李家友

（廣西嘉和置業(yè)集團(tuán)有限公司　廣西　南寧　530000）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討

李家友

（廣西嘉和置業(yè)集團(tuán)有限公司廣西南寧530000）

房產(chǎn)開發(fā)投入的成本非常多，如果不對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理，將會(huì)非?？赡軒?lái)經(jīng)濟(jì)利益的損失。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在管理的過(guò)程中存在諸多的難點(diǎn)問(wèn)題，首先在設(shè)計(jì)建筑工程期間，沒有對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，其次不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，項(xiàng)目決策不具有科學(xué)性，最后開發(fā)項(xiàng)目采用分包轉(zhuǎn)包形式，容易導(dǎo)致收尾階段的質(zhì)量不合格，針對(duì)這些問(wèn)題，本文提出了相應(yīng)的管理措施。

房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；難點(diǎn)；管理方法

1　前言

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理的過(guò)程中，需要考慮到各個(gè)方面的因素，因此管理者不僅需要具備基本的技術(shù)和經(jīng)營(yíng)能力，同時(shí)還需要具備良好的管理能力和協(xié)調(diào)能力，這樣才能在日常管理中游刃有余，從容淡定的面對(duì)管理中出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，從而對(duì)之進(jìn)行解決，在實(shí)踐中不斷總結(jié)管理方法，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2　分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在管理過(guò)程中存在的難點(diǎn)問(wèn)題

2.1在設(shè)計(jì)建筑工程期間，沒有對(duì)成本進(jìn)行有效的控制

如果在對(duì)建筑工程進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，沒有對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，將會(huì)在很大程度上增加建設(shè)期的成本，但是成本的控制和建筑的設(shè)計(jì)通常都是由不同人員進(jìn)行操作的，因?yàn)楹苌儆性O(shè)計(jì)師在懂得房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的同時(shí)，還懂得工程項(xiàng)目的造價(jià)與預(yù)算。這些人員不在同一個(gè)單位，需要獨(dú)立完成工作，期間并沒有交流溝通的可能，在此情況下設(shè)計(jì)方案需要經(jīng)過(guò)多次的修改才能達(dá)到比較滿意的效果，不僅造成大量時(shí)間的浪費(fèi)，同時(shí)建筑質(zhì)量通常不能達(dá)到預(yù)期的效果，除此之外項(xiàng)目投資經(jīng)常超出預(yù)算，這樣就會(huì)導(dǎo)致停工。

2.2不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，項(xiàng)目決策不合理

某些房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目的前期沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，這樣雖然可以節(jié)約成本，但是在項(xiàng)目決策階段決策人員就不能做出科學(xué)合理的決策，由此后期反而會(huì)付出絕大的代價(jià)。如果不作市場(chǎng)調(diào)研，決策人員將不能對(duì)消費(fèi)人群進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，由此就不能抓住最佳的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)。從目前的情況來(lái)看三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始走低，大多數(shù)樓房出現(xiàn)了賣不出去的現(xiàn)象。如果地產(chǎn)商不能準(zhǔn)確的定位房產(chǎn)項(xiàng)目，就非常有可能使樓房出現(xiàn)空置的現(xiàn)象。

2.3采用分包轉(zhuǎn)包形式，容易導(dǎo)致收尾階段的質(zhì)量不合格

一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常采用分包轉(zhuǎn)包的形式，嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)國(guó)家是不允許項(xiàng)目分包轉(zhuǎn)包的，經(jīng)過(guò)數(shù)次的分包轉(zhuǎn)包后，項(xiàng)目的質(zhì)量很容易出問(wèn)題。采用分包的形式將會(huì)給開發(fā)商項(xiàng)目管理帶來(lái)諸多的困難，目前房地產(chǎn)開發(fā)的大型工程，通常都是由幾個(gè)分包建設(shè)單位共同與開發(fā)商進(jìn)行合作，常見的分包單位不僅有樁基工程以及模板工程等建設(shè)單位，同時(shí)還有鋼筋工程以及混凝土泵送等建設(shè)單位，但是這些不同的工程彼此之間都存在一定的聯(lián)系，這樣各方利益就存在較多的牽扯，在進(jìn)行施工的過(guò)程中，如果各個(gè)單位不及時(shí)的進(jìn)行協(xié)調(diào)，將會(huì)引發(fā)各種各樣的矛盾，從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目停工，這時(shí)地產(chǎn)開發(fā)商就需要充當(dāng)和事老，通常都是自己掏腰包才能平息各單位之間的爭(zhēng)執(zhí)。如果這種利益之爭(zhēng)發(fā)生在項(xiàng)目將驗(yàn)階段非常有可能帶來(lái)嚴(yán)重的后果，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商如果不能按照規(guī)定的時(shí)間交房，將需要給住戶賠償一定的違約金，這樣開發(fā)商就會(huì)造成嚴(yán)重的損失。

3　針對(duì)難點(diǎn)問(wèn)題提出的管理方法

3.1對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行嚴(yán)格控制

①在結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果的同時(shí)，決策人員需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的評(píng)估，從而對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本以及利潤(rùn)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，盡量用低的成本創(chuàng)造更多的利潤(rùn)；②在開發(fā)項(xiàng)目的施工時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)商需要利用各種正當(dāng)?shù)氖侄?，吸引?jìng)爭(zhēng)企業(yè)的眼球，同時(shí)引入企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的招標(biāo)，最大限度的控制成本；③房地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，需要建立健全的獎(jiǎng)懲機(jī)制，做到獎(jiǎng)懲分明，同時(shí)還要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行有效的管理，這樣可以最大限度的解決資金浪費(fèi)的問(wèn)題，從而進(jìn)一步提升地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，提高整個(gè)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2認(rèn)真對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，為開發(fā)項(xiàng)目的決策提供依據(jù)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，因此房地產(chǎn)開發(fā)商：①需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，這樣才能對(duì)消費(fèi)人群進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，從而做出正確的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案。通俗來(lái)說(shuō)就是開發(fā)商需要明確房產(chǎn)項(xiàng)目面向的消費(fèi)人群是哪一個(gè)階段的人群，這樣才能決定房產(chǎn)項(xiàng)目走高端路線或者低端路線，而在做這些定位的時(shí)候必須要結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容；②開發(fā)商需要對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，在分析的過(guò)程中不僅需要分析經(jīng)濟(jì)可行性，而且還需要分析技術(shù)可行性，前者主要是對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的投資與回報(bào)進(jìn)行分析，在做好這些問(wèn)題的分析之后，在對(duì)技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行分析。如果面對(duì)的是大型項(xiàng)目的開發(fā)，這時(shí)開發(fā)商可以舉行專家座談會(huì)，從而對(duì)項(xiàng)目的可行性問(wèn)題進(jìn)行深入的研究。

3.3加大建筑質(zhì)量的管理力度，建立健全的安全與質(zhì)量管理機(jī)制

人們?cè)谫?gòu)買房子的時(shí)候需要投入大量的資金，因此在購(gòu)買之前通常綜合考慮各個(gè)方面的因素，特別是房子的質(zhì)量。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)起碼也要保證房屋的質(zhì)量，這是最基本的一個(gè)要求。為了嚴(yán)格控制房屋的質(zhì)量，開發(fā)商企業(yè)不僅需要對(duì)使用材料以及工作人員進(jìn)行嚴(yán)格的管理，同時(shí)還需要對(duì)使用機(jī)械以及施工過(guò)程中進(jìn)行嚴(yán)格的管理，除此之外還需要保證房屋具備齊全的基礎(chǔ)配套設(shè)施，給用戶提供便利的排水以及暖通功能。做好產(chǎn)品售后的管理工作，時(shí)刻關(guān)注用戶的需求，給用戶提供滿意的回復(fù)，建立一個(gè)完善的售后服務(wù)部門，以此為用戶提供良好的服務(wù)。除了重視工程的質(zhì)量，同時(shí)還要重視安全問(wèn)題，兩者是相互促進(jìn)的一個(gè)關(guān)系，只有建立了一個(gè)健全的安全與質(zhì)量管理機(jī)制，才能進(jìn)一步提高安全與質(zhì)量水平。為了能夠更好的保證工程質(zhì)量與安全，開發(fā)商企業(yè)需要嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)施工，做好各個(gè)方面的管理工作，不能為了減少成本的投入，而不注重工程的質(zhì)量，不注重安全性的問(wèn)題，開發(fā)商企業(yè)一定要合理地壓縮工期，這樣才能既節(jié)約成本，又保證質(zhì)量與安全。

3.4建立健全的監(jiān)理制度，做好協(xié)調(diào)與監(jiān)督工作

①開發(fā)商需要建立健全的監(jiān)理制度，這樣才能進(jìn)一步提高監(jiān)理水平。在實(shí)施的時(shí)候需要拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全方位的監(jiān)理，進(jìn)一步做好監(jiān)理單位的管理工作，使監(jiān)理市場(chǎng)變得更加的公平有序。同時(shí)還需要定期對(duì)監(jiān)理人員進(jìn)行培訓(xùn)，以此提高其整體水平；②開發(fā)商需要理清監(jiān)理和建設(shè)兩個(gè)單位之間的關(guān)系，建設(shè)單位是一個(gè)委托者，而監(jiān)理單位是一個(gè)被委托者，建設(shè)單位的人員堅(jiān)決不能隨意干涉監(jiān)理人員的日常工作，而監(jiān)理單位則需要嚴(yán)格履行自己的職責(zé)；③房產(chǎn)開發(fā)商要做好建設(shè)單位和監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)工作，對(duì)兩者進(jìn)行有力的監(jiān)督，這樣兩個(gè)不同單位之間才能共同協(xié)作完成工作，可以最大限度的避免權(quán)責(zé)不清晰的現(xiàn)象。

3.5對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的管理

房地產(chǎn)的投資相對(duì)比較大，如果不對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，將會(huì)很有可能給開發(fā)商造成巨大的損失，因此在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)采取一定手段規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。在具體實(shí)施過(guò)程中，開發(fā)商企業(yè)可以充分利用簽訂合同方式，在合同中清晰的標(biāo)注甲乙兩方的責(zé)任，這樣可以在很大程度上減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，從而最大限度的減少損失。同時(shí)還可以通過(guò)保險(xiǎn)管理方式來(lái)降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在采用保險(xiǎn)管理以后，如果開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生任何的意外，保險(xiǎn)公司將會(huì)支付相應(yīng)的費(fèi)用，這樣開發(fā)商項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就大大的降低了。

4　結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在管理過(guò)程中存在較多的難點(diǎn)問(wèn)題，為了能夠創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，為開發(fā)項(xiàng)目的決策提供依據(jù)，采取正確的方法有效的規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，加大建筑質(zhì)量的管理力度，建立健全的安全與質(zhì)量管理機(jī)制。另外還要建立健全的監(jiān)理制度，做好協(xié)調(diào)與監(jiān)督工作，這樣才能促進(jìn)開發(fā)商企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

[1]范宇歌.淺析房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理[J].商業(yè)文化（學(xué)術(shù)版），2013，09（02）：120～122.

[2]周成鋼.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理[J].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），2014，03（22）：150～153.

[3]彭澤華，李志軍.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的思考[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2013，15（28）：320～323.

F293.33

A

1673-0038（2015）30-0254-02

2015-6-29

李家友（1980-），男，工程師，大專，主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作。