何淮嵐

（淮安市房地產(chǎn)測(cè)繪事務(wù)所淮陰分所，江蘇 淮安 223300）

房地產(chǎn)測(cè)繪中房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)際面積對(duì)比分析

何淮嵐

（淮安市房地產(chǎn)測(cè)繪事務(wù)所淮陰分所，江蘇 淮安 223300）

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)作為一種新興的產(chǎn)業(yè)逐漸在市場(chǎng)中占據(jù)舉足輕重的地位，并且作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)持續(xù)至今。但是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)緩慢，所以在房產(chǎn)面積測(cè)繪方面有許多技術(shù)還不盡完善。在房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)過程中，常常會(huì)因?yàn)楦鞣N外部原因?qū)е聦?shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積存在一定出入。由此引發(fā)的糾紛和矛盾數(shù)不勝數(shù)，為了避免不必要的糾紛，在房產(chǎn)測(cè)繪中就需要測(cè)繪單位、房地產(chǎn)商、施工單位等各方努力，并密切配合，盡量減少或避免實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)之間的差異。

房產(chǎn)測(cè)繪 面積實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè) 存在差異分析

房產(chǎn)預(yù)測(cè)是指在房產(chǎn)開發(fā)商取得了預(yù)售許可證的時(shí)候，由房產(chǎn)行政部門認(rèn)可的具有資格的測(cè)繪部門利用規(guī)定的圖紙和測(cè)繪工具對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行的預(yù)測(cè)。這主要是依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策和規(guī)定，對(duì)尚未竣工的房屋進(jìn)行預(yù)估。該預(yù)測(cè)結(jié)果通過審批之后，再由行政部門出具預(yù)售許可證。實(shí)測(cè)結(jié)果是指在房產(chǎn)完成建設(shè)之后，由開發(fā)商委托相關(guān)具有正規(guī)測(cè)繪資格的單位，對(duì)已完成的房屋按照一定國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪。這個(gè)實(shí)測(cè)過程往往會(huì)參照施工圖紙、預(yù)測(cè)結(jié)果、土地合同等相關(guān)資料，在測(cè)算的基礎(chǔ)上完成預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的校對(duì)。最終的房產(chǎn)面積測(cè)算結(jié)果則主要是服務(wù)于竣工后的價(jià)格結(jié)算，通過對(duì)比預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)面積，針對(duì)差異較大的環(huán)節(jié)重新進(jìn)行核對(duì)和結(jié)算。通常情況下，實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積的差異是不可避免的。

一、房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)概況

房屋預(yù)測(cè)面積是指在商品房預(yù)售中，由開發(fā)部門委托，房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，并參考開發(fā)部門提供的公用面積使用說明，對(duì)尚未竣工的房屋預(yù)先計(jì)算的面積。此面積可作為開發(fā)商在前期項(xiàng)目宣傳中使用，同時(shí)也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。房屋實(shí)測(cè)面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。此面積是購(gòu)房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。通常情況下，房屋的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積會(huì)有差異。產(chǎn)生差異的原因有多種，歸納為以下兩點(diǎn)：（1）數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。房屋預(yù)測(cè)主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)傓k法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認(rèn)識(shí)。房屋在設(shè)計(jì)上多樣化、復(fù)雜化，而在后期的實(shí)測(cè)中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實(shí)地勘測(cè)得來。房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，這是造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異的主要原因。（2）技術(shù)性原因。由于不少房產(chǎn)測(cè)繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對(duì)規(guī)范、政策、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識(shí)淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測(cè)記錄數(shù)據(jù)失誤，計(jì)算過程差錯(cuò)等原因都會(huì)造成面積的不同。并且預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)往往是由兩家不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)來完成的，這就更會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y(cè)繪結(jié)果的不同[1]。

二、房屋測(cè)繪中預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異產(chǎn)生的原因

在房屋測(cè)繪中預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積之間存在著明顯的差異，出現(xiàn)這些差異是多方面的原因?？傮w來說是由于預(yù)測(cè)面積的測(cè)量缺乏客觀的數(shù)據(jù)以及技術(shù)達(dá)不到規(guī)定的要求。在諸多原因中，最主要的原因是因?yàn)闇y(cè)繪的誤差，由于測(cè)量工作人員的失誤以及測(cè)量技術(shù)的落后，造成了房屋測(cè)繪中出現(xiàn)誤差。此外，在房屋設(shè)計(jì)中出現(xiàn)變更、房屋完工以后公用面積功能的改變以及服務(wù)范圍的變更，這些都會(huì)引起測(cè)繪中的面積誤差，很多方面的原因是我們無法避免的，但是我們需要通過提高工作人員的業(yè)務(wù)水平和道德素質(zhì)以及改進(jìn)測(cè)量工藝，進(jìn)而提高測(cè)量的精度，減少實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積之間的差異。

三、減少房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的措施

3.1 房屋內(nèi)部上空的處理

這是一個(gè)由來已久的問題，因?yàn)闆]有明確的規(guī)定，不同的工作人員對(duì)不同的房屋上空部分都有自己不同的計(jì)算方法，特別是上空部分的墻體面積，甚至在很多計(jì)算建筑面積的軟件中，對(duì)此的理解也不相同。在一些計(jì)算軟件中，外墻面積按層計(jì)算，沒有考慮到內(nèi)部是否有與外墻有關(guān)的上空部分，往往會(huì)發(fā)生重復(fù)計(jì)算外墻體面積的情況。而正確的做法是，當(dāng)外墻是上空的一面支撐時(shí)，如一部分復(fù)式房屋的挑空大廳等，作為這一部分外墻，就只能計(jì)算成是復(fù)式下層的建筑面積，而不能在計(jì)算上層面積時(shí)重復(fù)計(jì)算。

3.2 做好陽臺(tái)實(shí)測(cè)尺寸的準(zhǔn)確計(jì)算

陽臺(tái)泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、與房屋相連可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺(tái)和封閉陽臺(tái)。對(duì)陽臺(tái)的處理，往往很多人會(huì)直接按照底版的水平投影面積進(jìn)行面積測(cè)量，這樣做是錯(cuò)誤的，應(yīng)該以其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積為準(zhǔn)?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定(封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算全部的建筑面積不封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。但是對(duì)封閉陽臺(tái)是以設(shè)計(jì)文件或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)還是以現(xiàn)狀封閉為準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中并沒有明確的指出。在實(shí)際操作中陽臺(tái)計(jì)算一半與否應(yīng)以現(xiàn)狀與規(guī)劃相結(jié)合。如果陽臺(tái)規(guī)劃未封閉現(xiàn)狀封閉應(yīng)按規(guī)劃未封閉處理計(jì)算一半面積如果規(guī)劃封閉現(xiàn)狀未封閉應(yīng)按現(xiàn)狀未封閉處理計(jì)算一半面積[2]。

3.3 做好虛擬分割的產(chǎn)權(quán)測(cè)繪

虛擬分割一般是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將大型商場(chǎng)或辦公用房以明確的界址形式分割成小型單元進(jìn)行出售每個(gè)單元沒有實(shí)體圍護(hù)而是以界址釘?shù)男问竭M(jìn)行分割和圍合成一個(gè)特定的空間每個(gè)單元可以獨(dú)立使用并擁有唯一編號(hào)。虛擬分割的小型單元符合《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)要求：權(quán)利人依法對(duì)特定的物有直接支配和排他的權(quán)利。也符合《房屋登記辦法》第10條規(guī)定(房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)的房屋或者特定空間。那么在實(shí)際測(cè)繪中可以按照現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的每個(gè)單元的四至界釘進(jìn)行測(cè)量和面積測(cè)算并以虛線表示。

3.4 建立一支高素質(zhì)的測(cè)量隊(duì)伍

測(cè)繪工作是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)、難度較大的工作，不僅僅需要掌握建筑設(shè)計(jì)的知識(shí)以對(duì)建筑圖紙中相關(guān)設(shè)計(jì)有較深的了解，還要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)管理以及建設(shè)項(xiàng)目審批的知識(shí)有一定的了解。測(cè)量工作人員是房屋測(cè)量工作的直接參與者，對(duì)測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性有著至關(guān)重要的影響，因此需要不斷提高測(cè)量工作人員的測(cè)量水平，建立一支高素質(zhì)的測(cè)量隊(duì)伍，為測(cè)量工作的開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。首先，要加強(qiáng)對(duì)測(cè)量工作人員的培訓(xùn)，提高其專業(yè)水平和業(yè)務(wù)熟練程度，保證測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性以及測(cè)量工作的高效率，促進(jìn)測(cè)繪工作的順利開展。其次，要加強(qiáng)測(cè)量工作人員的職業(yè)道德教育，提高責(zé)任意識(shí)，認(rèn)清測(cè)量工作的重要性，加強(qiáng)與購(gòu)房者、開發(fā)商以及自身利益之間的認(rèn)識(shí)，真正的做到以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)待工作，不做違法亂紀(jì)的事情，切不可為了一己私利篡改測(cè)量結(jié)果。此外，對(duì)測(cè)量工作人員的管理離不開嚴(yán)格的制度，因此房地產(chǎn)行業(yè)要建立內(nèi)部管理制度，完善激勵(lì)機(jī)制，將測(cè)量的準(zhǔn)確度與工作人員的利益掛鉤，明確責(zé)任，進(jìn)而提高測(cè)量工作的準(zhǔn)確性，減少因?yàn)闇y(cè)量誤差引起的糾紛問題[3]。

四、結(jié)語

減少房屋測(cè)繪中的實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積之間的差異，具有重要的意義。一方面維護(hù)了百姓的合法利益，另一方面為房地產(chǎn)企業(yè)樹立了良好的形象，在很大程度上避免了因?yàn)槊娣e差異引起的糾紛，維護(hù)了社會(huì)的穩(wěn)定和諧。因此，需要加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪工作的重視，最大限度的減少預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積之間的差異，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1]張建超,閆峰.房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比之我見[J].民營(yíng)科技,2013,03:283.

[2]胡英俊,胡軍.房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比[J].河南科技,2014,15:140-141.

[3]李玉忠,陳海生.如何減少房屋實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積差異的措施[J].青海國(guó)土經(jīng)略,2012,02:47-48.

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1007–6344（2015）01–0193–01