郭亮

（崇邦新基（上海）企業(yè)管理咨詢有限公司　上?！?00072）

房屋產權面積計算中公用建筑面積問題的探討

郭亮

（崇邦新基（上海）企業(yè)管理咨詢有限公司上海200072）

在計算房屋產權面積時，公用建筑面積是一個重要的計算環(huán)節(jié)。需要按照規(guī)定要求，合理、準確、認真的將分攤公有建筑的面積計算出來。基于此，本文對房屋產權面積計算公式中公用建筑面積問題進行探討。

房屋產權；面積計算；公用建筑面積；分攤

隨著經濟社會的不斷發(fā)展，房地產行業(yè)的發(fā)展也出現了蒸蒸日上的局面。當前，在房地產中關于商品房銷售中的公用建筑面積的問題引發(fā)了人們的關注，主要表現在以下幾方面：①存在部分開發(fā)商讓業(yè)主去承擔本不屬于其范圍內的面積；②部分開發(fā)商將已讓業(yè)主分攤的面積又另行出租，獲取高額的利潤。所以，對當前房屋產權中所存在的公用建筑面積進行針對性分析，尋求有效的解決方案尤為重要，它是做好房屋產權工作的核心任務。

1　公用建筑面積的含義以及計算方法

1.1公用建筑面積的含義

公用建筑面積主要指的是在一所建筑物中各個產權人所共同使用的建筑面積。公用建筑面積一般分為兩部分：可分攤的公用建筑面積以及不該分攤的公用建筑面積。按照相關規(guī)章制度，可知公用建筑面積一般由兩部分組成：①一些建筑服務的公共用房或是管理用房，像樓梯間、設備間、地下室以及過道等；②各單元之間的分隔墻或墻體的水平投影面積的一半[1]。而不應作為分攤的公用建筑面積也較多，像倉庫、停車道、供暖鍋爐房等，其中也包括為多棟房屋共同服務的房屋等。公用建筑面積屬于產權人的共同財產，每個產權人都有義務去維護與管理，如出現建筑受損等現象理應承擔相應的責任。

1.2公用建筑面積的計算方法

建筑物的公用建筑面積計算方法應是該棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各單元內建筑面積之和，還要將已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等建筑面積扣除所獲取的數據。

2　公用建筑面積主要的分攤類別

按照公用建筑面積分攤所應遵循的基本準則，我們可知：一棟樓有許多個功能區(qū)，功能區(qū)即就是使用功能相同且較為獨立的樓層，而每個功能區(qū)又有許多個樓層，樓層間又分布著若干個單元。在公用建筑面積的分攤上，各個單元之間要分攤自己所在層內的公用建筑面積，其中包括公共的走廊等區(qū)域，每個樓層要分攤該區(qū)域的公用建筑面積，包括電梯等基礎設施，每個功能區(qū)要承擔整棟樓的綜合服務的公用建筑面積，包括大廳等部位。不管是功能區(qū)間分攤亦或是功能區(qū)內分攤，最終的分攤都要具體到各個單元。因此，我們可將公用建筑面積的分攤類別做出如下分類：

（1）整棟樓分攤。分攤的主要目標是為整棟樓全部的功能區(qū)內建筑面積之和。某功能區(qū)內建筑面積的含義表示為：該功能區(qū)內所有套內建筑面積以及只在本功能區(qū)內分攤的公用建筑面積之和。

（2）功能區(qū)間分攤。分攤的主要目標是參與分攤的各個功能區(qū)內所有建筑面積總和。

（3）功能區(qū)內分攤。分攤的主要目標是本功能區(qū)域內所有樓層內的建筑面積總和。某樓層層內建筑面積所表示的含義為：該樓層所有套內建筑面積以及只在本樓層分攤的公用建筑面積之和。

（4）樓層間分攤。所分攤的主要目標是參與分攤的所有樓層層內建筑面積總和。

（5）樓層內分攤。所分攤的主要目標是該樓層內建筑面積總和。從上面這五種分攤結果中我們可得知分攤大都是依據誰使用誰分攤的原則進行實施，這也充分說明了建筑面積與相對應的樓、功能區(qū)、樓層、套（單元）之間的關系。

3　公用建筑面積分攤的策略

按照相關規(guī)定中對公用建筑面積分攤方法的要求，在建筑面積的分攤中應先計算整棟樓公用建筑面積的分攤系數，接著通過求得各單元內建筑面積與公用建筑面積分攤系數的乘積算出各單元實際所應分攤的公用建筑面積[2]。然而美中不足的是，該計算方式有一定的缺陷，具體表現在以下幾點：

（1）由于該計算公式主要是針對整棟樓或是整個功能區(qū)內全部的建筑面積采取總的分攤系數，這樣做會使得相關人員不能準確的了解到各單元具體的分攤面積值。

（2）倘若所分攤的區(qū)域屬于綜合物業(yè)，則該計算公式則顯得較為繁瑣，所獲取的數據不能直觀的將分攤結果表示出來。上述的計算公式僅僅適用于公用建筑面積分攤種類較為單一的情況使用，而對于較為復雜的情況像住宅、辦公等于一體的綜合樓，則此種方法不適合，會影響計算結果的準確性。所以，通過對上述公用建筑面積的五種分攤類型的細致、全面的分析，在實際應用中，我們應根據具體的情況，采取行之有效的分攤類別，確定有效的分攤系數。根據上述觀點，我們也可將分攤系數按照以下幾點加以區(qū)分：

①棟分攤系數。第一步我們應該清楚在整棟樓中為全部所有權人提供服務的公共用房都包含哪些，還要區(qū)分哪些用房可以租賃出去，哪些是不能單獨進行租賃的像樓梯間、公共廁所等區(qū)域。第二步，分別計算公共用房的建筑面積，其中應包含公用建筑之間的分隔墻等部位，全部的面積之和即為整棟樓的公用建筑面積。從中我們發(fā)現，棟分攤系數的算法為：棟分攤系數=全棟樓公用建筑面積/全棟樓所有功能區(qū)內總建筑面積。

②區(qū)間分攤系數。區(qū)間分攤系數主要是為多個功能區(qū)服務的公用建筑面積的總和。區(qū)間分攤是根據相關功能區(qū)的建筑面積分攤到相對應的功能區(qū)的比例按次序進行計算的。從中我們可知區(qū)間分攤系數的表示如下：區(qū)間分攤系數=功能區(qū)間公用建筑面積/參與分攤的功能區(qū)內總建筑面積。

③區(qū)內分攤系數。區(qū)內分攤系數主要是先獲取該功能區(qū)域全部的公用建筑面積，然后再計算該功能區(qū)所有的套內建筑面積。從中我們可知區(qū)內分攤系數表示如下：區(qū)內分攤系數=功能區(qū)內公用建筑面積/功能區(qū)內所有樓層層內總建筑面積。

④層間分攤系數。層間分攤系數主要是將所參與分攤的各樓層的公用建筑面積進行整合，繼而求得樓層間的公用建筑面積，然后再通過一系列計算獲知相關樓層的套內建筑面積，將所有數據相結合即可獲取樓層層內的總建筑面積[3]。從中我們可知層間分攤系數的表示如下：層間分攤系數=樓層間公用建筑面積/參與分攤的樓層層內總建筑面積。

⑤層內分攤系數。按照上述所采取的計算方法，依次計算出樓層內的公用建筑面積與該樓層套內建筑面積之和。從中可得知層內分攤系數表示如下：層內分攤系數=樓層內公用建筑面積/該樓層套內總建筑面積。

4　公用建筑面積分攤的計算過程

通常情況下，公用建筑面積分攤計算所應遵循的原則是：首先整棟樓分攤與功能區(qū)間分攤進行計算；其次是功能區(qū)內分攤與樓層間分攤同步進行，最后則是各樓層內的具體分攤計算。在這里要強調的一點是上一層次所計算的結果要作為下一階段計算的組成成分之一。在實際分攤計算中，如果是單一功能的物業(yè)，則可按照相關規(guī)定中的具體方法進行分攤，而不需經過上述流程進行分攤，而功能多樣的物業(yè)，則要嚴格按照上述流程進行計算[4]。根據《國際》的有關規(guī)定，在分攤中要嚴格按照相關順序進行，從整體到局部的順序進行，即就是先分攤整棟公用建筑面積，然后在對各個功能區(qū)的建筑面積進行計算，最終將所獲取的結果進行累加即可，直至分攤到各單元為止。倘若在對各功能區(qū)域進行分攤中，碰到各層的結構層次相類似，且所包含的公用建筑面積相同的話，則不需要對每層的結構進行分攤計算，對結構相同的區(qū)域可參照上述分攤結果進行計算，最終得出全部的分攤建筑面積。

5　結論

總而言之，在銷售商品房的過程中，面積糾紛是一個客觀存在的問題，對產權人的利益有較大的影響。為了保護消費者的合法權利，降低房產面積糾紛的概率，需要嚴格按照相關流程公正、客觀、合理的計算公用面積，分析并解決公用建筑面積中存在的問題。

[1]許海峰.商品房交易[M].北京：人民法院出版社，2004（06）：98～99.

[2]譚峻.房地產產權產籍管理[M].北京：中國人民大學出版社，2002（12）：143～144.

[3]張橋平，石強，陳小東.房產公用建筑面積分攤計算模型研究[J].測繪工程，2000（12）：165～166.

[4]張紅英，楊斌，胡友健.關于房屋建筑面積計算中幾個問題的探討[J].測繪科學，2007（01）：56～57.

F293.3

A

1673-0038（2015）25-0253-02

2015-6-4

郭亮（1979-），男，山西長治人（現戶籍上海），工程師，本科，從事建筑設計管理工作。