凡志喜

前不久，杭州出臺房地產(chǎn)新規(guī)，要求在建商品房必須主體施工完成并通過驗(yàn)收才能申請預(yù)售，這意味著杭州多數(shù)樓盤的預(yù)售時(shí)間至少比原來推遲半年，這對已經(jīng)開始拖欠工程款的開發(fā)商來說，是雪上加霜

3月17日，杭州出臺房地產(chǎn)新規(guī)，要求在建商品房必須主體施工完成并通過驗(yàn)收才能申請預(yù)售。這意味著杭州多數(shù)樓盤的預(yù)售時(shí)間至少比原來推遲半年，這對已經(jīng)開始拖欠工程款的開發(fā)商來說，是雪上加霜。

從去年年初開始持續(xù)了一年的降價(jià)調(diào)整并沒能改變杭州樓市目前高庫存的困局，銷售滯緩使得開發(fā)商的資金鏈愈發(fā)緊張，信心越來越少，去庫存回籠資金成為頭等大事。

供需失衡 政府出手救市去庫存

杭州房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)好地研究院院長錢賢強(qiáng)認(rèn)為，政府此舉旨在減少開發(fā)商“卷款”后樓盤爛尾風(fēng)險(xiǎn)，避免“兜底”發(fā)生。政府試圖“解套”，但杭州樓市供需失衡的難題，還無解決辦法。

早在2008年，杭州提出要建設(shè)“十大新城”，并要在新城之間廣建地鐵交通網(wǎng)，在這些新城概念之后，杭州又在多個(gè)板塊衍伸開發(fā)了其他新城，例如指向電商產(chǎn)業(yè)的未來科技城等。這些新城發(fā)展路徑一樣——規(guī)劃出來后快速賣地快速開發(fā)，但是由于人口引流就業(yè)等配套欠缺，密集分布的樓盤都遇到了銷售困境，樓市庫存積壓嚴(yán)重。

浙江省房產(chǎn)研究和評論專家丁建剛的預(yù)期更為悲觀：“15萬套還是顯性的庫存，那些購置了土地還沒有開發(fā)，或已經(jīng)開發(fā)還沒有領(lǐng)取預(yù)售證的存量，遠(yuǎn)多于15萬套。按照現(xiàn)在的銷售速度，起碼要兩年左右才能銷售完?！?/p>

為了去庫存，讓土地財(cái)政繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，直接出手救市的舉措也頻頻出臺。2014年8月28日，杭州市住保房管局通過官方微博宣布，自8月29日零時(shí)起，購房人在杭州市范圍內(nèi)購買住房（商品住房、二手住房）時(shí)，無需提供居民家庭住房信息查詢證明，從而結(jié)束了在杭州實(shí)行3年多的限購政策。漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春稱，杭州在2014年享受到二三線城市待遇得以取消限購，但是情況并沒有轉(zhuǎn)好。

各地區(qū)都在提高商品房預(yù)售門檻

2013年，國務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，通知要求，2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定。

2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對外銷售。各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。對預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要建立聯(lián)動機(jī)制，加大查處力度。

各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強(qiáng)市場監(jiān)測和研究分析，及時(shí)主動發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房價(jià)、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場走勢和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)社會輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期。要加強(qiáng)輿情監(jiān)測，對涉及房地產(chǎn)市場的不實(shí)信息，要及時(shí)、主動澄清。對誘導(dǎo)購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的企業(yè)、機(jī)構(gòu)、媒體和個(gè)人，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

門檻提高利好購房者？

對于商品房市場長期較為火爆的地方，開發(fā)企業(yè)資金較為充足，提高預(yù)售許可門檻有利于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，預(yù)防爛尾樓發(fā)生。同時(shí)，進(jìn)一步建立和健全優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制，增強(qiáng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控能力，減輕購房人風(fēng)險(xiǎn)，保障購房人合法權(quán)益。

據(jù)悉，多地樓市以前也出現(xiàn)拿地不到幾個(gè)月便開始銷售的高效率快節(jié)奏的開發(fā)商行為，而如此快的進(jìn)度，其實(shí)讓開發(fā)商資金回籠的非常迅速，開發(fā)壓力大幅減輕。而將預(yù)售門檻提高后，開發(fā)商推盤節(jié)奏就會受到控制，資金要求會隨之提高，如此情況下，拿地就需要多加考慮了。所以這條規(guī)定在一定意義上會控制房企爭相競拍土地，從而對抑制高價(jià)地出現(xiàn)也有積極作用。

對購房者來說，這也算是條利好消息，因?yàn)樵诖酥霸S多購房者在自己購買樓盤什么都沒有的情況下，形勢所迫買房。而現(xiàn)在，購房者可以大體了解到樓盤的建設(shè)情況以及周邊配套，購房將更加安心。

提高預(yù)售門檻是趨勢？

多位房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，這可能會成為商品房預(yù)售改革的趨勢。

之前在開發(fā)商比較弱的情況下，為了促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，政府允許預(yù)售。開發(fā)商在房子沒建好的情況下就銷售房屋，房屋的質(zhì)量保障和安全完全靠政府監(jiān)管，實(shí)際上是把風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給地方政府。在未來，這部分責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)將重新由開發(fā)商承擔(dān)。

世聯(lián)行華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌認(rèn)為，現(xiàn)房銷售將成為未來趨勢。它不僅能夠最大限度地規(guī)避“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)，也使得更多的開發(fā)商為了多賣房子提升房屋質(zhì)量。由于現(xiàn)房銷售將加大開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)壓力，會使得行業(yè)的洗牌加速。那種只賺不賠的時(shí)代會就此結(jié)束。只有能提供更高質(zhì)量產(chǎn)品的企業(yè)，才有可能贏得未來。

不過，也有人不贊同這種直接取消商品房預(yù)售的改革思路。對海外房地產(chǎn)有深入研究的房地產(chǎn)專家蔡為民就認(rèn)為，應(yīng)該效仿歐美的商品房預(yù)售規(guī)定，在合同簽署時(shí)，同意購房者按照房屋的施工進(jìn)度支付購房款。

浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍認(rèn)為，期房取消銷售的可能性不大。因?yàn)檫@樣會使供應(yīng)量變小，老百姓更買不起房子。長期研究房地產(chǎn)政策，并為有關(guān)部門制定政策提供建議的上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，商品房預(yù)售政策，中央不會變化，上海也不會率先變化?？硕鹕虾C(jī)構(gòu)總經(jīng)理李振宇則表示，這幅地塊的現(xiàn)房銷售規(guī)定，應(yīng)該更多是為了提高門檻。