肖細星　張明　田長平

摘要：公共租賃住房和廉租房并軌運行，統(tǒng)稱為公共租賃住房。通過研究可知，武漢市收入中等偏上家庭可以憑借自己的能力在市場上購買商品住房，不會影響城鎮(zhèn)居民的整體居住水平，中等及中等偏下收入家庭通過租賃公共住房才能維持生活的穩(wěn)定，因此在現(xiàn)有經(jīng)濟水平條件下，應進一步加大武漢市公共租賃住房的供給量。

關鍵詞：公共租賃住房；房價收入比；租售比；穩(wěn)定性

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2015）05004704

1概述

根據(jù)2013年12月2日頒發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設部財政部國家發(fā)展改革委關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建保[2013]178號）文，從2014年起，全國各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

自公共租賃住房和廉租房實行并軌運行后，國家出臺了一系列的措施，統(tǒng)一了兩者的資格申請、審核程序、租金標準、保障方式、運營管理等方面的模式，從項目建設、保障對象、保障方式、租金繳交和補貼方式等4個方面來提高保障性住房資源配置效率。

2理論基礎

2.1房價收入比

房價收入比（Housing Price-to-income ratio）即住房平均價格和城鎮(zhèn)居民平均年全部收入之比，是衡量商品房銷售價格偏離其真實價值程度的指標，通常用來考察居民的購買承受能力。

房價收入比=住房平均銷售價格居民（家庭）平均年全部收入

=住房銷售單位面積價格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積×家庭平均人口數(shù)

居民（家庭）年人均可支配收入×家庭平均人口數(shù)

=住房銷售單位面積價格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積

居民（家庭）年人均可支配收入

（1）

瑞納特（Bertnard Renaud）在研究報告中提出，貧國和富國的房價收入比不大相同，發(fā)達國家中房價收入比為1.8-5.5，發(fā)展中國家的范圍相對寬一些，為4.0-6.1，在某些福利主義國家中可能更高。1998年聯(lián)合國人居中心對96個國家和地區(qū)進行統(tǒng)計公布房價收入比，各國的房價收入比離散度相當大，為0.8-30，均值為8.4，中位數(shù)為6.4。

房價收入比只是一個比較籠統(tǒng)的指標，通過不同年份的房價收入比可以了解城市居民購買住宅的支付能力的變化；但房價收入比并不是決定居民支付能力的唯一因素，因為這里還有一個購房消費（或投資）傾向問題。例如，當房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去買住宅，仍然可以簡單地歸結為“房價高”，這顯然是不合理的。尤其是當公共租賃住房政策逐漸完善的當今，更是不能如此簡單地總結。

根據(jù)我國統(tǒng)計年鑒，2013年以前的統(tǒng)計年鑒通常把家庭按收入等級將收入不同的家庭分為七個層次，依次為：最高收入戶、高收入戶、中等偏上戶、中等收入戶、中等偏下戶、低收入戶以及最低收入戶。依據(jù)2014年《中國統(tǒng)計年鑒》和2014年《武漢統(tǒng)計年鑒》，把收入不同的家庭分為五個層次，即為高收入戶、中等偏上戶、中等收入戶、中等偏下戶、低收入戶。本研究按不同收入的階層分別進行各自的房價收入比測算，主要目的是考慮中低收入群體的購房承受能力的問題，而分析整個階層是為了能夠與其進行橫向的對比，更加準確地反映中低收入群體的購房承受能力問題。

各收入階層房價收入比=住房平均銷售價格

家庭平均年全部收入

=住房銷售單位面積價格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積該收入階層的家庭年人均可支配收入

（2）

在計算本研究房價收入比過程中，只考慮家庭平均年全部收入，沒有考慮個人的固定和金融資產(chǎn)或者其他隱性收入，在此計算時，一并列入為人均存量金融資產(chǎn)進行計算，因此房價收入比變更為：

各收入階層房價收入比

=

（住房銷售單位面積價格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積-人均存量金融資產(chǎn)）

年人均可支配收入

（3）

為了更加合理地反映中低收入群體社會購房的承受能力，設定了一個收入不均勻系數(shù)，用以調(diào)整房價收入比公式的不足。

不均勻系數(shù)=某一階層人均可支配收入各階層人均可支配收入（4）

因此，加上不均勻系數(shù)的影響，則房價收入比公式調(diào)整為：

房價收入比

=

（住房銷售單位面積價格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積-人均存量金融資產(chǎn)×不均勻系數(shù)）

年人均可支配收入×不均勻系數(shù)

（5）

考慮恩格爾系數(shù)，則公式調(diào)整為：

房價收入比=

（住房銷售單位面積價格×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積-人均存量金融資產(chǎn)×不均勻系數(shù)）

年人均可支配收入×不均勻系數(shù)×（1-恩格爾系數(shù)）

（6）

2.2租售比

租售比（Pricetorent ratio）是指同一時間、同一地區(qū)住宅單位使用面積每月租賃價格和市場銷售價格之間的比值，它是住宅市場中的一個重要指標，通常用來度量購房和租房的相對成本和相對發(fā)展程度問題。為方便計算和橫向比較，計算公式可以簡化為每個月的月租與房屋總價的比值。

租售比=單位使用面積月租單位面積的銷售價格=月租房價

如果房價收入比過高，假若沒有外來的投機因素，那么當?shù)氐木用窬蜁捎谫徺I力不足而減少購房，房地產(chǎn)需求的下降將迫使房價下降。如果租住比過高，居民就會選擇租房而放棄購房。這樣同樣會削減房地產(chǎn)需求而導致房價回蕩。國際經(jīng)驗表明，租售比的正常范圍在1/300-1/200之間。如果租售比低于1/300，表明房價偏高；如果租售比高于1/200，則房地產(chǎn)市場趨于比較穩(wěn)定的水平。endprint

3武漢市現(xiàn)有居住水平分析

3.1武漢市房價收入比

房價收入比作為考察居民購買住房的承受能力的主要參數(shù)，其計算數(shù)據(jù)的準確性決定其可信度。本研究首先收集了2007-2013年的武漢市商品住房平均銷售價格及人均住房建筑面積的數(shù)據(jù)（如表1），和相應年份的武漢市不同生活費收入水平的城鎮(zhèn)居民家庭的平均年全部收入情況（如表2），以及用來代替人均存量金融資產(chǎn)的人均余額存款（表3）和武漢市城鎮(zhèn)居民家庭平均每人每月消費支出與食品支出數(shù)據(jù)（表4）；再以上述數(shù)據(jù)為基礎，分別計算得出恩格爾系數(shù)（表4）和不均勻系數(shù)（表5）；最后依據(jù)公式6計算出武漢市不同生活費收入水平的城鎮(zhèn)居民家庭的分層次房價收入比（表6）。

資料來源：2008-2014年武漢統(tǒng)計年鑒。

根據(jù)表2可知，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，武漢市整體居民的人均可支配收入水平都在穩(wěn)步提升，中等收入戶接近整體居民人均可支配收入。但是，最低收入戶與最高收入戶的收入差距很大，從2007年相關203879元到2012年相關3927.18元，其中尤以2010年相關4648.52元為最。

為了更加真實地反映商品房銷售水平，在房價收入比公式里考慮個人的固定和者金融資產(chǎn)或者隱性收入，由人均余額存款代替，如表3。

恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，揭示了居民收入和食品支出之間的相關關系，用以表示生活水平高低的一個指標。其計算公式如下：食物支出占整個消費水平總支出的比率，即恩格爾系數(shù)=食物支出金額÷總支出金額×100%。由計算公式可知，恩格爾系數(shù)越大一個國家或家庭生活越貧困，食品支出也就占主要地位；反之，則生活越富裕，消費重心也就會向其他方面轉(zhuǎn)移。

根據(jù)武漢市城市居民人均可支配收入情況得出分析得出不均勻系數(shù)，不均勻系數(shù)為某一階層人均可支配收入與整體人均可支配收入之比。不均勻系數(shù)如表5所示。

從表格中的數(shù)據(jù)分析得知，各個不同生活費收入水平的城市居民家庭的不均勻系數(shù)的差值有很大的偏差，也就是說，各個不同生活費收入水平的城市居民家庭的購房承受能力存在比較大的偏差，在公式里加入這個公式，直接影響房價收入比的比值。

從上表中可以看出，隨著近幾年武漢市經(jīng)濟的發(fā)展，房價收入比逐漸向國際標準靠攏，聯(lián)合國專家認為，如果房價是年收入的6倍左右，老百姓具備購買住房的能力，房地產(chǎn)市場基本上能夠保持供求平衡。依據(jù)此標準，最高收入戶、高收入戶和中等偏上戶的房價收入比已經(jīng)達到了國際認可的標準水平，也就是說，排除投機行為的情況，這部分群體便可以憑借自己的能力在市場上購買商品住房，不會影響城鎮(zhèn)居民的整體居住水平，而這一部分群體恰好是被公共租賃住房政策排除在外的社會群體。

另一方面，從房價收入比的變化趨勢來看，各個不同生活費收入水平的城市居民家庭的房價收入比雖然還存在很大的差距，但是從數(shù)據(jù)上來分析，這個差距在逐年縮小，近幾年實行的保障性住房政策取得了一定的效果，還應該進一步加強。

但是如果也需要最低收入戶和低收入戶也參與去購買商品住房，則有點勉為其難。收入比的變化，表明貧富差距也在越來越小了。

3.2武漢市住宅租售比

資料來源：市場租賃價格來源于武漢市各類租房網(wǎng)站，根據(jù)歷年的房租，選取交易情況比較正常的案例，然后求取各個房租的平均值所得。

從2007-2013年武漢市住宅租售比變化可知，其逐漸在向國際標準靠攏。在2012年和2013年，租售比在一個合理的范圍內(nèi)。租售比的變化，與武漢市實行經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房政策以及武漢市近幾年的大規(guī)模的拆遷不無關系。

4武漢市公共租賃住房實施現(xiàn)狀

根據(jù)《市人民政府關于進一步加強公共租賃住房管理的通知》（武政規(guī)[2014]11號）文，公共租賃住房采取兩種形式建設，一種政府類公共租賃住房，另一種是社會類公共租賃住房。新建的政府類公共租賃住房來源于商品住房項目中配建的公共租賃住房，這類住房主要面向城鎮(zhèn)住房困難家庭和無房新就業(yè)職工。社會類公共租賃住房來源于社會單位利用存量建設用地建設公共租賃住房，通過用人單位自籌自建的方式來解決，其保障對象為本單位的外來務工人員。

政府類公共租賃住房根據(jù)申請人群的不同，采取了分類申請和多層租金的方式。屬于城鎮(zhèn)住房困難家庭的，申請人須具有本市城鎮(zhèn)常住戶口，其他共同申請人須具有本市城鎮(zhèn)常住戶口或者持有本市居住證，申請人與共同申請人之間有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關系，且家庭上年度人均月收入低于3000元（單身居民低于3500元），家庭人均住房建筑面積低于16m2。租金補貼依據(jù)保障家庭所對應保障層次的補貼標準，按照武漢市實物配租保障面積標準與保障家庭人均住房面積的差額具體核定。各保障層次的補貼標準由市住房保障房管部門會同市財政部門依據(jù)武漢市住房租賃市場平均租金水平確定并適時調(diào)整。通過查找資料可知，武漢市最新最低工資標準為1300元/月，武漢市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準為518元/月，公共租賃住房認定的市場租金為14元/（m2·月），公有住房月租金標準為1.42元/（m2·月）。因此政府類公共租賃住房保障對象、方式具體租金為表8。

根據(jù)本文第3部分的研究結論，中等偏上及其收入以上的家庭，其房價收入比在合理的范圍內(nèi)，可以通過市場上的住房便可以解決其住房問題，如果排除投機行為存在的話，房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)定水平。對比表7和表8即可知，同類生活費收入水平的城鎮(zhèn)居民家庭，與在市場上租房相比，承租政府類公共租賃住房會更有利，并且根據(jù)收入水平的不同，實施分層的房租，也就是說，針對中低收入群體來看，公共租賃住房的實行，更有利于加強房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。但是根據(jù)武漢市的現(xiàn)有的經(jīng)濟水平和公共租賃住房的現(xiàn)狀，還需要進一步加強其數(shù)量上的供給。

5結論

本研究通過研究不同層次生活費收入水平的各自的房價收入比，看到了差距雖有減緩但還存在很大的空間。房地產(chǎn)的穩(wěn)定性還涉及到很多的因素，房價收入比是一個比較重要的指標，保障性住房政策是我國一項將長期存在的政策，近幾年來政策一步一步地調(diào)整，在很多方面開始著手進行改進。但是，也應看到我國人口眾多、經(jīng)濟還不夠發(fā)達等國情，允許這一改進過程循序漸進。

參考文獻

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作者簡介：

魏雅麗（1979-），女，現(xiàn)供職廣東省宏觀經(jīng)濟信息分析中心，經(jīng)濟師，碩士研究生，研究方向：宏觀經(jīng)濟。endprint