楊 梓

(唐山市熱力總公司，唐山市063000)

1 住宅產業(yè)化概述

住宅產業(yè)化是住宅產業(yè)現(xiàn)代化的簡稱，最早是由日本通產省于1968年提出來的，是住宅工業(yè)化、標準化、通用化的具體體現(xiàn)。中國建筑設計研究院將住宅產業(yè)化定義為“生產、經營以住宅或住宅區(qū)為最終產品的事業(yè)，同時兼屬第二和第三產業(yè)，它包括住宅區(qū)規(guī)劃和住宅設計、住宅部品(包括原材料、設備和構配件)系列標準的制訂、開發(fā)、生產、推廣、認證和評定、住宅和住宅區(qū)的建造、維修和改建，以及住宅和住宅區(qū)的經營管理”。

住宅產業(yè)化包含了以下幾方面的意義:

(1)住宅設計標準化，形成系列化、標準化的住宅設計方案，減少單個住宅設計的隨意性，住宅設計標準化是住宅生產工業(yè)化的基礎。沒有設計的標準化，就不可能生產標準化的構配件和部品，也就不可能形成工業(yè)化的住宅生產。

(2)住宅建設工業(yè)化:包括住宅構配件和部品生產工廠化，施工過程機械化，組織管理科學化。要求大量的或全部構配件、部品甚至房間乃至整套住宅，都是在工廠里預制生產的，再用機械化的操作方法組裝起來，這一點就像兒童搭積木一樣。部件都是成品，只要按標準組裝搭配就可以了。住宅建筑工業(yè)化是住宅產業(yè)化的核心。

(3)住宅產供銷一體化:即將住宅建設的投資、設計、構配件生產、施工建造、銷售及售后服務等形成有機整體，使有關企業(yè)、部門聯(lián)合協(xié)作，成為一體。這種一體化不是將房地產開發(fā)企業(yè)、設計、施工等單位簡單組合，而是必然產生具備工廠化大量生產優(yōu)質住宅構配件和部品能力的企業(yè)、住宅產業(yè)集團，它的誕生是住宅產業(yè)化形成的標志。

2 我國住宅產業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀及問題

我國住宅工業(yè)化的發(fā)展經歷了曲折的歷程。其過程大體是:

2.1 住宅產業(yè)的休眠時期(建國之初～1978年)

在這一時期，通過剝奪敵偽住宅及房地產，奠定了土地、住宅國有的物質基礎。我國實行了不允許國有土地出讓、轉讓和不承認住宅是商品的政策，住宅被當作福利產品進行分配，國家實行高度統(tǒng)一的計劃經濟，城鎮(zhèn)住宅建設和維護由國家統(tǒng)一安排。隨著國家投入興建的住宅越多，所需支出的維修費用越大，加之城鎮(zhèn)人口的迅速增長，使得住宅建設投入變得嚴重不足，造成住房嚴重短缺。

1956年我國開始提出建筑工業(yè)化發(fā)展思路，因住宅建設量大面廣，其發(fā)展主要在住宅產業(yè)。50年代末出現(xiàn)裝配壁板式住宅，60年代出現(xiàn)磚壁板住宅，70年代以后開始推廣大模板住宅、滑升模板住宅、框架輕板住宅。其中，裝配式壁板住宅主要在北京、南京、昆明、西安、沈陽等地建造約100 萬m2。大模板住宅在北京、上海、沈陽等地建有80 萬m2，砌塊住宅在浙江、上海、福建、四川、貴州、廣東、廣西有大量建造。同時我國在北京、上海、哈爾濱等地還建有專用體系的生產基地。

2.2 住宅產業(yè)的復蘇時期(1978年～1989年)

1978年10月，中國建筑學會與中國建筑科學研究院聯(lián)合召開了“工業(yè)化住宅建筑研討會”，會上提出中國應發(fā)展裝配式大板體系、工業(yè)化大模板體系、砌塊體系和框架輕板體系，這對于我國住宅工業(yè)化發(fā)展起到了積極作用。

1978年12月，黨的十一屆三中全會揭開了我國市場經濟體制改革的序幕，從而給住宅產業(yè)的復蘇指明了方向和創(chuàng)造了條件。

1984年六屆人大明確了“城市住宅建設，要進一步推行商品化試點，開展房地產經營業(yè)務”，住宅開始成為商品。在計劃經濟逐步向市場經濟轉軌的大背景下，住房制度改革也提上了議事日程。

1986年，國務院確定山東煙臺、安徽蚌埠、河北唐山為房改的綜合配套試點城市，進行以增加工資、提高房租、鼓勵買房為主要內容的房改試點，1987年起房改試點在全國推廣。

1988年第一次全國房改會議召開，國務院住房制度改革領導小組頒發(fā)了《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革方案》，使我國城鎮(zhèn)住房制度改革進入了實質性階段。與此同時，1988年全國七屆人大通過的《中華人民共和國憲法修正案》規(guī)定了“土地使用權可以按照法律的規(guī)定進行轉讓”。由于住宅的商品化和市場化是以土地產權的明晰化和土地資源配置的市場化為必要條件的，《憲法修正案》的出臺為土地進入市場進行出讓、轉讓和住房進入市場提供了法律保證，從而與住房制度改革一起，為住宅產業(yè)的復蘇和發(fā)展打開了“閘門”。

2.3 住宅產業(yè)的快速發(fā)展時期:(1990年～至今)

在這一時期，國家加大了房改進程。1990年起，住房公積金制度在全國范圍內全面推行。1991年，國務院住房制度改革領導小組頒發(fā)了《關于深化住房制度改革的決定》，明確了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的大方向。1998年國務院下發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，在全國范圍內停止實物分房，推行“住房分配貨幣化”，提出建立和完善多層次的住房分類供應體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。與房改進程相伴，1990年國務院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及《外商投資開發(fā)成片土地暫行管理辦法》，規(guī)范了城鎮(zhèn)國有土地的出讓和轉讓，隨之，全國各地的開發(fā)區(qū)紛紛設立。1992年鄧小平同志南巡和黨的十四大的召開，在全國快速掀起了改革和發(fā)展的熱潮。貨幣投放速度明顯增快，固定資產投資力度加大，住宅及房地產開發(fā)的宏觀環(huán)境空前寬松，極大地推動了住宅業(yè)和房地產業(yè)的迅速興起和繁榮。

1992年，在聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會提出《世界21世紀議程》后，我國政府發(fā)表了《中國21 世紀議程》白皮書，其中將人居環(huán)境列為重要內容，從此開始策劃以住宅建設為主題的產業(yè)化概念，并首先在住宅科技領域中開始了住宅科技產業(yè)示范工程的準備工作。

1999年同1978年相比，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積由3750 萬m2提高到5 億m2，提高了13.3 倍，城市人均居住面積由3.6m2提高到9.6m2，提高了2.66 倍，且呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，平均每人每年居住面積增長0.27m2。特別是近幾年，城鄉(xiāng)住宅竣工建筑面積每年都超過10 億m2。

盡管近幾年來。我國的住宅業(yè)取得了比較大的發(fā)展。但其發(fā)展水平還處于粗放型發(fā)展階段。住宅產業(yè)化的發(fā)展才剛剛起步，具體表現(xiàn)在:

(1)住宅建設的工業(yè)化程度低。住宅的工業(yè)化標準體系尚未建立，我國目前住宅施工仍以現(xiàn)場手工作業(yè)、濕作業(yè)為主，勞動生產率低(只及發(fā)達國家的1/2～1/6)，施工周期長，人均年竣工面積長期徘徊在20m2左右，而日本、美國則達100～120m2。

(2)住宅部品標準化、系列化、配套性差。標準化、系列化的產品不到20%，組裝化也只有10%，部品本身性能差、不耐用。

(3)住宅質量特別是功能質量和環(huán)境質量不高。住宅成品質量通病多，滿足不了住宅商品化發(fā)展要求。

(4)住宅建設的能源消耗。原材料消耗及土地資源消耗，遠高于發(fā)達國家，住宅能耗為發(fā)達國家的3～4 倍。

(5)住宅產業(yè)的科技進步貢獻率據測算僅為25.4%，而日本、美國均在50%以上。

我國住宅產業(yè)化行業(yè)發(fā)展雖然得到推進，但是整體發(fā)展緩慢，需要來自政策層面強有力地推進，加快產業(yè)化相關標準的編制工作，建立健全管理制度與相關政策法規(guī)，以此推動住宅產業(yè)化的發(fā)展。

3 推廣建議

3.1 創(chuàng)新市場激勵措施

(1)在符合相關政策法規(guī)和技術標準的前提下，在原規(guī)劃的建筑面積基礎上，獎勵一定數量的建筑面積。項目獎勵面積總和不超過實施產業(yè)化的各單體規(guī)劃建筑面積之和的3%。對上述獎勵部分的建筑面積按審定的樓面毛地價(或樓面出讓金)收取土地款。

(2)工程造價5000 萬元以上的，建設工期2年以上的開發(fā)項目，建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金一次性繳納確有困難的，開發(fā)單位可申請分期繳納。

(3)對積極開展住宅產業(yè)化工作的企業(yè)在融資、土地供給、信貸、稅收等方面提供優(yōu)惠政策，如降低土地出讓費用，享有優(yōu)先競拍權等。對滿足一定預制裝配率和相關技術規(guī)范要求的住宅產業(yè)化項目予以一定的專項資金支持。

(4)建筑節(jié)能專項扶持資金支持。對于達到65%節(jié)能標準的裝配整體式住宅項目，按照各地建筑節(jié)能項目專項扶持辦法的有關規(guī)定，可申請建筑節(jié)能專項扶持資金支持。

3.2 加強工程建設管理

(1)在具備裝配式建筑技術應用條件的保障性安居工程等政府投資項目，全部采用裝配式建筑技術進行建設。對采用裝配式建筑技術建設的經濟適用房、動遷安置房、公共租賃房等保障性安居工程項目，所增加的成本計入項目建設成本。

(2)在城市重點區(qū)域內，具備裝配式建筑技術應用條件的房地產開發(fā)項目，全部采用裝配式建筑技術進行建設，在項目土地出讓公告中予以明確，并將預制裝配化率、全裝修面積比例等內容加入土地出讓條件。同時，對開發(fā)建設單位辦理《商品房預售許可證》開辟綠色通道等服務支持。(如:1.優(yōu)先審批。2.投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20%以上即可準予辦理該證。3.土地使用權出讓金交付95%即可準予辦理改證。)適當上調現(xiàn)行普通住房價格界定標準，享受稅收等方面優(yōu)惠政策。(如:1.對企業(yè)的節(jié)能投資提供稅收優(yōu)惠可采取的形式一般有稅收豁免、稅收扣除、優(yōu)惠稅率、延期納稅和退稅等。如對購置達到一定節(jié)能水平的產品提供稅收優(yōu)惠，對節(jié)能項目減免固定資產調節(jié)稅等。2.對提供產業(yè)化技術培訓、咨詢、服務等的企業(yè)或個人，采用免征或減免企業(yè)所得稅和個人所得稅等。)給予優(yōu)先返還墻改基金、散裝水泥基金等支持。

(3)除上述兩條規(guī)定內容以外的、主動申請采用裝配式建筑技術的開發(fā)建設項目，給予一定數量的建筑面積獎勵，獎勵面積總和不超過裝配式建筑各單體規(guī)劃建筑面積之和的3%;對開發(fā)建設單位辦理《商品房預售許可證》開辟綠色通道等服務支持。適當上調現(xiàn)行普通住房價格界定標準，享受稅收等方面優(yōu)惠政策;依據有關規(guī)定給予優(yōu)先返還墻改基金、散裝水泥基金等支持。

3.3 支持企業(yè)發(fā)展

(1)鼓勵現(xiàn)代建筑產業(yè)化生產企業(yè)在國內投資新建、擴建工廠，不斷擴大生產能力，政府相關部門提供一站式審批、開辟綠色通道等服務支持，并將具有專利和成套現(xiàn)代建筑產業(yè)化技術的生產企業(yè)納入高新技術企業(yè)重點培育范疇。

(2)對具有專利的或成套現(xiàn)代建筑產業(yè)化技術的企業(yè)，可按構件定額價格的10%收取專項技術使用費，用于設計、技術咨詢、施工現(xiàn)場指導等工作。

(3)培育現(xiàn)代建筑產業(yè)化優(yōu)勢企業(yè)做大做強，逐步形成大型企業(yè)集群和大型現(xiàn)代建筑產業(yè)集團，逐步培育國家級現(xiàn)代建筑產業(yè)化示范基地。

(4)在裝配式住宅建設過程中，協(xié)助企業(yè)摸索施工圖審查、設計、施工、監(jiān)理、檢測、驗收等方面的模式及方法。

3.4 加強支撐體系建設

(1)構建科技服務、商貿物流、公共服務和總部經濟四大服務平臺，建立和完善現(xiàn)代建筑產業(yè)化建設信息系統(tǒng)。加大科技投入，培育現(xiàn)代建筑產業(yè)化研究機構，鼓勵企業(yè)建立研發(fā)中心和技術創(chuàng)新體系建設。

(2)利用科技發(fā)展專項資金，重點支持現(xiàn)代建筑產業(yè)化發(fā)展中的科研、引進技術的消化、吸收等工作。

鼓勵開發(fā)企業(yè)優(yōu)先選用經國家、省和市認定的現(xiàn)代建筑產業(yè)化構件及部品。推行和完善模數協(xié)調體系，推進建筑部品和施工安裝模數的標準化、系列化和集成化工作。

3.5 鼓勵新能源在住宅產業(yè)化中的應用

現(xiàn)代住宅的擁有者不僅僅是追求生活的舒適性，同時又是在追求生活的方式和品質。隨著近幾年來人們綠色環(huán)保意識的增強，高效、節(jié)能的能源利用技術在住宅建筑方面被大范圍推廣和應用。為了更好的提高房屋的附加值，打破以往的舊思想，力求在新項目上有所突破與創(chuàng)新。

(1)太陽能熱水系統(tǒng):太陽能熱水系統(tǒng)是利用太陽能集熱器收集太陽輻射能把水加熱的一種裝置。由于該系統(tǒng)具有環(huán)保、節(jié)能、經濟等優(yōu)點，近年來，被越來越多地應用到了新建的綠色生態(tài)建筑中，打造太陽能與建筑一體化?；跓崴褂玫姆奖阈?、可靠性、維修維護的方便性，物業(yè)管理的方便性等考慮，一般將住宅設計成“分體承壓雙回路太陽能熱水系統(tǒng)”，微電腦溫差自動控制器，電輔助加熱。

(2)地源熱泵:地源熱泵供暖(冷)系統(tǒng)通過吸收大地的能量，包括土壤、地下水等天然能源，冬季從大地吸收熱量，夏季向大地放出熱量，再由熱泵機組向建筑物供冷供熱，是一種利用可再生能源的高效節(jié)能、無污染的既可供暖又可制冷的新型空調系統(tǒng)，可廣泛應用于住宅建筑中。但是，這種系統(tǒng)需要有豐富和穩(wěn)定的地下水資源作為先決條件。因此在決定采用地下水熱泵系統(tǒng)之前，一定要做詳細的水文地質調查，并先打勘測井，以獲取地下溫度、地下水深度、水質和出水量等數據。

(3)中水利用:中水(Reclaimed Water)是指各種排水經處理后，達到規(guī)定的水質標準，它的水質指標低于生活飲用水的水質標準，但又高于允許排放的污水的水質標準，是城市的第二水源。城市污水再生利用是提高水資源綜合利用率，減輕水體污染的有效途徑之一。再生水合理回用既能減少水環(huán)境污染，又可以緩解水資源緊缺的矛盾，是貫徹可持續(xù)發(fā)展的重要措施。污水的再生利用和資源化具有可觀的社會效益，環(huán)境效益和經濟效益，已經成為世界各國解決水問題的必選。在住宅建筑系統(tǒng)中可用于沖廁、澆灑道路、綠化用水、車輛沖洗、噴水池等。

我國住宅產業(yè)化只有在政策支持、市場需求、技術完善的基礎上，才能大規(guī)模的推廣應用。