宋 燚

（云南省昭通市眾鑫建筑工程有限公司 657000）

基于我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

宋 燚

（云南省昭通市眾鑫建筑工程有限公司 657000）

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑類(lèi)企業(yè)工程項(xiàng)目管理、城鎮(zhèn)化均得以?xún)?yōu)化與加快，隨之而來(lái)的中小城市房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)，形成一種地產(chǎn)企業(yè)新的投資點(diǎn)。但和大城市以及一線市相比，我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境有著巨大的差異，這種差異的出現(xiàn)也是因?yàn)橹行〕鞘蟹康禺a(chǎn)投資環(huán)境自身的一些特點(diǎn)所導(dǎo)致的。因此本文將進(jìn)一步對(duì)我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行深入的分析。

中小城市 房地產(chǎn) 環(huán)境分析

目前我國(guó)大城市以及一線城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境已相對(duì)成熟，而一些中小城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境處于起步階段，其發(fā)展較為緩慢，同時(shí)由于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，使得我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資有了廣闊的平臺(tái)以及機(jī)會(huì)，并為我國(guó)許多的房地產(chǎn)投資的方向給予指引。和大城市以及一線城市市相比，我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境有著巨大的差異，盡管如此，我國(guó)中小城房地產(chǎn)投資環(huán)境仍具有很多的市場(chǎng)潛力以及獨(dú)特的特征。

一、我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的特點(diǎn)

（一）城市規(guī)模

我國(guó)中小城市和大城市相比有著顯著地差異，我國(guó)中小城市不僅城區(qū)面積較小，并且對(duì)新城區(qū)開(kāi)發(fā)的步伐也相對(duì)緩慢。據(jù)有關(guān)研究表明，加快新城區(qū)的開(kāi)發(fā)速度，能夠有效地為房地產(chǎn)投資提供更多機(jī)會(huì)，同時(shí)還能為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的環(huán)境。通常我國(guó)中小城市都是以單個(gè)城市作為中心，這就導(dǎo)致了中小城市商業(yè)環(huán)境呈現(xiàn)出單一化的形式，盡管?chē)?guó)家的政策以及人口都相當(dāng)穩(wěn)定，但是中小城市新的商業(yè)圈依然不能很好地培養(yǎng)起來(lái)，并得到快速的發(fā)展，因此中小城市房地產(chǎn)投資面臨著許多問(wèn)題。

（二）人口狀況

行政區(qū)域之內(nèi)的人口則是中小城市的主要人口來(lái)源，其人口較少，與大城市的人口有著明顯的差異。同時(shí)站在人口流動(dòng)的角度來(lái)看，由于中小城市中的高收入人群都來(lái)自于一些行政單位，這樣就導(dǎo)致我國(guó)中小城市的高收入人群與人口均無(wú)法和大城市相比，同時(shí)也對(duì)我國(guó)中小城市的購(gòu)買(mǎi)力有著重大的影響，使其購(gòu)買(mǎi)力急劇下降。決定商業(yè)地產(chǎn)能夠持續(xù)發(fā)展的重要條件是流動(dòng)人口的多少，例如一些旅游城市的本地人口相對(duì)較少，但外來(lái)旅游的人口則促進(jìn)了市場(chǎng)的發(fā)展。其中小城市流動(dòng)人口的數(shù)量問(wèn)題，使得外貿(mào)以及商務(wù)往來(lái)與大城市相比，有著顯著的差異。這也是我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資的主要問(wèn)題。

(三)外部商家的引進(jìn)

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，電子商務(wù)的發(fā)展十分迅速。由于運(yùn)營(yíng)的成本以及店鋪的租金都相對(duì)較高，則導(dǎo)致了一些商家在進(jìn)行城市的選擇時(shí)，所涉及到的實(shí)質(zhì)性要求也就越來(lái)越多元化，將投資失誤最大程度的進(jìn)行減少，從而有利于商家提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)一些奢侈品牌以及大型的超市均不會(huì)對(duì)中小城市進(jìn)行考慮，使得可開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)越來(lái)越少。

（四）消費(fèi)能力以及習(xí)慣

我國(guó)中小城市人均收入相對(duì)較低，人們都習(xí)慣于上班時(shí)在家里進(jìn)行就餐，人流以及物流也相對(duì)較小，所以很難促進(jìn)新的商業(yè)中心建立起來(lái)，導(dǎo)致我國(guó)中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)越來(lái)越小、越來(lái)越難。

（五）交通條件

我國(guó)的大城市以及一線城市的交通都相當(dāng)完善，具有機(jī)場(chǎng)、鐵路等交通基礎(chǔ)設(shè)施，這也是大城市商業(yè)體具有可達(dá)性的重要因素，而我國(guó)中小城市的交通不夠完善發(fā)達(dá)，對(duì)地產(chǎn)投資的發(fā)展有著一定程度的影響。

二、我國(guó)中小城市投資環(huán)境指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的分析

房地產(chǎn)投資環(huán)境具有復(fù)雜性、多樣性的特征，需要從多方面進(jìn)行考慮，例如：市的競(jìng)爭(zhēng)力、投資的環(huán)境等。我國(guó)中小城市投資環(huán)境指標(biāo)的體系具有復(fù)雜性，其中許多指標(biāo)必須滿(mǎn)足社會(huì)發(fā)展的需求，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）社會(huì)生活

社會(huì)生活指標(biāo)作為房地產(chǎn)投資中極其重要的指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)深入地研究并運(yùn)用到實(shí)際中，從而做好中小城市房地產(chǎn)投資的前期工作。

（二）地區(qū)經(jīng)濟(jì)

對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行研究則必須要考慮到人均的支出及收入、社會(huì)的總生產(chǎn)值、消費(fèi)品的總額以及外部商家的投資量等。而外部商家的投資量可以將當(dāng)?shù)氐耐顿Y意愿有效的反映出來(lái)。

（三）交通與區(qū)位

交通與區(qū)位的指標(biāo)包括：私家車(chē)的數(shù)量、出租車(chē)的數(shù)量、公交車(chē)的數(shù)量以及城市交通發(fā)展規(guī)劃等。

（四）市場(chǎng)

市場(chǎng)具有極其廣泛的范疇，它對(duì)中小城市房地產(chǎn)投資有一定程度的影響，反映當(dāng)?shù)氐牡谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活躍的程度是批發(fā)、零售、餐飲、以及住宿人員投資的比例；進(jìn)行零售、批發(fā)企業(yè)的多少；對(duì)住宅進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資的完成程度。同時(shí)住宅開(kāi)發(fā)投資的完成程度也能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)投資的市場(chǎng)需求進(jìn)行有效的反映。

三、我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)的方法

（一）我國(guó)中小城市房地產(chǎn)發(fā)展的類(lèi)型

我國(guó)中小城市房地產(chǎn)發(fā)展的類(lèi)型可以從中小城市居民自身的平均消費(fèi)水平、中小城市整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況以及與中心城市的距離等方面進(jìn)行衡量。同時(shí)，如果我國(guó)某一個(gè)中小城市的本地居民人口數(shù)量較多，并且居民消費(fèi)意識(shí)比較強(qiáng)烈，則可能對(duì)中小城市的發(fā)展起著推動(dòng)作用，在其地方形成一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)市場(chǎng)圈，同時(shí)還有可能成為一個(gè)大型的地區(qū)商業(yè)中心點(diǎn)。如中小城市與區(qū)域內(nèi)核心城市之間相比較其距離較遠(yuǎn)，站在商業(yè)圈理論的角度來(lái)講，中小城市所涉及到的范圍則會(huì)得到一定程度上的擴(kuò)展，雖然不能在區(qū)域內(nèi)形成一個(gè)高級(jí)的商業(yè)中心，但也可能形成一種相對(duì)次級(jí)的商業(yè)中心。因此通過(guò)進(jìn)一步的定位與分析這些相關(guān)的因素，則可以深入的探究其能夠成為中小城市區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心是哪些城市，并且還可以分析出市場(chǎng)的規(guī)模大小、市場(chǎng)涉及范圍的大小以及在短期和長(zhǎng)期發(fā)展困難的中小城市。分析、判斷、區(qū)別以及比較這些相關(guān)的因素，不僅可以讓人類(lèi)更進(jìn)一步地房地產(chǎn)投資予以正確的認(rèn)識(shí)，同時(shí)還提升房地產(chǎn)投資的效率。

（二）未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?/p>

能夠清晰的反映中小城市房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，即在通常所評(píng)價(jià)的指標(biāo)中：民平均的收入與之出的比例以及社會(huì)零售產(chǎn)品中服務(wù)業(yè)和商業(yè)的總消費(fèi)額、總承載量。我國(guó)中小城市發(fā)展的空間則可從這兩個(gè)指標(biāo)中呈現(xiàn)出來(lái)，其呈現(xiàn)的角度均不相同。商業(yè)人員以及服務(wù)業(yè)人員對(duì)社會(huì)零售產(chǎn)品進(jìn)行記錄所顯示出現(xiàn)的消費(fèi)總額度數(shù)為商業(yè)人員以及服務(wù)業(yè)人員的人均負(fù)荷。通常情況下，我國(guó)中小城市的商業(yè)人員及服務(wù)業(yè)人員的負(fù)荷與其他的一些城市相比較，其水平相對(duì)較高，造成這一現(xiàn)象的主要原因是中小城市區(qū)域內(nèi)中的商貿(mào)服務(wù)中心就是該城市，加上該城市的商貿(mào)服務(wù)業(yè)涉及的范圍非常大，因此該城市的商業(yè)貿(mào)易人員人均的負(fù)荷量特別大。另一個(gè)主要因素是由于中小城市的當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)意識(shí)很高，但是該城市中商業(yè)服務(wù)最基礎(chǔ)的設(shè)施相對(duì)缺乏，同時(shí)也無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)服務(wù)需要的人員。因此能夠有效的反映出中小城市未來(lái)的發(fā)展?jié)摿κ瞧涑鞘腥司顿Y的多少以及收入的比例。某一個(gè)中小城市如果居民平均的收入大于人均的支出，通常情況就表示該城市房地產(chǎn)投資任然處于落后的階段，該城市的居民存款量相對(duì)較多，同時(shí)人們的消費(fèi)能力也較高，但是由于還無(wú)法將他們轉(zhuǎn)變成為市場(chǎng)實(shí)際的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力，從另一個(gè)角度來(lái)講，就是該城市的居民對(duì)于消費(fèi)的觀念還處于保守階段，因此對(duì)于中小城市的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)其發(fā)展?jié)摿O大。

（三）我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資的綜合評(píng)價(jià)

通過(guò)對(duì)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境造成影響的全部指標(biāo)予以考查和衡量，并且利用數(shù)據(jù)處理的技術(shù)，來(lái)對(duì)我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行排名以及投資所得的分?jǐn)?shù)進(jìn)行全方位的分析即為綜合評(píng)價(jià)。我國(guó)采用的中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)方法有很多種，各有各的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)，例如對(duì)因子進(jìn)行分析、對(duì)主成分進(jìn)行分析以及對(duì)層次予以分析等，在對(duì)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)進(jìn)行以上方法的運(yùn)用時(shí)需要將以上多種方法結(jié)合起來(lái)進(jìn)行分析，并從定量和定性?xún)煞矫骟w現(xiàn)出來(lái)。同時(shí)進(jìn)行實(shí)際的考察。房地產(chǎn)投資環(huán)境得分高低并非投資決策和投資執(zhí)行的唯一依據(jù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，城鎮(zhèn)化速度不斷加快，使得不同行業(yè)對(duì)我國(guó)中小城市有著特殊的關(guān)注，中小城市的魅力得以施，展現(xiàn)在中小城市進(jìn)行房地投資成為了各個(gè)行業(yè)聚集的熱點(diǎn)。但和大城市以及一線城市相比，我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境仍有著巨大的差異，人口的數(shù)量以及居民的平均收入都有著明顯的差別，因此在中小城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)必須深入仔細(xì)地對(duì)這些因素進(jìn)行分析，并努力地對(duì)地產(chǎn)投資的一些指標(biāo)進(jìn)行探究，從而將投資失誤最大程度減少，有利于商家提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。從中小城市自身來(lái)講，可以將當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的特色突顯出來(lái)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，促進(jìn)中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和速度的有機(jī)結(jié)合，提高居民的平均收入以及支出水平，從而有利于社會(huì)的和諧發(fā)展，同時(shí)將中小城市房地產(chǎn)的投資環(huán)境進(jìn)行改善，加快中小城市房地產(chǎn)發(fā)展的步伐，并促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

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1007–6344（2015）01–0325–02

第一作者：張燕，1983年4月1日，河南省鄭州市人，碩士研究生，工作單位：河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院河南省建筑工程學(xué)校，研究方向：建筑類(lèi)專(zhuān)業(yè)課教學(xué)。

第二作者：石晶，1982年，女，河南鄭州人，碩士研究生。工作單位：河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院河南省建筑工程學(xué)校，研究方向：建筑類(lèi)專(zhuān)業(yè)課教學(xué)