（美國）路易斯 斯蒂芬妮·索爾

就在不久之前，哥倫布環(huán)島還曾是幾十名流浪者的臨時住所，他們占據(jù)了紐約會議中心的遺址。

在9·11襲擊之后，這座會議中心的拆除和時代華納中心的落成把該地區(qū)變成了一個繁忙的購物餐飲中心。時代華納中心包括兩棟高層公寓建筑，中庭是一些零售商店，樓內(nèi)還有企業(yè)辦公室以及文華東方酒店。這些共管公寓引領(lǐng)了一系列俯瞰中央公園的豪華住宅樓的開發(fā)。

通過把這些共管公寓推銷給富有的國際買家，時代華納的開發(fā)商站在了為紐約地產(chǎn)行業(yè)吸引海外資金的前沿。新公寓首次出售時，26%被賣給了海外買家，這個比例目前已經(jīng)增長到了超過一半 。

神秘的所有權(quán)

業(yè)主身份是一個被嚴格保守的秘密

當你走進時代華納中心的共管公寓范圍內(nèi)，你會發(fā)現(xiàn)這里既沒有門鈴，也沒有帶有戶主姓名的信箱。你不太可能在走廊里撞見閑逛的鄰居，因為無論何時都只有大約三分之一的業(yè)主住在公寓里。

走廊里空空如也，但許多公寓里的設(shè)施則符合豪宅的標準配置：開闊的視野、石材浴缸，全部家當都是訂做的——音響系統(tǒng)、木制門窗、照明裝置。

就連樓層的編號方式也別出心裁，強化了開發(fā)商Related Companies提出的“五星級居住環(huán)境”的營銷概念。因此，標注為第80層的頂層公寓實際上是在53層。

大樓的格局和規(guī)則也為業(yè)主隱藏身份信息提供了便利。這192套共管公寓有多個入口——不光是兩棟大樓的大門，還可以通過一個附近的車庫以及時代華納中心內(nèi)的商鋪進入。盡管物業(yè)有一本與各單元有關(guān)的人員名冊，但業(yè)主們沒有把名字錄進去同樣可以進入樓內(nèi)。他們可以和名字在手冊上的人一起進入大樓，也可以通過商鋪或酒店進入大樓，然后乘坐安全電梯進入公寓，只要一名業(yè)主說他們是訪客就可以。

美國高端房地產(chǎn)銷售

將近一半的買主是空殼公司

在時代華納中心的這些公寓掛牌銷售以來的10年里，高端房地產(chǎn)銷售整體上已經(jīng)變得越來越不透明。2003年，時代華納中心售出的所有單位中，超過三分之一被空殼公司所購買。到了2014年，這個比例超過了80%。

數(shù)據(jù)顯示，最近幾年，在美國各地超過500萬美元的住宅交易中，將近一半的買主是空殼公司，而不是實名的個人 。

有限責任公司是目前在房產(chǎn)交易中被普遍使用的一種公司結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)直到上世紀70年代之后才在美國出現(xiàn)。起初，使用這種公司結(jié)構(gòu)的主要是懷俄明州的油氣交易商，目的是讓公司的所有者免除責任——比如在礦井工人受傷時，還可以避免政府對公司和投資者征稅。

然而目前，有限責任公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域被普遍用來保護隱私、轉(zhuǎn)移財富或是分享所有權(quán)。

除了使用有限責任公司進行交易，為了隱藏自己的身份，時代華納中心的許多業(yè)主還動用了更多辦法。在許多房契上，購買者的簽名一欄都是空白的、難以辨認的，或者由律師及其他代表代簽的?？赡軙嘎稑I(yè)主真實信息的公開記錄中則充滿了虛假信息：電話號碼是用律師的名字申請的;提交給紐約樓宇局的維修表格上的業(yè)主信息是時代華納的員工代簽的;稅務(wù)報表上的地址則寫著有限責任公司的名字。

由于多數(shù)交易是現(xiàn)金全款購買，幾乎沒有按揭貸款的單據(jù)。此類單據(jù)本來是另一種可能透露業(yè)主信息或引發(fā)嚴密審視的公開記錄。

共管公寓比合作公寓審查要寬松

開發(fā)商并不在乎購房者的身份而更重錢財

曼哈頓許多最好的地段傳統(tǒng)上一直以合作公寓的方式進行管理，在合作公寓，居民是建筑的共同所有者。合作公寓委員會一般傾向于長期的住戶，有意購買合作公寓的買家需要接受嚴格的審查。這些合作公寓不接受億萬富豪，尤其是海外買家。

相比之下，時代華納和多數(shù)最新的豪華建筑是共管公寓;住戶擁有獨立的單位，委員會沒有那么大的權(quán)力對潛在買家進行篩查。除此之外，時代華納中心和其他許多樓盤的規(guī)定是，如果公寓委員會拒絕一位買家， 則其余住戶需要湊錢買下這個單元， 因此委員會不會太挑剔。

事實上，共管公寓委員會并不總是清楚空殼公司背后的具體個人是誰。

曾是時代華納中心業(yè)主的謝默斯·麥克馬洪表示，自己2006年擔任委員期間，并不知道有公寓被賣給了沙特的王室成員。Related Companies公司通常不會將買主的詳細情況向委員們通報。

Related Companies的前副董事長戴維·J·瓦恩直言不諱地表示，他們并不在乎購房者的身份 ?！澳阒饕强此麄兊呢攧?wù)實力，”瓦恩說，“他們買得起嗎？他們簽了合同，交了錢，交易就完成了。他們必須證明自己有錢，這是最重要的。我不認為哪個開發(fā)商會有不同的做法。”

房地產(chǎn)中介稱，隱私方面的承諾十分重要?！白鳛橐幻叨私?jīng)紀商就意味著，我們必須保護客戶的隱私?！?/p>

74B房間的內(nèi)情

房產(chǎn)經(jīng)紀并不在乎買家是否涉嫌犯罪

當名字復雜的25CC ST74B公司在2010年豪擲1565萬美元，買下時代華納中心的那套共管公寓時，沒有出現(xiàn)和出資方有關(guān)的信息。

但2013年1月，該公司控告一家承包商要價過高，這是紐約市一樁經(jīng)典的翻修糾紛。在該案中，公寓的所有人被指是“定居在俄羅斯，通常都不在紐約的俄羅斯參議員維塔利·馬爾金”。過了不到兩周，當事人重新提起訴訟，此時一個細節(jié)發(fā)生了變化：起訴書稱公寓的所有人是某信托基金，馬爾金既不是基金的受托人，也不是受益人。

該承包商的一名前雇員在證詞中表示，他明白客戶是“那名俄羅斯寡頭參議員”，但他不能提這名客戶的姓名。他說，如果真的用了對方的姓氏，他會被訓斥，并被告知“一定只能提25CC”。

實際上，在十多年的時間里，維塔利·馬爾金一直處于公眾視野中，而且有時會牽扯爭議。

今年62歲的馬爾金在金屬產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)發(fā)家，是俄羅斯議會上院聯(lián)邦委員會最富有的議員之一。2013年3月，俄羅斯活動人士阿列克謝·納瓦爾尼指出，馬爾金沒有公開其在加拿大擁有房產(chǎn)，并持有俄羅斯和以色列雙重國籍。之后，馬爾金退出了聯(lián)邦委員會。

但困擾馬爾金的事件涉及1996年的一項協(xié)議，內(nèi)容是對安哥拉欠俄羅斯的50億美元債務(wù)進行重組。

在該協(xié)議中，安哥拉在長期的內(nèi)戰(zhàn)期間欠下的這筆債務(wù)，被減免至15億美元。協(xié)議在一定程度上是由生于俄羅斯的商人蓋伊達馬克促成的。但加拿大政府和瑞士調(diào)查機構(gòu)的文件顯示，債務(wù)償付是通過一家中介公司進行的，而馬爾金持有該公司的股份。

文件顯示，安哥拉償還了這筆債務(wù)后，蓋伊達馬克從中得到了1.3億美元，馬爾金獲得了4880萬美元。倡導團體腐敗觀察發(fā)布的一份報告顯示，還有一部分錢流向了眾多安哥拉官員。蓋伊達馬克還因為涉嫌參與面向安哥拉政府的武器銷售，而受到法國的調(diào)查。后來，他因洗錢和稅務(wù)欺詐而被判在法國一所監(jiān)獄服刑3年。

2007年，當馬爾金申請加拿大的入境許可時，此事成了一個問題。早前兩年，加拿大的一名移民官員認為馬爾金屬于“不得入境”的人員，并寫道他“嚴重謊報”自己的凈資產(chǎn)，以及是如何取得這些資產(chǎn)的。

加拿大移民官員再次宣布馬爾金不得入境，并表示這一次是因為馬爾金“與涉嫌參與有組織犯罪和洗錢的人員有廣泛聯(lián)系”。

法庭文件顯示，馬爾金極力否認參與了有組織犯罪，稱加拿大當局的說法沒有依據(jù)。馬爾金起訴了加拿大當局，2009年6月，一名法官裁定應對該案進行重審。

馬爾金的律師說，馬爾金于2012年獲許進入加拿大，并表示，“加拿大當局從未掌握或提供任何證據(jù)，表明馬爾金有任何不端行為?！彼f，在安哥拉債務(wù)一事中，瑞士調(diào)查機構(gòu)最終也并未發(fā)現(xiàn)馬爾金有不端行為。他說，那4880萬美元是其當事人在該公司所持股份帶來的分紅。至于時代華納中心那套共管公寓長時間翻修一事，他表示，“馬爾金不是那處公寓的所有人，近期也未參與任何翻修。”

美國律師協(xié)會表示，在房地產(chǎn)交易中，肯定應該對馬爾金這樣的人給予更密切的關(guān)注，但該機構(gòu)的指導方針是自愿執(zhí)行的。

負責時代華納中心那筆交易的房產(chǎn)經(jīng)紀是布倫達·S·鮑爾斯和伊麗莎白·L·桑普爾，她們就住在樓里，代理了許多外國客戶。桑普爾表示，在審核買家時她關(guān)注的重點是：“他們必須要有買房的錢。其他的就算了。我們只需要知道這一點?！?/p>

（待續(xù)）（編輯/立原）