鄭 軍

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理研究
——基于廣西房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)視角

鄭 軍

本文在分析廣西房地產(chǎn)行業(yè)整體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，研究了廣西房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)、銷和投入等數(shù)據(jù)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出了應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的策略和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案，借以拋磚引玉，與房地產(chǎn)資金鏈管理研究的同仁商榷。

廣西房地產(chǎn)企業(yè)；資金鏈；風(fēng)險(xiǎn)管理；研究

一、文獻(xiàn)綜述和研究目的

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)快速成為民國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為我國(guó)多行業(yè)中的納稅大戶，成為地方政府的主要財(cái)源之一；地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金量大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，資金鏈的穩(wěn)定性直接影響到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行安全。地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)蔷S系房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常運(yùn)行的保證，主要通過(guò)“供應(yīng)-開(kāi)發(fā)-銷售”的過(guò)程來(lái)完成“貨幣資金-實(shí)物資產(chǎn)-貨幣資金”的循環(huán)，在整個(gè)循環(huán)過(guò)程中，如果資金鏈斷裂，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。

本研究所用平衡理論主要是20世紀(jì)70年代由羅比切克、考斯為代表的學(xué)者提出，主要研究最佳融資結(jié)構(gòu)和資本的配制，尋求負(fù)債成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成本的最優(yōu)化方案，通過(guò)對(duì)資本最優(yōu)結(jié)構(gòu)的研究，控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以保障資金鏈的健康運(yùn)行。平衡理論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理有一定的啟發(fā)意義；房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)要經(jīng)過(guò)前期籌備、土地儲(chǔ)備、土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施建設(shè)、樓盤銷售等過(guò)程，資金鏈循環(huán)期特別長(zhǎng)，同時(shí)受到市場(chǎng)變化、地產(chǎn)政策調(diào)控和房企自身的管理水平影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理變得很難控制而且脆弱。

目前學(xué)者研究全國(guó)上市公司房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理比較多，雖然房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理具有共性，但廣西房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理還是存在個(gè)性的問(wèn)題，研究的學(xué)者也不多，學(xué)者主要是從宏觀方面來(lái)討論，對(duì)具體房企的財(cái)務(wù)管理指導(dǎo)不夠細(xì)致，可操作性不強(qiáng)；筆者從財(cái)務(wù)管理的角度對(duì)廣西房地產(chǎn)企業(yè)上市公司、非上市公司和整體情況分析資金鏈管理中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)和效益等同管理的觀點(diǎn)，引入加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理的預(yù)警方案。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)財(cái)務(wù)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，受企業(yè)外部和企業(yè)內(nèi)部各種可控或不可控因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況不確定性，給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能性。企業(yè)杜絕不了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但可減少或盡量避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的損失，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要取決于系統(tǒng)內(nèi)部和系統(tǒng)外部的風(fēng)險(xiǎn)，可以進(jìn)一步分為可控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和不可控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，首先要清楚影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素。

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外部因素分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外部因素一般屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，指影響企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部不可控因素，這些風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、普遍性、損失性和可變性，常表現(xiàn)于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政府的政策和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的背景因素，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是不可控的。

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

我國(guó)GDP經(jīng)過(guò)30來(lái)年的高速兩位數(shù)增長(zhǎng)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)在近10年發(fā)展速度更加迅猛，廣西經(jīng)濟(jì)多年來(lái)也是以2位數(shù)的速度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)同樣得到飛速發(fā)展，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時(shí)，會(huì)出現(xiàn)規(guī)律性波動(dòng)，常期走高的經(jīng)濟(jì)也要經(jīng)歷一個(gè)震蕩調(diào)整的過(guò)程，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降明顯，整個(gè)出口和消費(fèi)也受到影響，雖然目前政府在加大投資，但拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不明顯；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也處于深度調(diào)整期，房地產(chǎn)行業(yè)由于受整個(gè)大環(huán)境的影響進(jìn)入下降期。

（2）政府調(diào)控政策因素

政府通過(guò)調(diào)控政策來(lái)達(dá)到影響市場(chǎng)供求關(guān)系，達(dá)到調(diào)控市場(chǎng)的目的；政府常通過(guò)行政、法律和經(jīng)濟(jì)調(diào)控，運(yùn)用貨幣、財(cái)政、投資、進(jìn)出口、價(jià)格調(diào)節(jié)和土地稅收等政策來(lái)調(diào)整市場(chǎng)，近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控嚴(yán)格，相繼出臺(tái)多項(xiàng)制度和政策，從2014年來(lái)看，政府相對(duì)往年來(lái)說(shuō)在政策和財(cái)政方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)松綁，但政府調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)影響深遠(yuǎn)。

（3）行業(yè)背景因素

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已從發(fā)展期進(jìn)入成熟期，相關(guān)的行業(yè)管理制度已比較規(guī)范，對(duì)行業(yè)背景分析直接關(guān)聯(lián)到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。目前地產(chǎn)行業(yè)還處于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化規(guī)劃，此行業(yè)還存在強(qiáng)大的剛需需求，但目前房地產(chǎn)行業(yè)處于比較低迷狀態(tài)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)受整體行業(yè)影響明顯。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部因素分析

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部因素主要是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，一般是可控的；及時(shí)關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部主要構(gòu)成因素有利于管理房地產(chǎn)企業(yè)的資鏈健康運(yùn)行，作者認(rèn)為主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素包括：財(cái)務(wù)策略、資本結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理和投融資管理。

（1）財(cái)務(wù)策略因素

企業(yè)的財(cái)務(wù)策略具有從屬性、指導(dǎo)性和系統(tǒng)性，可劃分為防御型、擴(kuò)張型和穩(wěn)健型，主要內(nèi)容包括融資策略、投資策略和收益分配策略等，企業(yè)要根據(jù)時(shí)局的變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要有高度的敏感性，及時(shí)關(guān)注政府的產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)政策和投融資政策的變化相應(yīng)調(diào)整企業(yè)的財(cái)務(wù)策略，就目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，企業(yè)應(yīng)采用穩(wěn)健型財(cái)務(wù)策略。

（2）資本結(jié)構(gòu)因素

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)務(wù)種債務(wù)資本和股權(quán)資本價(jià)值模塊之間的比例關(guān)系，合理的資本結(jié)構(gòu)能夠進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)價(jià)值最大化，相反不合理的資本結(jié)構(gòu)會(huì)影響企業(yè)的資金鏈安全。決定資本結(jié)構(gòu)的因素很多，除了資本成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)管理人員的態(tài)度外，還存在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略、企業(yè)增長(zhǎng)率、稅收、企業(yè)借款和獲利能力等。關(guān)注資本結(jié)構(gòu)的同時(shí)要合理利用好企業(yè)經(jīng)營(yíng)杠桿、財(cái)務(wù)杠桿和復(fù)合杠桿，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建企業(yè)綜合資本成本最低和企業(yè)價(jià)值最大化的資本結(jié)構(gòu)。

（3）風(fēng)險(xiǎn)管控因素

企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)管控水平和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)直接關(guān)系到企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，直接影響到企業(yè)資金鏈管理水平，特別是財(cái)務(wù)管理人員要增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，構(gòu)建系統(tǒng)化的、科學(xué)化、合理化的企業(yè)理財(cái)文化，加強(qiáng)資金鏈的監(jiān)控，做到資金事先有預(yù)算、過(guò)程有監(jiān)管、偏差有矯正、期后有總結(jié)。

（4）投融資管理因素

投資為了獲得更大利益，融資為了保障資金量；良好的投融資管理關(guān)系到資金鏈風(fēng)險(xiǎn)水平的高低。在做投融資決策時(shí)不能孤立地看待，要采用動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)來(lái)看待投融資，正確的決策可以降低風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)營(yíng)利水平，錯(cuò)誤的投融資決策給企業(yè)帶來(lái)的將是災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)。在考慮最佳資本成本的同時(shí)要注意潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，決策時(shí)要綜合考慮。房地產(chǎn)企業(yè)要打造投融資管理團(tuán)隊(duì)，讓專業(yè)之人做專業(yè)之事，把投融資策略與企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略互動(dòng)起來(lái)；行成日常資金運(yùn)營(yíng)和投融資協(xié)調(diào)決策管理，降低風(fēng)險(xiǎn)，和諧發(fā)展。

三、廣西房地產(chǎn)行業(yè)綜合財(cái)務(wù)情況分析

2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”，國(guó)家出臺(tái)一系列政策來(lái)支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)“松綁”，如：“雙向調(diào)控”、“限購(gòu)令取消”、“房貸松綁”、“公積金新政”和“降息”等措施，但房地產(chǎn)市場(chǎng)并不火熱，市場(chǎng)已回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈承受著巨大壓力，資金鏈的管理并不輕松。

1.廣西房地產(chǎn)2014年1月至11日綜合數(shù)據(jù)分析

筆者根據(jù)廣西區(qū)統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行了整理，并作了相關(guān)趨勢(shì)分析。2014年1月-11月，廣西房地產(chǎn)行業(yè)投入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總額約1607.52億元，同比增長(zhǎng)了12.6%個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)高出0.7個(gè)百分點(diǎn)；房屋總施工面積達(dá)到17160.59萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了9.2%；商品房銷售額約1249.94億元，增值了5.9%。筆者從以上的總體數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售額的增值速度低于開(kāi)工建設(shè)的投資額速度，說(shuō)明企業(yè)還要通過(guò)其他方式籌得更多的資金，筆者認(rèn)為將來(lái)一段時(shí)間，這種投入資金的增值速度還會(huì)大于銷售資金的增長(zhǎng)，廣西房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈還要成緊繃趨勢(shì)，給資金鏈管理帶來(lái)壓力，所以還存在投資和資金回籠不協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，房企要注意投資資金和回收資金的比例關(guān)系協(xié)調(diào)，不能讓資金鏈繃的太緊。

2.廣西房地產(chǎn)2013年1-9月與2014年同期數(shù)據(jù)分析

（1）2014年1-9月廣西房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工面積、新開(kāi)工面積都呈上升趨勢(shì)，但銷售面積卻呈下降趨勢(shì)（相關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)表1）

筆者從2013年1-9月與2014年同期的房屋施工面積、新開(kāi)工面積和商品房銷售面積來(lái)看，存在明顯的在建面積和銷售面積不協(xié)調(diào)，作者認(rèn)為，今后一段時(shí)間，銷售還可以下降，房地產(chǎn)企業(yè)要增加銷售面積，適度控制在建面積。

（2）2013年1-9月與2014年同期商品房銷售額呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額卻呈上升趨勢(shì)（相關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)表2）

表2 2013年1-9月與2014年同期數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表單位：萬(wàn)平方米

2013年1-9月，全區(qū)房地產(chǎn)資金來(lái)源總額1520.72億元，其中國(guó)內(nèi)貸款251.08億元，利用外資0.21億元，自籌資金570.90億元，其他資金698.15億元含自定金及預(yù)付款375.86億元和個(gè)人按揭貸款234.61億元；2014年1-9月，全區(qū)房地產(chǎn)資金來(lái)源總額1718.41億元，其中國(guó)內(nèi)貸款255.35億元，利用外資0.21億元，自籌資金641.12億元，其他資金821.73億元含自定金及預(yù)付款448.40億元和個(gè)人按揭貸款258.31億元，從統(tǒng)計(jì)表中可以看出，投入資金在上升，銷售金額在下降，以房地產(chǎn)企業(yè)的籌資帶來(lái)很大的壓力；從資金來(lái)源的構(gòu)成來(lái)看，貸款資金、自籌資金、定金和按揭款都有不同程度增加，筆者認(rèn)為，這里可能存在還款風(fēng)險(xiǎn)和較高資本成本問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)要注意還款的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）廣西陽(yáng)光股份有限公司（股票代碼：000608）2010年至2014年資產(chǎn)和負(fù)債統(tǒng)計(jì)分析（相關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)表3）

通過(guò)對(duì)陽(yáng)光股份2010-2014年資產(chǎn)負(fù)債率和流動(dòng)比率數(shù)據(jù)來(lái)看，資金負(fù)債率還是偏高，筆者認(rèn)為，陽(yáng)光股份是廣西目前僅有的主營(yíng)房地產(chǎn)的上市公司，仍然處于較高的負(fù)責(zé)率，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；廣西其他非上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)更高，同樣存在財(cái)務(wù)高風(fēng)險(xiǎn)，因此房企財(cái)務(wù)管理要多注意高負(fù)債在帶來(lái)杠桿效應(yīng)的同時(shí)還會(huì)帶來(lái)高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的將導(dǎo)致資金鏈斷裂。

表3 陽(yáng)光股份2010年-2014年資產(chǎn)和負(fù)債情況統(tǒng)計(jì)表單位：萬(wàn)元

注：2014年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)1-9月

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

1.注意“穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略”的選擇

目前我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)增速放緩，各行業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整，前期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的大力度調(diào)整影響還會(huì)繼續(xù)發(fā)揮作用，雖然2014年出臺(tái)了一系列對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利好的政策，但市場(chǎng)仍然較冷，在這種整體大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，廣西的房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)都為非上市公司，企業(yè)的財(cái)力有限，通過(guò)以上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)投入還在不斷加大，加之銷售銷售放緩，存在大量的待售房，積壓了大量資金，出現(xiàn)高資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)象，存在投入和產(chǎn)出的及不協(xié)調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為，在這種大經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)現(xiàn)狀背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用“穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略”，注意降低負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，加大存量房銷售，合理把控投入和產(chǎn)出的比例，密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)形式，蓄勢(shì)待發(fā)。

2.加強(qiáng)政策關(guān)注、調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略

政府調(diào)控房地產(chǎn)的目的是讓房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)行業(yè)泡沫繼續(xù)做大，把投機(jī)的資金從房地產(chǎn)行業(yè)剝離，降低經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)；筆者認(rèn)為：現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已過(guò)了快速的成長(zhǎng)期，進(jìn)入成熟期，加之市場(chǎng)消費(fèi)者的心理回歸理性，炒作房地產(chǎn)行業(yè)的資金減少，政府逐漸放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲控制，例如2014年出臺(tái)了一系列的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利好政策，如：“雙向調(diào)控”，對(duì)不同地區(qū)施行差別化對(duì)待；2014年10月1日取消限購(gòu)，給房地產(chǎn)行業(yè)松綁；2014年10月，廣西壯族自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合自治區(qū)財(cái)政廳，人民銀行南寧中心支行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)廣西監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加大住房公積金支持消費(fèi)力度房貸款業(yè)務(wù)的通知》，放低公積金貸款門檻，提升存量房銷售量；2014年11月中國(guó)人民銀行宣布降低貸款和存款基準(zhǔn)利率，進(jìn)一步降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本和購(gòu)房者成本。所以筆者認(rèn)為，在未來(lái)兩年內(nèi)，政府還會(huì)出臺(tái)一系列利好政策來(lái)振奮房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在這段時(shí)間里要及時(shí)關(guān)注政策出臺(tái)的利好政策，及時(shí)使用這些政策，同時(shí)就目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，筆者建議廣西的房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)采用“穩(wěn)定型戰(zhàn)略”。

3.加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范、確保資金鏈安全

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂之前都會(huì)出現(xiàn)一些跡象，如果財(cái)務(wù)管理人員能夠提前發(fā)現(xiàn)，引起財(cái)務(wù)高管和經(jīng)營(yíng)高管的注意并跟蹤這種不好的跡象，及時(shí)提出改進(jìn)措施，就可以有效防范資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)及時(shí)拯救資金鏈提供充足的時(shí)間。筆者在引入美國(guó)紐約大學(xué)Altman設(shè)制設(shè)計(jì)的一個(gè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的模型，并介紹其使用方法，希望能對(duì)廣西房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理有所作用。

（1）企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)綜合預(yù)警模型

Z=1.2×1+1.4×2+3.3×3+0.6×4+0.99×5

（2）財(cái)務(wù)危機(jī)綜合預(yù)警模型指標(biāo)的介紹

債務(wù)保障率=現(xiàn)金流量÷債務(wù)總額；

現(xiàn)金到期債務(wù)比=經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量÷本期到期的債務(wù)；

現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比=經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量÷流動(dòng)負(fù)債；

現(xiàn)金債務(wù)總額比=經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量÷債務(wù)總額；

現(xiàn)金利息保障倍數(shù)=（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量+現(xiàn)金利息支出+付現(xiàn)所得稅）÷現(xiàn)金利息支出。

（3）財(cái)務(wù)危機(jī)綜合預(yù)警模型各變量的介紹

X1=（流支資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）÷總資產(chǎn)；

X2=留存收益÷總資產(chǎn)；

X3=息稅前利潤(rùn)÷總資產(chǎn)；

X4=股票市值÷總負(fù)債；

X5=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入÷總資產(chǎn)。

注：各變量的權(quán)數(shù)不在此介紹。

（4）企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)綜合預(yù)警模型的使用介紹

該模型Z的值共分三段，分別為Z≤1.81，1.81＜Z≤2.68，Z＞2.68；如果企業(yè)得出的Z值大于2.68，則說(shuō)明目前的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好；如果企業(yè)得出的Z值在第二段，即1.81＜Z≤2.68，則說(shuō)明企業(yè)的資金鏈已存在風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要關(guān)注資金鏈的運(yùn)行；如果企業(yè)得出的Z值在第一段，則說(shuō)明企業(yè)存在的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)特別大。

在使用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的同時(shí)還要配合常規(guī)財(cái)務(wù)指示的使用，起到更好的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防效果，詳見(jiàn)表4。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈管理方面不但要關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，而且要特別重視資金鏈風(fēng)險(xiǎn)；在資本構(gòu)成方面考慮最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)同時(shí)還要關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持財(cái)務(wù)管理與企業(yè)戰(zhàn)略管理結(jié)合起來(lái)；及時(shí)了解國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和房產(chǎn)政策，根據(jù)行業(yè)情況制定出可行的企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案，同時(shí)結(jié)合常用的財(cái)務(wù)管理指標(biāo)，對(duì)預(yù)警方案實(shí)施動(dòng)態(tài)修正，控制好企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保廣西房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈健康穩(wěn)健運(yùn)行。

［1］馮亞靜.淺析當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理［J］.中國(guó)商界，2009（08）.

［2］樊幻靈.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的完善［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2009（09）.

［3］郭耀忠.房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理存在的問(wèn)題與對(duì)策［J］.黑龍江科技信息，2009.

［4］王琨.論房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵［J］.企業(yè)研究，2010（08）.

［5］林華靜.房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策［J］.財(cái)會(huì)通訊，2010（29）.

［6］張鳳.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考［J］.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2011（08）.

（作者單位：廣西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院）

課題編號(hào)（廳級(jí)）：LX2014642項(xiàng)目名稱：廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈管理研究。