)繪管理體制的改革，實(shí)施測(cè)、管分離以后，房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量管理顯的很重要。一套科學(xué)的房產(chǎn)測(cè)繪成果管理體系，可以規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，維護(hù)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的正常秩序，保障房產(chǎn)測(cè)繪工作正常進(jìn)行，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。

[1]畢學(xué)芳. 對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理科學(xué)性的探討[J]. 價(jià)值工程,2011,20:41.

[2]吳凱. 關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理科學(xué)性的探討[J]. 科技風(fēng),2009,21:95.

[3]張斌,馬玉寶. 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理措施探討[J]. 科技創(chuàng)新與應(yīng)用,2013,01:194.

[4]林平. 淺談房產(chǎn)測(cè)繪重要性及其質(zhì)量管理[J]. 價(jià)值工程,2014,13:171-172.

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1007–6344（2015）01–0048–01